房地产行业基本流程.pptx

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房地产行业基本流程什么是房地产？

什么是房地产？

是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

包括：

土地、筑物及地上附着物和房地产物权，其中房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等房地产的自然特征位置的固定性，使用的耐久性，资源的有限性，物业的差异性；房地产的经济特征：

生产周期性，资金密集性，相互影响性，易受政策影响性，房地产的保值增值性指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物房地产的定义房产的定义地产的定义房地产的特征什么是房地产市场？

什么是房地产市场？

房地产市场：

房地产市场：

指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。

它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。

一级市场：

是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）一级市场二级市场：

是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合（俗称“一手房市场）二级市场三级市场：

是业主之间房地产权自由转让的市场（俗称“二手房”市场）三级市场LOGO房地产行业的发展趋势房地产行业的发展趋势经过20年房地产行业的发展，目前房地产企业已经进入规模化、专业化、跨区域化的发展趋势。

土地政策土地政策金融政策金融政策土地收购储备制度和招标拍卖挂牌制度的实行，使得政府能更好地垄断土地一级市场，促进规范统一的土地市场的建立和完善。

开发商自有资本金不得低于35%；商业银行只能对主体结构已封顶楼盘发放个人房贷；限制对开发商的流动资金贷款和对施工企业的贷款。

房地产开发企业格局正在发生重大调整规模化规模化：

房地产企业开始走向合并、联盟的方式来扩大企业规模，提高自身的融资能力及抗风险能力。

专业化专业化：

在房地产百强企业中，纯粹做房地产开发的企业有45家，以房地产为主营业务的企业有55家；专注1-2类物业开发投资的百强企业占80%以上。

这说明企业要占据房地产行业中的领先地位，必须坚持专业化发展道路。

跨区域化跨区域化：

土地交易公开及各地有关政府部门工作的规范化和公开化降低了异地开发成本。

房地产企业发展模型房地产企业发展模型单项目业务运作项目单元经营体系集团化管控体系管管理理业业务务复复杂杂性性经营战经营战略下略下略下略下自身企自身企自身企自身企业业管理模式管理模式管理模式管理模式业务业务流程的建立流程的建立流程的建立流程的建立能力和管理的复制能力和管理的复制能力和管理的复制能力和管理的复制规规模化模化模化模化发发展展展展LOGO房地产开发价值链房地产开发价值链决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理主价值链决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理主价值链决策拿地阶段市场研究投资决策土地获取规划设计阶段市场定位产品策划规划设计项目施工阶段招标投标施工组织进度质量成本销售服务阶段品牌传播销售组织物业管理投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段投资分析阶段投资确定阶段投资管理阶段项目研究投资分析投资洽商签订契约开发监控投资回收辅价值链战略管理战略管理人力资源与行政管理人力资源与行政管理金融投资与财务管理金融投资与财务管理信息管理信息管理典型房地产企业运作模型典型房地产企业运作模型项目预算项目预算项目项目策划策划建筑建筑设计设计招标招标管理管理工程工程管理管理销售销售管理管理售后售后服务服务物业物业管理管理土地土地获取获取投资投资策划策划越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高对整个房地产开发项目的利润贡献越高对整个房地产开发项目的利润贡献越高对整个房地产开发项目的利润贡献越高越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对整个房地产开发项目的利润实现有重要影响整个房地产开发项目的利润实现有重要影响整个房地产开发项目的利润实现有重要影响整个房地产开发项目的利润实现有重要影响价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小区间，决定了利润的最终实现大小区间，决定了利润的最终实现大小区间，决定了利润的最终实现大小房地产项目开发总体流程房地产项目开发总体流程项目决策规划设计全套图纸机会研究项目详细可行性分析l项目建设市场营销、物业管理、工程建设参与意见和提供信息办理土地使用手续；到政府、规划、市政各部门办理方案审批手续总体规划方案初步及扩初设计方案编制施工图到市计委办理项目、公司审批手续信息收集项目规划建议书及项目策划书报审图纸市场营销观念的指导勘察、设计、招投标项目竣工到政府主管部门办理手续市场营销展开拆迁工作施工现场准备基础施工主体结构施工装饰、专业施工竣工与交接工程招标项目建设分包单位招标材料设备采购项目销售与租赁租售与物业管理土地投标，合作协议订立专业二次设计物业管理项目确立LOGO第一第一阶段阶段：

项目决策阶段：

项目决策阶段1.可行性研究可行性研究的内容的内容

（1）项目概况；

（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置；（3）市场分析和建设规模的确定；（4）规划设计影响和环境保护;（5）资源供给及资本运作方案；（6）环境影响和环境保护；（7）项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；（8）开发建设节点计划；（9）项目经济及社会效益分析；（10）结论及建议。

LOGO2.可行性研究小组成员知识组成可行性研究小组成员知识组成：

经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

LOGO3.可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段1）投资机会研究。

）投资机会研究。

该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。

如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2）初步可行性研究）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。

详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4）项目的评估和决策）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

LOGO第二阶段：

前期准备阶段第二阶段：

前期准备阶段一、一、获取获取土地使用权土地使用权1.开发商开发商获取土地使用权的主要方式获取土地使用权的主要方式1）通过行政划拨方式取得；2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。

LOGO国国家家土地使用者土地使用者土地使用权（一定年限）土地使用权出让金（提前支付）土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。

只拥有土地使用权，没有所有权。

国有土地使用权出让方式招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式国有土地使用权出让年限中国（大陆）现行的土地制度中国（大陆）现行的土地制度国有土地使用权出让土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利居住用地：

70年工业用地：

50年教育、科技、文化卫生、体育用地：

50年综合或其它用地：

50年商业、旅游、娱乐用地：

40年加油站、加气站用地：

20年LOGO2.开发商获取土地使用权的程序开发商获取土地使用权的程序依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。

开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

LOGO属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：

属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：

1）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3）属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。

4）1：

2000地形图2份；5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6）地上附着物权属证明；7）土地登记申请书；8）土地登记法人代表证明和身份证明；9）土地登记委托书。

LOGO二、二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

1）填写城市房屋拆迁申请表一式五份；2）建设项目批准文件；3）建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。

6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。

）7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

LOGO三、三、规划设计规划设计建设工程规划管理的主要内容有：

建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。

LOGO1.申办项目选址定点，取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

并取得建设项目选址意见书的附件：

规划设计（土地使用）条件。

2.持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。

3.申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。

4.申办建设工程规划许可通知书，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证。

5.申办建设工程规划许可证。

LOGO四、四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

确定勘察、设计、监理、施工队伍。

LOGO1.建设项目报建登记凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。

2.审核一费制收费认定表、核发缴款通知3.投标申请人投标报名4.招标人根据工程需要对投标申请人资格预审5.投标文件的编制、内容、递交和接收6.组织评标委员会7.开标8.定标9.核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告10.签订工程承发包合同L