市场调研之前.docx

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市场调研之前

市调报告

竞品优势：

星际·荣域

1　前期小区已交付,项目成熟

2　御东桥头堡位置，出行方便

3　价格低

4　物业价格低

5　离万达一路之隔，购物便捷，升值空间大

绿地璀璨天城

1　品牌实力大，世界500强

2　住宅种类多（高层，洋房，别墅）

3　小区规模大

4　商业配套齐全

5　紧邻公交总站（公交总公司）

万金街

1　紧邻商圈，购物便捷

2　靠近南环主路，交通方便

3　升值空间大

4　聘请高端专业物业公司

5　超大楼距

星港城

1　距离方特游乐场近

2　价格低

3　一期住宅已成形

4　超大观景阳台

5　小区内部园林景观好（露天游泳池，樱花跑道，高尔夫球场）绿化率高

6　离学校近，上学方便

7　户型多样

御龙庭

1　外立面方正，外观好看

2　小区绿化好，超大绿化

3　品质好

4　交房时间早

5　一期口碑好

6　物业管理好

7　距离学校近

竞品劣势：

星际·荣域

1　占地面积小，60亩盖9栋楼，密集，密度太大，视野小

2　占御东主干道，车流量大，嘈杂

3　交房时间迟，工程进度慢

4　开发商实力不行，不是真正的月星集团，实为福建开发商

5　公摊大，得房率低

6　没有学区

7　小区整体房屋质量不达标，一二期质量太差，小区没有绿化，不成规模

绿地璀璨天城

1　位置太偏，最南边，离开源桥太近，车流量大，特别嘈杂

2　交房时间太迟，所占地方建材市场未拆

3　小区楼太多，密度大，居住人口多，群体太杂

4　住宅种类多，物业管理上不去

5　前几期的物业费与住宅质量，物业标准不成正比

万金街

1　挨着万达商业，不适合居住，商业种类太多，人流量车流量太大，会十分嘈杂

2　小区本身不成规模，喽少，绿化率太低，10％

3　交房时间太迟

星港城

1　一期单价3700-3800的价位低，房子品质无法得到保证

2　33-34层的高层，视野太小

3　公摊太小，26％-28％的公摊

4　御东边缘，太偏僻

5　交房时间太迟

御龙庭

1　太追求外立面的完整而大大疏忽了户型的设计，像这种方方正正的外立面，墙体太厚，得房率低，户型都是以刀把户型为主

2　小区内缺少主体规划，只有两排楼中间做的绿化

3　园林绿化多，但是没有具体绿化分布，没有层次感

4　参与性低，没有健身器材和儿童游乐区

项目名称

周边配套

学区

交通

价格

绿化

容积率

材质

开盘时间

交房时间

剩余货量

物业公司

星港城

方特游乐场

实验小学分校、大同二中

61、62、68

均价4200--4900元/㎡

60%

2.9

1-3层石材，3层以上真实漆

2017年3月底

2019年7月1日

1500

星港物业

星际荣域

月星家居馆

未定

61、62

均价4600--5300元/㎡

40%

2.9

1-3层石材，4层以上真实漆

2017年4月

2019年年底

1100

星际物业

璀璨天城

大都会商业中心

实验小学分校、大同二中

14

4200—4900元

5300--5600元/㎡

65%

2.6

1-3层石材，5层以上真实漆

未定

2019年-2020年

高层60套（洋房未定）

深圳市花样年国际物业

万金街

万达广场

实验小学分校、大同二中

61、62、68

均价5600--6000元/㎡

10%

2.7

1-3层石材，6层以上真实漆

预计5月

2019年年初

416套

仲量联合物业

御龙庭

无

实验小学分校、大同二中

14

未定

75%

2.6

1-3层石材，6层以上真实漆

未定

2018年10月

未定

万坤物业

面积配比：

面积比例

项目名称

二居

三居

其他

星港城二期（户型百分比）

89㎡

95㎡

114㎡

115㎡

118㎡

142㎡

155㎡

10%

15%

15%

15%

15%

15%

20%

绿地璀璨星城

94.22㎡

96.2㎡

58㎡

113.22㎡

115.83㎡

139.52㎡

142.75㎡

10%

10%

10%

20%

20%

15%

15%

万金街

85㎡

105㎡

120㎡

25%

50%

25%

星际荣域

90.67㎡

90.43㎡

117㎡

118㎡

136㎡

139㎡

未定

20%

20%

20%

10%

10%

20%

未定

面积分布：

星港城开售13#，15#，17#

13#142.50㎡107.06㎡155.44㎡

15#115.07㎡90.69㎡119.38㎡

17#116.17㎡96.88㎡129.60㎡

万金街开售4#

4#85㎡105㎡120㎡

绿地璀璨天城

100-140（其余未定）

星际荣域开售1#，3#，10#

1#118㎡140㎡91㎡

3#108㎡119㎡

10#91㎡137㎡

户型卖点：

项目名称

项目卖点

户型卖点

星港城

期房价格偏低，学区好，紧凑三居多，

89㎡纯朝阳户型，餐客一体，户型方正，无浪费空间；95㎡纯朝阳，私密性好，餐客一体，客厅方正；114㎡（115）紧凑三居，南北通透，开放式厨房，餐厨一体，客厅主卧朝阳，户型方正；118㎡南北通透，双卫设计，独立餐厅，开放式厨房，

绿地璀璨星城

500强企业，前期房子按时交工，没有质量问题，口碑好，离实验分校近，离万达广场近

94.22㎡客厅卧室朝阳，客厅与卧室阳台通透，明厨明卫设计，餐客一体，户型方正96.2㎡南北通透，客厅卧室朝阳，客厅有落地阳台，全明设计，餐客一体，58㎡方正一居，户户朝阳，明厨明卫，餐客一体，客厅卧室有观景阳台；113㎡（115㎡）南北通透，紧凑三居，明厨明卫，独立餐厅，全明设计，139㎡全明设计，双卧朝阳，客厅次卧都有落地阳台，南北通透，明厨明卫；142㎡客厅双卧朝阳，明厨明卫，南北通透，全明设计，餐客一体，主卧有独立衣帽间

万金街

小区楼下有商业综合体，还有政府引进的万达广场，户型好

85㎡客厅主卧朝阳，客厅有落地阳台，户型方正，全明设计；105㎡紧凑三居，客厅朝阳有落地阳台，双卧朝阳赠飘窗，南北通透，私密性好；120㎡户型方正，全明设计，客厅朝阳有落地阳台，双卧朝阳赠飘窗，私密性好，双卫设计，开放式厨房

星际荣域

地段好，周边项目相比价格偏低，紧凑三居多

90.43㎡（90.67㎡）户户朝阳，动静分离，客厅有落地阳台，双卧均带飘窗；117㎡（118㎡）紧凑三居，南北通透，餐厨一体，客厅有落地阳台；136㎡舒适三居，主卧套房设计，南北通透，户型方正，入户设有玄关，独立餐厅，开放式厨房；139㎡主卧套房设计，入户有玄关，户型方正，南北通透，独立餐厅，开放式厨房

本项目的卖点：

1　对面就是市政公园，满足业主茶余饭后休闲散步

2　实验小学一路之隔，让孩子上学放

3　小高层，公摊小

4　商业中心，紧邻万达，大都会繁华商业

5　小区适中，密度低，好管理

6　与市政公园、实验小学天桥相连，保证出行安全

7　享有大同二中金牌学府

8　一梯两户，两梯三户，居住舒适性高

9　每户都有赠送面积，落地飘窗不算面积

10　综合布线一步到位，开关插座不用换

11　房型设计好，动静合理，家电位置设计合理

12　园林绿化，统一规划

13　建筑品质好，第一个项目打造好口碑

14　选材好，三层中空玻璃，密码锁门不用换

15　物业聘请专业公司

16　打造大同市第一安全小区

17　御东率先交房项目（2018年8月底）

户型卖点：

117.27㎡

1　整体户型方正

2　公摊小，使用面积大

3　四明设计

4　客厅开间宽

5　赠送飘窗

6　卧室离卫生间近，方便

7　卫生间是明卫，通风效果好

8　卧室方正，好利用

9　厨房方正通风采光好空间好利用

10　厨房离入户门近

11　整个户型南北通透

12　进门是玄关，私密性好

13　入户门和卫生间的门是错开的，风水好

14　动静分区

15　干湿分离

16　餐客分区，便于打扫

104.58㎡

1　户型整体方正

2　面积适中，经济适用小三居

3　使用面积大，公摊小

4　采光好

5　三卧朝南，布局合理实用

6　全阳设计

7　餐厨一体

8　客厅开间大，方正，使用率高

9　客厅送观景阳台

10　入户门有玄关，私密性好

11　主卧宽敞，摆放完家具，还有足够空间

12　主卧送落地飘窗

13　次卧同样送落地飘窗

14　厨房明厨，采光通风好

15　干湿分区

97.48㎡

1　户型方正

2　餐厨一体

3　明卫，通风好

4　客厅开间大

5　客厅送观景阳台

6　主卧比较大，空间好利用

7　主卧有飘窗

8　主卧客厅向阳，采光面宽

9　开发式明厨

10　南北通透

11　全明户型

12　卫生间门不对卧室，风水好

13　动静分区

14　干湿分离

15　户型方正，空间好利用

16　公摊小，得房率大

138.18㎡

1　户型整体方正

2　使用面积大，公摊小

3　南北通透，通风好

4　一进入户门看到的是玄关，私密性好

5　客厅超大空间

6　客厅直通观景阳台

7　主卧有独立卫生间，私密性好

8　主卧落地飘窗

9　厨房送生活阳台，采光通风好

10　两个次卧都离卫生间比较近，起居方便

11　次卧送观景平台

12　餐厅送观景平台

13　整体户型设计非常人性化，而且没有浪费空间

14　客厅空间超大

15　餐客一体

16　双卫

125.18㎡

1　整体户型方正

2　设计合理，使用面积大，公摊小

3　四明设计

4　南北通透

5　入户门和卫生间是错开的，风水好

6　客厅开间大

7　客厅送观景阳台

8　主卧送落地飘窗

9　主卧有独立卫生间，私密性好

10　厨房宽敞，采光通风好

11　厨房离餐厅近，一步即到

12　卫生间也是明卫，通风好

13　次卧离卫生间近，起居方便

14　次卧送观景阳台

15　动静分区

16　干湿分离

17　双卫方便

116.94㎡

1　三面朝阳，采光好

2　南北通透，通风好

3　户型方正，空间好利用

4　使用面积大，公摊小

5　入户门和卫生间错开，风水好

6　卫生间干湿分区

7　厨房方正好利用

8　客厅开间大

9　客厅送落地飘窗

10　双卧朝南

11　主卧送飘窗

12　次卧送观景阳台

13　厨房离餐厅近，方便

14　卫生间在两卧中间，私密性好

97.76㎡

1　户型整体方正

2　使用面积大，公摊小

3　采光好，客厅主卧向阳

4　南北通透，通风好

5　动静分区

6　客厅开间宽

7　客厅直通观景阳台

8　客厅采光好，通风好

9　卫生间是明卫，通风采光好

10　明厨，通风好

11　厨房赠送观景阳台

12　餐厨一体

13　主卧和次卧离卫生间近，方便

14　入户门和卫生间错开，风水好

15　干湿分离

16　两卧中间是卫生间，私密性好

户型配比：

两居

83.77㎡

总套数744

30套

4.03%

6号楼2单元

97.48㎡

120套

16.13%

1号、6号

97.76㎡

102套

13.71%

3号、4号

三居

117.27㎡

90套

12.10%

1号、6号

104.58㎡

120套

16.13%

1号、6号

125.18㎡

90套

12.10%

2号、5号

138.18㎡

90套

12.10%

2号、5号

116.94㎡

102套

13.71%

3号、4号