工业园拆迁还建点一期工程项目建设可行性研究报告.docx
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工业园拆迁还建点一期工程项目建设可行性研究报告
⒈总论
1.1项目名称：
XX新港（物流）工业园XX拆迁还建点一期工程项目可行性研究报告
1.2项目单位申报：
XX县XX镇人民政府
组织机构代码：
机构类型：
1.3项目概况：
新港（物流）工业园XX还建点一期工程坐落于XX镇棠梨湖，项目建设将占XX镇东湖村、棋盘村、韦山村及XX村部分居民的住房及农用地。
一期用地10.7公顷;二期用地15.3公顷，其中一期规划净用地面积:
109932平方米，总建筑面积：
148442平方米，占地面积：
30480平方米，容积率:
1.35，建筑密度:
27.7%，绿地率:
36.4%，户数：
1058户，停车位:
492个。
1.4项目产生背景
2009年，我国的《物流业调整与振兴规划》（2009-2011年）出台;同年,《湖北省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011年）出台；两规划均把湖北省XX市作为中部地区物流业的重要枢纽。
规划要求，中部地区要依托武汉、宜昌、荆州、咸宁、鄂州、XX、黄冈等长江干线和襄樊、天门、潜江、仙桃等汉江干线上的主要港口和重要港口，形成东、中、西部物流区域有机衔接的水运物流通道；同时以武汉为核心，加快建设XX地区性物流节点城市，依托湖北省现有的汽车、钢铁有色、新型建材、电子信息、石化、纺织、农产品等优势产业，结合产业布局特点，延伸重点产业链，大力推进物流配送中心建设，努力提高城市物流服务水平，带动周边所辐射区域物流业的发展，形成全国性和地区性物流节点城市网络，促进全省物流业的协调发展。
为此，XX市人民政府将临长江XX县XX镇定为XX的重要的滨江物流新区，由XX国家经济技术开发区与XX县人民政府共管。
建设物流园区要做好土地征用与被拆迁农民的移民安置问题。
根据国务院《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，湖北省人民政府办公厅《关于进一步做好征地后对农民的安置和补偿工作的通知》，经XX县XX人民政府申请，XX市人民政府同意，将位于XX镇棠梨湖村的188亩土地，作为物流园区内迁出农民的住房还建点。
1.5建设内容与总投资:
1.5.1建设内容:
项目
内容
1
主体房
30栋钢混结构住宅楼（一期）
2
附属房
幼儿园、社区居委会、社区活动中心、超市
3
附属工程
庭院、道路、蓝球场，足球场
4
绿化
小区中心绿化广场、房屋间绿化带
5
市政工程
小区四周道路、路灯
1.5.2项目一期工程总投资:
148442㎡×1255元/㎡=186308120元
1.6资金来源与筹措:
由XX县XX人民政府投资建设
1.7结论与建议
经测算，新港（物流）工业园XX还建点一期工程用地面积：
30480㎡，建筑面积：
148442㎡，总投资1.863亿，建设周期：
13个月，建设住宅1058套，安置总人数：
4020人，户均还建成本:
17.61万元,人均还建成本4.63万元。
本项目作为XX新港物流园区建设征地拆迁农民安置补偿保障项目，保护了当地农民的合法权益，保护了弱势群体利益，减轻了移民安置社会风险，同时完善了健全了当地住房保障体系,体现了社会主义制度的优越性,具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，具有可行性。
由于本项目由政府收储土地，规划建设物流园区，因此，征用农民土地保障农民利益，做好农民的安置房屋还建及拆迁补偿工作是关键。
项目建设时，要争取土地使用权的划拨与各项规划减免的优惠工作，争取将更多的钱用于安置农民上，保障物流园区建设顺利进行。
主要技术经济指标表（详见表1-1）
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
占地面积
㎡
109932
2
总建筑面积
㎡
148442
3
容积率
≤1.35
4
绿地率
≥36.4%
5
建筑密度
≤27.7%
6
安置农业家庭户数
户
1058
安置农村人口
人
4020
7
人均安置费用
万元
4.63
8
停车位
个
492
9
总投资
亿元
1.863
10
建设工期
月
13
2．可行性研究编制范围和主要依据
2.1编制范围
接到XXXX镇民人政府的委托，我公司立即组织专业人员搜集整理信息及现场勘查；根据国家有关规定，综合本项目的特点及各方面因素，对“XX新港（物流）工业园XX还建点一期工程建设项目”的可行性进行有研究论证，并最终形成可行性研究报告。
本报告编制范围包括以下内容：
2.1.1项目概况
2.1.2可行性研究的编制依据
2.1.3项目需求与目标分析
2.1.4项目建设选址
2.1.5建设方案
2.1.6项目实施方案
2.1.7土地利用与移民安置
2.1.8环境影响评价
2.1.9投资估算与资金筹措方案
2.1.10社会影响评估
2.1.11风险分析
2.1.12结论与建议
2．2主要依据
2.2.1《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2.2.2《湖北省城镇体系规划（2001-2020）》；
2.2.3《武汉市城市圈总体规划》（2010-2020）
2.2.4《XX市土地利用总体规划》（2006-2020）
2.2.5《物流业振兴与发展规划》（国发〔2009〕8号）
2.2.6《湖北省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011年）
2.2.7《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，
2.2．8《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发[2008]131号
2.2.9《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》国土资发[2009]58号
2.2.10《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》国办发明电〔2010〕15号，（2010年5月25日）
2.2．11《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（2010年6月26日）
2.2.12湖北省人民政府《关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知》（鄂政发[2005]11号）
2.2.13湖北省人民政府办公厅《关于进一步做好征地后对农民的安置和补偿工作的通知》
2.2.14《工程建设标准强制性条款》（房屋建筑部分）（2002）
2.2.15《民用建筑设计规范》（GB50352-2005）
2.2.16《民用建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
2.2.17《中华人民共和国节约能源法》（主席令77号）
2.2.18《中华人民共和国环境保护法》（主席令第22号）；
2.2.19《中华人民共和国招投标法》（主席令第21号）
⒊项目需求及目标分析
3.1项目需求
3.1.1项目建设是振兴我国中部地区物流业的要求。
十二五规划纲要指出，制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。
规划还要求在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，按照符合城市发展规划、城乡规划的要求，充分利用已有运输场站、仓储基地等基础设施，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区，完善专业化物流组织服务，实现长途运输与短途运输的合理衔接，优化城市配送，提高物流运作的规模效益，节约土地占用，缓解城市交通压力。
其中，武汉、XX作为中部地区物流业节点城市，在《湖北省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011年）中，明确指出“根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点发展三大物流圈，建设长江、汉江物流通道和一批地区性物流节点城市，优化物流业的区域布局。
以武汉和宜昌、襄樊两个副中心城市为依托，重点建设辐射国际及国内的武汉城市圈物流圈，在武汉城市圈物流圈重点发展阳逻物流园、东西湖高桥物流园和天河航空物流园、XX新港物流工业园、仙桃商贸物流园等综合性枢纽型物流园。
”
《物流业调整和振兴规划》还要求，在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，要按照符合城市发展规划、城乡规划的要求，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区，完善专业化物流组织服务，实现长途运输与短途运输的合理衔接，优化城市配送，提高物流运作的规模效益，节约土地占用，缓解城市交通压力。
3.1.2项目建设是落实《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》的需要。
物流园区的建设需要沿江沿路沿河征用土地，这就涉及到被征用土地范围内群众的拆迁安置补偿问题。
XX新港物流工业园选址在XX镇棠梨湖，项目建设涉及XX县2镇10个村45个组3306户村民，根据《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》要求，做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题，各地要高度重视征地中农民住房拆迁工作，按照《紧急通知》规定要求切实加强管理。
农民住房拆迁补偿安置涉及土地、规划、建设、户籍、民政管理等多方面，同时也关系到社会治安、环境整治以及民俗民风等社会问题，市县国土资源部门应在当地政府的统一组织领导和部署下，配合相关部门，建立协调机制，制订办法，共同做好拆迁工作。
要严格执行相关法律法规和政策规定，履行有关程序，做到先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为。
XX新港物流工业园一期还建点项目工程即是一个先安置，后拆迁的拆迁安置用房建设项目。
3.1.3项目建设是发展XX市港口物流业的要求；
XX位于湖北省东南部，是我国中部地区重要的原材料工业基地和国务院批准的沿江开放城市，全市现辖大冶市、XX县和XX港区、西塞山区、下陆区、铁山区四个城区及一个国家级经济技术开发区（XX经济技术开发区），总面积4583平方公里。
XX境内基本上村村通公路，对外通往全国各地，沪蓉高速公路、大广南高速公路、武黄高速公路横贯市区，上通渝蓉，下通宁沪；武（昌）黄（石）九（江）铁路，东连浙赣线，西接京广线，武黄城际铁路高速对接武汉城市圈；水路依托长江可出海对外交通便利，区位优势明显。
优越的地理区位，使得XX特别适宜发展物流业。
2009年，《湖北省物流业调整和振兴实施方案》将XX定位为物业流的区域性节点，同时，物流业也是XX的支柱产业，这为XX的经济发展带来难得的机遇。
3.1.4项目建设是安置因园区建设而失去土地的农民现实需要;
失去土地的农民属于弱势群体，2009-2010年间，中央及国土资源部两次出台通知，要求解决失地农民的生活来源问题。
其中，先安置后拆迁，是其中的一个重要条件。
本项目的建设，是落实拟搬迁村民的还建点问题，项目的建设，将事先安排好农民的住房保障，这体现了国家和政府的人文拆迁与公平拆迁政策，保障了农民的合法权益。
⒊2项目目标定位
先拆迁，后安置；并且保证被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。
3．2．1项目建设目标
本次物流园区还建点一期工程建设项目，建设还建楼30栋，148442㎡，安置拆迁户1058户4020人，能够解决前期拆迁2个自然村村民住房问题。
3.2.2项目功能目标
本次还建点建设，是一个综合开发、配套建设的大型住宅小区，除86栋住宅还，还配套建设有幼儿园、社区服务中心、超市、区活动中心等配套生活服务设计，小区内绿化良达到30%以上，每个组团均有中央花园，有1个蓝球场、1个足球场，同时还配置有休闲健身设施。
3．2．3项目经济目标
主要技术经济指标表（详见表1-1）
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
占地面积
㎡
109932
2
总建筑面积
㎡
148442
3
容积率
≤1.35
4
绿地率
≥36.4%
5
建筑密度
≤27.7%
6
安置农业家庭户数
户
1058
安置农村人口
人
4000
7
停车位
个
492
8
总投资
亿
1.863
10
建设工期
月
13
3．2．4项目建设社会目标
在建设现代物流港口的同时，解决1058户失地农民的住房安置问题，同时解决其社保、医疗，就业等问题，提高政府在老百姓心目中的形象，减少了社会矛盾，提高了XX财政的收入水平。
4.项目建设选址
4.1项目选址
2010年12月12日，《中华人民共和国建设项目选址意见书》（选字第阳规2010038号），根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条和国家有关规定，经审核，本建设项目符合城乡规划要求。
（表4-1）
基
本
情
况
建设项目名称
XX新港（物流）工业园XX镇还建楼一期工程
建设单位名称
XX镇
建设项目依据
市政府专题会议纪要
建设项目拟选位置
XX镇区棠梨湖
拟用地面积
壹佰捌拾捌亩
拟建设规模
壹拾伍万平方米
发文日期：
2010年12月12日
4.2选址合理性分析
4.2.1符合当地土地利用总体规划及当地城市总体规划
XX市是武汉“8+1”城市圈重点发展地区，土地利用总体规划和城市总体规划纳入武汉城市圈规划，土地供给能满足大规模项目建设用地需求，城市外延发展增量土地开发利用潜力较大。
根据《XX市城市总体规划（2001-2020）》XX县XX镇属于XX城市地区，XX镇是长江中游南岸的一个新兴重镇，属于XX市市域生产力布局分区中的中北部矿带区。
根据《XX市城市总体规划2001-2020》、《XX市土地利用总体规划（2006-2020）》，XX市XX县XX镇属于城市规划区建设用地范畴，生态环境及区位较好，发展基础良好,适宜布置民用建筑项目。
4.2.2用地规模分析
根据批准的规划控制指标显示：
拟建的XX新港（物流）工业园XX还建项目一期规划净用地面积:
109932平方米，总建筑面积：
148842平方米，占地面积：
30480平方米，容积率:
1.35,建筑密度:
27.7%,绿地率:
36.4%,户数：
1058户，停车位:
492个。
项目位于XX县XX镇棠梨湖，项目各项指标均符合XX市住宅用地一般指标规定。
4.2.3用地范围内地势与地质条件较好，市政基础设施配套齐全：
XX县位于长江中游南岸，幕阜山脉北麓，湖北省东南部，处东经114°43'~115°30′；北纬29°30′~30°09′；最高海拔862.7米，最低海拔8.7米，东西横距76.5公里，南北纵距71.5公里。
县境东北与蕲春县、武穴市隔江相望，东南紧邻江西省瑞昌市，西南接通山县和江西省武宁县，西北连咸宁市、大冶市。
属鄂东南低山丘陵区，处幕阜山向长江冲积平原过渡地带，中小湖泊较多，被誉为“百湖之县”。
属北亚热带气候区，年均气温16.8℃，极端最高气温41.4℃（1966年8月10日），极端最低气温—14.9℃（1969年2月1日），无霜期263天。
年均日照时数1897.1时，日照率44%。
年均降雨量1389.6mm。
本项目位于XX市位于XX县XX镇棠梨湖，XX镇镇区面积77.3平方公里，辖14个村、1个居委会，总人口3.1万人，其中集镇人口1.1万人。
属于成熟的建设用地规划区，区域内市政基础设施完善、生活服务设施配套齐全，地质条件好，地耐力高，适宜建设布置民用建筑项目。
5.项目建设方案
5.1占用土地
新港（物流）工业园XX还建点一期工程坐落于XX镇棠梨湖，规划净用地面积109932平方米，拟建建筑面积148442平方米，建筑物占地面积30480平方米。
根据XX市国土资源局出具的《XX市国土资源局关于批准XX县2010年度第18批次建设用地的函》（黄土资函[2010]194号），内容如下：
XX县人民政府：
你县《关于XX县2010年度第18批次建设用地转用的请示》（XX政文[2010]92号）收悉，经市人民政府批准，现函复如下：
一、同意你县呈报的《农用地转用方案》和《补充耕地方案》。
二、同意将你县XX镇XX居委会、春湖村等2个村的农用地12.0000公顷（其中耕地6.2630公顷）转为建设用地。
此次批准建设用地总面积为12.0000公顷，土地用途为住宅（村民拆迁还建）用地，以集体建设用地拨用方式供地。
你县要严格执行国家产业政策和供地政策，不得建别墅和低密度、大套型住宅。
按批准的用途供地，确需调整土地用途的，应依法报原审批机关批准。
三、请你县接到函复后，按照《土地管理法》和国家、省有关法律法规规定，做好各方案的实施工作，严格依法履行批复后实施程序，切实落实和支付补偿安置等各项费用，保证失地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
补偿安置和失地农民社会保障不落实的，不得强行使用被转用土地。
四、你县要依照有关法律法规规定，对该批次各方案的实施情况进行跟踪检查，并将批后实施情况报我局备案。
五、该批次用地已于2010年12月9日审查通过，满两年未实施具体征用土地或用地行为的，本批准文件自动失效。
二〇一〇年十二月十七日
5.2建设方案
根据民用建筑设计通则（GB50352-2005）的有关规定及要求，XX棠梨湖还建房屋设计方案如下：
5.3.1总体规划设计
还建住房规划应当采取“大分散、小集中”的方式，选址宜在地质条件安全可靠、交通便利、市政配套齐全或产业功能聚集区域。
为了提高土地使用效率，兼顾规模和经济效益，还建住房可适当提高容积率和建筑密度。
还建住房绿化景观应做到集中与分散结合，立体与平面结合，观赏与功能结合；小区景观和绿化应采用节水设施，提高用水效率。
户型配比方面，因为该项目为征地拆迁还建用房项目，受到该因素的影响，户型配比具体如下：
80平方米5%，100平方米10%，120平方米30%，130平方米40%，140平方米15%。
总之，还建住房建设项目规划设计应当布局合理、空间紧凑、利用充分，根据需求确定合理的规划户型比例。
5.3.2小区内绿化
以道路绿化及楼栋间绿化为主，主要布置有乔木及草地，在建设中充分体现绿色环保，以人为本的设计的指导思想，保护环境。
5.3.3总平面设计
在总平面布局时，由于整个项目分为两期进行开发建设，用地规模大，在分期项目布局时也应考虑与整个项目协调，项目总体平面布局可分为“一轴、四心、六片”，一轴：
指贯穿整个社区内部的中心景观轴；四点：
指通过内部空间组织形成的四个组团景观节点，它们是小区的主要景观；六片：
指本小区由城市道路划分而形成的五个居住片区及一个九年一贯制学校片区。
本次的一期项目范围包含了六片区中的两个完整的居住片区，两个居住片区的南边部分。
在交通组织方面，根据每个地块的用地规模，在小区基本采用外环车行系统，尽量做到人车分流，小区内部交通分为小区主路、次路两级道路，宽度分别为6米，3米。
在停车位方面，主要采取地面停车方式。
。
5.3.4建筑立面设计
在立面造型的设计处理上，吸收了传统建筑的构图手法，采用对称的处理手法；外墙刷涂料，室外阳台，设楼梯冲顶。
做到建筑整体造型与色彩处理与周围环境相协调。
5.3.5小区景观设计
在景观营造方面，以一条生态自然的中央景观带贯穿整个小区，并与入口景观、一二期中心绿地以及宅间绿地，一起形成一种相互渗透的景观体系。
建筑则尽量面向中央景观带布置，并通过错落的建筑布局形成丰富的空间效果，增加了景观的广度和深度。
另外，建议通过设置“主题式的园林景观”来提升项目的品质，赋予小区不同的景观节点“阳光、文化、自然、健康”等等这些主题，以此来营造生态自然、且具有识别性的居住环境。
5.3.6主要经济技术指标
规划净用地面积：
109932㎡；
建筑面积：
148442㎡；
容积率：
1.35
占地面积：
30480㎡
建筑密度：
27.7%
绿地率36.4%
建筑层数：
6层；
停车位：
492个
结构形式：
钢混；
5.3.7给排水设计
1．设计依据：
⑴国家现行的有关规范及规定；
⑵建筑专业提供的资料；
⑶甲方的设计要求；
⑷市政规划要点
2.给水系统：
⑴生活用水量：
生活用水量标准：
50L/人.日;平均日用水量：
30L/天；
⑵水源：
本建筑供水，由市政给水管网供水，利用市政给水管网压力直接供水。
3.排水系统：
⑴生活污水：
室内生活污废水量按生活用水量的90%计算。
采用室内污废合流的排水体制，卫生间底层污废水单独排往室外检查井。
⑵雨水系统：
泵房积水坑废水用潜水泵抽升至室外雨水管网。
潜水泵由设在集水坑内的液位讯号器控制启停。
⑶化粪池：
化粪池根据实际使用人数计算，在本项目室外设计6个有效容积为50m3的砖砌化粪池，化粪池污水停留时间12小时，清掏周期180天。
⑷室外排水设计
①本项目的东边有排水主管道，本项目生活用污水和废水经处理后可排入排水主管道。
②本项目采用室外雨、污分流的排水体制，室外污废水及雨水分别排入不同的排水管道。
③室外设砖砌排水检查井，东北侧设钢筋混凝土化粪池3座。
④室外道路边每隔一定间距设平箅式雨水口，收集道路雨水，本项目屋面雨水汇集后排往建筑东侧的雨水管道。
5.3.8消防给水系统
⑴消防水源为市政供水管网。
室外消防用水：
25L/S，
用水项目
消防用水标准
火灾延续时间（h）
用水量（m3）
室外消火栓用水
25L/s
2
144
⑵室外采用生活用水与消防用水合成管道系统。
室外环网上设有消火栓。
其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。
⑶室外消防采用低压制给水系统，由自来水直接供水，发生火灾时，由消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。
5.3.9电气设计
1．设计依据
⑴《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
⑵《建筑设计防火规范》（GB500146-2006）
⑶《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
⑷《低压配电设计规范》（GB50054-95）
⑸《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
⑹《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）
⑺《建筑防雷设计规范》（GB50057-942000年版）
⑻《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）
⑼《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）
2．变、配电、电源系统
⑴负荷等级：
水泵房电力、主要通道应急照明、消防设备等用电为二级负荷；其他为三级负荷。
⑵负荷估算：
负荷计算按每平方米50W，本建筑总用电负荷为100KW。
⑶供电电源：
两回路电源正常电源由市外变电所引来，备用电源由附近市电引来。
AP2柜电源和大楼用电电源直接由室外变电所引来。
电缆在进入建筑物处穿保护管埋地引入。
采用TN-C-S系统，电缆引入到后在总配电箱处将PEN线重复接地，PE线和N线在重复接地处以后要严格分清，不得混用。
双电源回路采用末端自投线路设计，并应设明显标志。
消防设备的过载保护只作用于信号。
⑷配电系统：
项目变配电所由供电部门设计，安装在本建筑室外西南方向。
3.照明设计
⑴一般照明采用AC220V供电，器控制可由当地配电箱或就地独立完成。
⑵消防泵房，楼梯间，走道等的照明均有应急疏散照明，所有应急疏散照明灯具均采用自带蓄电池自充电的三线制专用型应急灯（平常开、关单灯可控，停电时不受开关控制），器断电后应保证供电时间不得少于30分钟。
⑶照明配电箱供电，回路用断路器保护，灯具内导线采用BV-
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