上半年惠州房地产市场调研报告.docx

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上半年惠州房地产市场调研报告

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2006年上半年惠州房地产市场调研报告

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今年上半年,惠州房地产开发投资同比增长61、52%，达到26、28亿元，商品房施工面积422、27万平米，其中新开工面积为140、93万平米，竣工面积41、54万平米。

在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达78、13万平米，销售总额达23、27亿元，与去年同期分别增长36、9%和46、7%。

以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，今年上半年出现供求两旺、行业加速发展的态势。

5月29日，建设部等九部委出台了“国六条”新一轮调控措施。

其中涉及到重点开发90平米以下的中心户型、不足5年的二手房交易要征收全额营业税等措施，以期望能够达到稳定房价的作用。

政策的出台后，引起了购房者的观望，一定程度抑制消费者的购买欲望，特别是二手房受此影响较大，但调控政策过后的二个月后，惠州房地产市场已恢复平衡。

考虑到《国六条》以及相关政策出台对市场的影响，为客观反映惠州房地产市场的情况，本调研分析报告半从半年延至1-7月。

一、2006年上半年惠州房地产现况

1、整体经济状况

固定资产投资增长平稳。

1-7月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额149、31亿元，增长2、6%，增幅比1-6月上升了1、9个百分点。

若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资额，则今年1-7月的全社会固定资产投资增长为51、8%，显示今年以来的新增投资继续保持较快的增长。

分县（区）来看，1-7月各县（区）的全社会固定资产投资增幅分别为：

惠城区43、2%、惠阳区50、2%、惠阳区50、2%、大亚湾区52、3%、惠东县23、2%、博罗县67、9%、龙门县14、5%，显示博罗县的投资增长加快，跃居全市首位，惠阳区、惠城区紧随其后，增长迅猛。

表一：

开发投资对比表（单位：

亿元）

项目

固定资产投资

房地产开发投资

2006年1-6月

123.9

26.28

2005年1-6月

123

16.27

同比增长（%）

0.7%

61.52%

2006年1-7月

149.31

31.37

2005年1-7月

145.53

18.76

同比增长（%）

2.6%

67.2%

第三产业投资增长强劲。

1-7月，第三产业投资完成60、28亿元，增长54、7%，其中，房地产开发投资完成31、37亿元，增长67、2%。

房地产在第三产业中的占比从46、6%上升至52、04%，占据第三产业半壁江山有多，成为第三产业的龙头。

2、商品房投资与建设

从房地产开发规模情况来看，投资量持续扩大增长，开发局势稳定良好。

上半年共完成房地产投资26、28亿元，其中住宅建设投资占57、95%，商业用房占7、1%，其它占34、95%，市场供应以商品住宅为主，同比增长为57、7%，商业用房投资比去年下降幅度较大，所占投资比例比去年下降10个百分点。

上半年商品房施工面积及新开工面积增辐较大，但竣工面积却在减少，依照往年惯例，不少开发商年初动式，上半年一般竣工较少，商品房供应的高峰期集中在下半年，估计下半年竣工量会大幅增长。

表二：

商品房屋建设数据表（万㎡）

项目

施工面积

其中：

新开工面积

竣工面积

2006年1-6月

422.27

140.93

41.54

2005年1-6月

326.07

85.02

43.64

同比增长（%）

24.76

65.76

-4.81

3、商品房销售

1-7月，据市统计局统计，全市商品房销售面积97、02万平米，增长45、3%；商品房销售金额27、93亿元，增长52、8%，商品房销售均价2879元/平米。

以上数据显示我市受房产新政的影响不大。

4、商品房交易

第一季度全市房屋合同备案预售面积和金额与去年同期相比都有小幅增加，预售商品房均价已达到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均价已达2646元/平米，说明惠州市的房产交易市场在宏观调控下，总体需求仍是平衡增长，消费者对房产未来仍然形势看涨。

表三：

商品住宅交易数据（1-7月）（数据来源：

惠州房管局、世联数据中心）

指标

数值

增长率（与去年同期环比）

成交面积（万平米）

130、98

17%

成交套数（套）

10177

0.04%

成交金额（万元）

.3

23%

成交均价（元/平米）

2646

5%

二、房地产市场分析

1、住宅商品房仍是我市房地产价格上涨的主力

从市房协调研中心及市统计局、市社调队及各方综合资料来看，住宅商品房仍是我市房屋价格指数上涨的主力军。

按地级划分来看，我市目前商品房价格指数涨幅最高的为一级地段，包括了市环城西路、下埔、南坛片区以及江北合生帝景区域等，这部分地段因土地性稀缺和作为市商业、居住的繁华地段等因素，而决定了该地段房价的高位，开发商重点将高层住宅作为主卖点；其次河南岸、东平向惠阳方向延伸的四级地段，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等因素的带动之下逐月递增。

2、商业地产开始退热，所占份额降低较快

非住宅中商业用房投资下降较快，商业用房所占份额从去年的17%下降为今年的7、1%，在去年的“井喷”式增长后，各项非住宅商业用房目前正在市场消化阶段，而商业地产的高风险性逐渐显现，开发商投机性行为减少，市场趋向理性。

3、房产新政对二手房存量市场影响较大

随着国家加强市场调控，抑制市场炒作的政策出台，特别有关税收政策的实施，交易面积和金额都有较大幅度的下降。

新政策实施后，我市二手房交易市场在“大限”前几天出现了一个集中交易的小高潮，交易对象主要是不足5年转手交易的二手房。

从6月以来，不足5年的二手房交易量很少。

4、居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺。

1-7月，城市居民人均可支配收入9982元，增长6、1%，剔除价格因素，实际增长4、5%。

7月末，全市城乡居民储蓄存款余额575，56亿元，比年初增长10、2%，其中，城镇居民484、14亿元，增长9、1%。

由于住房消费需求潜力大，房从呈现小幅上涨。

根据今年惠州市社调队对我市常年调查户中抽取的50户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有26%的家庭打算“购买住房”，居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。

由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大的。

只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况。

另外，从市交易中心资料显示，上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长，其中个人住房贷款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。

三、房价走势分析

1、住宅品质的提升，推动房价上涨。

新增供应来看，惠州市项目的开发水平和建设档次在不断提高，楼盘品质越来越高，房地产种类也更加丰富，涌现出了合生帝景湾、蓝波湾、丽日百合家园、荷兰水乡等精品楼盘和花园住宅小区，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，成本的上升直接带动房价的上涨。

2、惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。

另外，从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。

3、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。

表四：

近五年惠州房价情况

年份

商品房价格（元/平米）

同比增长

2002年

2394 

-3.70%

2003年

1965

-18%

2004年

2424

23.35%

2005年

2615 

7.8%

2006年1-7月

2879   

10.1%

四、国家房地产新政对我市房地产市场形势的影响

当前，“国六条”、“国十五条”细则的出台，引起地产界较大震动。

从惠州讪的房地产发展情况来看，也不例外。

特别是在住房供应结构制度方面，要求地方政府编制住房建设规划和保障性住房的建设目标，并在今年9月底前公布；明确了新建住房结构比例，强调了自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

这是我市房地产进一步发展的焦点问题。

国家房地产新政出台后，市政府及时召开开发商座谈会，听取各方意见，并要求业务主管部门尽快组织调研，向市政府反映情况。

惠州建设局会同市房产局、房协于6月份展开为期一个月的专题调研。

从调研得到的数据来看，我市目前近年的商品住房结构基本上以90-144平米的套型所占比例最大，占总比的58、12%，整个住房结构呈橄榄型，因而商品住房结构户型也明显偏大。

表五：

2003年至2006年5月商品住房结构调查汇总表

类别

小于90平米套数

所占比重

90-114平米套数

所占比重

大于144平米套数

所占比重

惠城区 

21.21% 

19225

560.29% 

7675

22.47%

博罗县

815

13.75%

4210 

71.04%

604   

10.19%

龙门县  

196

15.56%

953  

75.63% 

111  

8.8%

惠阳区 

1023

15.39%

4105 

61.78%

1519  

22.85%

惠东县

221 

6.8%

1824

56.38%

1190

36.79%

大亚湾 

1210

47.24%

772

30.14%

579

22.6%

全市 

10721

20.04%

31089 

58.12%

11678 

21.83%

另外，建设局委托惠州市社会经济调查队进行了住房消费意向的调查。

从购房目的来看，自住性需求占86、4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占13、6%。

在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58、1%和18、3%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。

选择的面积也以90-144平米的人口居多，占60、2%，同时还有12、5%的人口选择144平米以上。

而选择90平米以下的只占27、3%。

因惠州市人均住房面积已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比较宽裕，因而较大户型较受欢迎。

从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价不高，从销售增长来看，房价还是在居民的可接受范围之内。

目前，惠州市正处于大力发展第三产业时期，房地产业成为加快发展第三产业的重点行业，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推动房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业”。

并提出坚持“节约土地、价格合理、供求平衡”原则，科学调控土地供应增量和商品房价格，保持房地产市场价格的稳定的供需总体平衡。

同时要推广绿色节能建筑，推动房地产业增长方式的转型和产品的创新，促进房地产开发和交易市场健康有序的发展。

同时，也应根据当地的实际情况宏观把握市场，防止房价的大起大落，促进经济的健康发展。

五、惠城区房地产区域市场分析

近年来，惠城区房地产发展呈现欣欣向荣的态势，形成“百花”齐放的局面，各大片区各具特色。

为此，本刊试对八大片区进行了分析、解读，希望傲树开发企业有所帮助，由于有的片区规划已经完成，有的正在编制之中，资料不完善之处，敬请见谅。

江北片区

 江北位于东江以北，地形沿东江呈V状面貌，由早期典型的城乡工业、农业地带经多年规划发展，转型为现在的惠州市唯一的行政中心区域。

江北作为规划空间最大、开发空间最为完善的片区，是惠州市的政治、经济、文化、会展中心。

在近年的城中村改造中，融入甲级超高水准的开发理念进行长远规划，为房地产市场保留了充足空间。

片区依靠自身优势，优化自身环境，提升经济、生活核心地位，江北片区象征的不仅是行政中心功能，而且具备中央商务生活区的核心功能。

在不断的改造完善过程中，将重点深入发展惠州大道以西、以东地块，工业区的拆迁将以企业办公场所模式代替，这些都为房地产市场创造了更为广阔的发展机遇和无限空间。

江北片区引进房产开发概念以来，早期大片土地主要由城市花园、惠州金宝•江畔花园取得，中后期相继由金世界、金裕、丽日、陆洲、合生、奥林匹克等多家大型房产公司取得，其中不乏一些中小型房产公司进行片区房产开发投资。

该片区是以商品住宅的开发为主，目前已建和在建的住宅总供应面积超过137万平方米，其中多层住宅占约15万平方米，高层住宅占约32万平方米，小高层住宅占约60万平方米，联排式住宅占30万平方米。

主要楼盘有金宝•江畔花园、丽日百合家园（丽日双子星商务大厦）、金裕•碧水湾、嘉和名苑、合生帝景湾、奥林匹克花园，以及金城广场、金世界花园（银座酒店公寓）、金宝•兴业家园、圆方•雅庭院等中高端产品。

江北片区随着拆迁改造、土地原始开发等诸多因素，土地供应量较其它片区充足，中小型土地开发面积2万平米，最大的是去年年底惠州奥林匹克公司取得91万平方米的土地使用权，而今年上半年土地供应量达到60万平方米（建筑面积140万平方米），近期土地获取量再次增加近16万平方米，主要从江北南、西、东区为主区域获取。

自江北片房地产市场出现建设热潮以来，商品住宅价格从整体均价从2001年2200元左右涨至现期的3400元左右，呈现较大升幅。

从统计结果看，江北现供应楼盘物业以小高层居主，户型结构以三房以上居多，面积以较大户型供给，其中二房主力一般为64-89／平方米，三房为122-136／平方米，四房142-172平方米，五房174-210／平方米。

未来几年，片区、楼盘的档次和素质将会逐步成为标榜，成为惠州高尚、高档置业安家的理想之选，出现更多的高品味，高质素物业。

楼盘扫描

金宝江畔花园：

江北11号小区，惠州市金宝集团有限公司开发，占地约12万平方，建筑面积25万平方米，容积率2.08，户型比例：

二房二厅、三房二斤、四房二厅，最低价2228元／平方米，最高价4088元／平方米，折后均价为3300元／平方米，小区配套会所、社区医疗、休闲、老人幼儿活动中心、文体配套、商铺商业、超市。

金裕碧水湾：

位于江北15号小区，惠州金裕房产开发实业有限公司开发，整个小区占地17公顷，建筑总面积约39万平方米，建筑占地3.9万平方米，地下停车场面积约8万平方米。

绿化面积7.6万平方米，小区容积率2.3，密度22．9%，绿化率54%，居住总户约1550户。

共分七大组团开发，第四组团金辉苑A、B、C、D、E栋（2栋12层、1栋16层、2栋18层）正建设中。

户型三房二厅、四房五房、复式，价格最低价2410元／平方米，折后均价为3450元／平方米。

雅庭院：

位于菊花一路与云山东路交汇处，惠州园方房产开发，占地约2.4万平方面积4.9万平方米，分二期开发，总户数372，户型三房四房、复式，一期基本售磬，折后均价2900元／平方米；二期板式住宅2006年2月开盘，均为3房143平方米，折后均价3100元／平方米。

丽日．百合家园：

位于文昌二路，丽日房地产开发有限公司开发，占地约3万平方米。

建筑面积13万平方米，容积率3.5，总户数754户，户型二房二厅、三房二厅、四房二厅，最低价2800元／平方米，折后均价为3850元／平方米。

帝景湾：

位于文昌一路，广东合生帝景房地产有限公司开发，占地约18万平方米，建筑面积20万平方米，一期于2004年底动工，总户数240套，户型四房二厅、五房二厅、复式，价格最低价5000元／平方米，折后均价为6300元／平方米，1500元／平米装修标准。

二期现在热销当中，销售均价达到7000元／平方米。

嘉和名苑：

位于文昌二路，惠州市桦泰茂房地产开发有限公司开发，占地约4.6万平方米，建筑面积10万平方米，分三期开发，容积率2.2，总户数575，一、二期户型有三四房二厅、四房二厅、四房二厅、五房二厅、复式，价格一期折后价2450元／平方米，二期折后均价为2910元／平方米。

奥林匹克花园：

位于惠城区江北惠博沿江大道旁，占地面积约91万平方米、建筑面积约127万平方米，分三期开发，第一期为联排别墅和小花园洋房。

演达片区分析

演达片区从早期城郊的城市化改造过程中，逐渐形成新型的居住人文社区功能，在短短三四年内，演达一路二路、三环路、新惠淡路的建成，片区交通四通八达，形成主要辐射麦地、演达路两侧、惠淡沿线的新区板块，集休闲、购物、误乐、山水为一体的健康居住家园。

城市“南拓北优”的规划战略，演达在集商业大卖场、大型购物休闲娱乐设施等的多元化高度商业氛围后，继续向南拓展，由此形成在规控空间最大、自然景观资源的惠南新城，50公里“绿色长廊”贯穿而过，辉映各种配套及生活居住环境，新生态生活模式在此得到了长足发展。

以金山湖为起点延伸，道路两旁山景湖泊景色丰富，地势平坦而山体错落有致，相对于城区其它片区的优势而言，具有后发展模式的高标准规划、建设的挖掘条件，亦是最具备注重人居绿色空间的房地产开发理念。

商业中心不断南移，以演达路为中核将与麦地、龙丰上排、南坛下埔紧密维系，成为消费型重要经济枢纽，众多商家跟随城市规划方向发展在此落户，据相关统计，演达板块现有商业网点14个，是商业地产发展最为迅速的片区之一。

随着人气的旺盛，这里可能是最适合商业、居住投资的热土。

与此同时，河南岸老城区也逐渐有一些新盘推出。

 房地产建设方面，片区视项目大小、档次以及地段的区分，户型出现向中等面积和大面积两极分化建设的趋势，楼盘价格从2002年早期均价2100元／平方米经过市场高速培育后，2005年市场均价为2600元／平方米，目前这到3000-3200元／平方米，在优势开发后续发展中，价格有升涨空间。

2006年1-6月，板块附近热销楼盘项目不多，主要以大盘供应为主：

有在售的全山龙庭蓝翠苑、山水华府、美地花园城二期、雍逸园、TcL翠园，其余原售楼盘均已进入售罄期或清盘期。

楼盘扫描

嘉园：

由新兴房产综合开发公司开发，项目占地8794平方米，建筑面积28902平方米，由二栋12层塔楼组成围合式院落化小区布局，共153套住宅，120个停车位，1-2层商铺，3-12层住宅。

起价2180元／平方米，均价2450元坪方米，户型二房二厅、三房二厅、四房二厅。

恒宇新苑：

由惠州市天耀实业有限公司建设，项目占地2万平方米，建筑面积3.6万平方米，由10栋多层及2栋小高层围合成封闭式园林小区，共264户住宅，停车位200个，起价1680／平方米，均价2180／平方米，户型有二房二厅，三房二厅。

海燕•玉兰花园：

海燕房产投资有限公司开发建设，占地面积30000平米，建筑面积13万平米，均价2650元／平方米，户型一房一厅、二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式、小复式房。

南翠花园：

惠州鹏达实业发展公司开发，项目占地面积3.6万平方米，建筑面积8.6万平方米，分二期开发，一期445套住宅，二期205套住宅，均价2850元／平方米，户型三房二厅、四房二厅。

山水华府：

惠州倍特建设有限公司开发，集聚别墅区、商品房住宅区的独立性综合型生态文化社区，分三期滚动开发，一期160套，起价2300／平方米，均价多层3000／平方米，小高层3200／平方米，户型三房二厅、四房二厅、五房二厅、七房。

美地花园城：

惠州美地房地产有限公司开发，项目总占地面积6万平方米，建筑面积18万平万米，现在开发二期由4栋小高层组成，整个小区由澳大利亚墨尔本公司规划设计，共398套住宅，均价3200／平方米，户型二房二厅、三房二厅、四房二厅。

TCL翠园：

TcL房产开发，项目总占地2.5万平方米，建筑面积5.5万平方米，项目由6栋10座小高层组构小区，共480套住宅，均价2800／平方米，户型二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式。

金山龙庭：

香港冠和国际集团惠州金山房产分公司开发，项目总占地75万平方米，目前正在铺售的蓝翠苑由7栋小高层规划建造，共372套住宅，均价3200元／平方米，户型三房二厅、四房二厅、复式.

雍逸园：

由惠州市建设集团开发公司建设，占地12万平方米，建筑面积36万平方又．共1750套。

分两期开发，二期于2003年8月动工，已售罄，二期于2005年7月动工，主力户型为110-140平米居家三房，其余有180平米左右四房、五房，以及复式，销售均价3100元/平方米，销售接近尾声。

龙丰-上排片区分析

普通商品住宅均价2900元／平方米，中至高档楼盘大部分以140平米以下的二房、三房供给比例（量）及铺量居多，中高端房价在2500元／平方米以上。

现期面市的楼盘主要有美林玉桂山、湖畔新城、金辉三期、金迪八期、天鹅雅居等项目，户型面积仍以中等三房为主力，预算房价在市场趋势和项目价值中有较高提升。

片区中心2公里辐射范围的需求以中（高）端产品居多，来自外区域的需求比例最大。

高端楼盘润园正在建设中，亦有相当部分深圳置业群体表示看好此片区发展，对陈江、仲恺以及深圳的客户还是有所吸引。

楼盘扫描

金辉新苑：

位于鹅岭南路西侧，项目总体占地8万平米，建筑面积万平方米，分三期开发，一期、二期共800余套于2006年3月售罄，三期总建筑面积5万平方米，户型面积104-143平方米，2006年下半年入市。

湖畔新城：

西域原生山水名宅，占地平方米，建筑面积平方米，有小高层以130-160平米位主要户型和别墅类型住宅，均价3700元／平方米。

君龙雅苑：

20层两栋塔楼构成小区管理，占地面积2200平方米，建筑面积20000平方米。

小户住住宅均价2910元/平方米，普通住宅均价2650元/平方米。

商业底铺均价11000元/平方米。

鹅城国际：

19层单体楼，从1房50平米至3房103平米均有供应，住宅均价2500元/平方米。

商业底铺售价5500-12000元/平方米。

才俊金城：

由2层8单元合围成小区，中心花园。

为7层多层不带电梯，底层商用，2楼起住，占地面积9000平方米，建筑面积14000平方米，主力2房75-79平米、3房86-118平米，共124套，住宅目鞠麟1720元评方米。

商用售价3900-6000元/平方米。

怡和人家：

带绿地面积的5栋7层特色住宅楼构成自然山景社区，占地面积12221平方米，建筑面积33928平方米，共256套住宅，一梯两户，以90多平方米超高实用房三房二厅为主打，均价2170元／平方关，现已售罄。

嘉亨湾：

19层两栋塔楼商住楼，1-3层商业层，4楼空中花园，占地面积4000，建筑面积35000平方米，单层14户，小户型40-60平米占31％、两房70-89平方米占46%，三房111平方米，均价2550／平方米。

美林玉桂山：

位于鹅岭南路东侧，项目总占地2万余平米，总建筑面积5.7万平米，由7栋18层、2栋11层楼宇构成，一梯三户设计，二房81、三房108-139、四房142平米多种标准户型，楼宇顶层200平米以上复式，均价3200元了平方米。

润园：

红花湖山腰项目，占地19万平米，总建筑面积30万平米，建成欧陆风格独立别墅区、现代风格小高层住宅区，有3房2厅138.3-143.6平方米，4房2厅177.1-1