高层住宅调研报告.docx
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高层住宅调研报告
高层住宅调研报告
学生：
胡晨
班级：
建筑学06级1班
学号：
06100106
导师：
沈平
2011.4.10
目录
一、高层住宅简介
二、高层住宅客户心理分析
三．重庆高层住宅市场调研
四．结论
随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。
高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。
因此，对高层住宅市场的探讨和研究具有十分重要的意义。
在国外，高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受。
一、高层住宅简介
1.1超高层建筑的定义
最新定义
超过一定层数或高度的建筑将成为高层建筑。
高层建筑的起点高度或层数，各国规定不一，且多无绝对、严格的标准。
中国定义
在中国，旧规范规定：
8层以上的建筑都被称为高层建筑，而目前，接近20层的称为中高层，30层左右接近100m称为高层建筑，而50层左右200m以上称为超高层。
在新《高规》即《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3－2002）里规定：
10层及10层以上或高度超过28m的钢筋混凝土结构称为高层建筑结构。
当建筑高度超过100m时，称为超高层建筑。
中国的房屋6层及6层以上就需要设置电梯，对10层以上的房屋就有提出特殊的防火要求的防火规范，因此中国的《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）将10层及10层以上的住宅建筑和高度超过24m的公共建筑和综合性建筑划称为高层建筑。
国外定义
在美国，24.6m或7层以上视为高层建筑；在日本，31m或8层及以上视为高层建筑；在英国，把等于或大于24.3m得建筑视为高层建筑。
1.2高层住宅的发展背景
1.高层住宅的提出
从人类居住的角度来说，人口剧增与不可再生土地资源的短缺已经成为最尖锐的矛盾，成为人类社会所面临的最直接、最急迫的问题。
尽管我国的人口出生率已有明显的回落，但预测到2050年我国人口还讲增加到15亿，占世界人口的1/6.因此我们不但要认真解决好现今城市建设中的人口剧增与土地资源短缺这一矛盾，还要切实的为子孙后代在未来五十年的居住问题做好规划，留有发展余地。
如何在同样的用地上解决好更多人的居住问题，从环境建筑学的角度来看有两个指标与此有直接关系，一是建筑密度，二是建筑容积率。
住宅高层化无疑是解决这个问题行之有效的途径之一。
从20实际至今，现代建筑运定的旗手们在这方面做出了许多开创性的工作。
2.高层住宅的争论
近20年来，随着中国高层住宅的出现与发展，建筑界关于高层住宅的争论从未中断，争论主要有三大特点。
一是偏重于多层住宅与高层住宅的宏观概念的争论。
二是争论及时触及一些技术经济问题；三是在多层住宅与高层住宅的比较重，反对建筑高层住宅者常回避多层住宅自身的矛盾，感情色彩浓重，而少有科学理性的论述与分析，影响了研究的深入与对结果的探索。
3.高层住宅的发展
1980年以前，中国的高层住宅寥若辰星，仅分布于广州、上海、天津等大城市。
它的发展成因一是在技术上具备了初步的条件，二是因为拆迁还建的需要，必须建造高层住宅来提供更多的面积，以便原地安排拆迁户，当然也有为了显示大城市雄伟街景而建设高层住宅的需要。
当时高层住宅的层数虽然多，但套型平面及建设标准，特别是垂直交通设施标注你，是很低的，许多设计理念和手法还沿袭了多层住宅的标准，如北京“前三门大街”的高层住宅，上海漕溪路的高层住宅等。
从全国来讲，真正推动高层住宅发展的经济动力是来自于城市土地的有偿使用和住宅的商品化，在市场经济体制的前提下，在开发商的策划下，为了达到更高的容积率和更宽松的空间环境，住宅顺理成章的向高空生长，并引领了城市住宅的发展方向。
二、高层住宅客户心理分析
2.1客户特征
高层客户群存在某些共性特征：
a、大城市生活背景b、视野开阔、见多识广C、愿意尝试新鲜事物d、经济实力较强
2.2客户抗性探究
国内部分消费者仍存在不安全感。
客户在高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。
开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。
日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题。
不同年龄层对高层住宅建筑的关注点不同，
2.3高层住宅外部空间的应用
地段——城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动。
高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源。
总体规划——不同开发模式下，规划布局差异化。
在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。
为降低建筑密度，多采用单排布臵，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。
建筑立面——多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果。
高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。
屋顶的形状、有无退台决定住宅的天际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。
三段式立面设计缓解了高层住宅给人的压迫感。
景观——造价高，园林景观主题化、精致化。
由于高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。
配套——社区内配套齐全多元化地产配套模式。
高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化地产发展模式发挥土地最大价值与政府合作建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。
三．重庆高层住宅市场调研
1.龙湖春森彼岸
项目介绍
龙湖春森彼岸拥有长江、嘉陵江江岸线突出城市特色的我们更不缺乏滨江建筑。
重庆的山、重庆的水和坡地上的层层建筑在春森彼岸高差近100米的原生态地貌与高低起伏的建筑群中得到完美展现。
我们发誓要将其打造成重庆地标式的建筑，通过龙湖春森彼岸去传递重庆的价值。
龙湖的想法与以创新见长的“美国MRY建筑事务所”一拍即合，让这个原本只专注于世界名城公共建筑群的超一流建筑事务所也为之一动。
合作其间，龙湖数十次派人前往世界各地考察、观摩，每天与设计方美国设计师事务所3次以上国际长途讨论设计方案，仅设计稿摞起来就有一人多高。
和MRY一样，我们都认为重庆城的综合价值决定着它也一定应该有属于自己的城市地标建筑群。
那么什么才能叫做城市地标建筑群？
那一个个璀璨于世界之颠的名城替我们给出了最好答案：
以城市公共空间为依托，提供符合现代生活的设施，同时又充分尊重传统城市的空间规划，在建筑本身的功能之外，被赋予更多代表城市形象功能的提升与展现的意义。
春森彼岸的设计规划：
居于十年重庆规划核心区域江北并处于现今江北商圈核心与江北未来CBD的中心，春森彼岸项目地段价值已无庸质疑，而在春森彼岸的规划形态上我们选择板楼和塔楼相结合的原理，（请注意；之前的江景房为了追求利益最大化，从不修建板楼小高层）将建筑向空中发展，尽量减小覆盖率，这样可以最大限度的保持原生的地形地貌，将建设与开发对城市生态的影响减到最小，对于建筑立面，我们采取了一种反规划的建筑思路，使建筑本身成为一件艺术品，使建筑没有标准层，使建筑每个立面都标新立异。
不仅如此，在春森彼岸的地块上，我们保留了原有岩壁，利用基地和陡峭山地的特点为视觉及结构提供了联系。
保留密植大树的树林、将原有的低谷作为水体、地块内的丰富原生植物，为打造生态的春森彼岸打下了良好的基础。
项目中青石板铺就的“记忆通道”、顺着自然高差从建新东路一直延伸到江岸的“城市通道”都是其中的完美诠释。
以高层、小高层、商业与一栋集写字楼与酒店为主的超高层组成，该项目2007年首次开盘推出1栋高层和部分小高层，面积从70多平米的两房至130平米的三房为主，顶楼为200-300平米左右的跃层。
龙湖•春森彼岸[香邸]
介绍：
78万方世界级滨水建筑群，占据城市中心绝版地段，位于重庆北滨路，紧邻江北嘴CBD,粹集现代城市生活之品质要素：
观江豪宅、商务SOHO、5A甲级写字楼、10万方国际风尚商业街区、1000米滨江休闲长廊…构筑城市未来国际化水岸生活！
更以几近奢华的产品配置，彰现城市精英尊崇的品质生活：
5000元/㎡的精装超五星住户大堂，精选稀少云石，加工为奢华大堂主题墙；定制2.5米/秒品牌电梯，每部10万元轿箱内饰，配备电梯智能预约系统；意大利马进口赛克，铺就CBD滨江唯一无边界涌池；德国ROTO、新风系统、电子指纹密码门锁、彩色可视对讲系统、密码锁信报箱…诸多顶级配置，匹配高处人生。
2008年7月底，龙湖•春森彼岸CBD滨江电梯洋房[香邸]即将盛装开盘，约130-230㎡，1梯2户纯板式建筑，仅50余套，总价约91万起。
洋房很多，城市洋房不多，江景洋房极少，而城中央CBD的江景洋房绝无仅有。
[香邸]，CBD滨江绝版水岸，唯一亲地洋房，被花树包围的洋房雅舍，弥漫四季花香的贵胄府邸，前后皆是繁花簇拥的园林，蔷薇、玫瑰、桂花、香樟如水纹排布，贯穿春夏秋冬的绿意芬芳。
周边配套
会所面积:
3000平方米
会所规划:
室内泳池；壁球馆；网球场；健身房；室外泳池；美容中心；
公建配套:
中餐厅；超市；西餐厅；美容美发；家政中心；娱乐中心；洗衣房；
标志建筑:
北滨路、嘉陵江大桥、渝澳大桥
公园绿化:
嘉陵公园
自然景观:
嘉陵江
就医条件:
社区医院
商业环境:
北滨路商业街配套查找周边商场
交通状况
北滨路——曾家岩站（轻轨二号线），直线距离658米，步行大约11分钟；大溪沟站（轻轨二号线），直线距离781米，步行大约13分钟。
建材装修
装修情况:
毛坯；
安保系统:
保安24小时巡逻、红外监控
智能化设施:
电脑监控、背景音乐、门禁系统
电梯品牌:
待定
供水系统:
市政供水、二次加压供水
车库配置:
地下车库
外墙:
面砖；
大堂:
大理石地板、高级墙漆
走廊:
大理石地板、高级墙漆
电梯厅:
大理石地板、高级墙漆
进户门:
品牌门
窗材:
彩铝、塑钢
楼层状况
9+1,33层
车位信息
停车位:
车位配比:
0.7
相关信息
物业现状:
地下
内外销:
外销
占地面积:
160326平方米
总建筑面积:
782392.65平方米
总户数:
262户
开发商:
重庆龙湖地产发展有限公司
物业管理公司:
重庆新龙湖物业管理有限公司
整合推广单位:
深圳优点传播
实景图片
2.鹏润蓝海
项目介绍
鹏润蓝海情报：
鹏润蓝海，是鹏润地产进入重庆的开篇之作，位于北滨路中段，嘉华桥头，是江北CBD、观音桥商圈、新渝中构成的黄金三角中心。
项目总占地600余亩，总建筑面积约60万方，由A、B、C、D四个区块组成，社区内拥有近10万平方米的公共绿地、4000余平方米的商业会所、社区商业步行街及足够的分散商业设施。
观音桥+北滨路双核心大城。
蓝海A区情报：
A区地块约2.71万方（约41亩），位于B、D区地块之间，总建筑面积约为10.5万平方米，由5栋26层高层、1栋21层的国际风情酒店式公寓及商业所组成，总共1431户，拥有平层、两跃及三跃等丰富空间构造，以19-67平方米的一房和两房为主力户型。
周边配套
大型百货/超市：
金源Shopping-Mall、家乐福、黄金海岸、苏宁电器、国美电器
星级酒店：
君豪大饭店（五星级）
休闲娱乐：
方特科幻主题公园、奔放KTV、音乐龙KTV、时代国际会所
餐饮配套：
东方家园商业街、北岸引擎餐饮街（君豪食府、过门香酒楼、双照楼食府、菜根香、运通大酒楼等）
医疗配套：
324医院、江北第一人民医院、十二院、江北三院四门诊、光泽诊所、和平药房、万鑫药房等
教育配套：
重庆工商大学、景德幼儿园、华新实验小学、观音桥小学、观音桥实验中学、十八中
生活配套：
超市、便利店、农贸市场
交通状况
401路、863路、127路环线、617路、122路、123路、810路、813路、813A路、630路、631路等多条公交线路可到达主城各区
建材装修
结构:
框架
外墙:
贴瓷砖
门窗:
防盗门和铝合金窗
供水:
一次、二次供水
供气:
天然气
通讯:
电信宽带
楼层状况
21-26层
车位信息
停车位:
2000个（A区331个）
相关信息
物业类别：
住房
项目特色：
水景地产
建筑类别：
高层
装修状况：
毛坯
所属区域：
江北
所属商圈：
观音桥
开盘时间：
2010-04
入住时间：
2011-12
容积率：
2.45
绿化率：
41.90%
物业费：
1.40元/平方米·
鹏润蓝海周边地图
物业现状:
竣工
内外销:
外销
占地面积:
402868平方米
总建筑面积:
640000平方米
总户数:
6000户（A区1431户）
开发商:
鹏润地产
投资商:
鹏润地产
物业管理公司:
鹏润物业
建筑单位:
中关村建设
景观设计单位:
PERIDIAN新加坡博绿地安
整合推广单位:
今天广告
建筑设计单位:
圣帝国际建筑工程有限公司、美国ADG设计事务所
实景图片
3.金科廊桥水岸
楼盘介绍
金科廊桥水岸的南面为占地面积约560亩的人头山自然保护区和塔子山公园；
北侧毗邻雄伟壮观的大佛寺大桥，同时在金科廊桥水岸内靠桥头位置规划有一约23000㎡的社区体育公园。
金科廊桥水岸东面直面长江，可以直接欣赏南山绿麓和朝天门两江交汇的壮阔江天；
项目西侧紧靠建设中的江北区区政府府广场，约25000㎡的市政绿化广场保证了项目西侧绝佳的视野和通风效果；
金科廊桥水岸中央规划的，从西至东最窄宽度约66米、总长约300多米的绿色景观长廊，更是体现了项目极其良好的自然生态景观和整体通透规划的优势，可直接从小区西侧入口抵达长江及规划中的北滨路边缘。
2006年底，江北区政府进驻，新增18路公交路线，通往主城13个方向。
2007年，龙头寺火车站运营，包揽重庆铁路客运70%运输任务。
2008年，从南岸——长江大桥——渝澳大桥——龙头寺火车站的三号轻轨建成通车。
黄花园大桥、王家沱搭桥、大佛寺搭桥、朝天门两江隧道、轻轨三号线交汇于此。
临江面长约400米，项目所面对的长江呈“U”形，而金科廊桥水岸地块所在位置居高临下，正好可以最大限度地观赏到江景，属于重庆能够看到长江、嘉陵江在朝天门两江交汇壮丽景象的极少的楼盘之一。
另外，在项目旁边还规划有一所名牌小学和正在修建的江北区红十字会医院。
金科廊桥水岸整体定位为拥有良好自然山水资源的、高档文化健康社区。
规划设计将根据对内外景观资源不同的需求去创造自然合谐统一的氛围开始，营造出独特的山、水、人的居住空间和环境，创造出既有城市文化和精神的自由、开放性，又有自然、生态和恬静的生活空间。
楼盘周边
教育——金科正式签约巴蜀，方便业主子女小学、初中、高中全程教育。
医疗——江北红十字医院即将搬迁至廊桥水岸，打造健康平安社区。
市政——江北区政府短期内进驻，公、检、法等机构亦规划于此；畅享市政设施。
交通状况
金科廊桥水岸离五里店仅2.5公里，车行时间约4分钟；距解放碑仅5.6公里，车行时间约13分钟；距江北商圈观音桥5公里，车行时间约8分钟。
公交线路：
812,813,817,866,107,123,835。
建材装修
装修情况:
毛坯；
电梯数:
4
安保系统:
保安24小时巡逻和红外监控
智能化设施:
可视对讲
电梯品牌:
奥的斯电梯
供水系统:
市政供水、二次加压供水
车库配置:
地下停车场
外墙:
面砖；
外立面说明:
简洁、俊朗，现代感、时尚感强
大堂:
高级地砖铺地、高级墙漆抹面
走廊:
高级地砖铺地、高级墙漆抹面
电梯厅:
高级地砖铺地
进户门:
美心防盗门
窗材:
高级地砖铺地、高级墙漆抹面
实景图片
四．结论
1、高层出现的必要条件表现为要求GDP在3000亿以上，城市化率要65%以上
2、高层要考虑设置转换层。
3、高层建安成本在3000-3500之间，销售单价一般过万。
配置外墙外保温墙体，外墙涂料或真石漆，断桥型材的铝合金中空玻璃，钻孔灌注桩，基座可考虑部分石材。
电梯可考虑2-4部，还可考虑分层直达设置，单梯直接入户，提高品质。
4、高层建筑的桩基形式以钻孔灌注桩为主，该桩型施工周期较长，有一定的难度；若考虑抗震埋深要求，还需考虑深基坑开挖施工对周边建筑物的影响。
5、考虑高层墙体较厚。
层高考虑3.0-3.2米，价格层差一般在50-80元/平米，针对一线景观资源，景观差异较大的楼层可一次性调整200-500元/平米。
6、高层通风户型及中高楼层销售较快，高楼层受单价较高、安全性、便利性等方面的影响，在重庆市场的销售过程中有一定的抗性。
8、高层住宅基本考虑以第一居所定位（酒店式公寓及旅游地产除外），户型面积不应太小，考虑每个空间的舒适性面积为主，只配备一个分区完备的大卫生间，也可以接受。
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