小红门门乡新村二期B区分户验收工作方案.docx
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小红门门乡新村二期B区分户验收工作方案
小红门乡新村二期B区农民回迁房及配套设施
分户验收工作方案
北京市朝阳田华建筑集团公司第一分公司
小红门新村二期B区项目经理部
2013年4月15日
目录………………………………………………………………………………………1
1.编制依据………………………………………………………………………………3
1.1现行规程规范…………………………………………………………………………3
1.2施工图…………………………………………………………………………………3
1.3施工组织总设计………………………………………………………………………3
2.工程概况………………………………………………………………………………4
2.1工程地址………………………………………………………………………………4
2.2工程总体基本概况……………………………………………………………………4
2.3建筑设计概况…………………………………………………………………………5
2.4结构设计概况…………………………………………………………………………5
2.5专业设计概况…………………………………………………………………………6
3.分户验收工作中各方职责及组织机构…………………………………………7
3.1各方职责………………………………………………………………………………7
3.2组织机构………………………………………………………………………………8
4.分户验收的准备工作……………………………………………………………10
4.1技术准备……………………………………………………………………………10
4.2检测工具准备………………………………………………………………………10
4.3验收数量……………………………………………………………………………10
5.分户验收检查项目及一般规定…………………………………………………11
5.1分户验收检查项目…………………………………………………………………11
5.2分户验收检查一般规定……………………………………………………………11
6.分户验收检查内容及质量标准…………………………………………………12
6.1现浇结构质量分户验收……………………………………………………………12
6.2门窗质量分户验收…………………………………………………………………12
6.3室内墙面、顶棚装修质量分户验收………………………………………………12
6.4楼（地）面面层装修质量分户验收………………………………………………12
6.5室内防水工程质量分户验收………………………………………………………13
6.6室内采暖工程质量分户验收………………………………………………………13
6.7室内给水排水工程质量分户验收…………………………………………………15
6.8室内电气工程质量分户验收………………………………………………………17
7.标识管理及填写…………………………………………………………………19
7.1统一标识形式………………………………………………………………………19
7.2主体结构工程检查标识的留置…………………………………………………19
7.3其余检查标识的留置……………………………………………………………19
7.4标识样本…………………………………………………………………………19
7.5验收表格的填写…………………………………………………………………20
8.不合格项处置……………………………………………………………………21
8.1判定依据…………………………………………………………………………21
8.2不合格项的处置…………………………………………………………………21
9.分户验收合格判定标准及资料的存档、移交……………………………22
9.1分户验收合格应符合的规定……………………………………………………22
9.2分户验收合格后应出具的资料…………………………………………………22
9.3每一户住宅工程分户验收完成应形成的表格…………………………………22
9.4资料保存和移交…………………………………………………………………22
9.5资料表格附样……………………………………………………………………22
10.分户验收检查点位分布图（另册装订…………………………………32
小红门乡新村二期B区农民回迁房及配套设施
住宅工程质量分户验收工作方案
1.编制依据
1.1现行规程规范：
序号
类别
名称
编号
1
地方
住宅工程质量分户验收管理规定
京建质【2005】999号
2
关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知
京建质【2009】383号
3
朝阳区住宅工程质量分户验收表格
朝阳区建委网站下载
4
混凝土结构工程施工质量验收规程
DBJ01－82－2004
5
建筑工程资料管理规程
DB11/T695—2009
6
国家
建筑工程施工质量验收统一标准
GB50300—2001
7
砌体工程施工质量验收规范
GB50203—2002
8
混凝土结构工程施工质量验收规范
GB50204—2002
9
建筑地面工程施工及验收规范
GB50209—2002
10
建筑装饰装修施工质量验收规范
GB50210—2001
11
给排水采暖工程施工质量验收规范
GB50242—2002
12
建筑电气工程施工质量验收规范
GB50303—2002
1.2小红门乡新村二期B区农民回迁房及配套设施工程施工图。
1.3小红门乡新村二期B区农民回迁房及配套设施工程施工组织总设计。
2.工程概况
2.1本工程位于北京市朝阳区小红门乡原马道村旧址。
由9栋住宅楼，两个地下车库及1栋配套公共建筑组成住宅小区，供当地农民回迁使用。
已于2012年8月26日开工建设，为加强住宅工程质量管理，特编制本住宅工程质量分户验收工作方案。
2.2工程总体基本概况：
序号
项目
内容
1
工程名称
小红门乡新村二期B区农民回迁房及配套设施
2
工程地址
北京市朝阳区小红门乡原马道村旧址
3
建设单位
北京小红门房地产开发有限责任公司
4
设计单位
联安国际建筑设计有限公司
5
监理单位
北京精正兴工程建设监理有限公司
6
勘察单位
北京航天勘察设计研究院
7
质量监督单位
北京市朝阳区建设工程质量监督站
8
施工总承包单位
北京市朝阳田华建筑集团公司第一分公司
9
施工劳务分包单位
南通建总建筑劳务有限公司
10
易县恒昌建筑有限公司
11
保定市顺天建筑工程有限公司
12
住
宅
工
程
建
筑
概
况
建筑面积（m2）
地上/地下层数
建筑面积（m2）
地上/地下层数
1#楼：
26828.18
28/2
6#楼：
17360.61
27/2
2#楼：
10818.09
17/2
7#楼：
17119.07
27/2
3#楼：
17789.00
26/2
8#楼：
17116.07
27/2
4#楼：
17304.35
27/2
9#楼：
17055.80
27/2
5#楼：
19095.93
28/2
住宅总建筑面积：
160487.10m2
12
合同承包范围
设计图纸全部内容
13
质量目标
合格工程
14
合同工期
2012年8月26日至2014年7月15日
上表中建筑面积不含地下二层。
面积中含各楼地下一层（非燃烧品库房）5566.82m2及地上部分商业、物管、社区服务等2784.94m2，纯住宅面积152139.34m2。
2.3建筑设计概况：
序
项目
内容
1
防水
工程
地下
采用S6抗渗钢筋混凝土结构刚性自防水（底板、侧墙和顶板），加柔性防水层聚酯胎SBS改性沥青防水卷材二层（3mm+4mm），防水等级：
一级
屋面
屋面采用聚酯胎SBS改性沥青防水卷材（3mm+4mm），防水等级：
二级，合理使用年限15年
厕浴间
采用1.5mm厚单组份聚氨酯涂膜防水涂料
2
外装修
外墙装修
70厚膨胀聚苯板保温板（后粘贴），面层抹3-5mm聚合物砂浆（内压耐碱玻纤网格布）后涂料饰面。
屋面工程
为上人平屋面，水泥砂浆面层，3m×3m分格。
50、60厚挤塑聚苯板保温。
3
内
装
修
公共
部分
楼梯、
电梯前室
30厚水泥砂浆地面、耐擦洗涂料墙面、耐擦洗涂料顶棚
户内
门窗工程
外门窗为普通塑钢门窗，内门为普通夹板门。
墙面
内墙面为耐水腻子找平，耐擦洗涂料面层。
地面
防滑陶瓷地砖
顶棚
耐水腻子找平，耐擦洗涂料面层。
4
各楼住宅户数和高度及
附属功能面积
1#楼：
住宅336户，建筑高度79.95m
6#楼：
住宅208户，建筑高度77.15m
2#楼：
住宅128户，建筑高度49.15m
7#楼：
住宅208户，建筑高度77.15m
3#楼：
住宅200户，建筑高度74.35m
8#楼：
住宅208户，建筑高度77.15m
4#楼：
住宅216户，建筑高度77.15m
9#楼：
住宅216户，建筑高度77.15m
5#楼：
住宅224户，建筑高度79.95m
住宅总户数：
1944户
2#楼附属商业服务526.13m；3#楼附属商业服务590.65m；6#楼附属文体活动站557.86m；7#楼附属文体活动站556.65m；8#楼附属物管、社区服务等557.86m。
2.4结构设计概况
2.4.1设计使用年限为50年。
建筑抗震设防烈度为8度。
结构抗震等级地下二层为三级，地下一层及地上为二级。
建筑防火类别：
除2#楼为二类高层建筑外，其他为一类高层建筑，建筑耐火等级为一级。
结构安全等级：
二级
2.4.2建筑场地类别为Ⅲ类。
1#～9#住宅楼地基持力层为CFG桩复合地基，CFG桩由北京建材地质工程公司设计并施工。
2.4.3地下车库地基持力层为天然地基。
边坡支护（喷锚）工程由北京建材地质工程公司施工。
2.4.4住宅楼的基础为全现浇钢筋混凝土筏板结构，砼强度等级为C35P6。
主体为全现
浇钢筋混凝土剪力墙结构。
砼强度等级为C35P6，C20，C35，C40等。
住宅楼分别设置有层数不等的底部加强区和约束边缘构件范围。
2.5专业设计
2.5.1暖卫工程概况
给排水系统包括室内给水系统，排水系统，中水系统，雨水系统等。
采暖系统采用分户计量供暖。
按设计要求设置防排烟系统。
本工程室内消防系统包括：
室内给水消火栓系统、自动喷洒灭火系统。
2.5.2电气专业工程概况：
低压配电系统:
照明.动力及其配电系统；电话及网络通讯系统；安防系统；消防系统；防雷及接地系统；
3.分户验收工作中各方职责及组织机构
3.1各方职责
3.1.1建设单位职责
（1）建设单位是分户验收的第一责任人，分户验收的具体组织工作应由建设单位项目负责人承担，建设单位负责组建分户验收工作组。
负责在主体结构工程施工之前组织施工单位编制分户验收方案，并会同监理单位对方案进行验收。
（2）根据分户验收方案确定的检查项目、内容、数量以及检查时间，组织、协调施工单位、监理单位开展分户验收工作，落实分户验收中测量设备、人员、资金等问题。
（3）根据现场检查情况及时确认分户验收项目检查评定结果，在各项《分户验收表》上签字；对于发现的问题填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，责成责任单位整改，并对整改情况进行复查。
并及时对《住宅工程质量分户验收汇总表》进行确认、签章。
验收合格后，做好分户验收资料移交和保存工作。
（4）住宅工程交付使用时，将《住宅工程质量分户验收汇总表》作为《住宅质量保证书》的附件交给业主。
（5）对于建设单位直接分包的工程，应组织相应分包单位参加分户验收工作。
3.1.2监理单位职责
（1）监理单位对分户验收承担监理责任。
（2）参与方案的编制，并验收施工单位编制的分户验收工作方案。
（3）配备相应数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
（4）按分户验收方案中确定的分户验收的检查项目、内容和数量，参照分户验收测查点分布图，根据现场检查情况及时确认分户验收项目检查评定结果，在各项《分户验收表》上签字；对于发现的问题填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，责成责任单位整改，并对整改情况进行复查。
并及时对《住宅工程质量分户验收汇总表》进行确认、签章。
（5）负责对分户验收工作的组织程序和验收实施过程进行监督（对工程实施监督是监理的职责）。
（6）工程总监理工程师应依据分户验收情况组织对工程质量进行竣工预验收，并对工程进行质量评估，383号文中强调：
工程质量评估报告应包含对分户验收进行评估的结论，并应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
3.1.3施工单位职责
（1）施工单位应当配合建设单位完成分户验收工作。
参与方案的编制，绘制分户验收测查点分布图，
（2）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法，根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和及时调整质检人员及测量工具。
（3）根据现场检查情况及时在分户验收测查点设置《分户验收检查标识》,组织责任人员对《住宅工程质量问题整改处置记录》中提出的问题进行整改并回复。
根据分户验收检查情况，及时在各项《分户验收表》上记录，签字。
验收合格后，在《住宅工程质量分户汇总表》上确认、签章。
3.1.4物业单位职责（本方案编制时尚无物业单位产生，经选定的物业公司应当参与分户验收）
（1）参与确定分户验收的检查项目、内容和数量。
（2）配备一定数量的具有相应资格的检查人员。
（3）按确定的分户验收的检查项目、内容和数量对工程进行分户验收，并及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上确认，签章。
3.2组织机构
根据北京市相关规定以及施工现场实际情况，组建由建设单位、监理单位、施工单位共同组成"分户验收"工作领导小组。
组织机构图见下页表：
4.分户验收的准备工作
4.1技术准备
4.1.1准备好相应文件、资料。
4.1.2绘制住宅单元、户型组合图，根据户型图选点，绘制测查点分布图。
4.1.3组织学习分户验收方案，向验收组人员技术交底。
4.2检测工具准备（以项目分部为单位配备的数量）
序号
名称
规格
数量
检测项目
备注
1
杠尺
2m
8把
平整度、坡度
铝合金
2
水平尺
600～800mm
4把
水平、坡度
铝合金
3
直角检测尺
200mm
4把
方正
钢制
4
钢卷尺
5m
8把
直线距离
5
塞尺
4把
平整度、坡度
6
线坠
0.5kg
4个
垂直
7
经纬仪
1台
垂直
测量组借用
8
水准仪
1台
测量组借用
9
小线
0.25kg
10
小锤
4把
空鼓
11
游标卡尺
2把
12
红蓝铅笔
20根
13
塔尺
2把
14
激光测距仪
2台
尺寸
精度±2mm
15
漏电测度仪
1台
漏电测试
16
绝缘摇表
1台
绝缘测试
4.3验收数量：
由于本工程按单独栋号分别进行验收。
商业及配套不进行分户验收，地下室非住宅部分不进行分户验收，建筑屋面、外墙部分不进行分户验收。
每层公共走廊、电梯间、楼梯间按单元划一个验收批，其余各住宅按户型划分检验批。
5.分户验收检查项目及一般规定
5.1分户验收检查项目
5.1.1现浇结构质量（分户验收工作第一阶段进行）
5.1.2门窗质量（分户验收工作第二阶段进行，下同）
5.1.3室内墙面、顶棚装修质量
5.1.4楼（地）面面层装修质量
5.1.5室内防水工程质量
5.1.6室内采暖工程质量
5.1.7室内给水排水工程质量
5.1.8室内电气工程质量
5.2分户验收检查一般规定
5.2.1“现浇结构质量”的分户验收工作在主体结构分部工程验收前进行，称为分户验收工作第一阶段。
由建设单位组织相关单位和人员对每一套住宅的主体结构工程观感质量，结构尺寸和使用功能质量进行专门验收，填写现浇结构质量分户验收表（表1）。
分户验收合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。
5.2.2其它各项的分户验收工作在施工单位提交单位工程竣工报告后，单位工程竣工验收前进行，称为分户验收工作第二阶段。
由建设单位组织相关单位和人员对每一套住宅的门窗、墙地面装修及水、暖、电工程的质量，主要部位如房间净高尺寸及观感和使用功能质量进行专门验收，填写各分项质量分户验收表（表2—表8）。
分户验收合格后方能组织单位工程质量竣工验收。
5.2.3上述各项分户验收完成后，应填写《住宅工程质量分户验收汇总表》（表总）。
该表与测查点分布图，在向业主交房时与《住宅质量保证书》一并提交给业主。
5.2.4对于工程观感质量和使用功能质量应全数检查验收，分别采取实测实量，以及查验有关安全及功能的检验和检测报告等手段进行检查。
观感检查项目通过目测观察的方法检查。
平整、垂直、标高等需要实测实量的检查内容，使用激光测距仪、靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。
6.分户验收检查内容及质量标准
6.1现浇结构质量分户验收
6.1.1检查内容：
现浇结构质量分户验收，是对每一套住宅及其公共部位主体结构的观感质量、结构尺寸进行专门验收。
6.1.2质量标准、检查方法、数量依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204—2002）和《混凝土结构工程施工质量验收规程》（DBJ01－82－2004）执行。
现浇结构的外观质量及尺寸偏差检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求；
现浇结构外观及尺寸偏差分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。
不应有严重缺陷，对墙面垂直度及房间净高尺寸进行实测实量不得超出允许偏差。
（详见《现浇结构质量分户验收表》—表1）
6.2门窗质量分户验收
6.2.1检查内容：
门窗质量分户验收是对每一套住宅的外窗和户门的观感、使用功能质量和尺寸偏差进行专门验收。
6.2.2质量标准、检查方法、数量依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210－2001）执行。
门窗的安装和观感质量必须符合要求，对门窗框的垂直度和对角线长度进行实测实量不得超出允许偏差。
（详见《门、窗质量分户验收表》—表2
6.3室内墙面、顶棚装修质量分户验收
6.3.1检查内容：
室内墙面、顶棚装修质量分户验收是根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量分户进行专门验收。
6.3.2质量标准、检查方法、数量依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）和《建筑内墙用耐水腻子应用技术规程》（DBJ01-48-2000）执行。
观感质量必须符合要求，对墙面垂直度及平整度进行实测实量不得超出允许偏差。
（详见《室内墙面、顶棚装修质量分户验收表》—表3）
6.4楼（地）面面层装修质量分户验收
6.4.1检查内容：
楼（地）面面层装修质量分户验收是根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量分户进行专门验收。
6.4.2质量标准、检查方法、数量依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）和《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）执行。
观感质量必须符合要求，对表面平整度及房间净高尺寸进行实测实量不得超出允许偏差。
（详见《楼（地）面面层装修质量分户验收表》—表4）
6.5室内防水工程质量分户验收
6.5.1检查内容：
室内防水工程质量分户验收是对每一套住宅室内防水工程施工过程质量和使用功能进行专门验收。
6.5.2质量标准、检查方法、数量依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）和《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）执行。
每户住宅防水工程施工过程质量和使用功能应全数检查，并以房间为单位记录。
防水工程试水检查应在防水层施工完成时和装修面层施工完成后各检查一次。
施工过程中应检查防水层厚度。
（详见《室内防水工程质量分户验收表》—表5）
6.6室内采暖工程质量分户验收
6.6.1检查内容
室内采暖工程质量分户验收是根据竣工时观察到的观感质量和使用功能以及实测项目的质量对每一户住宅进行专门验收。
具体对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收。
在施工过程中和竣工验收之前，根据国家施工质量验收规范，对每一套住宅、相关公共区域涉及到的分户验收项目和验收内容的观感和使用功能质量进行验收。
6.6.2质量标准、检查数量、方法
（1）一般规定
1）采暖分部工程质量分户验收，应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。
2）采暖分部工程质量分户验收，应逐项对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收。
3）每套住宅采暖分部工程观感和使用功能质量应全数检查，实测实量内容按照规范规定及对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收，确定检查部位、检查数量，检查点，使用相关测量工具，认真测量全数记录，并作好检查标识。
4）当实测偏差超出允许偏差范围时，应进行整改并重新验收，记录整改项目测量结果。
（2）主控项目
主控项目的条文是必须达到的要求，是工程中对安全、卫生、环境保护和公共利益起决定性作用的检验项目。
也是保证使用功能的重要检验项目。
该项目如果达不到规定的要求，或者降低标准进行验收，就等于降低该项目甚至整个工程性能指标，就会严重影响工程的安全性能和使用功能；相反，如果提高要求就等于提高性能指标，增加工程投资和延长工期。
规范中各章节中的主控条文都应该不折不扣地去落实，主控项目的质量抽样检验应全数合格。
（3）一般项目
一般项目是除主控项目以外的检验项目，在施工时其条文也是应该达到的，只不过少数条文可以适当放宽要求，也不影响工程安全性能要求和使用功能。
这些条文虽不像主控项目那样重要，但对工程安全性能和使用功能以及观感质量都有较大的影响。
这些项目在验收时，抽查处（件、点），其质量指标必须达到要求。
无法用定量判断的一般项目，就要根据实际的安装效果来判断是否通过验收，按一般项目的要求逐条落实，不符合要求的不能通过验收。
（4）实测项目说明
实测项目的检查、其数据及项目要符合设计要求和施工验收规范规定。
允许有一定的偏差的项目，在一般项目中，用数据规定的标准，可以有个别偏差范围。
一些无法定量的而采用定性的项目，如卫生器具给水配件安装项目，接口严密，启闭部分灵活；管道接口项目，无外露油麻等。
这些就要靠验收组来判定。
（5）观感质量的检查
1）管道的接口方式应符合设计要求以及有关工艺标准的要求，管件的使用应符合相应管道连接的要求。
管道表面平整、无损坏，垂直度不超差。
2）管道的坡度均匀，无过大或过小现象，并且符合设计的要求。
3）支架的形式、结构合理，位置以及间距符合设计和施工质量验收规范的要求，安装牢固。
没有起皮、脱漆等现象。
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