金水岸策划方案.docx

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金水岸策划方案

第一章宏观环境分析

一、潍坊市宏观环境

二、城市计划进展目标

三、潍坊市人口、经济状况与房地产供求情

第二章安丘市房地产市场特点分析

一、安丘房地产进展概述

二、安丘房地产市场整体状况分析

三、安丘房地产市场进展趋絷分析

四、安丘在售在建的要紧楼盘分析

第三章项目SWOT分析

一、项目优势分析

二、项目劣势分析

三、机遇点分析

四、要挟点分析

第四章项目市场定位及目标客户群定位

一、项目定位

二、项目名称定位

三、推行主题定位：

四、目标客户定位：

五、计划设计定位：

六、建筑风格定位

七、户型定位：

八、户型面积配比建议：

九、交通动线计划设计建议：

十、公建及配套部份

第五章价钱策略

一、低开高走

二、涨价策略

三、定价策略

第六章销售执行策略

一、整体销售策略

二、付款方式策略

三、销售造势

四、销售预备工作

五、销售道具的成立：

第七章销售时期业务策略

一、营销策略

二、销售第一时期：

项目告知期

三、销售第二时期：

项目导入期

四、销售第三时期：

开盘期及强销期

五、销售第四时期：

持续期

六、销售第五时期：

第二持续期和收盘期

第八章销售节拍操纵及媒体打算

一、销售节拍的操纵及各时期工作安排、媒体打算：

二、具体工作安排与各时期媒体推行打算

三、开盘后：

（媒体广告略）

第九章关于销售代理合作意见

一、委托销售的代理期限，销售进度

二、委托销售的住宅与沿街商业房

三、代理合作方式

前言

一、日照市金盟房地产策划代理有限公司简介

[公司简介]

在日照房地产界群雄辈出，诸侯竞风流的时期横空避世。

日照金盟房地产策划代理有限公司是一家从事房地产市场研展、项目评估、项目定位、产品定位、计划建议、策划包装、销售代理等房地产全程策划行销的专业地产服务机构。

公司坚持以实力打市场，以创新求进展，以为客户制造最大价值为宗旨，视服务为生命；组建了专业的智囊精英团队：

房产策划师、平面设计师、建筑师、估价师、工程师、经济师、会计师和经纪人；并构建了研展部、策划部、设计部、销售部、行政部、综合部等机构。

严谨规范的治理，科学有序的运作，为公司不断制造佳绩奠定了坚实的基础。

日照金盟房地产策划代理有限公司，通过十年的市场酣战，积存了丰硕的市场体会，聚集了大量房地产精英，团队年轻化，都怀着一股冲天的创业精神去做每一项工作，每一个成员都深知肩上的责任，此刻的职位确实是咱们尔后事业的起点，“把握此刻，成绩以后”，是咱们每一个团队成员的座右铭！

日照金盟房公司以潍坊作为项目进展基地正式挺进山东房地产市场;至今已成功策划代理商业、住宅项目十多个,并慢慢延伸到周边城市。

服务理念

全程策划全心服务专业高效诚信共赢

品牌理念

以智产激活资产，为客户制造价值

[公司要紧业绩介绍]

公司自成立以来，在日照前后策划代理了住宅项目:

集美中心花园（15万平方米）、禹州花园（万平方米）、瑞景生活广场（万平方米）、南湖翠庭（2万平方米），高层住宅：

海景花园（5万平方米）、华侨海景城（20万平方米），别墅项目:

碧云山庄，商业项目：

彭泽商贸广场（4万平方米）、漳州世纪广场（15万平方米）……等多个项目。

在山东潍坊策划代理了产权式酒店：

星光国际（5万平方米），专业批发市场：

名店财富城（4万平方米）、写字楼：

金宝.水晶名城（万平方米）等多个项目；策划了住宅别墅：

欧洲小镇（38万平方米）、……等多个项目。

公司进展到今天，累计谋划代理了20多个项目，积存了丰硕的操盘体会，培育了一支凝聚力强的、富有战斗精神、能打硬战的专业化团队。

第一章宏观环境分析

一、潍坊市宏观环境

潍坊市介绍：

 行政区划

　　潍坊市是山东沿海开放城市，辖四区六市二县，总面积15860平方千米，总人口850万。

     地理位置

　　潍坊市位于山东半岛东部，地跨东经118。

10，-102。

01，，北纬约35。

43，-37。

26，，海岸线113千米，东邻青岛、烟台，西靠淄博、济南，是连接山东沿海与内陆地域的交通枢纽城市。

  一、最近几年城市投资建设进展状况

潍坊城市建设日新月异，2006年中心城市建设投资比上年翻了一番。

依照市委、市政府部署，2007年潍坊城市建设工作，要紧抓好四大重点。

一、是全面推动城市社区建设，重点抓好背街小巷、旧小区、城中村和城乡结合部改造，中心城区争取用三至五年的时刻，完成社区改造任务，全面建设新型和谐社区，让更多的群众取得实惠，更好地享受到城市进展功效；二、是抓好白浪河综合整治，进一步完善设计，先完成治污、防渗、水坝、桥梁、驳岸、蓄水等基础工程，用三年左右时刻，把白浪河建成旅行休闲、商业气氛、文化历史高度集中的滨水商业景观区，全面提升城市品位和档次；三、是增强城市公共服务设施建设，踊跃推动文化艺术中心、体育中心、公共卫生服务中心、公共行政服务中心、娱乐中心、金融中心、国际贸易中心等重点工程，突出特色，打造精品，增进社会全面和谐进展；四、是完善市政基础设施，继续提升城市道路，配套完善城市管网、环卫设施和停车场站，高标准高级次改造福寿街，拓宽改造东外环、北外环，综合整治潍胶路，打通东部、北部和南部外环线，构建起四通八达的城市交通网络。

　　据了解，2007年，围绕创建“国家园林城市”和“宜居城市”两大总目标，潍坊中心城区还要增强绿化，进一步增加城市绿量，不断提高绿化覆盖率，为市民制造加倍优美宜人的城市环境。

依照潍坊市委、市政府关于城市经济“四大板块”的计划布局，坚决不移地把服务业进展摆到首要位置，确立以打造现代化中央商务区为核心，集中建设世纪泰华商务广场、金融中心综合广场、恒易星河商业广场“三大广场”，综合培育赛格数码港、北王国际汽配城、恒易星河国际轻纺城、康惠医药等“四大市场”，深度开发依托虞河、张面河和白浪河进行配套设施建设的“三条休闲娱乐带”。

目前，天润佳湖、爱雷特会所等一批大型娱乐设施项目正在引进开发，年内力争新增娱乐网点150处，营业额冲破10亿元；盛世豪廷、泰华领域等17处投资过亿元的商务楼宇建设，年内总建筑面积将达到150万平方米；以市场、楼宇为载体的科技研发、广告创意、电子商务等高端服务业的快速引进，可入驻企业1800家。

潍坊高新经济开发区围绕物流基础设施建设、物流信息平台搭建、物流业进展计划完善和物流资源整合等几个重点，现代物流业进展取得新的进展。

鲁东物流中心已有32个项目落地，初步形成了以潍坊豪德贸易广场为龙头的现代物流进展格局。

潍坊港物流基地通过不断完善扩建和对邻港物流园的计划，功能不断提升。

潍坊高新区物流基地内出口加工物流、医药物流、国际货物物流、日用品物流、纺织品物流等物流功能区已大体形成。

二、潍坊市经济进展状况

宏观经济健康和谐平稳进展。

初步核算,2008年潍坊市生产总值（GDP）完成亿元,按可比价钱比上年增加%；其中第一产业增加值亿元,增加%；第二产业增加值亿元,增加%,其中工业增加值亿元,增加%；第三产业增加值亿元,增加%。

一、二、三产业别离拉动GDP增加、和个百分点。

按常住人口计算,人均GDP达到28106元（按年末汇率折算为4112美元）,比上年增加%。

三次产业结构调整为:

:

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　　2008年各县市区、市属开发区生产总值完成情形:

潍城区亿元,寒亭区亿元,坊子区亿元,奎文区亿元,青州市亿元,诸城市亿元,寿光市亿元,安丘市亿元,高密市亿元,昌邑市亿元,临朐县亿元,昌乐县亿元,高新技术产业开发区亿元,滨海经济开发区亿元,经济技术开发区亿元。

　　企业上市工作取得新冲破。

全年共召募资金亿元。

全年有歌尔声学、昱合股分、豪源集团等3家公司在境内外上市；沃华医药、潍柴动力、晨鸣纸业和山东海龙等4家上市公司实现再融资。

　　名牌创建工作有新冲破。

2008年,全市新创15件中国驰誉商标,新认定41件山东省闻名商标,其中续展28件。

到2008年末,全市共创32件中国驰誉商标,认定200件山东省闻名商标。

共有10个省政府质量治理奖、5个地理标志爱惜产品,31个中国名牌产品,51个国家免检产品,201个山东名牌产品,17个山东服务名牌项目。

　　非公有（民营）经济进展迅速。

2008年,全市非公有（民营）经济增加值完成亿元,比上年增加%,占GDP的比重由上年的%上升到%；全市非公有（民营）经济户数万户,增加%；从业人员万人,增加%；注册资金亿元,增加%；纳税额亿元,增加%,占全数税收比重%,提高了个百分点。

　固定资产投资较快增加。

2008年,全市全社会固定资产投资完成亿元,比上年增加%。

其中规模以上投资完成亿元,增加%；规模以下投资完成亿元,增加%。

规模以上投资施工项目4494个,其中总投资过1000万元的项目3046个。

在规模以上投资中,一产投资完成亿元,增加%；二产投资完成亿元,增加%；三产投资完成亿元,增加%。

城镇投资完成亿元,增加%；农村投资完成亿元,增加%。

　　房地产开发投资较快增加。

2008年,全市共完成房地产开发投资亿元,比上年增加%,其中住宅投资亿元,增加%。

全年商品房销售额亿元,比上年增加%。

地址财政收入稳步增加。

2008年,全市完成财政总收入260亿元,比上年增加%,其中,地址财政收入132亿元,增加%,地址财政收入增幅高出全省平均水平个百分点,列全省第3位。

金融运行呈良好进展态势。

2008年,全市金融机构存、贷款总量大幅增加,经营效益明显提高,支持了全市经济又好又快进展。

年末全市金融机构本外币各项存款余额亿元,比年初增加亿元,增加%。

本外币储蓄存款余额亿元,比年初增加亿元,增加%。

金融机构各项贷款本外币余额亿元,比年初增加302亿元,增加%。

二、城市计划进展目标

潍坊的城市性质定位为“以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅行全面进展的现代化国际风筝城”。

具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部份，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地域重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。

1．潍坊市整体布局

潍坊中心城整体布局——“一心、一环、一轴、一廊”。

Ø“一心”，即四月河路、北宫街、北海路=健康街所围合的城市核心区，；

Ø“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；

Ø“一轴”，即由北海路为主的交通、进展轴。

Ø“一廊”，即由白浪河、虞河双侧绿化带及两河之间休闲绿地组成的生态绿化廊道。

2．潍坊市中心城区职能各异

中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。

“长松组团”在进展无污染环境都市型工业基础的同时，将踊跃参与推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。

“中心组团”将形成高级工程师商业区、金融中心，行政、商务中心，和高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。

“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应踊跃参与接纳市级公共建设项目，加速生活服务设施建设水平面，进展成现代化园林式住区。

“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。

●市区交通

弄好市区东部潍（坊）日（照）铁路安丘火车站和车站广场建设，206国道改道青云山东侧与铁路并行。

下（营）小（关）路沿墨溪河和老鼠岭西侧。

市区道路按要紧道路、次要道路、支路三级布局，要紧道路系统由“六横五纵一环”：

六横：

南苑路、和平路、商场路、工农路、汶南路、206国道；

五纵：

华安路、兴安路、永安路、昌安路、顺安路；

一环：

外环路。

到2010年，建成城区面积达到32平方千米，形成现代化的中等城市。

三、潍坊市人口、经济状况与房地产供求情形

一、GDP、固定资产（亿元）

2008年潍坊市生产总值（GDP）完成亿元,按可比价钱比上年增加%；

二、财政收入

2008年,全市完成财政总收入260亿元,比上年增加%,其中,地址财政收入132亿元,增加%,地址财政收入增幅高出全省平均水平个百分点,列全省第3位。

图1：

潍坊市200五、2006、2007年财政收入图示

3、支出

2008年全市城镇居民人都可支配收入15691元,比上年增加%,城镇居民人均消费性支出11575元,增加%；

。

图1：

潍坊市2000-2006年城镇居民可支配收入

4、人口环境

（1）人口总量

潍坊为地级市，辖周边6区2县代管6市。

面积万平方千米，市区常住人口108万。

截至2008年6月30日，潍坊市的户籍人口达到8630758人，潍城区、奎文区、坊子区、寒亭区、高新区和经济开发区等六个区的总人口为1521810人，育龄妇女的人数为171万左右。

另外，全市人口的男女性别比例为109∶100，比男女性别比例103∶100到107∶100之间的正常水平略高。

图示：

潍坊市2008年各年龄人群散布图

（2）年龄结构与家庭结构

总人口中年龄结构为人/户，郊区为人/户。

（3）人口进展计划

“十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加速进展的关键时期。

到2010年，全市城市化水平将达到50%，中心市区人口规模达到130万人，届时，住宅刚性需求将是此刻的一倍，市场对房地产项目的消化能力进一步增强。

以后城市计划

（1）城市化与中心城市人口规模依照人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数2010年将达到127万人，2020年将达到179万人；人口进展策略方面，将实行“合理疏导，向心集聚；企业集中，扩大就业；制度保障，引流稳流；安宁老龄，提高素养”的整体原则。

五、供求

2006年全市城建投资完成32亿元，其中潍坊市区完成城建投资11亿元。

房地产开发投资较快增加，2006年，全市共完成房地产开发投资亿元，比上年增加%，其中住宅投资亿元，增加%。

全年商品房销售额亿元，比上年增加%。

施工面积996万平方米，全市房地产市场呈现出供需两旺、稳中有升的良好态势。

2007年潍坊市区施工面积为万平米，完工面积为万平米，别离比2006年增加了%和%，其中城中村改造和旧城改造施工面积占到了60%左右，村民安置和市民回迁居住性需求即可消化该比例的大半强，婚房需求及城市化进程、工业的进展提速和外围布局所产生的新增人口居住需求强劲，另外的改善居住条件的需求也将是以后一个时期市场有力支撑。

2007年,全市共完成房地产开发投资亿元,比上年增加%,其中住宅投资亿元,增加%。

全年商品房销售额亿元,比上年增加%

2008年,全市共完成房地产开发投资亿元,比上年增加%,其中住宅投资亿元,增加%。

全年商品房销售额亿元,比上年增加%。

六、商品房销售面积与销售额快速增加

   据统计,2007年市区完成施工面积650万平方米,完工面积247万平方米,销售面积万平方米,别离同比增加%、45%和%。

2008年,新建商品房总量维持增加,市区商品房累计批准预售面积同比增加%。

商品房销售整体呈上升态势,市区商品房预售备案面积同比增加%,市区商品房现房全年完成销售面积同比增加%；2008年,市区新建商品房销售均价约3000―3100元/平方米左右,全年一直相对照较稳固,维持了供需平稳的稳固进展态势。

2009年潍坊市市场明显回暖,商品房市场供给充沛,销售良好,价钱大体稳固。

前三季度,市区共批准商品房预售面积万平方米,同比增加%；实际预售备案记录销售面积万平方米,同比增加%；市区共完成二手房成交面积万平方米,同比增加%；成交金额亿元,同比增加%。

1-9月,全市开发亿元,增加%,比上半年提高个百分点。

全市衡宇施工面积万平方米,增加%；完工面积万平方米,增加%。

2009年1-10月,全市实际预售案记录销售面积万平方米,同比增加%。

1-10月份,全市共完成二手房成交面积万平方米,同比增加%；成交额亿元,同比增加%。

全市商品房住宅销售平均价钱2299元/平方米,同比上升%；中心城区商品房住宅销售平均价钱为元/平方米,同比增加了%

第二章安丘房地产市场特点分析

一、安丘房地产进展概述

一、房地产市场起步较晚

安丘的房地产开发处于初期的时期，产品没有特色。

近几年来，随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质的要求愈来愈高，开发商开始引入先进的房地产开发理念，产品品质有所提升。

目前，安丘房地产市场处于快速启动时期，但由于起点较低，相对潍坊全市各县市区的房价不高。

二、市场治理不规范

房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和治理，政府操作的成份比较大。

旧城改造缺乏整体计划，消费者的商品房消费意识比较淡薄，致使了市场发育程度低。

安丘在房地产市场的运作中，不规范因素很多，造成了市场不平等竞争、秩序混乱，制约了市场的良性进展。

3、产品单一，设计理念较为保守

近两三年市场上的房地产产品单一性高，户型设计重复，产品同质化严峻，面积集中在必然范围内，缺少选择性，尽管有个别项目引进一些先进的设计理念，但没有形成规模，因此难以引导市场消费。

4、楼盘无整体策划概念

就供给市场来看，安丘目前市场上的楼盘尤其是住宅楼盘大体无整体策划概念贯穿始终，往往只是剽窃先进城市的一些做法，但又无法统领楼盘操作的全程，往往给人不三不四的感觉。

五、楼盘营销手法较为掉队

在对安丘商品房市场的调查中，咱们发觉，安丘大部份商品房的上市销售，大体处于自然销售时期，营销手法较为掉队，或说没有楼盘市场营销的概念。

六、楼市供过于求，很多楼盘销售缓慢

安丘目前在建在售的楼盘超过20个，总建筑面积100多万平方米，由于近两年安丘区的商品房销售量每一年仅20多万平方米，致使显现滞销。

由于安丘的商品房滞销，。

二、安丘房地产市场整体状况分析

安丘区房地产整体上市场供给充沛，需求不旺，价钱仍然小步上涨，买方市场特点显著。

因安丘与潍坊其他区域距离比较远，房地产市场没有具有彼此阻碍性。

通过对安丘房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的分析。

安丘人对购买住宅的要求存在物美价廉的心理，此刻因受国家政策的阻碍购买心理趋向于理性，对小区的环境、户型和物业治理有了很高的熟悉和更高的要求。

因此目前方才进驻的开发商也已经意识到这一点，都在尽力提高自己的竞争门坎，关于住宅在目前供给量上看，已经能够知足寒亭人的需求，只是安丘域内仍然有被政府计划做为住宅的地块。

针关于商业地产，市场方才起步，目前的商业开发项目都集中在民主街。

从市场反映情形看，商铺供给在安丘存在供求有待进展，而且从现有的商铺的出租情形、租金、经营业态和安丘人的休闲生活要求和酒店宾馆的效益再来看,安丘商业地产市场有必然的进展空间。

三、安丘区房地产市场进展趋絷分析

商品住宅将是房地产市场大势所趋的进展方向，而且住宅市场的竞争也将愈演愈烈。

依照市场分析预测安丘区的住宅市场将会有以下几方面的进展趋势：

一、价钱趋势

房地产市场均价在以后2—3年内将平稳慢慢小幅上升，可不能显现大幅度震荡。

价钱的两级分化还将加重，高级精品住宅和低价楼盘可能会成为市场的主流。

要紧表此刻：

随着房地产市场深切进展，市民的居住观念将会发生改变，对二次置业需求越发迫切，高级精品住宅能知足市场高收入者对生活品位的追求和全新生活方式的向往。

而低价楼盘将面向广大中低收入家庭置业换房，市场潜力十分庞大。

二、市场需求预测

目前安丘的房地产市场需求较为隐蔽，因素是多方面的。

在以后两、三年，随着经济的继续快速平稳进展和市场慢慢成熟，住宅潜在的消费需求将会被慢慢地激发出来。

3、面积配比趋势

中高级住宅的户型面积专门是大户型面积将会有所下降，90-130平方米的住宅仍然是市场的主流户型，70-85两室一厅、二厅的经济适用型为主的项目，因经济适用且价钱适中，“价廉物美”而受市场追捧。

4、配套趋势

住宅功能将加倍健全，物业治理会更规范、周到、方便。

小区商业配套既功能齐全，又不阻碍居住环境，将是住宅小区（专门是成片开发的大规模住宅小区）的急待解决的问题。

五、规模及品牌趋势

小区规模开发和品牌效应愈来愈受到重视，将是以后安丘整个房地产界着重尽力的方向。

专门是因为房地产投资大，周期长，规模和品牌对衡宇预售和加速资金周转较为有利。

随着安丘经济继续维持快速平稳进展，安丘房地产开发将再掀高潮，在政府部门的重视和支持下，在开发商的一起尽力下，整体房地产开发水平将会迅速提高，并会加重市场的竞争。

六、营销手腕和推行技术慢慢趋于成熟

通过市场连年的积存，本地房地产市场和外地房地产市场的彼此交流和融合，营销手腕必将将不断地进步，营销推行手腕将愈来愈多样化，营销策略的重要性将加倍凸现，愈来愈多的开发商在做好产品的同时，会加倍重视专业化销售治理和提高置业顾问的服务意识，营销策划、项目包装、宣传推行、案场销售气氛营造等操盘执行能力竞争越发猛烈。

四、安丘在售在建的要紧楼盘分析

（一）要紧楼盘如下：

宋家园·新华府、青云丹桂园、锦绣花园、御祥花园。

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（二）销售均价

安丘大部份中低档的楼盘销售均价在3000——3200元/平方米，少部份中高级楼盘的销售均价在3400元/平方米，个别高级楼盘销售均价在3400元/平方米以上。

（二）销售周期

一部份2011年开发的楼盘还未售完，有些两、三万平方米的楼盘开发了两、三年还有一些房源未售完，销售周期较长，说明了安丘房地产的整体市场还不是很理想。

第三章项目SWOT分析

（一）、优势分析：

一、项目所在安丘的中央生活区，毗邻安丘最大的湿地公园——护城河，环境优美。

二、项目是安丘政府重点支持农村改造项目，且做为农村改造项目，在项目的开发建设进程中能取得必然的政府性支持和享受优惠条件。

3、交通比较便利，车程5分钟可到中心商业区。

且有多条公交线路可到市区各重要场所。

4、项目周边拥有浓郁的学府书香气氛，儿园、小学、中学、等名校荟萃，良好的教育气氛，让小孩赢在起跑线上。

五、项目周边的等楼盘相伴左右，已形成较为成熟的生活区。

六、项目总建筑面积达5万平方米，作为安丘的中小社区楼盘，其规模具有相当的优势，小区配盘，更具竞争力。

（二）、劣势分析：

一、项目的售楼处不够明显，工地围墙，户外广告牌和项目的包装还很欠缺，需要大力完善。

二、开发商的知名度、佳誉度有待进一步提高。

3、项目包装不到位。

解决方案：

（1）目前售楼处是利用原有的沿健康路商业房做售楼处，不夺目，不够宽敞气派，与本案的5万平方米规模的高端楼盘的高级气派的售楼处不相吻合，建议以后扩大售楼处并进行装修。

（2）LOGO没有设计，

（3）海报、楼书、工地现场、户外广告牌、室内看板从头设计制作。

（三）、机遇点分析：

1、由于整个房地产市场处于低级时期，老百姓居家观念传统，关于换房、置业等消费需求尚未激发起来，婚房、二次置业潜在需求空间庞大，而且正是市场的相对不成熟，消费者市场更易引导，市场运作空间大。

2、房地产市场开发水平较低，现有开发商多数营销手腕低级，也是造成项目销售速度缓慢的较重要的因素。

本项目开发带来的现代营销策略和项目推行手腕必会给整个市场较大冲击，有利于增进项目快速实现销售。

3、项目市场定位准确，加上我司营销策划和销售的优势，确保项目操作成功。

4、增强对项目的计划设计，以优美隽秀的建筑立面及中庭园林景观的亮点计划，小区良好的配套，提升项目的卖点。

（四）、要挟点分析：

一、目前房地产市场进展滞后，市场供过于求，推出市场的项目销售速度超级缓慢，销售周期在3年以上的项目触目皆是，市场购买力隐蔽性强。

二、项目周边有14万平方米的新华府40万平方米的锦绣花园等大型楼盘的竞争，规模、地理位置都与咱们相当。

3、安丘其他开发商和同质化竞争楼盘对项目产生的要挟。

第四章项目市场定位及目标客户群定位

一、市场定位：

市场决定产品，产品制造市场；