呼和浩特元和小区项目市场分析与定位报告.docx
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呼和浩特元和小区项目市场分析与定位报告
呼和浩特元和小区项目
市场分析与定位报告
第一章宏观背景分析
一．社会经济发展
呼和浩特市近五年来经济快速增长，GDP年增长率一直保持在20%以上的高位，增长速度不但达到了呼市近期最高水平，也远远高于全国平均水平，也高于东部大城市水平。
2004年，呼和浩特市GDP达到600亿元,增长率47.3%。
2005年呼市GDP预计将达到800亿元（2005年统计数据未完全公布）。
虽然增长速度快，但与东部大城市相比，无论GDP总量，还是人均GDP，呼市仍然落后较多。
2004年呼市人均GDP为25126元，2005年预计将达到32219元。
说明：
本节数据如无特殊说明，均源自《中国统计年鉴》及《呼和浩特市统计年鉴》。
二．人口情况
根据呼和浩特市统计局公布的数据，2005年呼和浩特市总人口达到213.5万多，总居民户数达到约67.2万户。
在全国35个省会级城市中，呼和浩特的总人口数较低，排在后10位。
呼和浩特城市人口总数在近几年持续稳定的增长，2003年至2005年人口自然增长率维持在4~5‰，2005年为4.3‰。
人口增长速度相对于1998~2002年每年7‰的自然增长率有所减缓。
呼市的总户数一直在增加，从1998年的56万余户，增加到2005年的67.2户，城市总户数增加，平均每户人口递减，家庭向小型化方向发展。
人口和家庭户数的增加将刺激房地产市场的发展。
需要特别提及的是，以上人口数据只是根据户籍的统计，未记入流动人口。
据呼市人口和计划生育工作领导小组公布的数据，2005年呼市流动人口达382722人，主要集中在市四区。
流动人口增加是城市化进程的必然，他们也是房地产市场的主力军。
而呼和浩特的四个主要市区中，本项目所在的赛罕区作为新兴的市区（2000年正式更名为塞罕区），其发展势头十分明显，从它的基本情况来看，它正逐渐成为呼和浩特的重要发展地区之一。
在呼市的四个主要市区中，塞罕区的人口数和居民总户数一直是最高的，可见，塞罕区内的房地产市场发展具备较好的人口条件。
本项目临近新城区，新城区是呼市四个城区中最大的市辖区，位于市区东北部，也是发展最快的一个城区。
三．城市发展
目前，呼和浩特市建成区面积已经超过128平方公里，不但远远超出了1974年编制的城市发展规划，也超出了1996年《呼和浩特市总体规划（1996-2010）》范围。
城市发展规划落后于城市实际发展状况，说明城市城市发展迅速。
1、城市结构
城市在聚集与扩散这一对矛盾力的作用下，而形成不同结构。
呼市在历史、经济、政治、市政设施等各方面原因作用下，城市规模不断扩大，现在市区面积已经超过2054平方公里。
呼和浩特市政府已经搬迁到如意开发区，市法院、市工商局、市税务局等已经搬迁到金桥开发区，市级商业中心主要是回民区中山西路，内蒙古大学、师范大学、农业大学等高校区集中在赛罕区。
由于城市规模相对较小，政治、经济、教育等功能区又比较分散，而且城市中心也缺乏支柱性产业，都使得城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量并不显著，因此即使在城市聚集发展的历史阶段，在市政设施完善后，城市边缘的发展受城市约束较弱。
2、城市发展动力
城市的发展受到经济、交通、政策、人口、产业等等各种内外因素影响，根据城市经济学以及城市地理学方面研究，当人均GDP达到2500美元时，城市郊区化发展开始现；达到4000美元时，郊区化发展显著，而在之前，城市的发展主要表现为城市的聚集作用。
目前，呼市人均GDP接近4000美元，开始进入郊区化发展，加上城市中心聚集度低，政府部门强力促进，城市开始快速扩张。
城市东部如意开发区、南部金桥开发区，都距离市区近，在城市干道连接下已经与城市边缘相连，自治区政府市政府已经搬到如意开发区，市法院、市工商局、市税务局等都已经在金桥开发区开始办公。
城市因此将形成向东、向南发展的格局。
城市发展受到聚集力作用弱，受到扩散力作用强，在目前情况下，一方面会降低城市土地利用的经济性，同时也会削弱城市中心的向心力。
3、城市发展规划
根据呼和浩特市的规划，城市发展是以中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心城和一般镇合理布局、功能互补的城市群。
近三年来，市政基础设施和公用设施建设步伐不断加快，旧城区正逐步改造，新城区开发建设进展顺利，城区面积从78平方公里扩展到超过128平方公里，大大拓展了首府城市的发展空间。
中心城区要控制密度、增强功能、优化环境。
积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。
要依托如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。
在市政建设方面，影响较大的二环路的建设和“两河”改造（扎达盖河与东河-小黑河）。
目前二环路已基本建设完工，东河一期3.1公里改造在2003年全部完工,成为城市景观新亮点，小黑河改造可望于2007年自治区成立70周年时完工。
4、城市发展对项目影响分析
城市向东、向南发展的趋势，城市规模的扩大，同时回民区等老城区的破旧，对于项目的发展具有正反两方面的作用。
有利影响：
❑位于发展迅速的方向城市东部、南部是城市发展最快的方向，资源在这一方向投入多，消费者也更看重这一方向。
顺应“西穷东富”的城市印象，项目区域比较容易被消费者接受。
❑城市中心位置强化项目地块位于城市东南，虽然处于市中心位置，但已经靠近城市边缘，城市向东、向南发展，地块将逐渐位于城市的几何中心，城市中心的位置将逐渐被强化。
不利影响：
❑城市中心吸引力不强由于城市聚集力弱，城市梦想度低，城市中心价值相对较低，这就使得本项目不能仅仅依靠城市中心的位置强调高档。
❑新城市区域发展空间巨大在聚集没有达到一定程度的情况下，城市向外扩张，新城市区域的价值与老城市区域差别较小，从而使得城市中心的项目面临更广泛的竞争。
四．房地产市场
1、住宅市场发展历程和未来走势
回顾整个呼和浩特市房地产的五年发展史，概括而言，可以分为三个阶段：
零星开发阶段（2000年以前）
蓬勃发展阶段（2001-2003年）
升级发展阶段（2004年-）
呼市房地产市场经历从零星发展到蓬勃发展到目前的升级发展的阶段，产品形式经历了以下一些发展过程：
第一代住宅开发：
产品形式初期只是以一栋或几栋多层住宅形式出现，住宅形式也是非常简单的清水墙或普通涂料，门窗等建材也非常普通，基本无配套设施；一些零星的多层住宅目前仍是这样的形式。
第二代住宅开发：
产品形式仍是几栋多层住宅形式，建筑材料上开始使用一些铝合金窗或塑钢窗和防盗门，开始设置一些临街商业配套，如回民区部的金泉小区等；比第一代住宅开发有所改善，但整体品质没有太大变化。
第三代住宅开发：
开始注重综合小区建设，小区内部有一些幼儿园、车库、商业等配套设施，小区环境有一定程度的改善，开始有物业管理，与第一代、第二代住宅开发有了很大的提高，但由于开发比较早，产品仍是多层住宅形式，户型设计等还比较落后、配套等已经落后；如芳汀花园、仁和小区等。
第四代住宅开发：
小区环境整体有所改善，物业品质也有很大提升，规划等有了一定的改善，建筑形式开始逐步丰富，不仅有多层形式、也有小高层形式和情景洋房，门窗等建材也比较好，采光通风等都有了比较大的提高，如金宇文苑、学府康都、新希望家园，情景洋房有滨海新城一期等，但整体规划理念还没有突破，缺乏对新的生活模式的引进和引导。
第五代住宅开发：
整体关注社区环境、物业管理，采用比较先进的规划理念，非常关注社区内居民的生活方式，更加强调人本关怀。
目前这样的项目还没有出现。
从目前来看，地产开发已经进入第四代开发阶段，还没有进入第五代开发，属于前四代产品并存的发展阶段。
2、房地产市场总体特点
经历2003~2005年三年的高速成长后，呼和浩特市房地产市场无论在产品规划，还是营销方面都开始迈向成熟，越来越多具有一定规模、注重环境营造与产品打造的项目开始进入市场。
从目前市场上住宅产品看，主要存在着以下特点。
●住宅产品的开发向市中心外围渗透
呼和浩特地区目前已经建成和在建的地产项目主要集中在城市东部和南部，新城区和赛罕区最集中，以赛罕区更为突出。
赛罕区住宅产业是随着兴安南路和大学东路道路的改造而受到市场关注的，价位和物业档次在整个呼市各区域是最高的，产品形式比较多样，目前发展已比较成熟，主要代表是金宇文苑、桥华世纪村、学府康都、青城世家、东辰艺墅等。
新城区目前的住宅开发海拉尔东路沿线，包括丽苑三期领秀、海藤名苑、名都枫景、绿墅等。
金桥开发区目前在售的项目主要有金桥国际、九合国际滨河湾等。
该区域景观和交通条件较好，毗邻住宅市场成熟的赛罕区，未来发展前景可观。
生活配套不完善是目前该区域的薄弱点。
如意开发区土地资源比较丰富，项目较多有东岸国际、亿利傲东国际、麦迪逊花苑、东润豪景、荣联绿景华庭、万铭星海湾等，但目前由于周边配套设施尚不完善，购房者对该区域持观望态度，真正在建在售的项目较少。
可以预计随着城市发展重心向东南迁移，加上政府的大力支持以及新华大街和二环线的交通便利，该区域生活配套的改善，未来几年会有相当大的市场供应量。
回民区在过去几年住宅产品的档次不高，且消费群体对该区域的认同度较低，主要代表是汇豪天下和水岸世纪。
从2006年开始，该区域将有西城锦绣、塞外新城、金石蒙荣项目等3个以上的大规模项目进入市场，市场供应量较大，但其物业档次和价位受区域的限制，仍将低于新城区和赛罕区。
●产品形式正向多元化方向发展
2003年以前，由于呼市居民的消费水平较低，多数房地产项目关注消费者居住的经济性需求。
开发商考虑到本地消费者的固有消费习惯，在产品概念和设计上多持保守态度，从居住理念的设计、社区环境景观的规划设计、环境和居住氛围的营造以及产品物业类型、档次、物业风格的塑造上等评判，都还有创新的空间。
近几年随着旧城区域的改造和区域功能的重新划分，出现了众多同期开发的房地产项目。
从这些项目的基本情况来看，产品出现了一定的差异化和多元化，个别项目中推出或规划了别墅物业和高层物业，居住群体出现了一定程度的分化。
●高层住宅的认可度有所提升
过去几年，由于呼市住宅项目开发中土地成本在整个建筑成本中比重低，建设高层住宅从开发方面来讲并非十分经济。
从消费方面说，高层住宅使用率低，由于有电梯费等因素使得居住成本升高，在消费者以经济指标作为重要诉求的情况下，高层建筑难被认可。
但近期年国家收紧了土地政策，使土地资源变得稀缺，此外，国家限制了砖混结构的使用，使高层住宅和多层住宅的建筑成本相对接近，开发商从成本与收益的对比上考虑，开始试探性地尝试高层住宅产品的开发。
高层住宅物业的推广过去一直是一个难点，销售一直劣于多层，未来这种差异会逐步缩小。
●小户型认可度提高，主要集中在赛罕区城市中心地带
呼市近一两年较小户型面积的认可度提高，主要集中在赛罕区城市中心地带。
这种变化产生的]原因主要有以下几点：
❑城市梦想度提升在大城市中，小户型住宅主要出现在城市梦想度高的区域，区域不但聚集了大量闯世界的流动人群，用地紧张程度也非常高，这些地区房租、房价等高，小户型成为比较经济的选择。
由于呼市城市规模的扩大，城市中心地带的居住人群会越来越倾向于选择距离较近、交通成本较低的居住区。
❑消费心态的变化由于近几年呼市住宅价格一路攀升，购买大户型的总价压力增大。
城市中事业处在起步期和上升期、经济实力比较有限的年轻购房群体，首次置业时开始选择低总价、距离工作地点较近的小户型。
●推广方式相对单一
经过2001~2005年5年时间的发展，呼市住宅市场已开始走向成熟。
但由于地域文的文化落后于北京、上海等中心城市，消费群体对新思维的接受程度较为缓慢，住宅项目的推广仍沿用打价格、户型、园林景观等传统方式，同一区域的各项目常出现相似的推广主题。
3、市场分析
呼市房地产在经历高速发展后，从2003年起，开始趋向稳定，投资增幅趋缓。
2005年，呼市房地产投资总额为34.9亿元，同比增长13.26%。
到2005年12月末，呼市商品空置面积64.08万平方米，同比增长26.3%，虽然商品房空置面积增加，但增长速度比去年同期下降0.46个百分点。
其中商品住宅空置面积33.34万平方米，同比增长17%。
空置一年以上的商品房面积33.7万平方米，同比增长15.4%，其中住宅空置面积16.93万平方米，同比下降0.59%。
虽然2005年商品住宅竣工面积同比下降，但由于新开工面积等指标等都出现了快速增长趋势，空置房屋面积增加，市场竞争将更加激烈。
从开发、销售等指标综合分析，呼市房地产近三年销售不旺，而施工面积不断增长，未来房地产市场供给总量较大。
房地产开发企业应向精细化开发模式转变，以市场需求制定开发策略，降低开发风险。
住宅价格不断攀升，购房者买房压力增大，对房价较敏感的消费群普遍持观望态度。
这是造成成交量下降的原因之一。
同时，在这种高房价低成交率的市场态势下，一部分房地产消费能量被聚集起来，等待施放的时机。
目前房地产市场存在的问题有两点值得重视：
房地产价格上涨幅度过大
在宏观调控措施取得成效的情况下，房地产价格却持续较大幅度上涨，增加了中低收入居民购房的困难。
城市居民购房成本逐年加大，房价收入比仍属高位
❑“房价收入比”是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。
世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当。
也就是说假如家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4倍至6倍。
以呼市城市居民人均可支配收入与购买住房所需费用计算出的房价收入比来看（如果假定每户为3口人，按照2005年呼和浩特市城镇居民人均可支配收入12500元的数据计算），呼和浩特市的房价收入比与合理的房价收入比仍存在一定的差距。
五．消费特征
1、人均收入水平
随着经济快速发展，城市居民收入也维持了较快而且逐年增加增长速度，这都为城市居民生活水平的提高、为房地产市场的快速发展提供了基础。
但从人均收入的绝对值来看，呼市的人均实际收入水平比较低。
伴随城市人均可支配收入的增加，是住宅价格的增加。
从人均消费性支出及与可支配收入的差值，也可看出购房对月供的承受能力。
2、均可支配收入及消费支出
呼市的人均可支配收入也是呈现逐年增长的趋势，在2005年的时候突破了每人每月1000元的界限，增长速度平稳，显示了较好势头。
3、城乡储蓄存款
呼和浩特的城乡居民储蓄存款额也是逐年增加，2005年全市城乡居民储蓄存款总额达379.6亿，人均储蓄额达到14901元。
城镇家庭总存款，是衡量购房人群对首付款和总房款承受能力的重要指标。
数据显示，城乡居民储蓄的不断增加，这也说明呼和浩特的居民所持有的可支配货币在逐渐增多，因此与之匹配的购买力水平也会随之慢慢提高。
4、居民消费特征
经济呼市当前经济发展阶段以及历史沿革等因素影响，以下消费特点值得关注：
❑家庭结构变化家庭人口逐渐减少，家庭结构逐渐变为以核心家庭为主。
家庭结构的变化使得消费者更关注家庭主人、与孩子的生活空间，而且其需求会随着孩子的成长而变化。
同时，家庭结构趋向小型化，单身和二人家庭增加，在首次置业时对低总价的小户型选择偏好增强。
❑对项目长期慎重考察房地产市场产品供应充足，而且市场中的产品本身也处于快速成长之中，使得消费者从有购房意向，到确定购买的决策时间一般较长。
同时，在项目环境、外观等直观的形象没有完成之前，项目销售速度一般都非常缓慢，因此对于项目来说如何提早做出形象，促进前期销售是值得仔细推敲的问题。
❑经济性考虑即使是高端项目的消费者，在关注居住环境体现自身价值、关注居住舒适性的同时，经济性仍然是其考虑的重要因素。
对多数消费者来说，使用率降低、管理费用增加都会影响其购买决定。
❑地缘特点城市“东富西贫”的状态，也使得新城区、赛罕区等东部居民不原意到回民区购房。
东部城市印象好，对于项目吸引全市的高端消费群体是有利的。
❑商铺需求多呼市并非一传统的商业城市，然而现在只要沿街住宅下都有商铺。
由于原有产业效益差，经商已经成为下岗职工寻求收益的重要手段，因此商铺需求越来越多。
六．本章小结
❑宏观经济：
经济发展底子薄，但增长速度快；城镇居民可支配收入也呈现加速增长趋势。
❑城市发展：
城市中心聚集度下降，城市中心的聚集力量并不显著；城市将向东、向南发展；项目地区城市中心的地位将逐渐加强。
❑房地产市场：
住宅产品的开发向市中心外围渗透；产品形式正向多元化方向发展；高层住宅的认可度有所提升，小户型认可度提高，需求主要集中在赛罕区城市中心地带；推广方式相对单一，尚有创新空间；市场规模不断扩大，销售疲软，空置面积有显著增长。
❑消费特征：
居民收入逐年增长，消费性支出也日益增多，呼市消费者购房考察周期长，对经济性、地缘性比较看重，住宅底商比较受到呼市投资者欢迎。
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