房地产工程承发包模式及劳务价格调研报告.docx
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房地产工程承发包模式及劳务价格调研报告
房地产工程承发包方案及劳务价格调研报告
2013年9月
前言
根据公司领导的决策及相关专题会议的部署，公司安排成本部以房地产发承包模式及劳务市场价格信息作为调研课题，就公司新项目工程发包模式进行调查研究并形成书面资料向公司汇报。
成本部高度重视，于8月份收集整理了大量关于工程发包、合约策划、项目管理方面的资料；以电话、传真、邮件等各种方式咨询了一些外联资源；先后走访了惠州、惠阳及大亚湾的部分地产同行。
取得了一些有价值的成果，现整理成稿，不当之处请公司领导及同事提出宝贵的意见及建议。
一、现阶段房地产工程主要承包模式及特点分析
现阶段房地产项目工程主要承包模式有包工包料（全包）、大清包、小清包、部分包工包料（部分主材甲供，半包）等几种方式。
1、包工包料
承包内容包括：
人工、材料、机械设备等全部项目，是目前产地产行业应用最多的发包模式。
优点：
（1）业主对设计可以进行严格控制，使设计充分体现其意图。
（2）可以充分利用竞争机制，选择专业技术水平高的承包商承担相应专业项目的施工从而取得提高质量、降低造价、缩短工期的效果。
缺点：
（1）建设周期较长；
（2）设计与施工相脱离，设计变更较多；（3）合同关系复杂，需要业主处理和协调的关系较多，业主的工作量大。
包工包料又包含施工总承包、总承包加指定分包、总承包加直接发包等多种形式。
目前主流房企多采用总承包加指定分包加直接发包相结合（部分主材甲供）的模式。
附件：
某公司项目合约规划
适用范围：
（1）规模不大、难度低的项目，特别是普通工业民用建筑工程。
（2）工程规模大、技术复杂，有能力承包这类工程的施工企业很少。
（3）业主由于竞争环境和优选承包商、降低中标价的考虑，同时业主也有能力和经验做好项目的协调管理工作，可以选择分项发包的组织模式。
施工总承包合同结构图（*为业主自行采购及分包部分）
总承包管理合同结构图1
总承包管理合同结构图2
2、大清包
承包内容包括：
承包全部班组的人工费及管理费（包括工程所有辅材和耗材以及机械设备及周转材料，如竹胶板、方木、钢管、脚手架、密目网、安全网、塔吊、各种钢筋加工机具及大、小型机械工具等所有周转材料及辅助材料和一切安全防护设施及文明施工设施）。
大清包为近年来房地产开发公司在项目招投标实施阶段采用的一种发包形式，此发包形式最大的优点（与总包相对比）是建设单位能有效的控制建安成本，从而降低房屋的开发建设成本，提高经济效益。
但由于近几年建筑市场价格波动较大，主要是建筑材料及人工价格相对不稳定，造成大清包此种发包形式的优点并不十分明显。
而且在质量、进度、管理等方面存在无法转移的风险。
大清包实质上是包干了定额中的人工费、机械费、周转材料费、临时设施及低质易耗品（小型材料），在实践中测算，按定额以上统计费用基本上与大清包市场价格相符合，清包商主要利润存在定额人工费之中，一般为10%～15%左右。
材料费一般能占工程造价的65%～75%之间。
甲供料的情况下节约成本为10%～20%左右，主要在材料款部分，且要看管理的深度与组织的效果。
据相关测算，大清包与总包相比可节约建安成本约30~140元/平方，具体如下：
结构形式
节约造价（元/平方）
砖混结构
30~40
框剪结构
90~110
塔式剪力墙结构
81~100
地下室结构
140~170
注：
此为静态测算，在实施工中应考虑资金成本（清包工程发包方资金使用端口前移，资金占用时间及额度提高）、资源组织管理协调成本及人工材料市场风险等（如目前大亚湾商品砼市场价格存在高于信息价的倒挂情况，甲供材使发发方蒙受损失）。
下面从造价、质量、进度、合同管理等方面就总包与大清包模式做简要对比：
模式
对比项
总包
大清包
造价
预算加签证，总价让利原则，目前本地区一般按预算下浮5~8%，具有规避人工材料市场价格风险的优势。
最大特点是甲供材，有集中采购规模效应，造价比总包模式节约30~140元/平方。
质量
施工、材料质量由总包负责，在发包方监控管理到位的情况下不存在因材料质量问题引起的扯皮纠纷。
按《建筑工程质量管理条例》之规定，建筑材料的质量应由供货方总负责这一点给发包方带来较大风险，在实践中往往与施工单位产生纠纷，增加管理协调工作量。
进度
在进度控制方面更有利，对施工单位整体进度的控制直接有效，减少中间环节，强化监管力度。
对发包方进度控制有较大的影响。
第一，由于甲供主材的质量问题造成停工影响正常进度。
第二，由于甲供材料不及时，造成停工的现象，此现象在实践中多有发生，随之而产生施工单位要求签证追加费用补偿，主要是停工期间的人工费，机械费及管理费等，从而增加施工成本。
合同
双方签署施工总包合同，合同管理较为成熟。
不仅要与供应商签署供货合同，还要与施工单位协议中明确具体的甲供材料的具体细节条款，中间环节
较多，而且宜产生纠纷，加大了管理组织协调及结算的工作量。
环节越多越容易出现问题。
从上表看出，大清包与总包相比，在市场环境相对稳定的条件下，在造价的控制方面具有一定优势，而在进度、质量、合同管理等环节存在更大的管理难度，具有更高的风险因素。
大清包合同结构图
3、小清包
承包内容包括：
各专业班组的人工费、辅材、耗材。
不包括机械设备及周转材料。
该承包模式大多适用于总包单位的劳务分包，发包方（集团公司下属建筑公司或挂靠施工总包）亦可在甲方乙方都自己干的条件下采用，在此不再展开。
小清包合同结构图
4、部分包工包料
承包内容包括：
承包内容包括：
人工、材料（部分材料如钢筋、外墙砖、机电设备等为甲供）、机械设备等全部项目，该方式也是房地产行业采用较多的发包模式。
该承包方式是总承包的升级版，目前不少有实力的开发商都有自己的材料配套供应部门，在集中采购的规模效应下能够有效降低造价并保证材料品质。
其特点和应用可参照总包模式，在此不再展开。
部分包工包料合同结构图（同施工总承包）
二、现阶段本地区劳务市场价格情况
（一）我们于8月份就劳务清包市场价格进行了实地调研，现在工程劳务价格总体呈逐渐上升趋势（见图表）。
劳务价格因工程所在地、工程量、计量方式、材料及质量标准、工期、付款方式不同而略有不同。
实物工程量劳务清包及劳务大清包价格见下表：
表1：
实物工程量劳务清包价格表（2012~2013年）
序号
工种
工作内容
承包范围
单价
备注
惠州华日双城
惠阳别样城
大亚湾金砂世纪
福建漳州
广州
1
木工
人工，包支模，包铁钉铁线及小型机械
人工
约27
26地下/31地上
27
约26
35
按模板接触面积计算,模板清包约26元，全包约50元。
模板枋木支撑架等材料
材料
约15
24
约23
高支模（超3.6M）
工料
12元/立方
包工包料
包工包料
约45
51
约49
2
钢筋工
钢筋人工，包铁线及小型机械
人工及机械
40/建筑面积
480地下/750地上/吨
34/地上建筑面积/580/吨地下
550-600元/吨
550元/吨
常见地上按建筑面积，地下按吨包放样，钢筋地下约550元/吨，地上约31元/平方，含连接不含套筒材料
电渣焊
人工及机械
2.5/个
套筒
人工及机械
10/个
构造植筋
人工及机械
0.6-0.8￠6/1-1.5￠8
3
泥水
砼浇捣及养护
人工及机械
约40
24地下/26地上
18地下/26地上
15地下/21地上
38
砼浇捣及养护地下约20元/立方，地上约26元/立方；砌体约150~160元/立方，砌筑抹灰含外墙砖约150~180元/平方，不含外墙砖约120~130元/平方，不含基础
压光/拉毛
人工及机械
2/平方
砌体
人工及机械
150/立方
31/平方
160/立方
楼地面找平
人工及机械
8/平方
10/平方
10/平方
13/平方
内墙抹灰
人工及机械
12/平方
13/平方
14/平方
15/平方
外墙抹灰
人工及机械
22/平方
25-30/平方
25-30/平方
22/平方
天棚抹灰
人工及机械
12/平方
16/平方
外墙贴砖
人工及机械
31/平方
25-30/平方
25-30/平方
38/平方
内墙贴砖
人工及机械
30/平方
32/平方
4
架子
双排外架
人工及机械
16/搭设面积
18-20/搭设面积
外架清包约18~20元/平方，全包在约定工期内约64~70元/平方（外架面积），超过工期材料租赁费按5元/月·平方，内架（里脚手架）约10元/平方（建筑面积）
双排外架
包工包料
45/建筑面积
68/搭设面积
64-70/外墙面积
单排外架
人工及机械
6.5/搭设面积
满堂架
人工及机械
6.5/搭设体积
内架
人工及机械
6.5/搭设面积
内架
包工包料
10/建筑面积
11/建筑面积
通道安全防护架
人工及机械
25/投影面积
安全垂直防护架
人工及机械
5/延米
5
防水
卷材及涂膜
人工
2.5-3.5/平方
10-13/平方
具体因工程量、材质及工艺不同
6
水电费
施工用水电
5/建筑面积
一般施工用水电费约18~19元/平方
7
大型机械
塔吊
10/建筑面积
50型28000/月，60型31000/月
38000/月
26000-32000/月
25000-28000/月含两司机
50/60型约2.5~3万/月，含一名司机，含检测不含进出场费
人货梯
12/建筑面积
26000/月含司机
8500-9000/月不含司机
15000/月不含司机
100型约1.5万/月不含司机及进出场费
木工需注意:
人防内墙需采用止水螺杆,水泥条内撑用量非常大.红线范围内的零星构件,所用钢管\木方等材料,顶托上材料有用木方\钢筋\方钢等材料,注意两点,支撑系统\加固系统所用材料即可.
泥水需注意:
付款方式应采用节点方式,外墙是否贴砖，价格根据简易成度定.
钢筋:
付款方式一般地下室按70%付进度,上部85%计算
表2：
大清包劳务单价表（2013惠州华日双城）
序号
工种
承包范围
建面单价
备注
1
木工
包工包料，含支撑架
133
2
钢筋工
人工及机械
40
含接头
3
砼工
人工及机械
18
4
泥水工
人工及机械
127
不含楼地面找平含外墙砖150-180元/平，不含外墙砖120-130
5
外架
包工包料
45
6
内架
包工包料
10
7
塔吊
包工包料
10
8
人货梯
包工包料
12
9
水电费
包工包料
5
10
安全文明施工费、管理费、泵机费等
40
合计
440
综合近两年各工程实例，目前大清包主流价格在440-450元间，具体根据工程实际、质量、工期、付款条件等不同。
表3：
大清包价格调查表（网络资料）
序号
结构形式
单位价格（元/㎡）
1
纯砖混
280～290
2
多层框架
415～440
3
有阁楼
每平方米另加12元
4
12层以下框架
390～400
5
塔式剪力墙结构
440～450
6
17层以上
450～465
7
地下工程
定额人工费
（二）大清包形式下发包方相应采取的措施：
1、组织措施
1）建立起以主管经理为主要负责人的组织机构，定岗定职各司其职。
建议组织机构图
2）明确材料定货、采购、组织、运输、进场、报验、程序，环环相扣，相互制约，有效控制材料的质与量。
工作流程图
2、管理措施
1）、采购：
对大宗的建材如钢材、水泥、砂、石、红砂、砌块等可以以订货会议的形式招标，取得价格竞争优势，降低成本。
2）、合同：
建议每种建材（大宗）应与两三家以上签订供货合同，但不宜过多，鼓励竞争，甲方可以有更多的回转余地。
3、技术措施
1）、按施工图纸抽料定量，并与施工单位签署协议，明确供货范围，品种、数量、质量标准。
2）、严格执行材料计划的报批审查制度，会签制度，形成原始凭证，建立起备案制度。
4、经济措施
建立经济奖罚制度，对施工单位加强管理在保证质量的前提下，采取优化方案，节约用材，可以给予相应的奖励。
相反，不仅抵扣工程款，还要追加相应罚款。
三、调研结论及决策建议
通过上文分析得出，大清包与总包相比，在市场环境相对稳定的条件下，在造价的控制方面具有一定优势，而在进度、质量、合同管理等环节存在更大的管理难度，具有更高的风险因素。
在调查中我们了解到，实行大清包制的项目基本上为中小型项目，承包方大多为发包方的长期合作伙伴，双方具有成功的合作案例及较高的信任度，也有因合作基础出现重大变化（如发包方规划设计重大变化或工期变化、资信危机等）造成合作决裂，产生工程纠纷出现重大损失的情况。
假如是新的合作商，首先双方没有合作案例，双方都对对方的实力缺乏足够的底气和信心，承包商为了抵御风险，可能会出现报价偏高的情况；其次因人工及材料市场价格波动较大，可能出现承包商难以承受的风险，承包商可能中途坐地抬价或是放弃合作，必然产生劳务纠纷并给发包方带来损失。
综合各因素并结合公司现实情况，我们建议优先选择总承包加指定分包加直接发包加部分甲供材的模式（此模式为大部分开发商采用，比较成熟，合同结构详见下图），在公司综合管理水平达到一定层次及具备足够的有合作案例的承包商资源后可选择大清包模式，为公司项目发包模式探索新的路径。
以上是我们对房地产工程发承包模式的简要对比分析，仅代表我们个人意见，以供公司领导参考、决策之用。
典型房地产项目合约管理框架图
成本部
2013年9月3日
升级会员 