房地产建筑工程成本分析实例.docx
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房地产建筑工程成本分析实例
房地产建筑工程成本分析实例
房地产建筑工程成本分析实例（元/平方米）1、桩基工程（如有）:
70~100元/平
方米;
2、钢筋:
40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平
方米;
3、砼:
0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合100~165元/
平方米;
4、砌体工程:
60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）;5、抹灰工
程:
25~40元/平方米;
6、外墙工程（包括保温）:
50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕
墙，则可能高达300~1000元/平方米;
7、室内水电安装工程（含消防）:
60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一
些）;
8、屋面工程:
15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）;9、门窗工程（不含进户门）:
每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米（与设计及是否高
档很大关系,高档的比例较大）,造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米;10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:
30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）;
11、地下室（如有）:
增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较
低）;
12、电梯工程（如有）:
40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼
层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米;
13、人工费:
130~200元/平方米;
14、室外配套工程:
30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米;15、模
板、支撑、脚手架工程（成本）:
70~150元/平方米;
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%:
约60~90
元/平方米;
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排
污、形象、生产厂棚与其它生产用房）:
30~50元/平方米;
/平方米;18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:
10~30元
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）:
以上各项之和
*10%=90~180元/平方米;
20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%）:
33~70元/平方米，高档的可能高达
100元/平方米。
以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500
元以上。
以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。
精装修造价一般为
500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有
3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
21、设计费（含前期设计概念期间费用）:
15~100元/平方米;22、监理费:
3~30
元/平方米;
23、广告、策划、销售代理费:
一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方
米以上;
24、土地费:
一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为:
525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为:
1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价;三
线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达
2000元/平方米以上的情况;
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500
元/平方米，各地标准都不一样。
结论:
基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承
建，造价也难以少于1000元/平方米。
实际上，多层普通商品房，建安成本大约在
1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在
1500~1800元/
平方米左右，档次越高，造价越高。
能让利的主要是:
小区的档次、向政府交纳的
土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。
另外，
开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低
一些。
不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
房地产开发规费
规费的计算公式:
规费=计算基数X规费费率
以下为所有规费项目
、基础设施配套费;
、规划管理费;
、规划技术服务费;
、教育费附加;
、城建档案费;
、墙改基金;
、白蚁防治费;
、劳保统筹费;
、质量监督费;
,、建设工程交易服务费;
,、拆迁管理费;
,、规划设计;
,、建筑设计费;
,、审图费;
,、工程建设监理施工;
,、工程规划定位放线;
,、住房交易手续费;
,、房屋所有权登记费;
土地契税4%
市政公用设施配套费20元/平方米
/平方米绿化费
1元
人防费:
防空地下室建设费
6.5元/平方米（总建筑面积
7000平方米以下的
）
防空地下室易地建设费
市区
5级按
2000元/平方米，6级
1800元/平方米，6B
按750元/平方米
工程质量监督费总造价0.6-1.7%
资费验资机构验资费注册资本200万元以下1000元，201万元以上按万分之二至万分之六计算（新办外资、民资企业减半收取）
质监管理费质监局代码中心代码证书费（纸质）53元/证标准资料费40元
代码证书IC卡副本收费（国家推行使用）160元/证
工商管理费工商局企业注册登记费注册资本1000万元以下按0.08%计算，1000万元以上按1000万元×0.08%+超1000万元部分×0.04%另外，外商投资企
业需交纳预先申请名
/户称登记费:
100元营业执照副本费10元/证
镜框工本费（自愿选择）20元/证
税费税务局税务登记证费30元/证（国、地税均为15元）镜框工本费（自愿
选择）20元/证
城市基础设施配套费规划局城市基础设施配套费基建投资额×4.5%排污费
环境监督管理所建筑施工噪声超标准排污费超标值1—12DB，征收额200—1600
元/月，13DB以上征收额3200元/月。
声源一个月内超标不足十五天的（昼或夜）减半征收。
防雷设施费气象局新建建筑物防雷设施分段验收、检测费原标准为每一检测点90元，省正在重新制定收费标准，现暂缓收费
道路占用费市政局城市道路临时占用费0.5元/日?
平方米（非营业性）城市建设费建设局建筑工程质量监督费建安工作量×0.1%（已实施工程监理）工程定额测定费工程总造价×0.1%
人防工程易地建设费人防办人防工程易地建设费（限于向建有办公楼和住宅楼部分收取）
（1）、九层以下7000m2以下民用建筑，10元/m2
（2）、九层以下7000m2以上，总面积×1000元/m2;（3）、十层以上（含十层），未按规定修建防空地下室，首层建筑面积×1000元/m2。
国土局土地出让金一级地出让金:
一级地商业1080,1580元/m2，住宅393,498元/m2，工业53,81元/m2;二级地商业732,1080元/m2，住宅299,393元/m2，工业34,53元/m2;三级地商业486,732元/m2，住宅172,299元/m2，工业25,34元/m2;四级地商业271,486元
/m2，住宅116,172元/m2，工业21,25元/m2;五级地商业162,271元/m2，住宅110,116元/m2，工业18,21元/m2;六级地商业107,162元/m2，住宅101,110元
/m2。
征地管理费按征地补偿总金额的2.1%
土地权属调查、地籍测绘1000m2以下按100元/宗，每超500m2加收40元，最高不超过4万元
土地注册登记证费20元/证
建设用地批准书费8元/份
房地产开发税费
房地产开发项目报批报建费用一览表
序
费用名称收费标准收费部门号
一、土地证之前
1土地登记费1.6元/?
国土资源局2土地出让金按土地等级分类国土资源局3土地效益金评估1×土地出让金勘测院4购图费首幅648元，复晒80元勘测院
定线:
按红线长度1.2元/M
5勘察测量费测点费:
326元/点，勘测院、规划院管线定线:
1.4―1.6元/M
修建性详细规划设
20000元/公顷
计费
日照分析1元/?
城市规划设计研6
景观分析15000元/公顷究院
交通影响评价15000元/公顷
电子文件上述计费的10%
7拆迁管理费12-20元/?
拆迁办8土地使用费1元/?
国土资源局93%契
税市财政局1
耕地占补平衡费10元/?
国土资源局0
1新增建设用地有偿
40元/?
国土资源局1使用费
1
新菜田基金20000元/亩国土资源局2
1
征地不可预见费征地总费用*2%国土资源局3
1
土地管理费征地总费用*2%国土资源局4
二、建设工程规划许可证之前
1规划服务费0.2%*工程造价规划局
5
住宅3元/?
建委收费办1
价调基金
6公建5元/?
建委收费办1
市政配套费150元/?
建委收费办7
1
水增容费10元/?
建委收费办8
1
综合管网设计费1.6元/?
*建筑面积规划院9
2
人防工程质检费7.5元/?
人防面积市人防办公室0
总投资10万元三类工程按设
2计概算的2.5%，二类工程按三类工
人员掩体设计费部队专业设计院1程项目收费率的1.3系数，一类工程
按三类工程项目收费率的1.2系数2
供电设计费5%*工程造价电力设计院2
2
排水设计费4.5%*工程造价自来水公司3
2
给水设计费4.5%*工程造价自来水设计院4
2
煤气设计费5%*工程造价煤气设计院5
2
采暖设计费4.5%*工程造价热力设计院6
2
公建防疫审图费3‰*工程造价市防疫站7
2
电话穿线费10元/?
*建筑面积电信局8
2
文物勘探费2元/?
*占地面积
9
三、施工许可证之前
3
规划定位放线费
2300
元/栋勘测院
0
3
施工图审查费
1.2元/?
市建委
1
3
临时施工用水15元/?
*建筑面积自来水公司2
总造价的0.7‰（施工单位付33招标管理费0.3‰）
34有形市场服务费中标价的1‰35合同鉴定费中标价的0.05‰36质量
监督费总造价的1.4‰质检站37劳保统筹费造价的3.55%38工程保险费造
价的4.67%39标志牌420元/栋40印花税0.3‰41煤气集资费1300元/户
煤气公司
四、综合验收之前
42固体垃圾排放费3元/立米环卫局43环保噪声排放费6400元/月*3月*
栋数环保局
市环境科学研究44环保测评费1.365元/?
*占地面积所45垃圾托管费3元
/?
*建筑面积环卫局
配套工程质量委托46造价的1.5‰市质量监督站费配套
47公建水增容费区节水办
48
地名门牌制作费
15元/单元
5
元/户
400
元/
栋*2
区地名办
水池水质:
1000元/100立米，49水质化验费每增加100立米，增加200
元，每市防疫站
栋楼每个接口260元
工程造价*1.5‰道路绿化\50市政监督费市政质量监督站给排水
工程造价*2.5%，道路绿化\给51市政监理市政监理公司排水）
绿化交通市政市容限高挂52其他费用相关部门旗路牌
五、销售许可之前
非住宅商品房交易53单价*面积住宅商品房交易手市房地产交易中
*2.5
543
‰市房产局手续费
元/?
续费心
六、销售许可之后
市房地产交易中55产权面积测绘费2.7元/?
心
市房地产交易中56网络维护费0.9-1元/?
心57营业税销售合同的5%地税局58城市维护建设税营业税的7%地税局59教育费附加营业税的3%地税局60所得税按应纳税所得额的25%地税局
先按销售额的2%预缴，按增值额61土地增值税与扣除项目金额的比率
62房产税评估价的1.2%63契税交易价的3%64印花税合同价的1‰65城镇土地使用税1.4元/?
66房屋维修基金140元/?
67室内环境检测费
注:
占房价比值
1、基础设施配套费:
7.81%
2、土地费:
29.76%3、建安费:
40.21%4、建安前期费:
7.71%5、营销税及附加:
6.72%6、财务费:
2.52%7、销售代理费:
1.83%8、广告费:
1.82%9、管理费:
0.81%10、不可预见费:
0.80%
升级会员 