商业地产策划书.docx

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商业地产策划书

商业地产策划书

　　篇一：

商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流程

　　商业地产策划方案基本流程

　　第一部分商业市场调研

　　影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。

因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。

　　一、市场调研概况

　　调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论

　　二、宏观背景分析

　　1、周边主要城市商业物业发展水平的比较

　　2、国民经济主要技术经济指标、

　　3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等

　　三、区域商业市场研究

（一）、区域商圈研究

　　1、城市发展状况：

GDP指数、人口分布、产业结构等。

　　2、项目区域商贸状况：

交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。

　　3、人流研究：

人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：

人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。

　　4、商圈辐射范围：

一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。

（二）、终端消费者研究

　　1、消费习惯：

地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。

　　2、逛商场频度：

是影响商场人流的关键。

　　3、偏爱商场：

包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。

　　4、对项目商圈评价：

包括区域商品价格、对商场满意度等。

　　（三）、投资客户研究

　　1、经营范围：

找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。

　　2、投资动向：

包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

　　3、商圈内商铺经营状况：

包括经营时间、营业时间、经营业绩等。

　　（四）、竞争对手研究

　　1、竞争者基本状况：

包括资金实力、性质、优、劣势等。

　　2、竞争项目：

包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

　　四、消费者消费习性探讨

　　1、基本结论：

　　消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等

　　2、专题研究

　　专题一：

不同消费群体消费意向（例：

民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）

　　专题二：

消费者收入水平与商场消费倾向及习惯

　　五、项目经营方式论证

　　1、项目与同类型物业的比较论证

　　2、项目业态探讨与可持续发展论证

　　3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证

　　4、项目的商业价值及租金价值风险性论证

　　5、项目设计标准及经营管理水平的论证

　　第二部分项目可行性研究

　　一、前言

　　项目总体情况进行说明、分析、总结

　　二、项目概况

　　1、项目所处的具体位置、规模

　　2、项目规划经济技术指标

　　三、整体市场分析

　　1、区域商业市场状况

　　2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。

　　3、主要竞争对手分析

　　对区域内竞争者进行调查及分析比较

　　4、项目SWOT分析

　　通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目定位提供依据

　　5、项目市场定位

　　通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据

　　6、项目初步开发设计方案

　　通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案

　　7、项目投资成本估算

　　估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费

　　8、项目投资效益预测

　　主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。

　　9、风险分析

　　对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施

　　10、可行性研究

　　可行性研究结论

　　第三部分项目规划发展建议

　　一、项目分析

　　1、基本情况分析：

区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。

　　2、综合评价（SWOT）：

优势与劣势、机会与威胁。

　　二、项目定位建议

　　1、综合定位：

特征定位、名称定位、价格定位。

　　2、品质定位：

档次定位、风格定位、形象定位。

　　篇二：

房地产商业计划书

　　第一章总论

　　项目背景

　　项目名称

　　项目性质

　　新建

　　建设单位概况

　　建设单位：

房地产置业有限公司

　　法人代表：

　　XX年经董事会决定成立房地产置业有限公司和市场经营管理公司，注册资本金800万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，现有职工40人，技术人员占50%，目前该项目一期已经建设完成并投入使用，一期B区期已经建设完成，进入装修阶段，XX年5月份投入使用，二期工程XX年3月份开工，XX年12月竣工。

公司主要开发业绩：

　　1、XX年在松原市投资亿人民币开发建设”项目，公司倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。

　　购物广场考察国内外家居装饰行业中的成功典范，吸取其精华，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创的暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备的家居行业配套设施，营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高的一站式家居装饰购物

　　广场。

　　编制的依据和范围

　　报告编制的依据

　　1、国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》[计办投资（XX）15号]（电力出版社出版）；

　　2、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[XX]7号）

　　3、《吉林省经济和社会发展“十一五”规划》

　　4、《松原市“十一五”规划》：

　　5、《松原市城市总体规划》：

　　6、项目建设单位委托编制可行性研究报告的合同书；

　　7、建设单位提供的其他有关资料。

　　报告编制的范围

　　1、项目建设背景及建设的必要性；

　　2、要求分析与建设规模；

　　3、建设方案；

　　4、投资估算及资金筹措；

　　5、财务评价；

　　项目提出的背景及建设的必要性

　　项目提出的背景

　　一、房地产市场前景

　　XX年—XX年全国房地产市场急剧升温。

在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了

　　投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、信特点。

　　1、投资增长，回升势头好于预期。

今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步加快。

上半年，房地产开发投资25050亿元，同比增长15%，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14%。

全年预计增速20%左右，远远好于预期。

　　2、销售增加，住房需求集中释放，仅XX年，随着市场的迅速升温，房地产销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。

仅XX年的前三季度。

全国商品房的销售，面积就达亿平方米，同比增幅达%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。

其中，商品住宅销售面积增长%；办公楼销售面积增长%；商业营业用房销售面积增长%；商品房销售总额达27532亿元，同比增长%，而XX年同期则下降15%。

　　3、价格上扬，涨幅居高不下。

在成交量不断加大的同时，房价也持续上涨。

XX年到XX年，同比涨幅由负转正，而且环比连续出现正增长。

XX年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%。

其中，涨幅最大的五个城市是：

深圳%，温州%，金华%，银川%，宁波%。

尽管北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却加速上涨，这表明我国房地产的涨价潮正由一线城市向省会、中小城市等二、三线城市蔓延。

　　4、供给回升，开工面积强力反弹。

XX年，全国房地产施工面积

　　亿平方米，同比增长%。

房屋新开工面积亿平方米，同

　　比下降%。

施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。

　　5、市场看好，国房景气指数持续走高。

XX年，全国房地产开发景气指数为，而且连续3个月以上保持在100以上。

从分类指数上看，房产开发投资分类指数为，本年资金来源分类指数，土地开发面积分类指数为，商品房空置面积分类指数，房屋施工面积分类指数为，均有所提高。

　　二、松原房地产市场形势

（1）房地产开发投资增速

　　松原作为新兴的年轻城市，建市10余年来，一直致力余城市建设和发展。

特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。

加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。

市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过10万平方米，将给予一定的优惠政策。

XX年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁的高潮。

到XX年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。

从XX年开始，由于房价上涨和销售回升以及国家降低房地产开发项目资本金比例，这也降低了房地产开发融资的门槛，有效的刺激了房地产业的投资。

今年松原房地产开工区域达18处，占地达108万平方米。

同比增加35%。

（2）商品住宅价格涨幅明显

　　随着房地产开发力度的加大，按照城市人口配比，松原市房地产市场几乎接近饱和。

但价格不是下跌反而攀升，这是松原的一大特点。

主要是投资者对未来通货膨胀预期越来越强烈，置业买房成为松原市高收入者资产保值的首选。

房地产市场需求由自住型和改善型需求转为投资和投机型需求，这应是导致松原市房地产房价上涨的主要因素。

XX年松原市区新增商品住宅的均价小幅上涨，仅为2300元/平方米左右。

同比上涨15%。

但从XX年开始，商品房价格普遍上涨，均价达到3200——4000元/平方米。

增长幅度达到20%左右。

　　项目建设的必要性

　　加快发展房地产、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使房地产服务也成为国名经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的比由之路，是有效能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。

加快发展服务业，形成较为完备的服务业素质，提高满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小刚社会的内在要求。

　　本项目建设是凭借当地优越的地理位置和历史优越性，积极倡导和开辟“环保、时尚、评价”建材家居的新概念，为市民营造家居购物的闲适环境。

项目建成后，家居购物将成为当地最大的规模建材家居商场，并带动区域经济的增长和可持续发展。

　　篇三：

商业地产策划书

　　商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版

　　商业项目前期策划主要内容

　　1、市场调研分析

　　宏观市场分析区域市场分析客户分析消费者分析

　　竞争对手分析SWOT分析未来商业预测分析

　　2、定位分析

　　战略性总体定位商业定位

　　3、规划设计建议

　　、市场依据、规划设计理念、市场总体形象、规划概念设计

　　、环境景观概念设计、建筑产品概念设计

　　4、业态组合规划

　　业种选择业种组合比例业种功能设计品牌业种布局楼层主题

　　5、经济分析

　　指标预算分析评估

　　前期策划第一步市场调研分析

　　一、市场调研分析的主要内容

　　1、宏观市场分析

　　行业环境城市规划政策法规宏观环境

　　2、区域市场分析

　　本市商业环境区域商业环境

　　商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）

　　3、客户分析

　　1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析

　　4、消费者分析

　　1、消费结构研究2、消费水平研究

　　5、竞争对手分析

　　1、竞争对手情况2、竞争项目情况

　　6、未来商业预测分析

　　7、SWOT分析

　　二、如何进行市场调研分析

　　1、工作任务：

　　通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。

并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。

　　2、主要工作：

（1）项目定向市场调查研究工作

（2）项目整体开发战略的制定工作

　　（3）项目产品开发总体策略报告

　　3、工作目的：

（1）深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目商业机会；

（2）以未来界定现在的策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；

　　（3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质

　　（4）通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。

　　4、工作内容：

（1）市场调研报告

　　通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。

（2）项目整体开发战略的规划制定

　　项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。

从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：

　　1、项目整体开发目标

　　2、项目整体开发战略

　　3、项目开发节奏的控制：

分阶段开发战略

　　4、项目目标商家总体分析

　　5、项目总体战略定位分析

　　6、项目整体竞争策略考虑

　　7、项目核心竞争优势的构筑

　　8、项目年度发展策略

　　三、市场调研分析策略

　　1、市场调研步骤

　　第一步：

界定问题第二步：

寻求解决问题的方法

　　第三步：

制定调研方案第四步：

进入现场或收集数据

　　第五步：

整理和分析数据第六步：

准备及呈送调研报告

　　2、市场调研分类研究

　　市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；

（1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；

　　①市场潜力――攀升、下降；②市场分额――扩大、缩小；③企业形象④市场特征⑤招商与销售⑥市场趋势――短期与长期预测

（2）以解决问题为目的的调研步骤

　　①市场细分的依据②确定细分的依据

　　③确定各种细分的市场潜力④选择目标市场

　　3、市场调研各类各类

　　调研种类所需资料研究范围

　　商圈研究对项目所在的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，业态情

　　况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力

　　消费者研究对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研投资客户研究对投资客户投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

　　4、确定市场调研的方法

　　市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。

一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：

（1）直接调查

　　直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。

通过这种方法取得的信息往往比较可信。

（2）间接调查

　　通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。

　　（3）直接征询

　　这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。

使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。

咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。

这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。

　　（4）现场“踩点”调查

　　调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介

　　篇四：

商业地产计划书（范本）

　　商业计划书

　　（编制参考）

　　项目名称

　　项目单位

　　地址电话传真电子邮件联系人

　　（盖章）

　　二零一一年五月制

　　保密承诺

　　本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。

本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：

　　妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。

　　项目经理签字：

　　接收日期：

_______年____月____日

　　摘要

　　说明：

在两页纸内完成本摘要。

　　【摘要内容参考】

　　1.公司基本情况（公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股

　　份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。

）

　　2.主要管理者情况（姓名、性别、年龄、籍贯，学历/学位、毕业院校，政治

　　面目，行业从业年限，主要经历和经营业绩。

）

　　3.产品/服务描述（产品/服务介绍，产品技术水平，产品的新颖性、先进性和

　　独特性，产品的竞争优势。

）

　　4.研究与开发（已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平、竞争力及对

　　外合作情况，已经投入的研发经费及今后投入计划，对研发人员的激励机制。

）

　　5.行业及市场（行业历史与前景，市场规模及增长趋势，行业竞争对手及本公

　　司竞争优势，未来3年市场销售预测。

）

　　6.营销策略（在价格、促销、建立销售络等各方面拟采取的策略及其可操作

　　性和有效性，对销售人员的激励机制。

）

　　7.产品制造（生产方式，生产设备，质量保证，成本控制。

）

　　8.管理（机构设置，员工持股，劳动合同，知识产权管理，人事计划。

）

　　9.融资说明（资金需求量、用途、使用计划，拟出让股份，投资者权利，退出

　　方式。

）

　　10.财务预测（未来3年或5年的销售收入、利润、资产回报率等。

）

　　11.

　　风险控制（项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。

）

　　目录

　　摘要.............................................................................................................................................................................2

　　目录....................................................................................................................................................................3

　　第一部分公司基本情况.....................................................................................................................................4

　　第二部分公司管理层.........................................................................................................................................6

　　第三部分产品/服务...........................................................................................................................................9

　　第四部分研究与开发.......................................................................................................................................12

　　第五部分行业及市场情况..............................................................................................................................14

　　第六部分营销策略............................................................................................................................................16

　　第七部分产品制造............................................................................................................................................18

　　第八部分管理.....................................................................................................................................................20

　　第九部分融资说明............................................................................................................................................22

　　第十部分财务计划............................................................................................................................................25