太平园东四街地块分析报告20130505.ppt

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太平园东四街地块分析报告太平园东四街地块分析报告Menu一.地块基本指标二.地块属性分析三.地块SWOT分析四.地块项目定位五.地块产值测算六.地块价格估算七.地块风险提示一一.地块基本指标地块基本指标一、一、基本指标基本指标净用地面积容积率航空限高建筑密度绿地率用地性质5320.96（7.9814亩）2.227-27.8m30%，其中住宅28%30%二类住宅用地二、二、开发指标开发指标计容总建面住宅总建面商业总建面基底面积绿地面积车位数117069365234115961596117个一一.地块基本指标地块基本指标一一.地块基本指标地块基本指标三、三、竞价指标竞价指标净用地面积起拍价起拍楼面地价附加条件5320.96（7.9814亩）699.89万元/亩4772元/90以下住宅占比需大于70%分析：

分析：

该地块的特点为：

净用地面积小该地块的特点为：

净用地面积小/容积率低容积率低/极低的航空限高极低的航空限高该地段的基准地价评级为四级，基准地价为该地段的基准地价评级为四级，基准地价为286万元万元/亩，起拍价亩，起拍价达基准地价的达基准地价的2.45倍。

倍。

二二.地块属性分析地块属性分析1.地块地理位置地块地理位置宗地位于武侯区簇桥街道高碑村12组，临近南2.5环武阳大道段，距离约150米。

分析：

地块位于成都主城区西南角，外双楠居住组团与红牌楼商圈的交汇处，目前开发已趋近成熟。

二二.地块属性分析地块属性分析1.地块地理位置地块地理位置分析：

地块周边有中铁新界/中华名园/蓝光.金楠府/中粮祥云国际等大盘，由于太平寺机场航空限高，造成了周边以别墅/多层/小高层为主的物业品类。

二二.地块属性分析地块属性分析2.地块四至地块四至北至：

双楠忆景，建成近3年，入住率超过70%，主力户型为80平米左右的两居户型，目前二手价格在9000-9800元/，商业为临街底商，目前转让价格在28000-45000元/二二.地块属性分析地块属性分析2.地块四至地块四至东至：

中铁新界一期，建成近5年，主力户型为80-160平米以下的户型，目前二手价格在10500-11000元/，地块与新界之间将建成9米宽的道路二二.地块属性分析地块属性分析2.地块四至地块四至南至：

武侯山庄别墅区，建成近10年，目前二手价格在13000-14000元/，与地块相隔规划道路将于13年10月底建成（武侯区政府承建）二二.地块属性分析地块属性分析2.地块四至地块四至西至：

3-4米高的堆土区，道路至东北侧断开，按规划该段道路将于13年10月底建成（武侯区政府承建），未来规划为农贸市场及幼儿园。

二二.地块属性分析地块属性分析3.地块地形地貌地块地形地貌宗地地形比较规整，东西临街面长约90米，南北临街面长约60米，项目现有地貌平坦，场地平整量较小。

项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。

二二.地块属性分析地块属性分析3.地块地形地貌地块地形地貌项目土地的地质情况，从实地观察来看，地表有六分之一部分有原有建筑拆除后的建渣，原有建筑的基础部分未清理干净，但清理难度低。

从成都市的整个地质情况分析和判断，项目土地深度在1米以下，是冲积砂石层。

二二.地块属性分析地块属性分析4.地块市政配套地块市政配套地块在成都市主城区内，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套地块东北面临2.5环仅160米，南临20米宽的规划干道，有41、84、92、147、242、904、53、72、175、210、334等十多路公交车。

未来三年内规划的地铁七号线将完工，其红牌楼站点就设置在距地块200米的范围内。

二二.地块属性分析地块属性分析5.周边城市配套周边城市配套二二.地块属性分析地块属性分析由于本地块位于外双楠居住区与红牌楼商圈交叉区域，周边2公里半径内中学、小学、幼儿园、医院、农贸市场等设施齐全，伊藤/人人乐都在车行5分钟距离内，地块正对的2.5环街口年内将有7000永辉超市开业。

临近500米范围内的商业主要为社区底商，缺乏餐饮配套，不能满足现有临近较高档次楼盘的消费需求，且档次较低，未来具有极大的发展空间。

三三.地块地块SWOTSWOT分析分析1.优势优势地段优势：

地块所在地段2.5环已全线通车，临近区域已形成低密/宜居/生活化的人居环境。

拥有紧靠大双楠的区位优势，未来的稀缺价值凸显。

体量优势：

地块小，项目规模小，投资小，适合做快销盘，与目前地产市场大势契合度极高。

交通优势：

路网四通八达，地铁7号线规划站点紧邻地块200米，属于准地铁上盖物业。

三三.地块地块SWOTSWOT分析分析2.劣势劣势地块劣势：

地块小，指标严苛，规划设计难度较大，产品类型和设计方向受限，住宅品质感难走高端路线。

道路劣势：

地块三面道路未开通，通行能力差，商业口岸较生。

营销劣势：

项目小，推广预算受限，品牌与品质的营销推广具有一定难度。

三三.地块地块SWOTSWOT分析分析3.机会机会稀缺性：

外双楠及临近5平方公里范围内的土地稀缺，如此项目地块已经是罕有的“黄金宝地”。

物业机会：

航空限高造就区域低密/亲地的人居环境，临近大盘营造出的人气可借而用之。

市场机会：

紧抓市场刚需，本地块所能开发的物业类型符合当前市场大势。

三三.地块地块SWOTSWOT分析分析4.威胁威胁竞品：

该区域在售项目及待开发项目从规模和档次上均有大盘优势，对项目形成较大的竞争压力；规划：

未来临近规划道路的通行能力是决定地块商业价值的关键，目前存在一定不确定因素。

四四.地块项目定位地块项目定位1.产品定位产品定位根据地块指标，可开发方向有两种：

临街底商+上盖小高层住宅（受限：

底商投资回报率低/增值慢，上盖住宅户型拘谨，品质感/舒适度较差，底商业态限制较多，死角去化难度大）独栋商业+分栋小高层住宅（受限：

独栋商业层面积大，总价高）根据产值最大化原则，选取地块附近1.5公里半径内项目通过市调周边已成型及在售项目论证地块定位方向。

四四.地块项目定位地块项目定位1.产品定位产品定位住宅比较住宅比较临街底商的上盖小高层住宅普通小高层住宅华府双楠2号楼11000-11500元/华府双楠1号楼12000-12500元/邻里中央8500-9000元/雷迪波尔.城市花苑8700-9300元/双楠格调8100-8500元/一椽坊8500-8800元/云湖阳光8600-8800元/月光诚品9200-11000元/双楠忆景8200-9500元/双楠忆景9700-10300元/新界二期9300-10500元/新界一期10300-11000元/新贵公馆9300-9600元/楠庭理想9000-9600元/由上表对比可以得，近似地段的两种形态小高层住宅价格，普通小高层比临街底商上盖小高层高500-1000元/四四.地块项目定位地块项目定位1.产品定位产品定位临街底商独栋商业华府双楠2号楼5.1-5.5万元/太平盛世A区3层独栋转让均价4万元/雷迪波尔.城市花苑1F：

33.5万元/2F：

1.6-2万元/邻里中央1F：

3.7-4.5万元/2F：

1.8-2.2万元/双楠格调3.9-4.8万元/蓝光金楠府2层独栋2-5.9万元/新界二期底商3.6-4.8万元/新界四期独栋商业46.6万元/新贵公馆4.8-6.7万元/商业比较商业比较由上表对比可以得，近似地段的两种形态商业价格，独栋商业比临街底商高10%-20%，此外，地块区域独栋商业稀缺，去化难度小。

四四.地块项目定位地块项目定位1.产品定位产品定位由以上分析可得：

地块选取独栋商业栋商业+分栋小高层住宅分栋小高层住宅的方案可以达到价值最大化。

此外，有以下几点优势：

独栋商业适合业态广泛，抗风险能力强；商业与住宅分治，可提升两者的档次品质；独栋商业的增值更快，投资回报率高于大部分底商；独立的小高层的户型具有优势，利于去化。

四四.地块项目定位地块项目定位2.目标客户定位目标客户定位80后城市新贵后城市新贵/投资客投资客住宅客户背景特征：

住宅客户背景特征：

25岁以上中低收入人员为主要客户，家庭月收入在5000元以上（未含隐性收入）为主，依赖公共交通/轨道交通的上班族；住宅客户心理特征：

住宅客户心理特征：

认可小高层多层、喜欢低密/生态的人群住宅客户消费特征：

住宅客户消费特征：

以首次置业为主，二次置业投资为辅。

住宅住宅四四.地块项目定位地块项目定位2.目标客户定位目标客户定位商业商业经营餐饮、娱乐、休闲业的商家和具有一定经济实力的投资者经营餐饮、娱乐、休闲业的商家和具有一定经济实力的投资者休闲生活商业客户来源：

休闲生活商业客户来源：

成都本地或长时间在成都的生意人、企事业单位及私营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；休闲生活商业客户心理特征：

休闲生活商业客户心理特征：

理性购买为主，认可独栋商业的稀缺价值；休闲生活商业客户消费特征：

休闲生活商业客户消费特征：

投资为主，认可中长线持有投资方式。

五五.地块产值测算地块产值测算1.产品概念模型产品概念模型由两栋临街3.5F独栋商业与两栋小户型9F小高层住宅为主体；实现商业/住宅人流分流，最大限度的兼顾独栋商业的档次及住宅的居住品质感；五五.地块产值测算地块产值测算1.产品概念模型产品概念模型11、住宅概念数据模型住宅概念数据模型楼栋号户型类型层面积楼层户数栋面积户型占比C栋68（套一）544（2梯8户）9F72户4896各50%D栋62（套一）496（2梯8户）9F72户4464备注总户数144户，住宅总建面936522、商业概念数据模型商业概念数据模型楼栋号商业面积1F面积2F/3F/4F面积1-2F高3-4F层高总高A栋1390330462/462/1365.9m/5.6m4.5m/4.2m20.2mB栋951226316/316/935.9m/5.6m4.5m/4.2m20.2m备注商业总建面2341。

33、方案说明方案说明该概念数据模型立足价值最大化，独栋商业+小户快销刚需，在有限的地块内寻找商业档次与居住舒适性的平衡，商业与住宅的产品类型在地块周边竞品极少，具有区域稀缺性。

五五.地块产值测算地块产值测算2.开发成本说明开发成本说明编号费用名称总款（元）1前期费用431万2建安工程1957万3室外总平501万4公共设施配套56万5售楼部/样板房146万6间接费用/工程不可预见费84.8万7营销费用557万8管理费/财务费300万9领证/服务/税费213410以上各项合计6168万按照修满建筑面积11706进行测算详细测算请参考表单文件五五.地块产值测算地块产值测算2.开发成本说明开发成本说明开发成本各部分占比分析五五.地块产值测算地块产值测算3.各物业定价参考各物业定价参考住宅：

以62-68户型区间参考临近市场平均价编号项目名称参考户型面积参考价格对应价格1华府双楠64.8711895元/减去1500元装修=10300元/2新贵公馆58.869200元/同地段，品质低于预设开发方案3月光诚品52.710815元/减去1500元装修=9300元/4双楠忆景69.4410080元/同地段，品质略高于预设方案根据对比估算，预设开发方案62户型均价设置为9650元/；68户型均价设置为9500元/。

（充分考虑地段差价以及未来价格走势，采取保守策略）五五.地块产值测算地块产值测算3.各物业定价参考各物业定价参考商业：

参考临近市场独栋商业平均价编号项目名称参考价格1邻里中央1F：

3.7-4.5万元/2F：

1.8-2.2万元/2蓝光金楠府2层独栋2-5.9万元/3新界四期独栋商业1F：

46.6万元/2F：

2-2.8万元/由于预设方案1F商业层高为5.9m，2F为5.6m，3F为4.5m，4F为4.2m（均带同面积以上的屋顶平台），作为商业的易用性得到了最大限度满足，由此比较我们将商业均价设定为：

1F4.6-4.8万元/；2F2.5-2.6万元/；3F17600-18000元/;4F16000-16800元/五五.地块产值测算地块产值测算4.产值测算产值测算预设项目总产值测算68住宅产值62住宅产值住宅总产值A栋商业产值B栋商业产值车位产值4651万元4307万元895