东方之门改造建议方案.pptx

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东方之门改造建议方案锦和中国2013年8月3日苏州限购令政策苏州限购令政策区域竞品项目分析区域竞品项目分析东方之门改造建议东方之门改造建议目录目录区域酒店式公寓市场概况区域酒店式公寓市场概况目录目录苏州限购令核心苏州限购令核心p22类人市区限购类人市区限购11套套在市区已有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套。

能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭p33类人暂停市区购房类人暂停市区购房对在市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。

不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

“苏州限购令苏州限购令”只在市区范围内实施，三线城市的张家港、昆山、太仓、吴江、常熟均不在其限购范围内。

只在市区范围内实施，三线城市的张家港、昆山、太仓、吴江、常熟均不在其限购范围内。

苏州限购令政策苏州限购令政策区域竞品项目分析区域竞品项目分析东方之门改造建议东方之门改造建议目录目录区域酒店式公寓市场概况区域酒店式公寓市场概况园区酒店式公寓市场概况园区酒店式公寓市场概况园区酒店式公寓整体档次高，具备资源及交通优势，已形成规模优势，整体水平位居苏州整体市场领园区酒店式公寓整体档次高，具备资源及交通优势，已形成规模优势，整体水平位居苏州整体市场领先地位。

先地位。

p园区酒店式公寓发展水平处于苏州酒店式公寓市场的领先地位p区位优势：

金鸡湖自然景观资源、交通便利、配套完善，已形成规模效应，整体品质高端。

p分布特征：

园区酒店式公寓主要集中在湖西、湖东两大板块，是高端产品供应的热点区域。

p湖西、湖东、独墅湖板块：

产品为70年平层酒店式公寓为主。

p青剑湖板块：

生态居住板块，起步晚，尚处起步发展阶段，主要为40年产权公寓。

青剑湖板块青剑湖板块湖西板块湖西板块湖东板块湖东板块独墅湖板块独墅湖板块圆区酒店式公寓重点在售项目圆区酒店式公寓重点在售项目园区在售酒店式公寓项目体量大，且分布集中。

园区在售酒店式公寓项目体量大，且分布集中。

整体档次较高，均带精装修，客群主要针对高收入人群。

整体档次较高，均带精装修，客群主要针对高收入人群。

因地段、资源、配套差异，板块差异明显。

其中湖西板块整体市场水平高于其它板块，且均为因地段、资源、配套差异，板块差异明显。

其中湖西板块整体市场水平高于其它板块，且均为7070年年产权产品，户型面积跨度大，以大户型产品为主。

产权产品，户型面积跨度大，以大户型产品为主。

板块项目产品类型体量户型面积（）层高（m）折后均价（万/）精装修情况开盘时间湖西板块东方之门酒店式公寓（70年）10135-3833.33.5精装60002012.07酒店式公寓（40年）390-24042.8精装60002011.10董事汇（恒宇二期）酒店式公寓（70年）5.550-1553.4预估2.5精装8000未开盘环球188酒店式公寓（70年）18.185-2293.22.8-3精装45002009.08凤凰文化广场酒店式公寓（70年）4.772-1433.31.9精装40002012.11湖东板块沸腾CBD酒店式公寓（70年）6.470-140；公寓主力62、893.22.1精装25002011.05圆融星座酒店式公寓（70年）100-220独墅湖板块建屋商务汇酒店式公寓（70年）11（1.9）69-120-1.28精装18002011.06青剑湖板块都市VIP酒店式公寓（40年）6.850、554.51.1精装16002011.10君地新大陆酒店式公寓（40年）14.932-903.21.3精装25002012.07酒店式公寓供应面积分析酒店式公寓供应面积分析在售项目户型面积集中在在售项目户型面积集中在60-9060-90的中小户型，以及的中小户型，以及100100-220-220大户型，整体市场以大户型面积产品大户型，整体市场以大户型面积产品供应居多。

供应居多。

项目项目户型户型面积面积面积区间面积区间凤凰文化广场3室2厅2卫143、14072-14372-1432室2厅1卫100、1102室1厅1卫1061室1厅1卫72、801室2厅1卫75环球1882房1厅1卫85、95、12485-22985-2293房2厅2卫172、174东方之门（40年）4房2厅3卫22995-24095-2403房2厅4卫240、2293房2厅3卫2262房2厅3卫166、1842房2厅2卫161、1251房1厅2卫95圆融星座2室2厅1卫102、110100-220100-2202室2厅2卫1323室2厅2卫149、190、192、198、220沸腾CBD1室1厅1卫60、6260-14860-1482室1厅1卫893室1厅1卫14820132013年上半年酒店式公寓成交情况年上半年酒店式公寓成交情况2013年上半年园区重点在售酒店式公寓成交情况板块板块项目项目成交套数成交套数成交面积成交面积（）成交金额成交金额（万元万元）成交单价成交单价（万元万元/）湖西东方之门（40年）2527439543.183.5凤凰文化广场2524064719.72.0环球188273506.589780.312.8湖东圆融星座18312570742.3沸腾CBD311964.834089.142.1青剑湖都市VIP（40年）5931343185.241.0君地新大陆（40年）994452.125730.461.3独墅湖建屋商务汇383461.744429.721.3合计32224793.2748551.751.958263园区在售公寓产品上半年共计成交园区在售公寓产品上半年共计成交322322套，成交面积约套，成交面积约2.52.5万方，成交金额万方，成交金额4.84.8亿元。

亿元。

20132013年上半年酒店式公寓月度去化年上半年酒店式公寓月度去化2013年年1月月2013年年2月月2013年年3月月2013年年4月月2013年年5月月2013年年6月月010002000300040005000600070000102030405060708090455468794135成交面积（）成交套数（套）20132013年上半年园区酒店式公寓月度成交情况年上半年园区酒店式公寓月度成交情况东东方之方之门门凤凤凰文化广凰文化广场场环环球球188沸沸腾腾CBD建屋商建屋商务汇务汇圆圆融星座融星座都市都市VIP君地新大君地新大陆陆020406080100120252527313818599920132013年年上半年园区重点上半年园区重点在售酒店式在售酒店式公寓公寓成交成交套数对比套数对比成交套数（套）7070年产权年产权4040年产权年产权小户型小户型p2013年上半年重点在售项目总计成交322套，平均月度成交54套。

p在售项目以70年产权公寓为主，部分40年产权项目因不限购不限贷，以及户型小，总价低等因素销售情况高于市场平均成交速度，且高于70年产权产品。

4040年年产产权权大大户户型型销售速度排布：

40年小户型70年小户型40年大户型70年大户型项目产品类型开盘时间销售周期（截止2013年7月）总供应（套）存量（套）去化（套）去化率月均去化（套）东方之门酒店式公寓（70年）2012年7月12个月4093298019.56%6.67酒店式公寓（40年）2011年10月21个月2469215462.60%7.33环球188酒店式公寓（70年）2009一期推出6-19F、2011二期推出48-53F（180套）48个月456944798.03%9.31凤凰文化广场酒店式公寓（70年）2012年11月（一期推出115套）8个月4353666915.86%8.63酒店式公寓（湖东板块）月均去化速度酒店式公寓（湖东板块）月均去化速度数据统计截止到2013年7月湖西板块在售酒店式公寓产品（湖西板块在售酒店式公寓产品（7070年）总体月均去化速度缓慢，月均年）总体月均去化速度缓慢，月均6-96-9套。

套。

20132013年年11月月-6-6月酒店式公寓成交户型月酒店式公寓成交户型分析分析面积区间东方之门沸腾CBD凤凰文化广场环球188圆融星座套数占比60以下000000-60（含）-8002015003527.78%80（含）-90190801814.29%90（含）-10082020129.52%100（含）-1201306222318.25%120（含）-144204541511.90%144（含）-180100981814.29%180（含）以上0001453.97%合计2531252718126100.00%20132013年上半年酒店式公寓成交面积分析年上半年酒店式公寓成交面积分析20132013年上半年在售项目成交户型以年上半年在售项目成交户型以60-9060-90小户型占比最高小户型占比最高42%42%，其次为，其次为100-120100-120中等户型中等户型30%30%。

区域酒店式公寓市场概况区域酒店式公寓市场概况区域竞品项目分析区域竞品项目分析东方之门改造建议东方之门改造建议目录目录在售竞品分析在售竞品分析潜在竞品分析潜在竞品分析苏州限购令政策苏州限购令政策区域项目产品类型开发商代理商总面积/酒店式公寓（万）均价（万元/）园区环球188写字楼、公寓、商业盛高置地苏州润建置业有限公司中策信得、高策18.1（5.2）2.8凤凰文化广场写字楼、公寓、商业江苏凤凰置业有限公司东恒21（4.7）1.9董事汇写字楼、公寓苏州佳敏置业有限公司苏州市众略行不动产策划5.5（2.1）预估2.5圆融星座写字楼、公寓苏州圆融发展集团有限公司高力国际、博思堂、策源30（5.8）2.3合计（总面积/酒店式公寓）74.6（17.8）在售竞品分析在售竞品分析在售竞品在售竞品环球环球188188苏州最高端办公物业。

集甲级写字楼、酒店公寓和购物中心多元业态于一体，在湖西苏州最高端办公物业。

集甲级写字楼、酒店公寓和购物中心多元业态于一体，在湖西CBDCBD中，品质、中，品质、地段、体量均在上游，价格高于同地段其他写字楼水平，是湖西精致现房地标建筑。

地段、体量均在上游，价格高于同地段其他写字楼水平，是湖西精致现房地标建筑。

项目环球188位置园区苏惠路88号（苏惠路与星海街交汇处）交通地铁1号线开发商盛高置地苏州润建置业有限公司总建面18.1万方物业类型写字楼、酒店式公寓、商铺标准层/户型面积写字楼2000，单套125-660层高3.95米，净高2.9米车位654个，地上54个，地下600个开盘时间现房销售，酒店式公寓即将售罄交付时间2011年3月销售价格酒店式公寓2.8万/物业管理辉盛国际物业管理费15元/月代理公司中策信得和高策代理被评为“2009-2010中国城市建筑新地标”世界级顶级地标综合体在售竞品在售竞品环球环球188188写字楼47-49层精品办公配套，总裁行政公寓32-46层精品办公，计划5月底开盘，130-660，均价预计3万/5-31层于2011年售完，售价3万元/左右，目前租金100-150元/酒店式公寓产权年限：

70年产权，学区房楼层：

共55层户型：

82-175销售情况：

2009年8月开盘推出6-19层，售价1.9-2.5万/,已售罄2011开盘推出48-53层共180套商铺1-4层商业，2011年9月开业写字楼酒店式公寓商铺在售竞品在售竞品凤凰文化广场凤凰文化广场负一层到五层为商业裙楼，定位为超大规模的苏州凤凰国际书城，是一座华东地区标志性的大型国际负一层到五层为商业裙楼，定位为超大规模的苏州凤凰国际书城，是一座华东地区标志性的大型国际一流文化综合体。

西塔楼为一流文化综合体。

西塔楼为7070年产权的精装寓所，建筑面积约为年产权的精装寓所，建筑面积约为4.74.7万方，管家式物业提供酒店式服万方，管家