市场调研之前.docx
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市场调研之前
市调报告
竞品优势:
星际·荣域
1 前期小区已交付,项目成熟
2 御东桥头堡位置,出行方便
3 价格低
4 物业价格低
5 离万达一路之隔,购物便捷,升值空间大
绿地璀璨天城
1 品牌实力大,世界500强
2 住宅种类多(高层,洋房,别墅)
3 小区规模大
4 商业配套齐全
5 紧邻公交总站(公交总公司)
万金街
1 紧邻商圈,购物便捷
2 靠近南环主路,交通方便
3 升值空间大
4 聘请高端专业物业公司
5 超大楼距
星港城
1 距离方特游乐场近
2 价格低
3 一期住宅已成形
4 超大观景阳台
5 小区内部园林景观好(露天游泳池,樱花跑道,高尔夫球场)绿化率高
6 离学校近,上学方便
7 户型多样
御龙庭
1 外立面方正,外观好看
2 小区绿化好,超大绿化
3 品质好
4 交房时间早
5 一期口碑好
6 物业管理好
7 距离学校近
竞品劣势:
星际·荣域
1 占地面积小,60亩盖9栋楼,密集,密度太大,视野小
2 占御东主干道,车流量大,嘈杂
3 交房时间迟,工程进度慢
4 开发商实力不行,不是真正的月星集团,实为福建开发商
5 公摊大,得房率低
6 没有学区
7 小区整体房屋质量不达标,一二期质量太差,小区没有绿化,不成规模
绿地璀璨天城
1 位置太偏,最南边,离开源桥太近,车流量大,特别嘈杂
2 交房时间太迟,所占地方建材市场未拆
3 小区楼太多,密度大,居住人口多,群体太杂
4 住宅种类多,物业管理上不去
5 前几期的物业费与住宅质量,物业标准不成正比
万金街
1 挨着万达商业,不适合居住,商业种类太多,人流量车流量太大,会十分嘈杂
2 小区本身不成规模,喽少,绿化率太低,10%
3 交房时间太迟
星港城
1 一期单价3700-3800的价位低,房子品质无法得到保证
2 33-34层的高层,视野太小
3 公摊太小,26%-28%的公摊
4 御东边缘,太偏僻
5 交房时间太迟
御龙庭
1 太追求外立面的完整而大大疏忽了户型的设计,像这种方方正正的外立面,墙体太厚,得房率低,户型都是以刀把户型为主
2 小区内缺少主体规划,只有两排楼中间做的绿化
3 园林绿化多,但是没有具体绿化分布,没有层次感
4 参与性低,没有健身器材和儿童游乐区
项目名称
周边配套
学区
交通
价格
绿化
容积率
材质
开盘时间
交房时间
剩余货量
物业公司
星港城
方特游乐场
实验小学分校、大同二中
61、62、68
均价4200--4900元/㎡
60%
2.9
1-3层石材,3层以上真实漆
2017年3月底
2019年7月1日
1500
星港物业
星际荣域
月星家居馆
未定
61、62
均价4600--5300元/㎡
40%
2.9
1-3层石材,4层以上真实漆
2017年4月
2019年年底
1100
星际物业
璀璨天城
大都会商业中心
实验小学分校、大同二中
14
4200—4900元
5300--5600元/㎡
65%
2.6
1-3层石材,5层以上真实漆
未定
2019年-2020年
高层60套(洋房未定)
深圳市花样年国际物业
万金街
万达广场
实验小学分校、大同二中
61、62、68
均价5600--6000元/㎡
10%
2.7
1-3层石材,6层以上真实漆
预计5月
2019年年初
416套
仲量联合物业
御龙庭
无
实验小学分校、大同二中
14
未定
75%
2.6
1-3层石材,6层以上真实漆
未定
2018年10月
未定
万坤物业
面积配比:
面积比例
项目名称
二居
三居
其他
星港城二期(户型百分比)
89㎡
95㎡
114㎡
115㎡
118㎡
142㎡
155㎡
10%
15%
15%
15%
15%
15%
20%
绿地璀璨星城
94.22㎡
96.2㎡
58㎡
113.22㎡
115.83㎡
139.52㎡
142.75㎡
10%
10%
10%
20%
20%
15%
15%
万金街
85㎡
105㎡
120㎡
25%
50%
25%
星际荣域
90.67㎡
90.43㎡
117㎡
118㎡
136㎡
139㎡
未定
20%
20%
20%
10%
10%
20%
未定
面积分布:
星港城开售13#,15#,17#
13#142.50㎡107.06㎡155.44㎡
15#115.07㎡90.69㎡119.38㎡
17#116.17㎡96.88㎡129.60㎡
万金街开售4#
4#85㎡105㎡120㎡
绿地璀璨天城
100-140(其余未定)
星际荣域开售1#,3#,10#
1#118㎡140㎡91㎡
3#108㎡119㎡
10#91㎡137㎡
户型卖点:
项目名称
项目卖点
户型卖点
星港城
期房价格偏低,学区好,紧凑三居多,
89㎡纯朝阳户型,餐客一体,户型方正,无浪费空间;95㎡纯朝阳,私密性好,餐客一体,客厅方正;114㎡(115)紧凑三居,南北通透,开放式厨房,餐厨一体,客厅主卧朝阳,户型方正;118㎡南北通透,双卫设计,独立餐厅,开放式厨房,
绿地璀璨星城
500强企业,前期房子按时交工,没有质量问题,口碑好,离实验分校近,离万达广场近
94.22㎡客厅卧室朝阳,客厅与卧室阳台通透,明厨明卫设计,餐客一体,户型方正96.2㎡南北通透,客厅卧室朝阳,客厅有落地阳台,全明设计,餐客一体,58㎡方正一居,户户朝阳,明厨明卫,餐客一体,客厅卧室有观景阳台;113㎡(115㎡)南北通透,紧凑三居,明厨明卫,独立餐厅,全明设计,139㎡全明设计,双卧朝阳,客厅次卧都有落地阳台,南北通透,明厨明卫;142㎡客厅双卧朝阳,明厨明卫,南北通透,全明设计,餐客一体,主卧有独立衣帽间
万金街
小区楼下有商业综合体,还有政府引进的万达广场,户型好
85㎡客厅主卧朝阳,客厅有落地阳台,户型方正,全明设计;105㎡紧凑三居,客厅朝阳有落地阳台,双卧朝阳赠飘窗,南北通透,私密性好;120㎡户型方正,全明设计,客厅朝阳有落地阳台,双卧朝阳赠飘窗,私密性好,双卫设计,开放式厨房
星际荣域
地段好,周边项目相比价格偏低,紧凑三居多
90.43㎡(90.67㎡)户户朝阳,动静分离,客厅有落地阳台,双卧均带飘窗;117㎡(118㎡)紧凑三居,南北通透,餐厨一体,客厅有落地阳台;136㎡舒适三居,主卧套房设计,南北通透,户型方正,入户设有玄关,独立餐厅,开放式厨房;139㎡主卧套房设计,入户有玄关,户型方正,南北通透,独立餐厅,开放式厨房
本项目的卖点:
1 对面就是市政公园,满足业主茶余饭后休闲散步
2 实验小学一路之隔,让孩子上学放
3 小高层,公摊小
4 商业中心,紧邻万达,大都会繁华商业
5 小区适中,密度低,好管理
6 与市政公园、实验小学天桥相连,保证出行安全
7 享有大同二中金牌学府
8 一梯两户,两梯三户,居住舒适性高
9 每户都有赠送面积,落地飘窗不算面积
10 综合布线一步到位,开关插座不用换
11 房型设计好,动静合理,家电位置设计合理
12 园林绿化,统一规划
13 建筑品质好,第一个项目打造好口碑
14 选材好,三层中空玻璃,密码锁门不用换
15 物业聘请专业公司
16 打造大同市第一安全小区
17 御东率先交房项目(2018年8月底)
户型卖点:
117.27㎡
1 整体户型方正
2 公摊小,使用面积大
3 四明设计
4 客厅开间宽
5 赠送飘窗
6 卧室离卫生间近,方便
7 卫生间是明卫,通风效果好
8 卧室方正,好利用
9 厨房方正通风采光好空间好利用
10 厨房离入户门近
11 整个户型南北通透
12 进门是玄关,私密性好
13 入户门和卫生间的门是错开的,风水好
14 动静分区
15 干湿分离
16 餐客分区,便于打扫
104.58㎡
1 户型整体方正
2 面积适中,经济适用小三居
3 使用面积大,公摊小
4 采光好
5 三卧朝南,布局合理实用
6 全阳设计
7 餐厨一体
8 客厅开间大,方正,使用率高
9 客厅送观景阳台
10 入户门有玄关,私密性好
11 主卧宽敞,摆放完家具,还有足够空间
12 主卧送落地飘窗
13 次卧同样送落地飘窗
14 厨房明厨,采光通风好
15 干湿分区
97.48㎡
1 户型方正
2 餐厨一体
3 明卫,通风好
4 客厅开间大
5 客厅送观景阳台
6 主卧比较大,空间好利用
7 主卧有飘窗
8 主卧客厅向阳,采光面宽
9 开发式明厨
10 南北通透
11 全明户型
12 卫生间门不对卧室,风水好
13 动静分区
14 干湿分离
15 户型方正,空间好利用
16 公摊小,得房率大
138.18㎡
1 户型整体方正
2 使用面积大,公摊小
3 南北通透,通风好
4 一进入户门看到的是玄关,私密性好
5 客厅超大空间
6 客厅直通观景阳台
7 主卧有独立卫生间,私密性好
8 主卧落地飘窗
9 厨房送生活阳台,采光通风好
10 两个次卧都离卫生间比较近,起居方便
11 次卧送观景平台
12 餐厅送观景平台
13 整体户型设计非常人性化,而且没有浪费空间
14 客厅空间超大
15 餐客一体
16 双卫
125.18㎡
1 整体户型方正
2 设计合理,使用面积大,公摊小
3 四明设计
4 南北通透
5 入户门和卫生间是错开的,风水好
6 客厅开间大
7 客厅送观景阳台
8 主卧送落地飘窗
9 主卧有独立卫生间,私密性好
10 厨房宽敞,采光通风好
11 厨房离餐厅近,一步即到
12 卫生间也是明卫,通风好
13 次卧离卫生间近,起居方便
14 次卧送观景阳台
15 动静分区
16 干湿分离
17 双卫方便
116.94㎡
1 三面朝阳,采光好
2 南北通透,通风好
3 户型方正,空间好利用
4 使用面积大,公摊小
5 入户门和卫生间错开,风水好
6 卫生间干湿分区
7 厨房方正好利用
8 客厅开间大
9 客厅送落地飘窗
10 双卧朝南
11 主卧送飘窗
12 次卧送观景阳台
13 厨房离餐厅近,方便
14 卫生间在两卧中间,私密性好
97.76㎡
1 户型整体方正
2 使用面积大,公摊小
3 采光好,客厅主卧向阳
4 南北通透,通风好
5 动静分区
6 客厅开间宽
7 客厅直通观景阳台
8 客厅采光好,通风好
9 卫生间是明卫,通风采光好
10 明厨,通风好
11 厨房赠送观景阳台
12 餐厨一体
13 主卧和次卧离卫生间近,方便
14 入户门和卫生间错开,风水好
15 干湿分离
16 两卧中间是卫生间,私密性好
户型配比:
两居
83.77㎡
总套数744
30套
4.03%
6号楼2单元
97.48㎡
120套
16.13%
1号、6号
97.76㎡
102套
13.71%
3号、4号
三居
117.27㎡
90套
12.10%
1号、6号
104.58㎡
120套
16.13%
1号、6号
125.18㎡
90套
12.10%
2号、5号
138.18㎡
90套
12.10%
2号、5号
116.94㎡
102套
13.71%
3号、4号