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村项目建议书

**村项目建议书

（城中村改造项目）

**市**房地产开发公司

**市**实业总公司

二零零三年四月

    第一章  项目基本情况

    1.1项目名称及承办单位

    1.1.1项目单位:

 **市**房地产开发有限公司

    法人代表:

    ****企业集团有限公司

    法人代表：

    联合开发本项目。

    1.1.2项目名称:

《沿村家园》

    1.1.3拟建地点

    项目拟建地点位于西临沿西街,南临丰收路,东临沿东街,北临北二环路的区域内。

    1.1.4承办单位概况

      1、**市**房地产开发公司，是经市计委基计（1992）926号文件批准于1992年12月成立的国有公司，隶属于**市国土资源管理局，注册资金人民币1000万元，经营房地产开发和旧城改造项目。

公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。

公司总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具有丰富的经验。

下属企业有物业管理公司、工大化工设备有限公司及生产厂、纺织公司。

公司正向集团化发展，并采取多种经营方式并进的策略，有着广阔的发展前景。

    目前，公司开发的项目有：

瑞国花园，于1998年开发的瑞国花园经济适用小区，位于**市和平东路498号，占地66亩，总建筑面积10万平方米，是“老百姓买的起的好房子”。

建华·百合园，于2002年由我公司与众诚公司合作开发的多层住宅，位于**市建华北大街与光华路交叉口，占地50亩，总建筑面积6.3万平方米，是附近企业“上班族理想的居住地”。

平安·万和园，于2002年开工建设的高层住宅，位于**市平安南大街东平路上，占地28.36亩， 总建筑面积8万平方米，是“为国家公务员精心打造的官邸”。

爱地大厦，于2003年开发建设的高层商住一体楼宇，位于**市裕华东路与谈固大街交叉口，占地10亩，总建筑面积3万平方米，是“鸟瞰国际城”的理想之地。

    现公司股份制改造基本完成，实行总经理负责制。

相信不久的将来，我公司必将跻身于大型房地产开发企业行列。

    2、**北方企业集团有限公司隶属于**市长安区，注册资金1000万元，实有资产总植6000万元，现有职工总数1124人，其中大、中专生及科技人员67人。

辖区总人口3400人，总户数850户。

是集纺织、印染、禽兽用药、地产、商贸为一体，经济实力雄厚的综合性集团公司

    公司下属18家工商企业，2000年实现总产值1.9亿元，增加值6400万元，利税615万元。

连续三年跨入市500万元以上利税大户行列。

十年来连续被授予市级、区级文明单位称号、政绩突出领导班子、先进党支部光荣称号、并被省经贸委、省统计局、省财政厅、劳动厅和人事厅批准为省中型一档企业。

    目前集团公司正与爱地公司紧密合作，为搞好这次千载难逢改造项目，公司上下干部职工，已经全力以赴，准备迎接挑战，为**市添光彩，为我们生活的更好，为子孙后代造福。

    1.2研究工作的依据和范围

    1.2.1研究工作的依据

    A、市委、市政府关于加快**市城中村改造的文件精神。

    B、项目场址地形图

    C、有关基础数据资料。

    1.2.2研究工作范围

    本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及经济分析等进行研究。

    1.3研究工作概况

    项目单位依据市政府关于加快城中村改造建设的通知,通过近年来**市房地产开发明显不适应省城建设要求,住宅档次低,价格偏高,决定开发建设《沿村家园》住宅项目,以期为省会居民提供能被工薪阶层接受的环境优美,集商业、健身娱乐、休闲广场、物业管理规范的绿色环境、小康达标的高品质的质优价廉的住房。

    1.4建设方案

    1.4.1建设指导思想

    结合城市总体规划原则,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、安宁、环境秀美、健康、经济适用的住宅小区。

    1.4.2建设规模

    小区规划总占地23.7万平方米,总建筑面积55.5万平方米,建有高层住宅、学校、托幼、活动中心、商业网点、网球场、篮球场、羽毛球馆等健身设施及公建配套设施。

    1.4.3建设条件

    供电:

本项目计算用电总负荷8275KVA，供电电源引自小沿村电力干线。

    供水：

给水水源为市政管网，项目最高日最大时用水量262.25m3/h。

    供暖:

项目采暖为市政集中供热,采暖热负荷为25.8MW。

    1.5土地利用

    本项目建设为城中村改造项目,符合国家及省市的产业政策,土地在本市总体规划范围内,属旧城改造用地。

    1.6研究结论

    本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程的要求,项目建成后,在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求,经计算项目总投资19702万元,财务内部收益率18.18%（税后）,投资利润率2.85%,投资利润率8.98%,借款偿还期2.71年。

由此表明，项目具有一定盈利能力、清偿能力。

虽然微利，具有一定风险，但社会效益显著，项目总体可行。

    第二章  项目背景与建设的必要性

    2.1项目背景

    2.1.1产业政策

    改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。

房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。

    中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。

**市委、市政府十分注重本地区房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为我市房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。

    2.1.2项目建设的必要性

    2003年，我市住宅建设发展将以城中村改造为重点的旧城改造体系，多渠道解决城市村民及中低收入家庭的住房问题。

    **市属于内陆城市，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放城市来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他大中城市相比，本市属于新兴城市，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。

但是，我市因为历史原因，城市范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，城中村的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，市委市政府在此时提出城中村改造的计划，真正符合**市发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市村民的需要。

这次大规模改造完成之后，**的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。

    宏观必要性   从一个城市的宏观上讲，首先表现在：

土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城中村未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。

同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊的改造是城市发展的必然结果。

    2.2项目发展概况

    **市爱地房地产开发公司，积极响应市委市政府关于城中村改造的决议，经过与**市北方实业总公司多次接触，广泛调查和积极运做（领导们亲赴广州、上海参观学习），上报市规划局、市计委、市房改办和市城中村改造办公室并取得初审意见后，我公司编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及市有关规定，编制的本报告。

    第三章  市场预测与建设规模

    3.1市场预测

    3.1.1基本形势分析

    近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。

在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。

个人已成为商品房的消费主体，据统计，2002年1-8月份，全省商品房销售面积为192.4万平方米，同比增长11%，其中销售给个人的商品房面积为18.7万平方米，占商品房销售总面积的93.9%，同比提高了9.3个百分点。

个人购房金额达29.7亿元。

商业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场的又一个“亮”点。

截止8月底，商业用房投资完成12.7亿元，竣工面积达15.3万平方米，销售建筑面积32.3万平方米，同比增长3.77倍；商业用房的销售额为8.3亿元，同比增长3.5倍。

    3.1.2市场供求

    **市现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好。

    在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。

其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。

其次，尽管**整体GDP指数很高，经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价十很难接受的。

所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。

另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。

    3.1.3区位优势分析

      本项目小沿村在长安区，周围医疗、学校、商场、健身娱乐休闲等配套设施齐全，属于成熟社区。

但项目紧邻工业区，周边环境较差，附近没有为工人们建造的大型生活区。

改造完成后，依托紧邻民心河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合上班族居住的花园，这必将会吸引广大工薪阶层前来居住。

    3.1.4出售对象分析

    省会**目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。

    3.2建设规模

    项目规划总用地面积356亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业......等。

总建筑面积55.5万平方米。

其中住宅面积50万平方米，公建面积5.5万平方米。

    第四章  建设场址与建设条件

    4.1建设场址

      4.1.1场址选择

        本项目拟建场址位于我市东北地段，用地南面为丰收路，西侧为沿西小区，北侧为北二环路，东面是沿东小区，建设场地呈长方形，规划总用地面积为356亩。

该场址区域位置较好。

    4.1.2自然条件

    **市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，北近滹沱河，西靠太行山。

春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。

每年降水集中于7、8月份。

    1、气温

    全年平均气温  13.4℃

    极端最低气温  -19.8℃

    极端最高气温  42.9℃

    2、湿度

    冬季空气调节室外计算相对湿度  53%

    夏季通风室外相对湿度  75%

    3、降水量

    日最大降水量度  359.3mm

    时最大降水量  92.9mm

    全年平均降水量  534.2mm

        4、积雪深度

    最大积雪深度过  190mm

    5、冻土深度

    最大冻土深度  56mm

    6、风向

    冬季主导风向及频率  C32%，N10%

    夏季主导风向及频率  C35%，SE10%

    年主导风向及其频率  C32%，SE9%

    7、风速

    冬季室外风速     1.8m/S

    夏季室外风速     1.4m/S

    全年平均风速     1.6m/S

    8、全年日照量数  2533.4H

    冬季日照率       61.6%

    9、全年雷暴日数  30.4天

    10、大气压力

         冬季  1017.2hpa

         夏季  995.7hpa

    11、年平均相对湿度  62%

    4.1.3  地质状况

    **市地处太行山东麓华北冲积大平原，地跨山地与平原两大地貌单位，地势由西北向东南倾斜，坡降均为千分之一，海拔67-68m，市区为滹沱河山前洪水冲积造成的倾斜平原，基底岩层以上有较厚的第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和轻亚粘土组成；地耐力一般为150-200kpa。

    4.1.4  抗震设防

    依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目抗震地动峰值加速度按0.05g设防。

    4.2  建设条件

    4.2.1  供电

    本项目计算用电总负荷为8275KVA，电源引10KV电源至小区变电站，由10KV母线向小区各配电室提供电源，能满足本项目使用要求。

    4.2.2  给排水

    本项目设计最高日最大时用水量为262.25 m3/h，给水水源为市政管网，水量及水质可满足项目需要。

    本项目排水采用雨污分流，生活废水经化粪池处理后排入市政污水管网，生活污水（主要来源于厨房及洗涤用水）经中水系统收集处理后用于绿化和景观补水。

屋面雨水经与地面雨水统一收集后排入市政雨水管网。

    4.2.3  供暖

    本项目在我市集中供热区域范围内，采暖热源为集中供热蒸汽，压力约为0.4Mpa，采暖热负荷为25.8MW。

    4.2.4弱电

    本项目弱电系统包括电话通信系统、不线电视系统、安全防范系统、小区三表集中抄表系统等。

    第五章   工程技术方案

    5.1工程设计原则

    自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理念，即以“天人合一”的设计思想为指导来构建新世纪居住工程。

    小区的建设是城市建设的一部分，把小区建设融入整个城市的规划之中，优美的自然环境，淳厚的文化底蕴，较高的文化品位，现代化的生活理念，将构成小区的一大特色，可谓“风景这边独好”，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。

    新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原则。

    5.2总平面布置

    5.2.1总平面布置原则

    1、根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。

    2、按照小区、组团两级结构概念有机组织居住空间。

    3、充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不畅”的道路系统河丰富得步行系统。

    4、在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围得空间序列。

    5、按照可持续发展概念进行规划布局设计。

    5.2.2  总平面布置综述

    本居住小区规划总用地去为356亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅的内部交通。

    景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐、喷泉，形成丰富而怡人的环境。

    各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合式形成富于变化的室内外环境，为居住者提供了户外的休闲活动场所，同时加强了邻里交往。

并与小区中心有机结合，联系紧密又互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。

    小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。

    5.2.3  竖向设计

    小区内地形较为平缓。

竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。

考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。

    5.2.4  总平面图布置经济技术指标

    1、规划总占地面积23.7万m2，（356亩）

    2、总建筑面积：

55.5万m2。

    其中：

住宅建筑面积：

50万m2

                公建面积：

2万m2。

    3、居住户数：

5000户。

    4、居住人口：

15000人。

    5、建筑密度：

    6、绿化率：

42%。

    7、容积率：

2.34

    5.3工程设计方案

    5.3.1  建设内容

    本小区建设内容包括住宅楼和公建工程。

住宅33栋，公建工程包括物业管理中心、托幼、文化活动中心、小学等。

各项工程详细指标见下表：

    序号 项目 建筑面积（m2） 建筑形式 备注

    1 物业管理中心 1200 框架 

    2 文化活动中心 3498 框架 

    3 商业服务 35000 框架 

    4 托劝 2100 框架结构 

    5 居委会 334 砖混 

    6 公厕 260 砖混 

    7 变电站 140 砖混 

    8 泵房 108 砖混 

    9 热交换站 189 砖混 

    10 垃圾转运站 243 砖混 

    11 小学 4000 框架结构 

    5.3.2  建筑设计

    1、户型设计

    根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层的需求。

本小区以产品质精品舒适和经济为设计的主要指导思想，户型多样化，二室二厅、三室二厅、为主的组合体。

    2、立面设计

    小区内所有建筑物均采用现代风格简洁明快，细部精品化，力求与周围环境和谐，极富家园氛围和人情味。

    3、内装修

    为方便居民，本设计采取高、中、低档次不同的精装修。

开创省城住宅基本无精装小区的先河。

    4、建筑构造

    住宅±0.000以上采用短肢剪力墙屋顶保温厚度为80mm，外门密闭性能好，采用塑钢门窗，气密性为Ⅲ级。

    5、公建设计

    外观造型与小区其他建筑相协调，内装修采用中档标准以满足与周围环境协调。

    6、结构设计

    小区住宅均为高层建筑，高层住宅设有地下室做为储藏间。

所有住宅均采用多肢剪力墙结构，基础采用筏板，楼板砼全现浇。

    公建工程大空间部分建筑采用框架结构，独立柱基。

    5.4  给排水工程

      5.4.1  设计依据

    《建筑给水排水设计规范》GB15-88（1997年版）

    《住宅设计规范》GB50096-1999

    《室外给水设计规范》GBJ13-87（97年）

    《室外排水设计规范》GBJ14-87（97年）

    建筑专业及有关专业提供的条件

    5.4.2  给水工程

    1、水源及水质

    本项目用水水源由市政给水，水质符合《生活饮用水卫生标准》。

可以满足本小区生活及消防用水的需要。

    2、给水方案及用水量

    本项目给水拟采用中水回用，即厨房及洗涤用水由物业管理中心统一收集处理后供卫生设备、洗车及绿化浇洒用水。

经统计这样可节约近1/3的生活用水。

    故小区设计用水量为：

    1、生活用水：

按每人日均用水量150L/人.日，小时变化系数K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均时用水量93.7m3/h，最高日最大时用水量234m3/h。

    2、商业用水：

最高日用水量10.5m3/d。

（1）公用建筑用水：

公建用水量按生活用水量的8%估算为7.5 m3/h。

（2）采暖系统补水量根据采暖系统补水要求按6.2 m3/h考虑。

    （3）浇洒道路用水量标准按2L/M2.次。

每日1次计。

（水源主要来源于中水）。

    （4）浇洒绿化用水量标准按4L/ M2.次，每日1次计（水源主要来源于中水）。

    （5）未预见水量：

取生活用水量的15%，为14 m3/h。

    以上总用水量为：

    最高日用水量为：

2517 m3/d

    最高日平均时用水量为：

104.9 m3/h

    最高日最大时用水量为：

262.25 m3/h

    消防用水量：

根据有关规范要求，该小区统一时间内火灾次数为一次。

消防水压由小区二次加压泵保证，小区内设置室外消水栓，消防用水量按15L/S计算，楼内设室内消火栓，室内消防用水量10L/S，消火栓灭火时间按二小时计；故消防总用水量为180 m3。

消防给水由消防水池集中供给，室外消火栓保护半径为150m，布置间距不大于120m，且消防泵出水管设置两条，分别与室外给水管网干管相连。

    5.4.3  给水系统

    本项目设置二次加压泵房。

生活及消防采用联合给水系统，水由一条DN150管道引入小区内蓄水池，经二次加压后送至各用水点。

各用水点厨房、洗涤用水统一回收经隔油、除渣、生物处理、消毒处理后供用水点卫生设备及绿化、洗车用水。

加压泵采用变频调速供水设备，使水压保持恒定，同时达到减小噪音，充分节能的目的。

    室外消火栓应适当布设在环状管网上。

    为满足消防及生活用水水压，以及为调节供、用水之间的不均衡性，设地下式蓄水池及加压泵房。

    1、蓄电池

    蓄水池内生活用水的调节容积取最高日用水量的10%，为251 m3。

    蓄水池内的消防储畜为25L/SX2h = 180 m3。

    则蓄水池的总容积不应小于431 m3。

    蓄水池选用国家标准图S822“钢筋混凝土蓄水池”，容量为450 m3一座。

    2、加压泵房

    生活给水采采变频恒压供水装置，以保证生活用水的需要，配用水泵为150DL – 150 – 20三台，其中两用一备，单台性能参数Q = 131.12 m3/h，H = 80mHO，电机功率P = 45KW。

    消火栓系统加压泵选用两台100DL，其中一用一备，单台性能参数为Q = 100 m3/h，H = 80mHO，电机功率P = 37KW。

    5.4.4  中水系统

    1、中水水源

    中水水源主要来源于厨房及洗涤用水。

    2、用途

    根据水量平衡估算，中水用于冲厕用水以及室外道路浇洒及绿化用水。

    3、处理工艺

    采用生物处理与物化处理相结合工艺流程，如下图所示：

    原水→格栅→隔油池→调节池→生物处理→沉淀池污泥排放

                                                    ↓

    过滤→消毒→中水储水池→用水点

    5.4.5  给水管网

    给水管网采用环状布置，以提高供水的安全性，且当管径大于等于DN100时，给水管材采用承插式给水铸铁管，小于DN100时采用镀锌钢管。

    5.4.6  排水系统

    由于本工程设有中水系统，经过水量平衡估算，本工程采用污废分流，废水作为中水水源回收利用，污废分流系统设有专用通气立管。

污水直接排至室外化粪池，经处理后排入市政污水管网。

屋面雨水与地面雨水经雨水口统一收集后一部分排入中水储水池，多余部分汇入市政雨水管网。

    5.5  供热工程

    5.5.1  设计依据

    本设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》以及土建、给排水专业所提条件进行。

    5.5.2