房地产建筑工程成本分析实例.docx

1、房地产建筑工程成本分析实例房地产建筑工程成本分析实例房地产建筑工程成本分析实例 ( 元/ 平方米 ) 1 、桩基工程 ( 如有 ):70100 元 / 平方米 ;2、钢筋 :4075KG/平方米 ( 多层含量较低、高层含量较高 ) ，合 160300 元/ 平方米 ;3、砼 :0.30.5 立方 / 平方米 ( 多层含量较低、高层含量较高 ) ，合 100165元/平方米 ;4、砌体工程 :60120 元 / 平方米 ( 多层含量较高、高层含量较低 ); 5 、抹灰工程 :2540 元/ 平方米 ;6、外墙工程 ( 包括保温 ):50100 元/ 平方米 ( 以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，

2、则可能高达 3001000元 / 平方米 ;7、室内水电安装工程 ( 含消防 ):60120 元/ 平方米 ( 按小区档次，多层略低一些 );8、屋面工程 :1530 元/ 平方米 ( 多层含量较高、高层含量较低 ); 9 、门窗工程 ( 不含进户门 ): 每平方米建筑面积门窗面积约为 0.250.5 平方米 ( 与设计及是否高档很大关系 , 高档的比例较大 ), 造价 90300 元 / 平方米，一般为 90150 元/ 平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到 300 元/ 平方米 ; 10 、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程 :30150 元 / 平方米 ( 与小区档次高低关系很大，

3、档次越高，造价越高 );11、地下室 ( 如有 ): 增加造价 40100 元 / 平方米 ( 多层含量较高、高层含量较低 );12、电梯工程 ( 如有 ):40200 元/ 平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为 100 元/ 平方米 ;13、人工费 :130200 元 / 平方米 ;14、室外配套工程 :30300 元/ 平方米，一般约为 70100元/ 平方米 ; 15 、模板、支撑、脚手架工程 ( 成本 ):70150 元 / 平方米 ;16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等 ( 约为总造价的 58%:约 6090元/ 平方米 ;17、临时设施

4、( 生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施 ( 水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房 ):3050 元/ 平方米 ;/平方米 ; 18 、检测、试验、手续、交通、交际等费用 :1030 元19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用 ( 约为 10%):以上各项之和*10%=90180元/ 平方米 ;20、上交国家各种税费 ( 总造价 3.33.5%):3370 元/ 平方米，高档的可能高达100元/ 平方米。以上没有算精装修，一般造价约为 10002000 元/ 平方米，高档小区可达 3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为5001500元/

5、 平方米，这要看档次高低，也有 300 元/ 平方米简装修，更有300010000元/ 平方米超高档装修 ( 拎包入住 ) 。21、设计费 ( 含前期设计概念期间费用 ):15100 元/ 平方米 ; 22 、监理费 :330元/ 平方米 ;23、广告、策划、销售代理费 : 一般 30200 元 / 平方米，高者可达 500 元 / 平方米以上 ;24、土地费 : 一般二线城市市区 ( 老郊区地带 ) 为 70100 万/ 亩，容积率一般为 1.02.0 ，故折算房价为 :5251500 元 / 平方米，市区中心地带一般为 200 万元 / 亩，折算房价为 :15003000 元 / 平方米，

6、核心区域可达 300 万元 / 亩以上，单方土地造价更高 ; 一线城市甚至有高达 20000 元 / 平方米以上的土地单方造价 ; 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为 100500 元/ 平方米，也有高达2000 元 / 平方米以上的情况 ;25、土地税费与前期费，一般为土地费的 15%左右，二线城市一般为 100500元 / 平方米，各地标准都不一样。结论 : 基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于 1000 元 / 平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200 元 / 平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在150018

7、00元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是 : 小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些 ; 民营开发商比国营 / 政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过 100200 元 / 平方米。房地产开发规费规费的计算公式 : 规费 =计算基数 X 规费费率以下为所有规费项目,、基础设施配套费 ;,、规划管理费 ;,、规划技术服

8、务费 ;,、教育费附加 ;,、城建档案费 ;,、墙改基金 ;,、白蚁防治费 ;,、劳保统筹费 ;,、质量监督费 ;,、建设工程交易服务费 ;,、拆迁管理费 ;,、规划设计 ;,、建筑设计费 ;,、审图费 ;,、工程建设监理施工 ;,、工程规划定位放线 ;,、住房交易手续费 ;,、房屋所有权登记费 ;土地契税 4%市政公用设施配套费 20 元 / 平方米/ 平方米 绿化费1 元人防费 :防空地下室建设费6.5 元/ 平方米 ( 总建筑面积7000 平方米以下的)防空地下室易地建设费市区5 级按2000 元/ 平方米， 6 级1800 元/ 平方米， 6B按 750 元/ 平方米工程质量监督费 总

9、造价 0.6-1.7%资费 验资机构 验资费 注册资本 200 万元以下 1000 元， 201 万元以上按万分之二至万分之六计算 ( 新办外资、民资企业减半收取 )质监管理费 质监局代码中心 代码证书费 ( 纸质 ) 53 元/ 证标准资料费 40 元代码证书 IC 卡副本收费 ( 国家推行使用 ) 160 元 / 证工商管理费 工商局 企业注册登记费 注册资本 1000 万元以下按 0.08%计算， 1000 万元以上按 1000 万元 0.08%+超 1000 万元部分 0.04% 另外，外商投资企业需交纳预先申请名/户 称登记费 : 100 元营业执照副本费 10 元/ 证镜框工本费

10、( 自愿选择 ) 20 元/ 证税费 税务局 税务登记证费 30 元 / 证 ( 国、地税均为 15 元) 镜框工本费 ( 自愿选择) 20 元/ 证城市基础设施配套费 规划局 城市基础设施配套费 基建投资额 4.5% 排污费环境监督管理所 建筑施工噪声超标准排污费 超标值 1 12DB，征收额 2001600元 / 月， 13DB以上征收额 3200 元/ 月。声源一个月内超标不足十五天的 ( 昼或夜 ) 减半征收。 防雷设施费 气象局 新建建筑物防雷设施分段验收、检测费 原标准为每一检测点 90 元，省正在重新制定收费标准，现暂缓收费道路占用费 市政局 城市道路临时占用费 0.5 元/ 日

11、?平方米 ( 非营业性 ) 城市建设费 建设局 建筑工程质量监督费 建安工作量 0.1%(已实施工程监理 ) 工程定额测定费 工程总造价 0.1%人防工程易地建设费 人防办 人防工程易地建设费 ( 限于向建有办公楼和住宅楼部分收取 ) (1) 、九层以下 7000m2以下民用建筑， 10 元/m2(2) 、九层以下7000m2以上，总面积 1000 元/m2;(3) 、十层以上 ( 含十层 ) ，未按规定修建防空地下室，首层建筑面积 1000 元 /m2。国土局 土地出让金 一级地出让金 :一级地商业 1080,1580 元 /m2，住宅 393,498 元/m2，工业 53,81 元/m2;

12、 二级地商业 732,1080 元/m2，住宅 299,393 元/m2，工业 34,53 元/m2; 三级地商业 486,732 元 /m2，住宅 172,299 元/m2，工业 25,34 元/m2; 四级地商业 271,486 元/m2，住宅 116,172 元 /m2，工业 21,25 元/m2; 五级地商业 162,271 元/m2，住宅 110,116 元 /m2，工业 18,21 元 /m2; 六级地商业 107,162 元/m2，住宅 101,110 元/m2。征地管理费 按征地补偿总金额的 2.1%土地权属调查、地籍测绘 1000m2 以下按 100 元 / 宗，每超 500

13、m2加收 40 元，最高不超过 4 万元土地注册登记证费 20 元/ 证建设用地批准书费 8 元 / 份房地产开发税费房地产开发项目报批报建费用一览表序费用名称 收费标准 收费部门 号一、土地证之前1 土地登记费 1.6 元/? 国土资源局 2 土地出让金 按土地等级分类 国土资源局 3 土地效益金评估 1土地出让金 勘测院 4 购图费 首幅 648 元，复晒 80 元勘测院定线 : 按红线长度 1.2 元/M5勘察测量费 测点费 :326 元/ 点， 勘测院、规划院管线定线 :1.4 1.6 元/M修建性详细规划设20000 元/ 公顷计费日照分析 1 元 /? 城市规划设计研 6景观分析

14、15000 元/ 公顷 究院交通影响评价 15000 元 / 公顷电子文件 上述计费的 10%7 拆迁管理费 12-20 元 /? 拆迁办 8 土地使用费 1 元/? 国土资源局 9 3% 契税 市财政局 1耕地占补平衡费 10 元/? 国土资源局 01新增建设用地有偿40 元/? 国土资源局 1 使用费1新菜田基金 20000 元/ 亩 国土资源局 21征地不可预见费 征地总费用 *2% 国土资源局 31土地管理费 征地总费用 *2% 国土资源局 4二、建设工程规划许可证之前1 规划服务费 0.2%* 工程造价 规划局5住宅 3 元 /? 建委收费办 1价调基金6公建 5 元/? 建委收费办

15、 1市政配套费 150 元/? 建委收费办 71水增容费 10 元/? 建委收费办 81综合管网设计费 1.6 元 /?* 建筑面积 规划院 92人防工程质检费 7.5 元 /? 人防面积 市人防办公室 0总投资 10 万元三类工程按设2 计概算的 2.5%，二类工程按三类工人员掩体设计费 部队专业设计院 1 程项目收费率的 1.3 系数，一类工程按三类工程项目收费率的 1.2 系数 2供电设计费 5%*工程造价 电力设计院 22排水设计费 4.5%* 工程造价 自来水公司 32给水设计费 4.5%* 工程造价 自来水设计院 42煤气设计费 5%*工程造价 煤气设计院 52采暖设计费 4.5%

16、* 工程造价 热力设计院 62公建防疫审图费 3* 工程造价 市防疫站 72电话穿线费 10 元/?* 建筑面积 电信局 82文物勘探费 2 元/?* 占地面积9三、施工许可证之前3规划定位放线费2300元/ 栋 勘测院03施工图审查费1.2 元/?市建委13临时施工用水 15 元 /?* 建筑面积 自来水公司 2总造价的 0.7 ( 施工单位付 33 招标管理费 0.3 )34 有形市场服务费 中标价的 1 35 合同鉴定费 中标价的 0.05 36 质量监督费 总造价的 1.4 质检站 37 劳保统筹费 造价的 3.55% 38 工程保险费 造价的 4.67% 39 标志牌 420 元/

17、栋 40 印花税 0.3 41 煤气集资费 1300 元/ 户煤气公司四、综合验收之前42 固体垃圾排放费 3 元/ 立米 环卫局 43 环保噪声排放费 6400 元/ 月*3 月*栋数 环保局市环境科学研究 44 环保测评费 1.365 元/?* 占地面积 所 45 垃圾托管费 3 元/? * 建筑面积 环卫局配套工程质量委托 46 造价的 1.5 市质量监督站 费配套47 公建水增容费 区节水办48地名门牌制作费15 元/ 单元5元 / 户400元/栋 *2区地名办水池水质 :1000 元/100 立米， 49 水质化验费 每增加 100 立米，增加 200元，每市防疫站栋楼每个接口 26

18、0 元工程造价 *1.5 道路 绿化 50 市政监督费 市政质量监督站 给排水工程造价 *2.5%，道路 绿化 给 51 市政监理 市政监理公司 排水 )绿化 交通 市政 市容 限高 挂 52 其他费用 相关部门 旗 路牌五、销售许可之前非住宅商品房交易 53 单价 * 面积住宅商品房交易手市房地产交易中*2.554 3 市房产局 手续费元/? 续费 心六、销售许可之后市房地产交易中 55 产权面积测绘费 2.7 元/? 心市房地产交易中 56 网络维护费 0.9-1 元/? 心 57 营业税 销售合同的 5% 地税局 58 城市维护建设税 营业税的 7% 地税局 59 教育费附加 营业税的

19、3% 地税局 60 所得税 按应纳税所得额的 25% 地税局先按销售额的 2%预缴，按增值额 61 土地增值税 与扣除项目金额的比率62 房产税 评估价的 1.2% 63 契税 交易价的 3% 64 印花税 合同价的 1 65 城镇土地使用税 1.4 元 /? 66 房屋维修基金 140 元/? 67 室内环境检测费注 : 占房价比值1、 基础设施配套费 :7.81%2、 土地费 :29.76% 3 、 建安费 :40.21% 4 、 建安前期费 :7.71% 5 、 营销税及附加 :6.72% 6 、 财务费 :2.52% 7 、 销售代理费 :1.83% 8 、 广告费 :1.82% 9 、管理费 :0.81% 10 、 不可预见费 :0.80%