万科第五园定价专题分析.ppt

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析析分分题题专专园园五五第第科科万万价格定位系统分析与总结价格定位系统分析与总结价格定位系统分析与总结价格定位系统分析与总结第五园第一期预计在2005年6月份入市，对于第五园的价格定位，中原充分考虑第五园项目的产品特殊性，运用市场比较法结合未来市场的价格走势预测，籍此科学合理的对第五园项目的价格进行定位。

第五园第一期物业类型多样化，有多层、TOWNHOUSE及宽景HOUSE等多种物业类型，而片区的目前缺乏具有可比较性的TOWNHOUSE及宽景HOUSE物业，因此在确定这部分类型的物业的价格时，我们拟采用在市场类比市场的横向比较，分别对项目中不同类型的物业进行分别定价。

价格定位前言价格定位前言价格定位前言价格定位前言1111、价格参考物业的确定、价格参考物业的确定、价格参考物业的确定、价格参考物业的确定第五园项目座落于坂田雅园路，紧邻五和大道，处于规划中的坂田中心区。

在此区域的房地产市场上，我们根据项目的市场影响力、开发规模、开发时期等参考因素选取具有较强参考性及竞争性的项目作为分析比较的项目。

根据片区目前在售或即将销售的项目的情况，我们选取了万科城、中海日辉台、四季花城、世纪春城万科城、中海日辉台、四季花城、世纪春城万科城、中海日辉台、四季花城、世纪春城万科城、中海日辉台、四季花城、世纪春城四个项目作为本项目的市场价格类比项目。

多层物业价格定位多层物业价格定位多层物业价格定位多层物业价格定位项目名称项目名称规模（平方米）规模（平方米）物业类型物业类型销售均价销售均价（元（元/MM22）开发商开发商占地面积占地面积建筑面积建筑面积万科城397883437670小高层6000深圳市万科房地产有限公司中海日辉台4788781505多层、小高层5000中海地产（深圳）有限公司四季花城（七期）5990078000多层、小高层4600深圳市万科房地产有限公司世纪春城（三期）2000050000多层、小高层、高层4400深圳市恒安房地产开发有限公司市场比较项目概况一览市场比较项目概况一览市场比较项目概况一览市场比较项目概况一览2222、定价的基本原则、定价的基本原则、定价的基本原则、定价的基本原则结合坂田片区的市场情况及中原在该区域的操盘经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质：

参考同区同类楼盘之价格水平，利用“市场比较法”制定整体平均价格；多层物业价格定位多层物业价格定位多层物业价格定位多层物业价格定位根据加权平均及修正得出第五园普通住宅物业第五园普通住宅物业（非（非TOWNHOUSETOWNHOUSE及宽及宽景景HOUSEHOUSE）参考参考参考参考均价：

均价：

均价：

均价：

5213521352135213元元元元/平方米平方米平方米平方米对比项目对比项目权重权重均价均价加权均价加权均价评分评分加权分加权分万科城一期万科城一期25%600015008.0492.012中海日辉台中海日辉台35%500017507.6382.673四季花城七期四季花城七期30%460013807.6582.297世纪春城三期世纪春城三期10%44004407.1350.714合计合计100%100%507050707.6967.696第五园第五园7.9137.913多层物业价格定位多层物业价格定位多层物业价格定位多层物业价格定位3333、权重分析与初步价格预测、权重分析与初步价格预测、权重分析与初步价格预测、权重分析与初步价格预测深圳市整体房价2004年比2003年上升6.8，坂田片区的整坂田片区的整体房价体房价20042004年比年比20032003年上升超过年上升超过了了1010，预测2005年的坂田片区的房价将比2004年继续上涨，上涨幅度在10%左右，第五园的推售时间预期在2005年的8月左右，因此，第五园第五园一期（一期（非非TOWNHOUSETOWNHOUSE与宽景与宽景HOUSEHOUSE）住宅物业的均价预计在住宅物业的均价预计在现在测算的基础上将有现在测算的基础上将有88左右的提升：

左右的提升：

52135213（1188）56305630元元/平方米平方米因此预期第五园普通住宅（非因此预期第五园普通住宅（非TOWNHOUSETOWNHOUSE与宽景与宽景HOUSEHOUSE）物物业的业的销售均价销售均价为：

为：

5630563056305630元元元元/平方米平方米平方米平方米44、制定最终的物业均价、制定最终的物业均价、制定最终的物业均价、制定最终的物业均价多层物业价格定位多层物业价格定位多层物业价格定位多层物业价格定位TOWNHOUSETOWNHOUSE定价定价定价定价对于第五园的TownHouse物业，我们在定价中拟采用如下三种方法从不同角度分别得出项目的参考均价，再根据三种方法的科学性与可比性赋予不同权重得出万科第五园的最终均价：

p通过与万与万与万与万科城科城科城科城TownHouseTownHouse物业的比较物业的比较物业的比较物业的比较得出本项目的参考均价；p参考深圳同一项目中普通住宅物业与TownHouse物业的价格差异比例价格差异比例价格差异比例价格差异比例来得出项目的参考均价；p参考其他城市中式其他城市中式其他城市中式其他城市中式TownHouseETownHouseE物业与普通物业与普通物业与普通物业与普通TownTownHouseHouse物业的价格差异物业的价格差异物业的价格差异物业的价格差异得出本项目的参考均价；TOWNHOUSETOWNHOUSE定价方案一定价方案一定价方案一定价方案一n在同一片区内，目前有近似档次TOWNHOUSE物业类型的项目只有万科城一个，我们通过与万科城一期TOWNHOUSE物业的价格比较得出第五园的TOWNHOUSE物业参考均价。

n由于两个项目为同一开发商开发，其同一类型物业的价格差异主要由区域环境，配套，规划与产品及物业的景观资源等四个方面的因素所影响。

前言前言前言前言TOWNHOUSETOWNHOUSE定价方案一（续）定价方案一（续）定价方案一（续）定价方案一（续）项目目/权重重环境境配套配套规划划景景观资源源综合得分合得分均价均价万科城一期万科城一期22202515821300013000第五园第五园2117322090由此方法得出第五园的TownHouse物业均价万科城一期TownHouse物业均价第五园的综合得分万科城一期综合得分=14270142701427014270元元元元/平方米平方米平方米平方米TOWNHOUSETOWNHOUSE定价方案二定价方案二定价方案二定价方案二qq同一项目多种物业类型并存，通过不同物业类型间的差价比例来测定本物业TOWNHOUSE的均价。

qq由于第五园内的多层住宅与TOWNHOUSE物业在建筑成本、品质等方面的差异较大。

根据市场中同状况产品的研究，我们选取了万科城、熙园、国际公馆、南海玫瑰园等项目作为第五园TOWNHOUSE价格评定的参考。

qq以下是各参考项目的详细情况及对第五园定价参考的权重建议：

前言前言前言前言TOWNHOUSETOWNHOUSE定价方案二定价方案二定价方案二定价方案二由此方法得出第五园的TOWNHOUSE物业均价：

TOWNHOUSE价格=普通物业均价（1+131.08）=5213（1+131.08%）=12050120501205012050元元元元/平方米平方米平方米平方米楼盘名楼盘名普通户型均价普通户型均价TownHouse均价均价差额比例差额比例权重权重加权比例加权比例熙园熙园1000027000170.00%30%51.00%国际公馆国际公馆830017000104.82%5%5.24%纯水岸纯水岸90001700088.89%5%4.44%南海玫瑰园南海玫瑰园680015000120.59%10%12.06%万科城万科城600013000116.67%50%58.34%加权平均加权平均100%131.08%TOWNHOUSETOWNHOUSE定价方案三定价方案三定价方案三定价方案三根据其它城市同一片区物业档次近似的中式TOWNHOUSE与非中式TOWNHOUSE物业价差做为参考。

选取万科城的TOWNHOUSE物业作为参照，制定第五园的townhouse参考均价。

由由于于目目前前深深圳圳无无此此类类可可比比性性项项目目，我我们们分分别别选选取取了了位位于于广广州州番番禺禺的的的的中中式式住住宅宅社社区区清清华华坊坊以以及及位位于于同同区区域域、档档次次近近似似的的非非中中式式住住宅宅碧碧桂桂园园项项目目进进行行类比：

类比：

TOWNHOUSETOWNHOUSE定价方案三（续）定价方案三（续）定价方案三（续）定价方案三（续）由此方法得出第五园的TOWNHOUSE物业均价：

TOWNHOUSE价格=万科城TOWNHOUSE物业均价（1+23.6）13000（1+23.6）16070160701607016070元元元元/平方米平方米平方米平方米楼盘名楼盘名TOWNHOUSE均价均价建筑风格建筑风格价格差比例价格差比例碧桂园碧桂园5500中式23.6清华坊清华坊6800欧式TOWNHOUSETOWNHOUSE定价总结定价总结定价总结定价总结综合以上综合以上综合以上综合以上3333种定价方法分别得出第五园的均价，我们再根据种定价方法分别得出第五园的均价，我们再根据种定价方法分别得出第五园的均价，我们再根据种定价方法分别得出第五园的均价，我们再根据这这这这3333种定价方法的可参考性结合第五园项目的实际情况，对种定价方法的可参考性结合第五园项目的实际情况，对种定价方法的可参考性结合第五园项目的实际情况，对种定价方法的可参考性结合第五园项目的实际情况，对其分别确定的均价进行加权汇总，得出最终的第五园的参其分别确定的均价进行加权汇总，得出最终的第五园的参其分别确定的均价进行加权汇总，得出最终的第五园的参其分别确定的均价进行加权汇总，得出最终的第五园的参考均价：

考均价：

考均价：

考均价：

定价方法定价方法第五园第五园TOWNHOUSE均价均价参考权重参考权重加权均价加权均价1.市场比较法市场比较法1427025%￥35682.物业类型价差法物业类型价差法1205020%￥24103.建筑风格价差法建筑风格价差法1607055%￥8838均价均价￥1481614816TOWNHOUSETOWNHOUSE定价总结（续）定价总结（续）定价总结（续）定价总结（续）按照上述定价方法，第五园按照上述定价方法，第五园TOWNHOUSETOWNHOUSE物业均价为：

物业均价为：

1481614816元元/平方米。

考虑项目认筹客户较多，市场反响很好，再结平方米。

考虑项目认筹客户较多，市场反响很好，再结合片区地产的发展潜力，第五园一期合片区地产的发展潜力，第五园一期townhousetownhouse物业的均价物业的均价预计在现有测算的基础上还将有预计在现有测算的基础上还将有88左右的提升：

预期第五左右的提升：

预期第五园园TOWNHOUSETOWNHOUSE物业均价为：

物业均价为：

1481614816（1+81+8）16000160001600016000元元元元/平方米平方米平方米平方米宽景宽景宽景宽景HOUSEHOUSE定价定价定价定价宽景HOUSE的物业档次与叠加式别墅较为相似，因此，对此类型物业定价时，中原选择部分项目的叠加式别墅户型作为定价参考。

在考虑项目的权重时，首先考虑同一区域的可比性较强的项目，因此将万科四季花城七期与万科城作为主要的参考对象；其他项目根据各项目的物业类比性进行权重的分配。

前言前言前言前言宽景宽景宽景宽景HOUSEHOUSE定价（续）定价（续）定价（续）定价（续）楼盘名楼盘名普通户普通户型均价型均价叠加式别叠加式别墅均价墅均价差额比差额比例例权重权重加权比例加权比例熙园熙园1000022000120.00%10%12.00%国际公馆国际公馆85001000017.65%15%2.65%纯水岸纯水岸900011