信德成：南京、上海城市综合体案例.ppt

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南京城市综合体案例南京城市综合体案例本报告是严格保密的。

2夫子庙商圈下关商圈3珠江路商圈湖南路商圈夫子庙商圈156汉中门商圈河西商圈4新街口商圈2地铁地铁1号线号线地铁地铁2号线号线编编号号项目名称项目名称1111鹏欣水游城鹏欣水游城鹏欣水游城鹏欣水游城2222南京南京南京南京19121912191219123333大观天地大观天地大观天地大观天地4444万达广场万达广场万达广场万达广场55绿地广场绿地广场66绿地洲际酒店绿地洲际酒店南京主城区包括如下七个重点商圈，主要城市南京主城区包括如下七个重点商圈，主要城市综合体项目均在所述商圈的核心位置综合体项目均在所述商圈的核心位置商圈商圈所属行业所属行业主要商家主要商家新街口商圈百货业新百商场、东方商城、中央商场、金鹰百货、德基广场、大洋百货、新街口百货零售业家乐福大行宫店、沃尔玛新街口店金润发鼓楼店、苏果马标店湖南路商圈百货业苏宁银河、苏宁环球、山西路百货、太平洋百货、金山大厦、金鹰百货其他沃尔玛、北京华联、狮子桥美食一条街珠江路商圈百货业新世界百货、金鹰天地店、崇光百货IT业拥有全国、华东以及苏皖等级别的IT产品总代理200多家下关商圈综合麦德龙超市、金钱豹、金逸国际影城、大观视界酒店、亚洲蕉叶、万宁超市汉中门商圈百货业金鹰奥特莱斯商场夫子庙商圈百货业水游城、环北、夫子庙市场、金桥、玉桥、鑫桥批发市场河西商圈零售业欧尚、苏果、世纪联华、北京华联、麦德隆、家乐福南京南京本报告是严格保密的。

3南京南京鹏欣水游城鹏欣水游城以以“时间型消费时间型消费”为设计理念，先让人为设计理念，先让人感动、让人停留，进而促进感动、让人停留，进而促进“非目的性消费非目的性消费”继而盈利继而盈利的多业态、多元化的多业态、多元化主题景观购物公园主题景观购物公园区位图区位图项目技术指标项目技术指标p占地面积：

26,770p建筑面积：

167,333其中，购物中心：

9.8万（地下2层，地上5层）；14层酒店（洲际假日酒店）；13层酒店式公寓p停车位：

860个p开发商：

上海鹏欣集团p总投资：

15亿元p开业时间：

2008年8月项目简介项目简介p区位：

区位：

位于建康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京市商业集群新街口2公里。

p定位：

定位：

南京水游城是融商业购物、影视娱乐、餐饮、酒店等诸多功能于一体的超大型主题景观购物公园。

p特色：

特色：

以流动的水为主体景观，一个类似公园的购物中心；商业业态以时尚、新潮为主流；“广域性时间型”消费的商业设施。

p建筑构成：

建筑构成：

整个建筑地下4层，其中地下商业2层；裙房商业5层；一栋14层四星级酒店；一栋13层酒店式公寓；停车位860个。

入口外立面入口外立面封闭式设计封闭式设计酒店酒店公寓公寓商业商业水游城水游城南京南京19121912大观天地大观天地万达广场万达广场绿地广场绿地广场洲际酒店洲际酒店本报告是严格保密的。

4南京南京水游城水游城南京南京19121912大观天地大观天地万达广场万达广场绿地广场绿地广场洲际酒店洲际酒店商业地产的主流模式经历了第一代的供销社商业模式、商业地产的主流模式经历了第一代的供销社商业模式、第二代的百货商业模式到第三代的第二代的百货商业模式到第三代的ShoppingMallShoppingMall，而，而水游城项目开启了中国第四代商业模式的序幕，即水游城项目开启了中国第四代商业模式的序幕，即“城城市生活休闲中心市生活休闲中心”第四代商业模式：

第四代商业模式：

第四代城市生活休闲中心模式是建立在ShoppingMall（购物中心）和LifestyleCenter（生活休闲中心）基础上的一种新的商业模式，在规模上更接近Mall，在理念上和美国的LifestyleCenter更接近，融合了两种商业模式，但不是简单的照搬或叠加，是结合项目自身特点和对商业市场的理解而做出的一种创新思路。

第四代商业模式强调体验式消费，即“时间型消费”的理念，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级。

对于第四代商业模式而言，购物已不再是其首要功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体。

体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。

“时间型消费时间型消费”理念：

理念：

时间型消费，与体验式购物类似，它是超越普通一站式理念，不仅在商品上满足一站式的要求，还通过建设广场、花园和水溪，将超市、大型专卖店、餐厅、美食广场等商贸功能，影院、KTV等娱乐功能，美容、溜冰场等休闲功能融为一体，使消费者能够并愿意长时间滞留，并由此带来轻松心情的消费。

非目的性消费：

非目的性消费：

与目的性消费相反，非目的性消费是指消费者的购买动机和购买行为没有任何的目的性或没有任何的提前预知，在某些外在因素（环境、气氛等）的诱引下而产生的一种冲动性消费。

本报告是严格保密的。

5南京南京综合进店品牌、店铺规模、业态比重等考量因素，水游综合进店品牌、店铺规模、业态比重等考量因素，水游城相对于其他传统商圈，达到了约城相对于其他传统商圈，达到了约60%60%的差异率，使得的差异率，使得客群表现出更大的广域性和循环性客群表现出更大的广域性和循环性商业规划商业规划p主力店及主力品牌：

主力店及主力品牌：

横店影视电影城、H&M、UNIQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、星巴克、华联BHG城市超市、MUJI等p业态比例：

业态比例：

大量增加了娱乐和生活功能，零售业务有所减少；购物零售占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他生活服务（如美容美发）占5%，让消费者停留的时间更长，消费的心情更愉悦。

p创新业态组合方法创新业态组合方法以消费者需求进行业态组合：

以消费者需求进行业态组合：

根据客户需求，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋也有包，还有饰品、饮料等，或某一层楼既有年轻妈妈的服装，也有童装。

p创新商家组合创新商家组合去主力店，增功能店去主力店，增功能店：

对于购物中心，多数开发商开业采用类似万达的大主力店模式，但这种模式投资商损失了一部分长期物业的成长。

水游城实行去主力店操作，增加中型特色功能店。

各楼层业态及品牌组合各楼层业态及品牌组合pB2层：

家庭娱乐家庭娱乐+大型运动品牌店大型运动品牌店（运动宝贝、HANGTEN、BHG超市等）pB1层：

多种类商铺或餐厅多种类商铺或餐厅（雪咖吧等）pF1层：

成熟时尚服饰成熟时尚服饰（LEVIS、H&M等）pF2层：

生活方式生活方式（百丽、UNIQLO等）pF3层：

儿童儿童+家庭生活家庭生活（LEE、电玩等）pF4层：

影院影院+游戏天地游戏天地+生活体验生活体验+主主题餐厅题餐厅（横店影城、创意宝贝等）pF5层：

多国餐馆多国餐馆（小南国、锦式等）效果图效果图水游城水游城南京南京19121912大观天地大观天地万达广场万达广场绿地广场绿地广场洲际酒店洲际酒店本报告是严格保密的。

6南京南京水游城水游城南京南京19121912大观天地大观天地万达广场万达广场绿地广场绿地广场洲际酒店洲际酒店流动的水是水游城项目的灵魂和主体景观，通过人工景流动的水是水游城项目的灵魂和主体景观，通过人工景观运河贯穿整个购物中心，串联和勾勒项目所具备的购观运河贯穿整个购物中心，串联和勾勒项目所具备的购物、休闲、娱乐等所有功能物、休闲、娱乐等所有功能贯穿购物中心的人工景观运河运河中间有清爽的喷泉阵列运河的某节点有不规则的大水池河道内装饰小品经常更新，给顾客带来新鲜感备注：

备注：

以运河水系作为主题，非常有特色，但是也有可能带来了管理上的难度，增加后期管理费用的支出，比如春夏有防潮的问题等。

本报告是严格保密的。

7南京南京19121912“昔日总统府邸，今朝城市客厅昔日总统府邸，今朝城市客厅”南京南京区位图区位图项目技术指标项目技术指标p占地面积：

约32000p建筑面积：

约40000p停车位：

约800个，其中地下140余个p开发商：

南京一九一二集团p运营管理：

南京东方三采投资顾问有限公司p总投资：

6亿元p开业时间：

2004年12月项目简介项目简介p区位：

区位：

位于南京市长江路与太平北路交汇处，毗邻南京著名景区总统府，距新街口步行约10分钟路程。

p整体定位：

整体定位：

“南京1912”是集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会于一体，文化品牌于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的最佳展示区。

p客群定位：

客群定位：

消费人群锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务人士及游客等。

p特色：

特色：

民国风格建筑；历史文化与时尚的完美结合。

p建筑构成：

建筑构成：

由17栋民国风格建筑群与“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平”4个街心广场构成。

水游城水游城南京南京19121912大观天地大观天地万达广场万达广场绿地广场绿地广场洲际酒店洲际酒店本报告是严格保密的。

8南京南京19121912在商业规划上主要包括在商业规划上主要包括AA区的时尚休闲生活区、区的时尚休闲生活区、BB区的主题餐饮酒吧区以及二期开发的商务洽谈区区的主题餐饮酒吧区以及二期开发的商务洽谈区南京南京BB区：

主题餐饮酒吧区区：

主题餐饮酒吧区AA区：

时尚休闲生活区区：

时尚休闲生活区总平面图总平面图二期二期商业规划商业规划商业规划商业规划ppAAAA区区区区时尚休闲生活区：

时尚休闲生活区：

时尚休闲生活区：

时尚休闲生活区：

以国际品牌咖啡馆，甜品店，茶艺馆、以国际品牌咖啡馆，甜品店，茶艺馆、美容美容SPASPA及美味精致异国餐饮名店等休闲及美味精致异国餐饮名店等休闲餐饮为主，以珠江路，中山东路的白领上餐饮为主，以珠江路，中山东路的白领上班族群及观光游客为主力消费对象。

班族群及观光游客为主力消费对象。

主力品牌包括：

主力品牌包括：

主力品牌包括：

主力品牌包括：

星巴克、五十年代厨艺馆、星巴克、五十年代厨艺馆、民国大公馆、鹿港小镇等。

民国大公馆、鹿港小镇等。

ppBB区区区区主题餐饮酒吧区：

主题餐饮酒吧区：

主题餐饮酒吧区：

主题餐饮酒吧区：

以异国情调餐饮及大、中型主题酒吧以异国情调餐饮及大、中型主题酒吧为主，而消费的人群则多为白领、外商及为主，而消费的人群则多为白领、外商及公务人员，消费目的以晚上应酬为主。

公务人员，消费目的以晚上应酬为主。

主力品牌包括：

主力品牌包括：

主力品牌包括：

主力品牌包括：

乱世佳人、蓝色轨迹、罗乱世佳人、蓝色轨迹、罗森堡、乌克兰风情吧等。

森堡、乌克兰风情吧等。

pp二期二期二期二期商务洽谈区：

商务洽谈区：

商务洽谈区：

商务洽谈区：

主力品牌包括：

主力品牌包括：

主力品牌包括：

主力品牌包括：

粤鸿和粤鸿和19121912、九佰锅等、九佰锅等pp街心广场：

街心广场：

街心广场：

街心广场：

共和广场、博爱广场、太平共和广场、博爱广场、太平广场、新世纪广场广场、新世纪广场业态分布图业态分布图商业业态构成比例：

商业业态构成比例：

p酒吧：

酒吧：

31%p中餐：

中餐：

8%p西餐：

西餐：

19%p茶、咖啡：

茶、咖啡：

8%p辅助：

辅助：

34%水游城水游城南京南京19121912大观天地大观天地万达广场万达广场绿地广场绿地广场洲际酒店洲际酒店本报告是严格保密的。

9南京南京水游城水游城南京南京19121912大观天地大观天地万达广场万达广场绿地广场绿地广场洲际酒店洲际酒店附：

南京附：

南京19121912的历史背景、文化底蕴介绍的历史背景、文化底蕴介绍南京的民国文化：

南京的民国文化：

南京历史悠久，作为六朝古都,十朝都会，国家历史文化名城,有三大富有特色的文化:

即六朝文化、明文化、民国文化。

其中民国文化的核心就是民国建筑，在民国建筑史上占有重要地位。

中华民国以南京为首都，因此南京的民国建筑不仅反映了当时社会的特点，也记载了南京历史的曲折变迁。

民国建筑的特点：

民国建筑的特点：

民国建筑是特定历史时期中外建筑艺术的缩影，一般为砖混结构，建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。

因为这个结构优势，民国建筑往往能延伸使用空间、降低建造成本，也因此有着优秀的性能。

从建筑师的创作活动上看，这一时期几乎集中了当时中西著名建筑师的全部智慧。

他们的设计经验与手法至今仍常被许多建筑师借鉴。

民国文化与