第1部分：方兴宁波南塘老街项目策划定位报告.pptx

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方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会汇报时长汇报时长分分会议时长会议时长分分40407700宁波南宁波南塘老街塘老街项目策划定位项目策划定位报告报告方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会总目录总目录一、宏观环境一、宏观环境二、地块特征二、地块特征三、住宅定位三、住宅定位四、商业四、商业定位定位五、办公定位五、办公定位六、六、营销策略营销策略七、七、与可研报告对比分析与可研报告对比分析方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会一一宏观环境宏观环境2

（1）城市区位

（2）城市经济（3）产业结构（4）城市人口（5）城市交通（6）未来规划方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会33太湖上海杭州常州无锡苏州宁波宁波绍兴嘉兴湖州南京宁波是中国五大计划单列市之一（大连、青岛、厦门、深圳、宁波），享有省一级经济管理权限,具有制定地方性法规的权力。

享有省一级经济管理权限的计划单列城市享有省一级经济管理权限的计划单列城市宁波毗邻宁波毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市中心城市，计划单列市计划单列市，历史文历史文化名城。

化名城。

宁波，简称甬，毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，我国首批沿海对外开放城市。

毗邻上海、杭州，首批沿海对外开放城市毗邻上海、杭州，首批沿海对外开放城市拥有拥有70007000年的文化底蕴，是中国历史名城年的文化底蕴，是中国历史名城宁波，取自“海定则波宁”，是中国的历史名城，具有7000年文明史，是“河姆渡史前遗址”发源地。

城市区位城市区位方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会2012年全市实现地区生产总值6524.7亿元，按可比价计算，比上年增长7.8%，接近全省8.0%的平均水平，与全国平均增速持平;2012年，宁波经济总量排名浙江省第二位，经济实力雄厚。

宁波是长三角区域的经济重镇，宁波是长三角区域的经济重镇，20122012年年宁波市人均宁波市人均GDPGDP为为8522385223元，排长元，排长三角第六，与杭州、南京相近。

三角第六，与杭州、南京相近。

城市经济城市经济方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端客第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端客户群体，为本项目的发展提供了良好的户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。

契机。

第二产业对经济的贡献稳定在54%左右，临港型工业、高新技术产业、传统支柱工业为三大产业群；第三产业的产值贡献度在42%左右，商贸、金融、房地产为第三产业支柱产业。

产业结构产业结构方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会外来人口逐年稳步递增，住房需求空间潜力大，海曙区作为宁波核心四区之一，外来人口逐年稳步递增，住房需求空间潜力大，海曙区作为宁波核心四区之一，人口密度远高于其他人口密度远高于其他区域。

区域。

城市人口城市人口2012年宁波大市户籍人口577万，常住人口764万；市六区户籍人口226万，常住人口351万；2012年宁波大市外来人口占比24.4%；市六区外来人口占比35.6%，市六区外来人口占比高；各区域中，海曙区人口密度最大，海曙区合计人口海曙区人口密度最大，海曙区合计人口29.929.9万人，万人，人口密度每平方公里人口密度每平方公里1030510305人。

人。

地区地区全市全市海曙区海曙区江东区江东区江北区江北区鄞州区鄞州区北仑区北仑区镇海区镇海区其它县市其它县市人口（万人）人口（万人）577.7577.729.929.927.927.924.124.183.183.138.338.322.822.8351.6351.6人口密度人人口密度人/平方公里平方公里58558510305103058215821511601160619619640640926926229229方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会跨海大桥：

杭州湾跨海大桥，加强宁波与外界的联系,带来更多的经济活力；高速铁路：

2013年7月沪甬高铁正式运行，宁波到杭州宁波到杭州4545分钟，到上海分钟，到上海9090分钟分钟；国际机场：

15分钟达到栎社机场，43条航线可达国内各大城市及港澳台、东南亚国家；轨道交通：

宁波预建6条轨道交通线，其中其中11号线一期在号线一期在20142014年建成通车，年建成通车，11号线二期以及号线二期以及22号线一期在号线一期在20152015年年建成建成通车。

通车。

城市交通城市交通项目所在地项目所在地随着跨海大桥、沪甬高铁开通，宁波已融入随着跨海大桥、沪甬高铁开通，宁波已融入“沪杭甬沪杭甬9090分钟经济圈分钟经济圈”，有有效提升了宁波城市地位及效提升了宁波城市地位及形象。

形象。

方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会绕城高速轨道交通中心核心四区鄞州新城区外围镇海区北仑区加速推进加速推进“东扩、北联、南统筹、中提升东扩、北联、南统筹、中提升”十二五规划战略，鄞奉路片区十二五规划战略，鄞奉路片区是是“中提升中提升”战略之战略之重点。

重点。

宁波十二五推进“东扩、北联、南统筹、中提升”的规划战略，扩大中心城区的影响力；全面实施”中提升”战略，加快重大功能板块和城市综合体建设；海曙区十二五规划，重点发展鄞奉路片区，强化商住、休闲海曙区十二五规划，重点发展鄞奉路片区，强化商住、休闲功能。

功能。

海曙：

重点发展鄞奉路片区海曙：

重点发展鄞奉路片区未来规划未来规划项目所在地项目所在地北北联联南南统统筹筹东扩东扩中提升中提升方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会主要结论主要结论3.产业结构2.城市经济4.城市人口5.城市交通6.城市规划1.城市区位毗邻上海、杭州，是长三角南翼经济中心城市，长三角城市群的核心城市城市地位高。

第二产业占主导，第三产业增长率较快，城市升级转型产生大量中高端客户群体，为本项目的发展提供了良好的契机。

近年来外来人口逐年稳步递增，住房潜在需求大。

长三角区域的经济重镇，2012年宁波城市GDP总量为6524亿，排浙江省第二，仅次于杭州，遥遥领先于其它城市。

海陆空立体交通网络更加完善，宁波纳入沪杭甬“90分钟经济圈”，城市地位更加凸显。

项目所在片区属城市核心重点规划板块，区域配套完善、生活氛围浓厚，且土地稀缺，区域价值显著。

方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会二二地块特征地块特征

（1）项目区位

（2）交通动线（3）周边配套（4）宗地现状方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会1111项目处于宁波市海曙鄞奉片区，处于城市核心区，为城市重点规划板块；项目距离三江口核心商圈约2.5公里，江东老城区约2公里，鄞州中心区约3公里，该区块是海曙区、江东区、鄞州区的联系纽带。

隶属海曙鄞奉片区，与各大主流商圈近距离接壤，为城市核心区的优质隶属海曙鄞奉片区，与各大主流商圈近距离接壤，为城市核心区的优质地块。

地块。

项目区位项目区位核心核心区区三江口商圈三江口商圈万达商圈万达商圈江东核心商圈江东核心商圈33公里公里2.52.5公里公里22公里公里方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会1212鄞奉片区东临奉化江，南邻杭甬高速公路，西界南塘河，北至萧甬铁路附近，占地约1.6平方公里。

建成后该片区将是宁波CBD的扩展基地，以商务、居住为主，兼容商贸、休闲娱乐等功能的滨水特色综合性片区；由城投拿下的项目一期启动区块约39.6万方目前项目已动工，南塘河历史街区总开发约8万方，目前一期已营业，二期正在施工中。

鄞奉片区是以商务、居住为主，兼容商贸、娱乐等功能的滨水特色综合鄞奉片区是以商务、居住为主，兼容商贸、娱乐等功能的滨水特色综合性片性片区。

区。

区域规划区域规划方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会区域交通区域交通项目周边城市主干道众多，且临近轨道交通站点，交通四通八达，方便项目周边城市主干道众多，且临近轨道交通站点，交通四通八达，方便快捷。

快捷。

环城南环城南路路环城北环城北路路世世纪纪大大道道北外环北外环机机场场路路东东外外环环轨道轨道22号号线线轨道轨道44号号线线南站南站兴宁兴宁桥西桥西东站东站项目周边有鄞奉路可快速到达天一商圈、环城南路机场高速快速连接机场，长丰桥、兴宁桥在项目两侧直接连接江东、鄞州等城市核心区域；规划中的2号线，4号线站点也紧邻项目，其中2号线预计2015年建成通车（宁波南站站距离项目900米）,4号线预计2020年建成。

方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会教育医疗教育医疗商业商业住宅小区住宅小区金融及其他金融及其他12解放南路小学解放南路小学东恩中学东恩中学1342天一广场天一广场月湖盛园月湖盛园宾江商业广场宾江商业广场舟宿夜江舟宿夜江三水丽景三水丽景1尹江岸新村尹江岸新村2南都花城南都花城3海光新都海光新都4日月星辰日月星辰5国地大厦国地大厦13KM3KM1212341234513翰香小学翰香小学4尹江岸幼儿园尹江岸幼儿园5镇明中心小学镇明中心小学3455万达广场万达广场人才大厦人才大厦2外经贸大厦外经贸大厦3建设银行第一支行建设银行第一支行4招商银行招商银行5234光大银行光大银行665工商银行工商银行776第一人民医院第一人民医院7宁波市妇女儿童医院宁波市妇女儿童医院8友好医院友好医院86晶华名园晶华名园6锦地水岸锦地水岸767启文小区启文小区88项目项目2-32-3公里内，商业、教育、生活、医疗配套设施齐全，区域内新兴商公里内，商业、教育、生活、医疗配套设施齐全，区域内新兴商业圈形成业圈形成在即。

在即。

周边配套周边配套57方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会宗地南郊公园南郊公园南塘老街南塘老街月湖公园月湖公园奉化江奉化江距：

0.8公里南向紧邻奉化江距：

1公里西北侧约7.4万平米浓荫碧翠的南郊公园（宁波盆景园），曾是宁波城南最大的一个公园；项目东北侧约1公里的月湖公园拥有诸多景点，开凿于唐贞观年间，面积96.7公顷，其中水域9公顷。

景观资源景观资源直面南向一线奉化江景，毗邻历史文化街区，景观资源众多，文化底直面南向一线奉化江景，毗邻历史文化街区，景观资源众多，文化底蕴深厚。

蕴深厚。

南塘老街曾经是旧宁波商贸文化聚集地的“南门三市”，位列宁波八大历史街区之一，目前形成了以特色餐饮为主的文化商业街区；奉化江是甬江在三江口以上的主要干流，发源于奉化斑竹秀尖山东南麓，全长80公里，水质相对清澈；鄞奉路方兴地产方兴地产20122012年第一次总经理办公会年第一次总经理办公会地块地块限制条件：

限制条件：

商业办公部分占总建的20%，住宅部分占总建的80%；规划规划设计条件：

设计条件：

1、允许各地块容积率、住宅建筑面积相互间适当调剂（其中3#地块调剂后的容积率不得大于2.5，商业和商务办公不得低于建筑面积20%），停车位配建指标允许统一核算。

2、1#、2#地块东侧沿鄞奉路禁止布置商业；1#地块需配建2000平米的净菜超市一座；2#地块需配建邮政所（100平米）、电信模块局（50平米）、卫生服务站（150平米）。

3、3#地块西侧为公共绿地、公交首末站（占地3700平米，与3号地红线相距50米隔离绿带）、公共停车场（地下停车场，为南塘老街配套）；3#地块南侧要地块南侧要求多层、低层商办。

求多层、低层商办。

项目用地面积项目用地面积6.256.25万方万方，综合容积率，综合容积率2.532.53，地上计容总，地上计容总建建15.815.8万方，分为万方，分为相对独立的三个地块。

相对独立的三个地块。

宗地指标宗