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宁乡规划说明书
第一章总论
一、区位和规划范围
经开区位于宁乡县城东北部，地处长沙市西大门，是国道319线及长常高速公路交织的金三角地带。
本规划为经开区二期，位于长常高速公路以南，东南以沩水为界，西边以发展路为界。
规划总用地11.11平方公里，隶属双江口区，规划区跨檀树湾乡和城郊乡。
二、规划背景
1、区域环境发展的需要
省委、省政府重点发展“一点一线”的区域战略思想。
长沙总体规划确定宁乡为“功能较为完备，综合发展的区域性中心”。
长株潭一体化的影响。
2、城市现状发展需要
宁乡经济高速发展，需要更加强大的支撑点，工业区一期用地开发已经完成，需要新的用地安排工业企业。
3、落实总体规划的需要
总体规划对县城的工业生产有明确的要求，工业项目需要统一的规划和物质空间的落实。
三、规划依据
建设部《城市规划编制方法》及实施细则【1991年】
《城市用地分类与建设用地标准》【1990年】
《宁乡县城市总体规划》（2000-2020）
经开区一期控制性详细规划
宁乡经济技术开发区提供的其它有关资料
中华人民共和国相关的规划法规、规范
四、规划指导思想和原则
1、强调以下两大指导思想
①生态网络思想——开发区不应是一幢幢密集的工业厂房、简陋的生活配套设施。
而是一个集工作、生活、休闲于一体的有机生态网。
是一个能满足现代人工作生活的网络空间。
②有机衍生——开发区不是在特定时段内“建成”而从此一劳永逸的。
它是一个无限衍生的过程，是一个由若干细胞不断更新的可持续发展的有机增长体。
2、突出以下四大原则
①人本原则——以人为本，亲人宜人。
②功能原则——实用、简洁、摒弃表面文章。
③生态原则——优美、健康、与自然共生。
④经济原则——遵循投入产出规律和地价规律。
五、规划目标及定位
根据以上分析，结合工业园研究成果，确定宁乡经开区的规划目标为：
遵循自然、保护坡度生态环境，创新有地方特色的山地景观，营造创业、生活、娱乐的有机功能网络及区域交流网络。
确定经开区规划定位：
科技型、生态型、综合型工业园区，兼顾城市功能，配套完善的公共服务设施和市政服务设施。
六、规划理念及策略
规划从环境景观入手，把一期、二期、远期整体设计思想为指导，创造一个公园化、人性化、集约化和产业特色化的工业园；创建一个卓越的、可持续发展的工业园；一个集聚资本、产业、人口的生态工业园；一个提供创业、创新最理想环境氛围的工业园。
运用组团概念组织各类用地，整合企业，带动其他企业群聚发展；同时运用生态环境理念，改善自然景观，营造优美环境，适当保留部分山体，设计水系绿带有机结合工业区与生活区；适当提供研发用地，鼓励技术开发和企业创新；如果有条件设立培训中心，提高员工素质和规划园区行政服务中心，环境管理及研究中心和充足的公共设施。
宁乡经开区是以新型技术产业为先导、现代工业为主体、第三产业和社会公益事业相配套的经济繁荣、设施完善、功能齐备、环境优美的现代化工业园，成为宁乡经济新的增长点和宁乡县的新城区。
工业区内工业厂房及规模应形式多样，分隔自由灵活，可操作性强，便于各种规模企业的入驻，要根据地形及工程实际需要，灵活布置厂区，丰富空间及沿路景观。
总之，经开区应建成：
1、具有高效能的基础设施系统的现代园区；
2、功能完善、设施配套、综合适应能力超前的园区；
3、绿树成荫、花草遍地、生态环境优越的园区；
4、空间层次丰富、形象超前的景观示范园区；
5、管理科学、实施可行、远近期良好结合的园区。
规划借鉴国外和中国国内工业园的实际成功要素，得出宁乡经开区的规划理念（见表）。
国内外工业园规划成功要素
规划理念
1
定位明确，适当利用本身优势,所要吸引产业群明确
通过合理科学的分析，业主通过经开区一期开发经验，确保定位研究成果突出；
2
规划结构合理
∙形成“四核三片区”的规划结构
∙“四核”为以综合服务区、配套服务区、安置服务区组成完善的服务核心单元。
∙“三片区”以综合服务区、配套服务区为中心的工业片区，每个片区内又可包含多个不同类型的工业组团。
∙规划不同等级的公园绿地：
便利中心公园、邻里中心公园和绿色走廊等
∙围绕服务中心，提供必要的居住用地。
3
交通便利
∙规划等级分明的道路交通系统
∙对向主、次干道直接开设车辆出入口进行严格控制
∙提供合理的交通系统及完善的交通设施
4
环境优美，形象佳
∙在重要地块设计有特色的绿化景观
∙以道路绿化、水系绿廊等将整个经开区打造成公园式环境
5
配套设施完善
∙规划完善的配套服务设施，包括商业金融、休闲、娱乐、医疗、学校等等
七、规划技术线路
八、规划重点
1、合理组织综合交通体系。
2、灵活组织各类功能用地，使地块更具适应性和可操作性。
3、明确规划的强制性内容。
4、明确基础配套设施建设标准。
第二章现状概况
主要分为现状调查和现状研究两大部分，涉及宁乡经济技术开发区（以下简称经开区）自然条件、用地现状、人口、经济情况、居住建筑、道路交通、市政设施、环境现状等方面。
一、自然条件
经开区属中亚热带过渡的大陆性季风湿润气候，四季分明，雨量充沛，日照适中，冬冷期短，夏热期长。
年平均气温为16.8℃，年平均降水量为1362.3毫米，年日照时数平均为1714.7小时。
平均无霜日为276天，经开区平均相对湿度为81%。
经开区全年的风向以东南风或西北风见盛。
春、冬雨季西北风，夏、秋雨季多吹东南风。
经开区位于宁乡县城东北部，规划用地范围内，主要以岗地和低丘陵地为主；沿沩水两岸以河谷平原为主，但地势较低，平均高程46.0米左右，沩水50年一遇洪水位50.75米，20年一遇洪水位48.54米，常受内涝灾害影响。
二、行政区划和人口
规划范围包括城郊乡的沩丰坝村、兜子潭村、许家垄村，以及檀树湾乡的石头坑村、茶亭寺村的一部分；居民总户数约为1190户，人口约4760人（见表），人均耕地1.2亩左右。
现有农村人口基本情况
各村情况:
隶属乡（镇）
户数
人数
沩丰坝村
城郊乡
195
780
许家垄村
城郊乡
56
224
兜子潭村
城郊乡
288
1152
石头坑村
檀树湾乡
330
1320
茶亭寺村
檀树湾乡
321
1284
合计
1190
4760
三、用地现状
经开区二期用地尚未开发，以低丘陵和岗地为主，地面起伏较小。
现状的土地利用主要存在以下几种类型：
农村居民点用地、林地和耕地，约占规划总面积的95.5%；其中，农村居民点用地164.5公顷，占规划区总面积的14.9%，耕地378.98公顷，占规划区总面积的34.2%，林地514.7公顷，占规划区总面积的46.5%。
规划区内还有少量的工业、公共设施用地。
沩丰坝村内有饲料厂一家，小学一处；石头坑村内有石山砖厂、石山鞭炮厂、金童玉女熟食厂三座；在沿灌溉渠两侧零星分布部分小商业服务设施（小商店、摩托修理、台球室等）。
此外，规划区内还有部分道路用地和水域。
现状用地指标一览表
序号
用地类别
项目
面积（公顷）
占地百分（％）
1
E4
林地
514.7
46.5
2
E61
居住用地
164.53
14.9
3
E62
工业用地
7.58
0.7
4
E2
耕地
378.98
34.2
5
E1
水域
41.81
3.8
合计
1107.6
100
现状学校一览表
序号
名称
占地面积（M2）
位置
备注
1
沩丰坝小学
3517
沩丰坝村
六班小学
2
兜子潭小学
1984
兜子潭村
六班小学
3
三联小学
---
许家垄村
已搬迁
4
石山小学
---
石头坑
已合并到万胜完小
5
双河小学
---
茶亭寺村
已合并
现状村办企业情况一览表
序号
企业名
占地面积（M2）
所驻村庄
备注
1
富沩饲料厂
44400
沩丰坝村
2
氮肥厂
46989
沩丰坝村
3
石山砖厂
10204
石头坑村
4
金童玉女熟食厂
3000
石头坑村
原石山村小学
5
石山鞭炮厂
3108
石头坑村
四、建筑质量
规划范围内的农村住宅大多为2层砖混结构建筑,建筑质量以二类为主，受搬迁计划和经济收入等因素影响，区内东部建筑平均好于西部。
住宅建筑面积平均120~180㎡／户，基地占地80~100㎡／户，建筑开间3.5~4.2米，每户2~4开间。
居住建筑卫生设施大多单独设置居住建筑外侧，旱厕居多。
居住自然环境质量较差。
现状建筑质量评定表
居住建筑
其它建筑
合计
一类建筑
二类建筑
三类建筑
基地面积（M2）
84341.00
76876.13
51407.76
15514.00
228129.89
栋数（栋）
756
965
620
47
2388
建筑总面积（M2）
168682.0
76867.13
51407.76
27805.0
324761.89
备注：
一类建筑为建筑质量较好，两层或者两层以上的居住建筑；
二类建筑为建筑质量一般，一层砖混结构的居住建筑；
一类建筑为建筑质量差，一层土坯结构居住建筑，或者临时建筑；
其他建筑为学校、企业、工厂等。
五、交通现状
外部交通：
北边有长常高速公路经过，离规划区约1000米有高速公路出入口。
规划区中部有石长铁路通过，规划区紧邻火车站，外部交通比较发达。
内部交通：
规划区有正在施工的重要交通干道经过，主要有：
二环东路（未完工）、三环东路（未完工）、站前路（未完工）。
规划区内已完成施工图设计未动工的干道，主要有：
发展路，一环东路。
规划范围内道路系统不完整，道路质量相对较差，现状中有一条5米宽硬质（水泥）路经过，通往双江口镇,另有一条3米宽硬质（水泥）路经许家垄村至石头坑村。
其他村均为沙石或泥土道路，路面宽3—10米不等，雨天泥泞，交通甚为不便。
现状道路一览表
序号
道路名称
宽度（M）
长度（M）
备注
1
二环东路
60
1225.4
施工中
2
三环东路
40
403.6
3
站前路
30
326.2
4
一环东路
40
1334.2
完成施工图设计
5
发展路
24
2817.4
6
---
5
4964.0
县级公路
7
---
3
1801.5
村级公路
备注：
均指规划红线内的长度。
六、市政设施现状
1、规划范围内市政基础设施较薄弱，居民居住地卫生状况和环境质量较差。
2、区内有三条高压电线通过，分别为220千伏、110千伏、35千伏，居民通电率100%。
3、居民生活用水水源为以自打井提取的地下水为主，用水质量和卫生得不到保证。
4、住区无排水系统，雨水和生活污水自由排放入水体。
造成一定的环境污染。
5、居民民用燃料一般为蜂窝煤。
极少数居民使用瓶装液化汽。
6、居民固定电话普及率30%左右，手机普及率约40%。
七、环境现状
1、经开区二期尚未开发，主要以低丘陵、岗地为主，现有植物资源丰富，种类繁多，且基本没有遭到破坏，区内主要乔木植物有香樟、杉树、马尾松等，灌木物种主要有红继木、杜鹃、枸骨、山麻杆等。
2、规划区内有几座体形或植被特别丰富的山体，具有很好的保留价值，可以改造为城市公园或城市绿核，比如：
船形山、凤形山、虎形山、楠竹山等。
3、规划区南边以沩水河为界，沿河岸目前主要是水田和菜地，经改造可建成美丽的沿河风光带。
4、规划区内较大水系有三条，最南边的为灌溉渠，宽度10－12米，主要用于东边水田的灌溉，北边两条较窄，2－5米宽，经过改造有较好的利用景观价值。
现状景观评定标准
类别
评定标准
利用方式
景观保护区域
1、山形秀美，物种丰富，植被良好。
2、具有对周围环境较强的影响。
3、对构建景观结构具有不可或缺的作用。
4、对规划布局、路网的影响不大。
规划为公园、小游园、结合坡脚
布置部分环保工业。
景观控制区域
1、物种较多，植被良好。
2、具有对周围环境的影响。
3、对景观结构的形成有一定的作用
保护性开发，在保护原有山地及
植被前提下布置建筑物。
利用开发地区
1、物种较多，植被良好。
2、具有对周围环境的影响。
3、景观存在对城市规划、路网布局有较大影响
在开发过程中注意保留较大树木。
景观评定表
类别
面积（公顷）
比例（%）
景观保护区域
140
12.5
景观控制区域
110
9.8
利用开发地区
120
9.9
水域（塘、灌溉渠）
50
4.5
备注：
1、总用地面积1114.1公顷。
2、景观分类的方法采用正片叠加方法，整合各种景观元素，同时考虑到总体布局、道路路网、经济因素等综合确定。
八、现状问题分析
1、沿河地段比较低洼，按设防标准时，需要大量回填或者出现洼地。
2、铁路线、高速公路、沩水河将规划区围合起来，远期发展受限制。
3、铁路线在区域内，限制南北向交通。
4、区域内岗地较多，高差较大，平衡土方较多。
九、现状发展潜力
1、区域环境对规划区影响
无论是长株潭经济发展的规划，还是长沙市总体经济安排对宁乡的辐射，都有利于开发区的建设。
2、政策环境
①宏观经济的持续增长
②城市经济计划
③总体规划要求
④经开区灵活的招商引资政策
3、经济环境
一期工业区以趋成熟，经济发展基础较好，品牌效应逐步明显，同时招商引资势头良好，依托一期工业园，滚动开发。
4、城市空间环境
区域内拆迁较少，环境优美，具有良好“山、水”自然景观资源。
5、土地资源环境
规划区内可供利用的土地资源较为丰富，有植被保护较好的大片区域和风景秀美的沩水河，为城市可持续发展提供了强有力的保障。
6、交通环境
外部交通环境：
铁路和高速公路位于规划区，减少了运输的成本，加快了经济发展速度。
内部交通环境：
二环快速路的建成，沩水两座大桥已经开始施工，都促进了城区之间的交流。
第三章 规划结构和用地布局
一、规划结构
根据宁乡县总体规划和经济计划安排，本片区将以高新科技工业园为主，配备完善的生活居住及公共设施和市政设施。
依据此原则，本轮规划自南往北形成“四核四片区九组团”的规划结构。
二、用地布局
“四核”：
在各工业片区中心设置生活、行政配套设施核心，在安置区设置生活配套中心，以此为生态内核，为片区提供必要的后勤支持，片区有机衍生进一步促进核心的增长。
一个综合配套核心：
依托船型山优美风景，布置在沿江风光带和二环线侧公园布置，服务于整个一二期工业区，不仅提供对园区的行政管理支持，而且也是整个居住组团的商业中心，同时也是城市的一个副中心。
北副配套核心：
考虑到开发的序列性和建设的复杂性，在铁路以北依托公园设置北副配套核心。
布置必要的居住用地、生活服务设施和行政支持设施。
该工业片区开始启动时，即以此中心为核心提供支持。
南副配套中心：
临近车站路和发展路，以姑嫂树山为中心布置综合性用地，主要以居住、商业混合用地为主。
一个安置配套核心：
安置用地相对集中布置，方便安置村民的生活和生产，配以商业用地，为村民提供就业机会。
“四片区”：
以各配套核心为中心，开发序列和用地结构划分。
精细化工、新材料片区：
布置在一环路和沿江路之间，布置三类工业用地，其中纸业园用地面积88.40公顷。
劳动密集型片区：
以姑嫂树山为中心，位于二环线和站前路间。
将一期工业园纳入管理范围，围绕综合配套中心布置服饰、电子等劳动密集型产业。
该片区又划分几个小的工业组团，产业相对集中布置。
食品及其它加工业区：
站前路和铁路线之间，主要布置食品加工等二类工业用地。
综合产业片区：
铁路线以北以副配套中心向外，综合布置各类用地，作为远期发展时调节之用。
三、人口容量与就业岗位
1、人口容量
人口容量的推算考虑以下因素：
A、因为总体规划确定的人口规模未覆盖规划区，因此不能简单的利用城区现有人口推测该区域人口。
B、人口来源：
居住用地主要为满足工业区内单身职工宿舍，部分就业人员定居的需要等；规划区内拆迁用地村民的安置用地。
C、测算方法：
人均用地确定人口方法；建筑容量推算法。
按居住用地确定人口：
按国家标准规定人均居住用地的指标，按此计算。
规划居住用地面积85.46公顷
人均居住用地取20m2/人（国标18-28,总规22.8，考虑到主要为单身职工提供公共宿舍，取低值。
）
规划人口：
85.46×10000/20=42730人
这部分人口中包括
（1）拆迁安置村民,
（2）工业区职工中单身职工,（3）工业区职工中购房定居者。
按建筑容量确定人口：
居住用地上的住宅建筑容量确定了居住的人数，按此计算。
二类居住用地（多层）面积85.46公顷。
多层、小高层住宅容积率取1.8。
居住用地中住宅用地比例取60%（标准45-60%，因用地规模较小，其它配套用地相应减少）。
推算到2020年人均居住面积30m2（目前县城人均住宅居住面积32m2，考虑单身施工较多，取低值）。
规划人口：
（85.46×10000×1.8×60%）/30=30765
综合上述计算，确定规划人口为5.5万人。
按就业岗位确定需要定居人数：
1、就业岗位预测
根据国内外统计资料及宁乡的现状，确定各用地分类中岗位测算标准
用地分类
用地面积（公顷）
职工密度（人/公顷）
推算就业岗位（个）
行政办公
27.73
200
5546
商业金融
2.34
350
819
医疗卫生
1.36
150
204
文化娱乐
11.58
280
3242
工业用地
675.41
80
54033
教育科研
1.98
150
297
市政公用设施
16.71
100
1671
居住区内公共服务
85.46
30
2564
绿地
115.72
3
347
合计
68723
预测规划期末可提供的就业岗位68723个。
预计工业园区正常进入正常营运后，有20％职工需定居在工业园，30％职工需租用单身宿舍。
则定居职工人数为13745人。
常年租住人数为20600人。
按就业岗位工业园常年居住人数为34345。
综合上述计算，确定规划人口为3.1万人（常年定居）。
（考虑安置村民全部在工业园内就近就业，此人口包含安置村民人口）。
四、用地汇总和用地平衡表
用地汇总表
序号
类别名称
中类
面积（公顷）
占总用地比例（%）
1
总用地
1110.74
100
2
城市建设用地
983.71
88.56
3
水域和其它用地
127.03
11.44
用地平衡表
序号
用地性质
用地类别
用地代号
面积（公顷）
比例（%）
1
居住用地
R
66.7
6.78
其中
二类居住用地
R2
61.21
三类工业用地
R3
5.49
2
公共设施用地
C
24.14
2.45
其中
行政办公用地
C1
4.96
商业金融业用地
C2
9.08
文化娱乐用地
C3
4.14
医疗卫生用地
C51
3.6
教育科研设计用地
C6
2.36
3
综合用地
CR
48.84
4.96
4
工业用地
M
599.17
60.91
其中
一类工业用地
M1
237.53
二类工业用地
M2
235.9
三类工业用地
M3
125.74
5
仓储用地
W
13.29
1.35
其中
普通仓库用地
W1
13.29
6
对外交通用地
T
2.76
0.28
其中
铁路用地
T1
2.76
7
道路广场用地
S
125.01
12.71
其中
道路用地
S1
123.99
社会停车场库用地
S3
1.02
8
市政公用设施用地
U
16.93
1.72
其中
供电用地
U12
1.11
供燃气用地
U13
0.86
公共交通用地
U21
1.54
邮电设施用地
U3
2.95
雨水、污水处理用地
U41
9.66
其它市政公用设施用地
U9
0.81
9
绿地
G
86.87
8.83
其中
公园
G11
38.56
生产防护绿地
G22
48.31
10
总计
983.71
100
第四章居住用地规划
一、规划原则
1、新居住区应集中成片开发建设，形成多层次、内容丰富的居住区服务网络。
商业服务设施的布点应遵循市场规律，加以控制引导。
社区建设所必须的社会公共服务设施，应配置齐全。
社区设施还应考虑信息化设施及为老人、儿童等弱势人群服务的设施。
2、按照“邻里中心”原则设置组团，形成富有人性化的居住空间。
3、统筹考虑村民安置住宅，将其纳入到居住区中统一规划。
4、中小学及幼儿园设置标准
高中按40学生/千人考虑，5--9万人设置1所,生均用地26m2；初中按40学生/千人考虑，约3--4万人设置1所,生均用地26m2；小学按80学生/千人考虑，约1.5－2.0万人设置1所小学,生均用地18m2；幼儿园托儿所按45人/千人考虑，约1—1.5万人设置1所幼儿园（含托儿所）。
根据总规，工业园内拟设九年制小学，原有的沩丰坝小学和蔸子潭小学合并。
安置住宅区学生到临近学校上学。
每个配套区居住用地内设幼儿园一个。
本规划区学校设置表
学校
学生数
班级
面积（m2）
生均面积（m2）
设置地点
备注
九年制学校
2400
48
62400
26
综合服务区居住用地
初中36班，小学12班
六年制小学
2400
48
43200
18
南边配套居住用地
蔸子潭、沩丰坝合并
幼儿园托儿所
共四所，分别设置于配套中心居住用地内。
二、用地布局
规划居住用地66.70公顷，占规划建设用地的6.78%，人均用地21.5平方米。
居住用地分散布置，共规划3个独立组团。
1、沿江多层层生态景观居住区，分布在船形山沿沩水河一带，主要布置多层的高级居住小区，主要为园区高收入者提供良好的居住空间，较低的建筑物也形成沿江丰富的景观。
2、村民安置用地：
一期许家村已经布置一处安置用地，在通往双江口镇主要干道侧布置村民安置住宅。
临主要道路布置建筑，既有利于村民的就地安置，又可以在临街布置门面经商。
3、铁路线北侧在公园周围布置居住用地，主要为在此区域工作人员提供单身宿舍。
邻里中心应含以下配建设施：
社区卫生服务站、文化活动中心、居民健身设施、综合食品店、综合百货店、餐饮、中西药店、书店、市场、便民店、储蓄所、邮政所、治安联防队、居（里）委会（社区用房）、物业管理、开闭所、路灯配电室、公共厕所、街道办事处、派出所、其他管理用房。
整个区内的居住用地以新建为主。
新建住宅以居住小区为建设单位，按照
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