OK物业培训-装修管理实施与控制技巧.ppt

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装修管理实施与控制技巧装修管理实施与控制技巧入住新居的第一件事就是装修,装修是业主认知物业管理的开始,双方从此在磨合中寻找和谐;装修使社区的“家庭成员们”从此开始了一个屋檐下的生活。

案例案例章某与于某为楼上楼下邻居，18楼的于某先行入住。

19楼的章某正在装修时，楼下的于某发现自己的楼下漏水。

没过几天，于某家放在柜子里的衣服受潮，卧室和客厅地板也开始漏水。

于某于是到章某家交涉，发现章某正在将主卧室改造成一个装有冲浪浴缸和电泵抽水马桶的超豪华宽敞卫生间，而将原设计的卫生间改作它用。

于某立即向物业管理企业投诉，物业管理企业即向章某发出要求其整改的紧急通知，但章某只答应解决漏水问题而拒绝整改，于某便将章某和物业管理企业一并诉至法院，要求章某拆除卫浴设施、恢复原状，要求物业管理企业承担赔偿责任。

审理结果审理结果法院判决支持了于某诉章某的诉讼请求，驳回了于某诉物业管理企业的诉讼请求。

案例解析案例解析

（一）章某的行为违反了有关法律法规的规定。

住宅室内装饰装修管理办法第五条第二款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；第三十八条还规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元以上一千元以下的处罚，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款。

（二）章某的行为，影响了楼下于某对房屋的正常使用，违反了法律规定的义务，依法应承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。

住宅室内装饰装修管理办法第三十三条规定：

“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、停水停电、物品毁损等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

三）关于物业管理企业的责任。

物业管理条例第四十六条第一款规定：

“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

”第五十三条第二款规定：

“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。

”这是为物业管理企业设定的一项义务。

本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的义务，就应当承担相应的责任。

住宅室内装饰装修管理办法第四十二条也规定：

“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费用2至3倍的罚款。

”同时，物业管理条例第三十六条第二款规定：

“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

”因此，问题关键是如何界定物业管理企业是否履行合同的问题。

通常来说，如果物业管理企业已按照合同约定尽到了自己的责任，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果物业管理企业根据物业服务合同的约定，存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。

但是，必须注意到，物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管理企业是不具有行政权利的，因而物业管理企业不可能采取强制措施，其所能做的仅仅是发现问题时向业主及施工单位提出改进意见，而不能直接采取有效的行政制裁手段。

当然，如果物业管理企业根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时向有关部门报告，物业管理企业则应当承担责任。

风险防范风险防范规避装修纠纷的关键是，物业管理人员应熟悉业务，严格按照物业管理条例和住宅室内装饰装修管理办法的规定将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，对发现的业主违规装修的行为及时的予以制止并向有关部门报告，但无权采取强制措施，在此过程中，物业管理企业只要尽到了告知义务就可以了。

一、物业管理的意义一、物业管理的意义装修管理的意义装修管理的意义随着物业业主的相继进驻，物业公司的日常管理重点将转移到装修管理中。

装修管理将使业主逐步认识到物业公司的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。

同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。

在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：

违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。

如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。

为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。

丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。

进行装修管理必备相关知识进行装修管理必备相关知识装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专业知识，还需具备其它的知识，甚至心理学知识。

1、房屋建筑工程知识2、识图3、装修知识4、施工操作及安全常识5、消防知识6、环境条例7、行为心理学8、风水学知识装修管理的难点装修管理的难点物业装修管理是目前物业管理中的一个难点，这个“难”主要表现在三个方面：

、是违章装修比比皆是；、是物业公司处于管又管不了的境地；、是违章装修所引发的矛盾还是牵累于物业公司。

特别关注：

特别关注：

在在这这个个难难点点是是由由法法律律法法规规尚尚不不完完善善、业业主主遵遵章章意意识识薄薄弱弱、纠纠违违成成本本较较高高或或措措施施滞滞后后，以以及及物物业业管管理理本本身身等等多多种种因因素素所所形形成成的的，因此，在短时间内还不可能根本改变这一情况。

因此，在短时间内还不可能根本改变这一情况。

但但这这不不等等于于说说物物业业公公司司在在物物业业装装修修中中完完全全处处于于被被动动地地位位或或无无可作为。

可作为。

事事实实上上，现现有有的的法法规规已已对对物物业业公公司司在在装装修修管管理理中中的的职职责责作作出出了了规规定定，为为此此，物物业业公公司司不不能能望望“难难”兴兴叹叹，也也不不能能消消极极应应对对，应应变变被被动动为为主主动动，变变难难以以作作为为为为有有所所作作为为，我我们们要要从从“多多乱乱到到多多治治”。

多多治治的的前前提提是是什什么？

首先就是么？

首先就是规范化管理。

规范化管理。

二、二、住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法（中华人民共和国建设部令第110号）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起实施。

国家建设部颁布的国家建设部颁布的住宅室内装饰装修管理住宅室内装饰装修管理办法办法第十七条规定第十七条规定:

“物业管理单位应当按照住物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有修人或者装饰装修企业有违反本办法第七条、违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

关部门依法处理。

”条例中清楚地规定了，物业公司发现装修条例中清楚地规定了，物业公司发现装修过程中有违规违法行为时，它的职责或职权范过程中有违规违法行为时，它的职责或职权范围：

围：

告知、制止、报告，告知、制止、报告，并由城市建筑行政主并由城市建筑行政主管部分依法进行处理。

管部分依法进行处理。

规范化管理运作程序的概念是规范化管理运作程序的概念是法律法规明确物业公司在物业装修管理中应履行的职责和履行职责的方式。

要注意其中的两个词：

职责、方式。

现有的法律法规对物业公司在装修管理中现有的法律法规对物业公司在装修管理中规定了哪些职责规定了哪些职责（方式）（方式）？

四个管理职责（方式）:

即告知指导和监督劝阻制止督促整改和报告条例规定：

物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。

通知规定：

制定住宅装修须知；住宅装修须知和通知一并公告；住宅装修须知送达业主或使用人并签收。

要注意“制定”和“签收”两个过程的控制对这一运作程序要注重两个方面：

对这一运作程序要注重两个方面：

一是告知的内容；二是告知的方式一是告知的内容；二是告知的方式三、物业公司装修批准权限三、物业公司装修批准权限物业装修批准权限限定物业装修批准权限限定1.非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；2.结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代办；3.专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。

装修不宜审批的情况装修不宜审批的情况改变建筑外部面貌涉及消防隐患有可能破坏预埋管线对承重和分户有影响四、装修管理的流程设定四、装修管理的流程设定装修管理流程图装修管理流程图业主申请业主申请填写装修申请表填写装修申请表签订装修管理协议签订装修管理协议缴纳相关费用缴纳相关费用重新设计重新设计限期整改限期整改装修施工审核装修施工审核动工动工验收验收退还保证金退还保证金不合格不合格未通过未通过通过通过再审核再审核合格合格装修手续办理装修手续办理在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。

例如：

在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。

解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。

装修管理协议装修管理协议1.委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；2.住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；3.装饰装修工程的开工、竣工时间；4.装饰装修工程保修的内容、期限；5.装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；6.合同变更和解除的条件；7.违约责任及解决纠纷的途径；8.合同的生效时间；9.双方认为需要明确的其他条款。

装修管理费包括下列各项开支装修管理费包括下列各项开支审阅装修图纸、技术资料及提出意见;装修垃圾的清运；额外的保安、清洁、保护措施及电梯使用等；装修期间加派的工程监察人员。

装修保证金制度装修保证金制度装修保证金收取的对象装修保证金的收取标准装修保证金退还的时间注：

业主装修后经管理处验收合格，装修保证金可按规定退还。

温馨提示温馨提示只在下列情况下，装修工作方能展开:

管理处已书面发出批准装修许可证所有有关费用已经缴付所有工程并没有和国家法律有任何抵触消防机关已发出批准文件装修施工过程装修施工过程业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分为：

水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。

不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。

业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一定要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。

同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。

当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。

装修验收装修验收当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。

验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。

装修验收过程中如果发现容然存