开发产品成本对象完工清算鉴证业务指南.docx

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开发产品成本对象完工清算鉴证业务指南

开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南

目   录

 开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南

鉴证报告书（样本）

一、无保留意见报告书（参考文本）

二、持有保留意见报告书（参考文本）

开发产品（成本对象）完工清算审核事项说明

一、完工时间

二、开发项目的地理位置及概况

三、开发用途

四、占地面积和建筑面积

五、初始开发时间

六、已完工开发产品会计成本

七、完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除金额

八、完工开发产品计税成本

九、可售面积

十、可售面积单位计税成本

十一、已实现销售的可售面积

十二、已销开发产品的销售收入

十三、已销开发产品的计税成本

十四、已销开发产品的毛利额

十五、开发产品预售收入

十六、开发产品的预售毛利额

十七、实际销售与预售毛利额的差异

十八、毛利差异调整额的填报要求

提交资料

工作底稿　

开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南

开发产品（成本对象）完工清算，是开发企业在年度纳税申报前，将其完工情况报告主管税务机关；在年度纳税申报时，依据税务中介机构出具的开发产品（成本对象）完工清算鉴证报告以及其他相关资料，对开发开发产品（成本对象）实际销售与预售毛利额的差异进行确认的行为。

开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务，是注册税务师中介机构根据房地产开发行业在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其委托，对房地产开发行业开发产品（成本对象）完工清算实际销售与预售毛利额差异事项，依法进行经济鉴别和判断，并提出鉴证意见的活动。

鉴证报告书（样本）

《开发产品（成本对象）完工清算鉴证》采用无保留意见和持有保留意见等两种格式。

一、无保留意见报告书（参考文本）

开发产品（成本对象）完工清算

鉴证报告书（无保留意见）

                                          ××所鉴字[2007]第 号

××公司：

我们接受委托，对贵公司××开发产品（成本对象）完工清算毛利额差异情况进行了审核。

我们审核时主要依据国税发[2006]31号文件及       文件的规定，并参照《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）》和《开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南》，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。

贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。

我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。

贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。

委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。

经过审查，贵公司××开发产品（成本对象）完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数据鉴证结果如下：

可售面积××平方米；

已实现销售的可售面积××平方米；

已销开发产品的销售收入××元；

已销开发产品的计税成本××元；

已销开发产品的毛利额××元；

开发产品预售收入××元；

开发产品预售毛利额××元；

实际销售与预售毛利额差异××元。

中介机构负责人：

中国注册税务师：

电话：

地址：

                                      鉴证机构名称：

 年    月    日

附件：

1．企业基本情况表；

2．开发产品（成本对象）完工清算审核事项说明；

3．《开发产品（成本对象）完工情况表

（一）》；

4．《开发产品（成本对象）完工情况表

（二）》。

二、持有保留意见报告书（参考文本）

开发产品（成本对象）完工清算

 鉴证报告书（持有保留意见）

                                          ××所鉴字[2007]第 号

××公司：

我们接受委托，对贵公司××××年度本期应调整的毛利差额情况进行了审核。

我们审核依据的税收法规主要是国税发[2006]31号文件及       文件，并参照《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）》和《开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南》，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。

贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。

我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。

贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。

委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。

经过审查，贵公司××开发产品（成本对象）完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数据鉴证结果如下：

一、毛利额差异鉴证结果

可售面积××平方米；

已实现销售的可售面积××平方米；

已销开发产品的销售收入××元；

已销开发产品的计税成本××元；

已销开发产品的毛利额××元；

开发产品预售收入××元；

开发产品预售毛利额××元；

实际销售与预售毛利额差异××元。

二、持有保留意见的毛利额差异鉴证事项

完工开发产品计税成本中不能确认的事项；

可售面积中不能确认的事项；

已实现销售的可售面积中不能确认的事项；

已销开发产品的销售收入中不能确认的事项；

预售收入中不能确认的事项。

中介机构负责人：

中国注册税务师：

电话：

地址：

                                      鉴证机构名称：

 年    月    日

附件：

1．企业基本情况表；

2．开发产品（成本对象）完工清算审核事项说明；

3．《开发产品（成本对象）完工情况表

（一）》；

4．《开发产品（成本对象）完工情况表

（二）》。

开发产品（成本对象）完工清算审核事项说明

一、完工时间

 应根据下列条件，判断说明项目完工时间。

国税发[2006]31号文件规定，符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

（一）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

（二）已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

（三）已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

注：

北京市补充规定，“竣工证明”是指报北京市各级建设委员会备案的竣工验收备案表。

二、开发项目的地理位置及概况

主要包括：

（一）说明项目名称、主办单位和负责人、项目规模、累计投资额、发包方式、工程建设进度；

（二）开发项目地理位置，应按适用毛利率情况分类做出具体说明。

三、开发用途

根据企业提交的房地产开发有关文件资料，判断说明是经济适用房还是非经济适用房。

四、占地面积和建筑面积

主要包括：

（一）说明土地取得情况，是通过协议转让取得土地还是通过土地交易市场招拍挂取得土地，与土地使用权证书核对，开发实际占地与取得土地面积是否一致；

（二）说明用地情况，企业实际开发占地与《建设用地规划许可证》批准用地是否一致，发生变更情况，是否办理有关手续；

（三）说明施工情况，建筑合同与《施工许可证》的建筑面积是否一致，实际建筑面积与建筑合同面积及《施工许可证》面积是否一致；

五、初始开发时间

主要包括：

说明开发的初始时间，如果发生开发主体变更事项，还要说明开发主体变更所引起的项目变更时间。

六、已完工开发产品会计成本

主要包括：

（一）根据企业开发产品会计核算记录，按下列项目分别说明开发成本发生情况：

1．土地征用及拆迁费；

2．前期工程费；

3．基础设施建设费；

4．公共配套设施费；

5．土地征用及拆迁费；

6．建筑安装工程费；

7．开发间接费用。

（二）计入完工开发产品会计成本中应付和预提费用分项说明；

七、完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除金额

主要包括：

（一）完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除金额，按下列项目分别说明：

1．土地征用及拆迁费；

2．前期工程费；

3．建筑安装工程费；

4．基础设施建设费；

5．公共配套设施费；

6．开发间接费用；

7．其他开发费用。

（二）计入完工开发产品会计成本中，未取得合法凭证的应付费用和税收未明确规定可以税前扣除的预提费用的纳税调整情况说明；

（三）计入开发产品各项支出未按权责发生制原则计入成本对象的项目，应做纳税调整的情况说明；

（四）计入开发产品成本中，没有真实发生的费用，纳税调整情况说明；

（五）计入开发产品完工的直接成本、间接成本和共同成本，不符合配比原则的项目，纳税调整情况说明；

（六）说明开发企业建造的售房部（接待处）和样板房按固定资产处理还是按开发产品进行处理；

（七）成本对象报废和毁损净损失计入工程成本的情况说明。

注：

（一）工资和职工福利费的会计成本纳税调整额不在“会计成本中税法规定不允许税前的金额”中填报，在《工资薪金和工会经费等三项经费明细表》（企业所得税年度纳税申报表附表十二）中进行填报；

（二）利息支出的会计成本纳税调整额不在“会计成本中税法规定不允许税前的金额”中填报，在《纳税调整增加项目明细表》（企业所得税年度纳税申报表附表四）中进行填报。

八、完工开发产品计税成本

完工开发产品计税成本=已完工开发产品会计成本-完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除金额。

九、可售面积

主要包括：

（一）可售面积说明，根据房屋测绘部门出具的，确定房地产项目可售面积证书中，对总可售面积的确认情况；

（二）不可出售面积说明，如绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等。

十、可售面积单位计税成本

可售面积单位计税成本=完工开发产品计税成本÷可售面积

十一、已实现销售的可售面积

主要包括：

（一）根据结算方式分别说明，不同结算方式销售开发产品，所实现的已售面积；

（二）进一步计算说明总的已售面积。

十二、已销开发产品的销售收入

主要包括：

（一）根据销售收入性质和销售方式分别说明，不同结算方式预售开发产品，所实现的实际销售收入；

（二）进一步计算说明总的实际销售收入。

十三、已销开发产品的计税成本

已销开发产品的计税成本=可售面积单位计税成本×已实现销售的可售面积

十四、已销开发产品的毛利额

已销开发产品的毛利额=已销开发产品的销售收入-已销开发产品的计税成本

十五、开发产品预售收入

主要包括：

（一）开发企业在预售阶段取得的与该项完工开发产品有关的收入情况说明；

（二）说明经济适用房预售收入情况；

（三）说明非经济适用房预售收入情况。

十六、开发产品的预售毛利额

按适用毛利率情况，对毛利额分类进行计算说明。

十七、实际销售与预售毛利额的差异

主要包括：

（一）已转销的预售毛利额计算说明；

（二）本期应调整的毛利差额计算说明。

注：

1．根据本年销售商品房预收账款结转销售收入，按当年项目适用毛利率，计算出的金额就是已转销的预售毛利额；

2．本期应调整的毛利差额=已销开发产品的毛利额—开发产品的预售毛利额

十八、毛利差异额的填报要求

年度纳税申报时，由于预售转销售后，销售（营业）收入及成本中，包括了预售结转到销售的收入和成本，因此，在计算应纳税所得额时，只需将已缴所得税的预售毛利直接减除即可，即在《纳税调整减少项目明细表》中填入以前年度预售毛利额即第16行中。

提交资料

（一）营业执照副本复印件；

（二）税务登记证副本复印件；

（三）建设工程规划许可证；

（四）建设工程开工证；

（五）竣工验收备案表或工程质量竣工核定证书；

（六）房屋土地管理局测绘面积成果；

（七）商品房销售许可证；

（八）国有土地使用权出让合同；

（九）国有土地使用证；

（十）项目建议书的批复；

（十一）相关审计报告及资产评估报告；

（十二）有关房屋产权证书及票据；

（十三）清算涉及各年度的资产负债表及损益表；

（十四）企业所得税年度纳税申报表；

（十五）缴纳各种税金的税收缴款书复印件（不含个人所得税）；

（十六）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；

（十七）销售合同和销售台账复印件；

（十八）相关合作开发协议；

（十九）成本项目清单（包括已完工成本清单、在建工程成本清单）；

（二十）重要的施工合同；

（二十一）上缴土地转让金收据复印件；

（二十二）利息清单；

（二十三）贷款合同；

（二十四）其它需提供的资料。

工作底稿

开发产品（成本对象）完工清算鉴证报告工作底稿，应包括以下内容：

（一）《开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务委托书》；

（二）《开发产品（成本对象）完工清算鉴证报告书》；

（三）审核事项说明；

（四）补充的证据资料；

（五）三级审核记录；

（六）纳税人报送税务机关的开发产品完工情况报告。