RFTZLC01项目拓展及论证管理流程DOC10页.docx

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RFTZLC01项目拓展及论证管理流程DOC10页

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文件编号

RF-TZ-LC-01

版本/修订

A/0

日期

2013年8月1日

项目拓展及论证管理流程

日期

编制

审核

批准

文件编号

RF-TZ-LC-01

版本/修订

A/0

日期

2013年8月1日

流程目的

为保持集团可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险,

提高项目决策的规范性和计划性。

适用范围

适用于公司除股权转让以外的所有新项目拓展论证工作，以及为之展开的相应研究工作。

职责

3.1用地发展部/开发中心（广州/北京）

3.1.1

当地开发部门组织本地基础信息研究，每年末制定《土地储备计划》并提交区域公司，并对研

究成果进行归档;

档;

作；广州开发中心负责广州市以及广州周边城市新项目拓展工作，用地发展部负责广州三旧改造

项目拓展；已进入城市新项目拓展工作由当地地区公司负责；新项目拓展各阶段工作职责如下:

立项;

部门展开相应流程工作，形成项目可行性研究报告;

3.2用地发展合同部

3.2.4

协助土地合同的实施跟踪，并协助处理过程中出现的纠纷;

文件编号

RF-TZ-LC-01

版本/修订

A/0

日期

2013年8月1日

327协助统计全国土地使用情况信息。

3.3法律事务部（法务人员）

3.3.1负责在立项阶段对拟发展项目背景资料提供法律意见;

3.3.2

对相关法律文件进行审核。

负责在项目可行性研究阶段根据项目的背景情况进行法律风险分析,

3.4销售策划部

3.4.1在项目可行性研究阶段，负责项目所在地区的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建

议及价格预测。

3.5设计管理部/总工室

3.5.1立项阶段：

根据用地发展部/开发中心（部）的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设

计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析;

3.5.2项目可行性研究阶段：

现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边市政配套情况等进行项目规划

分析，并根据产品定位建议完成规划设计草案。

3.6工程部

3.6.1在项目可研阶段：

现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边市政配套情况等进行项目工程建造

的分析，并根据设计管理部/总工室提供的规划设计草案完成工程技术分析。

3.7核算部

3.7.1立项阶段：

根据设计管理部/总工室提供的项目初步设计分析进行项目建安成本初步测算;

3.7.2

进行项目

项目可行性研究阶段：

根据设计管理部/总工室提供的规划设计草案及工程技术分析,

建安成本估算。

3.8财务部

3.8.1在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益

预测及财务相关分析。

富力地产

文件编号

RF-TZ-LC-01

版本/修订

A/0

日期

2013年8月1日

四、

流程图

K•论证管埋流程

企业管理中心

用地发展部/开发中心（部）

用地发展合同部

相关部门

审核/审批者

别甄、集曹心信

公司战略规划

段阶究研性行可

段阶策决审评

信息归档

行初步定位

和成本测算

_/y|建议书’L

卜”••如需要■■■-.

初步设析

判断操作方K_；式是否可行

务部:

投资效益测算

审核/审批

顾目背景调查

m触

I组织现场勘查

风险分析

I项目背景调查1

彳究报告卜

销售策划部：

市场调研

初步产品定位建议

设计部门：

规划设计

草案

工程部等：

工程技术分析、市政调研

编制初步销售/

租赁预测

重新论证或放

政府招拍挂

.参与招标拍-

土地获取方式■.._

转上/收购股权II

—®参与招标拍••

签订合同/协议

成本测算

审核/审批

司总经

I理组织成立项~~1

I目可研小组[

地区公

I人力行政部组织编

■•■j制项目部组建方案

n项目定位策划管理流程

成本估算

财务部：

投资

经济效益测算

■-■审核/审批

文件编号

RF-TZ-LC-01

版本/修订

A/0

日期

2013年8月1日

五、关键活动描述

5.1基础研究

5.1.1

基础研究是为确定集团房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进

行的持续性动态研究工作。

5.1.2

基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研

究、项目风险研究和竞争对手研究等分项研究工作。

5.1.3

各分项研究工作由用地发展部/开发中心（部）牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利

用内外资源，予以功能完善和健全。

1）

用地发展部/开发中心（部）：

目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究、

行业政策信息动态及当地楼市与政策情况;

5.1.4

5.1.5

5.1.6

2）

3）

4）

销售策划部：

目标城市市场销售情况分析和客户消费行为取向研究;

设计管理部/总工室：

行业产品发展趋势的研究，并总结已开发项目产品类型经验及行业标

杆企业、竞争对手产品类型特点;

核算部：

对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研。

各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以

年度为节点的总结报告中体现。

基础研究由各地区公司开发部门汇总到区域公司，由区域公司统一汇总至集团企业管理中心,

由企业管理中心最终提炼作为《集团年度经营计划》中外部环境分析的主要部分，并在此基础

上制定房地产土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。

基础资料和研究成果需经整理、编号后放入各基础研究库归档。

5.2信息收集、甄别

5.2.1土地信息的收集可通过如下几种渠道进行:

1）

政府公告收集类：

从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备部门进行

的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易部门对

拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告;

2）

其他房地产开发公司：

部分房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等

原因，将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让;

3）

房地产中介机构：

随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、

壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息;

4）

其他主动收集信息类：

主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各

类招商会与项目推介会等;

5）其他被动收集信息类：

土地信息人来电、传真、约访、推介等。

5.2.2了解到有效土地信息后，用地发展部/开发中心（部）需填写《土地信息采集表》，并根据需要

组织部门内部人员对各土地信息进行合议，根据土地储备要求对土地信息进行初步判断。

5.3立项阶段

究。

分管领导及地区公司总经理。

作方式，资料汇总后提请公司法务提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的法律风险判断。

点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容:

1）常规项目，易于规划的：

可与设计管理部/总工室、销售策划部口头沟通后确定各种形式产

品的面积组合，并由核算部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据;

2）特殊地形或包含特殊配套的项目：

可将项目资料和初步产品定位交由设计管理部/总工室做

出规划设计草案，交核算部做出建安成本的粗略测算。

方式，形成简易的《新项目立项建议书》，经部门内部评审后，报地区公司总经理审批，判断项

目能否确定并进入可行性研究程序。

若有必要，可召开专项汇报会，由用地发展部/开发中心（部）

负责会议的组织和汇报工作。

式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等;

情况和重要谈判条件不能涉及;

文件编号

RF-TZ-LC-01

版本/修订

A/0

日期

2013年8月1日

文件编号

RF-TZ-LC-01

版本/修订

A/0

日期

2013年8月1日

综合各部门意见;

538项目评审后按，由相关责任领导最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指

导项目发展方向。

5.3.9项目通过审批、确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。

会议

内容根据会议记录形成会议纪要并存档。

5.4项目可行性研究

5.4.1

5.4.2

项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，其最终形成《项目可行性研究报告》

地区公司总经理根据项目立项的批复意见，组织成立项目可研小组:

2）

成员可包括用地发展部/开发中心（部）、销售策划部、设计管理部/总工室、核算部、财务

部、工程部、法务等专业人员;

任人）、达到效果和时间要求，发至相关部门及小组成员。

项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发

展趋势等;

3）

公司法律事务部/法务人员参加项目后续谈判，做出法律风险分析;

4）

销售策划部组织对项目周边市场进行详细调研，提出初步产品定位建议，形成《新项目市

场定位建议设计草案任务书》

可行性论证规划草案指标说明》

案完成工程技术分析;

明》和工程技术分析，提供建安成本估算，成本监控中心提供专业指导，具体操作程序及

要求参照《目标成本管理作业指引》执行;

制订营销初步计划，必要时邀请其他部门参加;

文件编号

RF-TZ-LC-01

版本/修订

A/0

日期

2013年8月1日

9）财务部根据各专业部门提供的规划、成本、销售/租赁价格等资料，作出相关融资方案，对

财务费用预测后，完成经济效益预测分析。

545用地发展部/开发中心（部）最终组织各方面材料，形成项目可行性研究报告，由可研小组组长

申请召开新项目可行性论证决策评审会。

5.5评审决策

项目可行性研究的汇报并对项目可研报告进行评审，对项目及取得的方式、条件等形成决策建

议，并于会议结束时签写《项目可研报告评审表》。

后的可行性研究报告报集团领导审核审批。

次提请审批。

施和跟踪。

5.6项目获取

1）政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续;

2）协议转让等。

1）项目协议

际情况参与，财务部等相关部门予以配合。

项目协议签订后，用地发展部/开发中心（部）负责协调履行项目协议，或协调督促政府及