栖霞商务区策划方案初稿.docx
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栖霞商务区策划方案初稿
栖霞商务区开发策划方案研讨会
参阅资料
二〇一三年七月
第一部份栖霞商务区大体情况
一、计划四至范围及对外交通网络
栖霞商务区位于312国道尧化门段北侧，具体为：
312国道以北、沪宁铁路以南、仙尧路以东、仙新路以西，计划管理面积约平方千米（图中红色区域）。
二、周边区域位置圈层图
三、园区现状及计划条件
1、核心区地块：
位于312国道沿线以北，占地面积约为950亩，计划为商业用地。
该区域现有较大体量市场和部份企业、4S店和民居。
市政府原则上同意该地块综合容积率为，是商务区的核心发展区。
2、小庙山地块：
该地块位于仙尧路以东，占地面积约为810亩，属明外郭百里风光姚坊门节点。
目前已有两处面积别离为27亩和75亩的用地调整为商办用地，需要进一步优化计划，希望能适当提高开发容量，减缓开发整治本钱压力。
3、其他部份：
主如果铁路编组站预留地，地铁七、八号线车辆段计划用地，和部份防护绿地、教育用地等。
目前正在开展整合铁路和轨道交通用地可行性研究，希望能够进一步释放开发空间。
四、发展条件分析
1、优势
（1）商务区位于主城区、经济技术开发区和大学城之间的中心位置，对接主城，与开发区和大学城互动较为便利，可弥补栖霞中东部地域商务功能载体的空白。
（2）商务区整体外部通达性较好，是连接镇江、扬州的门户，15分钟内可抵达南京火车站，未来地铁的建成将进一步改善商务区与周边区域的联系。
（3）商务区地块毗邻钟山风光名胜区和栖霞山风光区，小庙山属于明外廓风光带的节点公园之一，位于西侧的聚宝山公园风光秀美，具有必然的历史文化和生态景观资源可供挖掘。
2、劣势
（1）铁路的存在对于区域整体风貌和环境具有较大的影响，同时将北部地块切碎增加了利用的难度。
铁路编组站计划用地（约1600亩）和地铁车辆段计划用地（约447亩）面积过大，使土地整体价值降低。
（2）核心区地块长约1800米，进深约540米，可用地过于狭长，纵深不够。
（3）小庙山地块计划为开放性绿地公园，受土地性质和明外郭风光带建设的限制，开发容量和容积率将受到影响。
（4）周边公共交通配套尚不完善，312国道沿线无公交线路停泊站点。
3、机缘
（1）中心城区商圈已经发展成熟，商业可开发空间很小；随着南京城市化开发的深化，人口逐渐涌向市郊，区域型商圈成为商业发展的新趋势。
（2）目前商务区周边范围乃至整个东部地域尚无大型专业卖场、商务办公、一站式购物、酒店式公寓等业态，在中高端商业商务市场方面仍存在必然的市场机缘。
（3）仙林科学城在校师生人数近20万人，总人口超过26万，新尧新城常住人口约10万，南京经济技术开发区累计引进企业约600家，徐庄软件园入驻企业160余家。
商务区周边区域庞大的人口总量和众多企业，必将带来大量的消费需求。
4、要挟
仙林商圈未来的发展将对商务区产生必然影响，另外由于地铁2号线的便利性，新街口商圈对仙林地域的辐射力仍然存在。
第二部份戴德梁行终期报告主要研究方式及结论
一、终期报告主要研究方式
通过实地勘探、市场调研、经营者访谈、案例访谈等前期工作的开展，同时类比可比新兴商务区发展历程和现状及未来计划，戴德梁行从区位、交通、经济、产业、生态、资源等方面对栖霞商务区进行评估，对栖霞商务区产业定位方向、各类物业档次规模、土地出让的时间和顺序等亟待解决的问题进行了深切思考，从而得出终期报告主要结论。
二、整体概念定位
、
三、整体市场空间测算（详见附件1）
物业
产品
类型
酒店
商业
办公
SOHO
/LOFT
酒店式公寓
合计
（万方）
主题
商业
购物
中心
其他
研发
办公
总部
办公
标准
办公
散售型
租赁型
市场空间
（万方）
26
12
18
20
3
47
36
37
3
合计
（万方）
56
70
36
40
四、核心区地块开发方案
一、各组集体量组成（详见附件2）
二、业态布局
3、假想效果图
五、小庙山地块开发方案
目前，除B、F地块明确为商办用地外，小庙山其他地块的计划条件尚未明确，希望能够在D、E两个地块进一步伐整出开发容量，使小庙山地块生态自然环境与经济活动取得有机融合。
六、土地开发策略
一、各地块推地时序
地块编号
拆迁开始时间
推地时间
注释
1
2013年
2014年
小庙山项目先期启动
2
2013年
2014年
小庙山项目先期启动
3
2014年
根据郊野公园要求时点开建
4
2013年
2014年
先期推出
6-1
2015年
2016年
核心承载区主要地块
7
2015年
汽配城权属
优先推动现业主升级改造，或考虑收储重新推出
8
2022年
2023年
基于区域推进及远期发展推出
6-2
2024年
2025年
核心区域，后期推出享受增值利好
5
2027年
大公驾校权属
推出将拖延整体进度，且没有直接回报，建议最末期推出
二、各地块指导地价及招商方向
结合假设开发法及市场比较法两大估价体系的地价测算结果及均等的测算权重，得出本项目指导地价。
地块
编号
用地面积
（㎡）
指导地价
（万元/亩）
招商方向
1
万
300-320
2
万
280-300
本土中小型开发企业
4
万
380-400
建议引入具有地产开发经验的大型家居建材市场运营商
5
万
450-470
——
6-1
万
380-400
本土开发企业
6-2
万
420-440
本土开发企业、家居产业商
7
万
380-400
由汽配城结合规划改造开发
8
万
420-440
具有较强经济实力和大盘操盘经验的企业为主，如品牌开发商、国资背景的大型投资开发企业等
附件1：
整体市场空间分析
物业产品类型
可开发体量
（万方）
定位
商业
区域商业中心
12
中档-中高档，主要服务于新尧新城居民、栖霞CBD居住与商务人群以及仙林社区居民、大学城学生、开发区及周边产业园区商务人群。
目的型
商贸
专业
市场
家居建材市场
18-22
依托大型一站式高端家居建材广场，打造南京家居建材市场新高度，定位中高端，辐射范围覆盖全南京及周边省市。
汽车零配件
市场
16-18
汽配市场具有理想发展基础，未来将进一步承载城南的功能转移形成集聚；汽配城现有形象与未来区域整体形象不符，建议考虑产品升级协同区域发展。
整车销售市场
考虑到土地性质、地价水平以及商家可承受力，须发展集约型产品，集约用地，控制总价。
主题
消费
市场
汽车主题公园
5-7
涵盖销售贸易、休闲娱乐、零部件及衍生品，以及餐饮、文化、会务等其他相关配套。
铁轨之间较大面积区域，可考虑发展汽车赛道和场地。
办公
总部基地办公
3
建议分期打造，第一阶段办公基础薄弱，控制开发办公体量；第二阶段在第一阶段具备初步商务区基础上，可一定程度上加大开发量。
标准型办公
47
研发类办公
20
酒店式公寓
散售型
37
服务型酒店式公寓建议在2020年之后推出市场，主要考虑在后期形成一定商务基础，办公人口形成一定集聚下产生服务型酒店式公寓的需求。
服务型
3
酒店
高星级
酒店
商务四星级酒店•商务/会展/会议
3万方
300间左右
栖霞CBD商务港湾，核心客群是开发区、本项目商务区及周边园区企业客群。
建议在本项目先期发展，满足区域内商务需求。
超五星级酒店•商务/会展/会议
5万方
500间左右
南京城东商务旗舰，核心客群：
开发区、本项目商务区及周边园区企业客群，建议2020年以后与项目核心区同步发展。
经济型
酒店
经济型商务酒店•商务/会展/会议
万方
550间左右
主要辐射开发区、本项目商务区及周边园区企业客群。
附件2：
核心区地块各组集体量组成
地块
编号
功能
物业
占地
（m2）
容积率
建筑面积
（m2）
层数
层高
单层
面积
栋数
4
商业
家居城
120000
4
18
30000
1
办公
商业
家居旗舰店
（群楼）
40000
4
20
10000
1
标准办公
40000
25
100
1600
2
办公
SOHO/LOFT
60000
25
100
1200
5
酒店
酒店式公寓
17600
22
80
800
4
4小计
88000
277600
7
汽配城
（一期）
办公
标准办公
150000
22
93
1700
4
商办
SOHO/LOFT
52800
22
97
1200
2
配套商业
（沿街）
22400
商业
公寓
酒店式公寓
86000
24
91
900
4
配套商业
（群楼）
2400
2
10
1200
7（一期）小计
89944
313600
7
汽配城
（二期）
商业
汽配
160000
6
30
26667
1
商办
SOHO/LOFT
105600
22
97
1200
4
配套商业
（沿街）
2400
7（二期）小计
75222
268000
7小计
165166
581600
8
酒店
办公
商业
五星级酒店+
公寓（超高层）
50000
28
219
1800
1
39600
22
1800
标准办公
（超高层）
90000
50
210
1800
1
购物中心
120000
5
25
24000
8小计
64689
299600
6-1
商业
公寓
酒店公寓
37895
21
80
900
2
小型家居
（群楼）
30000
3
20
8000
办公
标准办公
110400
23
97
1600
3
酒店
经济
5000
5
20
1000
1
公寓
酒店式公寓
（出售）
93600
26
99
1200
3
SOHO/LOFT
52000
26
99
1000
2
6-1小计
88269
6-2
办公
标准办公
73600
23
97
1600
2
公寓
SOHO/LOFT
105600
22
92
1200
4
酒店式公寓
（出售）
124800
26
99
1200
4
6-2小计
94699
304000
项目总计
500823
1791695
升级会员 