房地产估价师房地产开发项目可行性研究一.docx
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房地产估价师房地产开发项目可行性研究一
房地产开发项目可行性研究
（一）
（总分：
62.00，做题时间：
90分钟）
一、
（一）单项选择题（总题数：
34，分数：
34.00）
1.小区内停车场建设费属于{{U}}{{/U}}。
∙A.公共配套设施建设费
∙B.建筑安装工程费
∙C.基础设施建设费
∙D.物业管理维修资金
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
2.房地产开发项目方案之间没有{{U}}{{/U}}关系。
∙A.互斥关系
∙B.独立关系
∙C.相关关系
∙D.包含关系
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
3.对投资项目或投资方向提出建议，是{{U}}{{/U}}阶段的主要任务。
∙A.投资机会研究
∙B.初步可行性研究
∙C.详细可行性研究
∙D.项目的评估和决策
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
4.对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于{{U}}{{/U}}阶段。
∙A.投资机会研究
∙B.初步可行性研究
∙C.详细可行性研究
∙D.项目的评估和决策
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
5.投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、{{U}}{{/U}}等。
∙A.规划涉及方案
∙B.资源条件
∙C.投资估算
∙D.效益最大化
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
6.在房地产投资项目可行性研究中，下列{{U}}{{/U}}不属于资源调查的主要内容。
∙A.建设地点
∙B.项目用地
∙C.交通运输条件
∙D.竞争能力
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
7.在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括{{U}}{{/U}}。
∙A.出让地价款
∙B.前期工程费
∙C.土地转让费
∙D.土地租用费
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
8.以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为{{U}}{{/U}}。
∙A.单元估算法
∙B.单位指标估算法
∙C.工程量近似匡算法
∙D.概算指标估算法
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
9.将短期借款视为现金流入的基本报表是{{U}}{{/U}}。
∙A.项目投资现金流量表
∙B.资本金现金流量表
∙C.借款还本付息估算表
∙D.投资计划与资金筹措表
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
10.在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造{{U}}{{/U}}个基本评价方案。
∙A.1～2
∙B.1～3
∙C.2～3
∙D.2～4
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
11.下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是{{U}}{{/U}}
∙A.出租率
∙B.基准收益率
∙C.空置率
∙D.财务杠杆比率
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
A、C选项属于收益相关指标，D选项属于融资相关参数。
12.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为{{U}}{{/U}}。
∙A.时间类参数
∙B.融资相关参数
∙C.评价标准类指标
∙D.收益相关指标
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
13.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是{{U}}{{/U}}。
∙A.符合城市规划
∙B.利益最大化
∙C.规模最大化
∙D.报酬率最小化
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
14.先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为{{U}}{{/U}}。
∙A.单元估算法
∙B.单位指标估算法
∙C.工程量近似匡算法
∙D.概算指标估算法
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
15.下列财务报表中，储存基础性数据的是{{U}}{{/U}}。
∙A.辅助报表
∙B.资产负债表
∙C.财务计划现金流量表
∙D.现金流量表
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
16.下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是{{U}}{{/U}}。
∙A.资本金现金流量表
∙B.财务计划现金流量表
∙C.利润表
∙D.借款还本付息表
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
17.建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占0.2%～1.0%，该阶段为{{U}}{{/U}}。
∙A.投资机会研究
∙B.初步可行性研究
∙C.详细可行性研究
∙D.项目的评估和决策
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
18.投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，该阶段为{{U}}{{/U}}。
∙A.投资机会研究
∙B.初步可行性研究
∙C.详细可行性研究
∙D.项目的评估和决策
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
19.在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是{{U}}{{/U}}。
∙A.投资计划与资金筹措表
∙B.财务计划现金流量表
∙C.营业利润测算表
∙D.全部投资现金流量表
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
20.下列关于资产负债表不正确的是{{U}}{{/U}}。
∙A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况
∙B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况
∙C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表
∙D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
21.土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为{{U}}{{/U}}。
∙A.单元估算法
∙B.单位指标估算法
∙C.工程量近似匡算法
∙D.概算指标估算法
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
22.为某房地产开发项目考察各个投资方案进行比较建立共同基础的是该项目的{{U}}{{/U}}。
∙A.利润表
∙B.财务计划现金流量表
∙C.资本金现金流量表
∙D.全部投资现金流量表
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
23.以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和{{U}}{{/U}}。
∙A.基础设施建设费
∙B.城市建设配套费
∙C.公共配套设施建设费
∙D.不可预见费
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
24.在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括{{U}}{{/U}}。
∙A.建筑安装工程费
∙B.公共配套设施建设费
∙C.土地费用
∙D.基础设施建设费
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
25.某宾馆开发项目共有180间客房，平均每问客房的面积为45m2，总建筑面积为7000m2。
当地同档次宾馆的综合造价为3500元/m2，每间客房的综合投资为：
18万元。
则用单元估算法计算的该宾馆总投资为{{U}}{{/U}}万元。
∙A.2450
∙B.2835
∙C.3240
∙D.3250
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
18×180=3240（万元）。
26.投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%，该阶段为{{U}}{{/U}}。
∙A.投资机会研究
∙B.初步可行性研究
∙C.详细可行性研究
∙D.项目的评估和决策
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
27.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和{{U}}{{/U}}构成。
∙A.基础设施建设费
∙B.城市建设配套费
∙C.公共配套设施建设费
∙D.不可预见费
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
28.在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的{{U}}{{/U}}估算。
∙A.3%～5%
∙B.5%～8%
∙C.2%～7%
∙D.2%～3%
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
29.下列房地产开发项目成本费用中，不属于土地费用的是{{U}}{{/U}}。
∙A.土地出让价款
∙B.土地投资折价
∙C.基础设施建设费
∙D.土地租用费
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
土地费用包括征收补偿费、土地出让价款（由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成）、土地转让费、土地租用费、土地投资折价以及土地购置过程中所支付的税金和相关费用；C、D选项属于勘察设计和前期工程费中的土地开发工程费的支出。
30.财务计划现金流量表可以用来进行房地产开发项目开发经营期内的{{U}}{{/U}}分析。
∙A.现金流量
∙B.清偿能力
∙C.资产与负债情况
∙D.资金盈余或短缺情况
（分数：
1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
31.下列不属于管理费用的是{{U}}{{/U}}。
∙A.管理人员工资
∙B.职工教育经费
∙C.广告宣传费
∙D.技术开发费
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
32.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的{{U}}{{/U}}弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。
∙A.所得税前利润
∙B.所得税后利润
∙C.应分配利润
∙D.未分配利润
（分数：
1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
33.在实际工程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造{{U}}{{/U}}个基本评价方案。
∙A.1～2
∙B.2～3
∙C.2～4
∙D.3～5
（分数：
1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
34.下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是{{U}}{{/U}}。
∙A.土地增值税
∙B.权益资本金
∙C.短期借款
∙D.自营收入
（分数：
1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
二、
（二）多项选择题（总题数：
14，分数：
28.00）
35.在构造评价方案过程中，通常按照{{U}}{{/U}}构造2～4个基本评价方案。
∙A.拟投入资本金的数量
∙B.开发项目是否分期
∙C.开发经营方式
∙D.物业类型的匹配结构
∙E.开发项目的复杂程度
（分数：
2.00）
A.
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
36.财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括{{U}}{{/U}}。
∙A.金融机构手续费
∙B.融资代理费、承诺费
∙C.坏账损失
∙D.外汇汇兑净损失
∙E.企业筹资发生的其他财务费用
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D. √
E. √
解析：
37.一般投资机会研究可分为{{U}}{{/U}}。
∙A.地区研究
∙B.部门研究
∙C.系统研究
∙D.政策研究
∙E.以利用资源为基础的研究
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D.
E. √
解析：
38.房地产开发策划的主要内容有{{U}}{{/U}}。
∙A.开发内容和规模的分析与选择
∙B.评价方案构造
∙C.区位分析与选择
∙D.开发时机的分析与选择
∙E.融资方式的分析与选择
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D.
E.
解析：
39.房地产开发项目策划中区位分析与选择包括{{U}}{{/U}}。
∙A.地域分析与选择
∙B.具体地点的分析与选择
∙C.建筑总面积的分析与选择
∙D.平面布置的分析与选择
∙E.对出售、出租、自营等方式进行选择
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D.
E.
解析：
房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。
C、D选项属于开发内容和规模的分析与选择，E选项为产品经营方式的分析与选择。
40.土地出让价款的数额是由{{U}}{{/U}}等多方面因素决定的。
∙A.所在城市
∙B.地区
∙C.地段
∙D.土地用途
∙E.土地转化率
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
41.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、{{U}}{{/U}}6个部分。
∙A.目录
∙B.正文
∙C.结论
∙D.附表
∙E.附图
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C.
D. √
E. √
解析：
42.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。
当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算{{U}}{{/U}}等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
∙A.资产负债率
∙B.借款偿还期
∙C.投资回收期
∙D.流动比率
∙E.速动比率
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D. √
E. √
解析：
43.可行性研究的作用有{{U}}{{/U}}。
∙A.项目投资决策的依据
∙B.筹集建设资金的依据
∙C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
∙D.编制下阶段规划设计的依据
∙E.对项目进行经济评价的依据
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
44.土地费用包括{{U}}{{/U}}。
∙A.土地征用拆迁费
∙B.土地出让地价款
∙C.土地转让费
∙D.“三通一平”等土地开发工程费
∙E.公共配套设施建设费
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D.
E.
解析：
45.经济评价中的基础参数中的时间类参数包括{{U}}{{/U}}。
∙A.开发期
∙B.开发经营期
∙C.建设期
∙D.出租率
∙E.出租经营期的起始点
（分数：
2.00）
A. √
B. √
C. √
D.
E. √
解析：
46.按投资计算基础的不同，现金流量表分为{{U}}{{/U}}。
∙A.全部投资现金流量表
∙B.部分投资现金流量表
∙C.资本金现金流量表
∙D.借贷现金流量表
∙E.投资者各方现金流量表
（分数：
2.00）
A. √
B.
C. √
D.
E. √
解析：
47.房屋开发费包括{{U}}{{/U}}。
∙A.规划设计费
∙B.建筑安装工程费
∙C.公共配套设施建设费
∙D.基础设施建设费
∙E.管理费
（分数：
2.00）
A.
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
48.下列参数属于融资相关参数的包括{{U}}{{/U}}等。
∙A.基准收益率
∙B.资本金投资比例
∙C.贷款利率
∙D.空置率
∙E.出租率
（分数：
2.00）
A.
B. √
C. √
D.
E.
解析：
A选项属于评价标准类指标，D、E选项属于收益相关指标。
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