《物权法》司法解释有关条款的解读.ppt

《物权法》司法解释有关条款的解读.ppt

《《物权法》司法解释有关条款的解读.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《物权法》司法解释有关条款的解读.ppt（74页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物权法司法解释有关条款的解读湖北保利物业管理有限公司物权法：

中华人民共和国物权法是一部对国家、集体和私人的物权实行平等保护的法律，它符合完善社会主义基本经济制度、实现宪法原则，以及构建社会主义和谐社会的需要，物权法是一部具有里程碑意义的法律。

物权法起草工作始于1993年。

从2002年12月起，全国人大及其常委会先后进行了8次审议，其间向社会全文公布征求意见，并召开了100多次座谈会、立法论证会听取各方面意见。

物权立法的过程，既是向广发百姓普及物权概念的过程，也是各方面不同意见通过民主协商最终取得一致的过程。

它的出台被看作是中国最高立法机关坚持民主立法、科学立法的典范。

物权法的立法目的：

物权法的立法目的：

为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

物权法的适用范围：

物权法的适用范围：

因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

物权法的主要内容包括：

物权法的主要内容包括：

（1）

（1）关于坚持社会主义基本经济制度

（2）

（2）关于平等保护国家、集体和私人的物权（3）（3）关于国有财产（4）（4）关于集体财产（5）（5）关于私有财产（6）（6）关于征收补偿此外，物权法还有几项内容：

此外，物权法还有几项内容：

（1）

（1）关于正确处理相邻关系问题，物权法对用水、排水、通行、通风、采光等产生的相邻关系作了规定，以利于发展生产、方便生活，维护相邻权利人的权益，促进邻里关系和谐。

（2）

（2）关于担保物权问题，物权法在担保法的基础上，增加了可以用作担保的财产的规定，进一步完善担保制度，以促进融资，发展经济。

（3）（3）关于对物权的保护问题，物权法对物权的保护途径、保护方法作了全面规定，并规定侵害物权的，除承担民事责任外，还应当依法承担行政责任、刑事责任，健全了物权保护制度。

（4）（4）关于占有问题，物权法主要规定了对占有的保护和无权占有人的侵权责任，以维护社会秩序和权利人的合法权益。

一、关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（一）业主身份界定11、相关条款、相关条款第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

2、条文解读“业主”是物权法第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。

本次司法解释明确了已经签署商品房买卖合同尚未办理房产证，但是已经合法占有建筑物的人为业主（此处并未要求事实上的占有）。

因此，在取得房产证之前，对于已经签署商品房买卖合同但未与开发商办理收楼手续的购房人，不能被认定为业主。

3、实践中的建议物权法及司法解释中规定了业主应享有的权利，同时也规定了业主应履行的义务。

因此，各公司应注意，为避免购房人故意拖延办理收楼手续，可在商品房预售/买卖合同中对商品房的交付作出明确的规定，特别要写明“双方同意：

在出卖人向买受人发出收房通知书约定的收房期限届满之日起【】日内，买受人未前往指定地点办理收房手续的，视为买受人已认可该商品房能够交付使用，买受人已从法律上占有该商品房”。

在实践中还存在另外一种情况，即购房人因对交付的商品房存在异议，要求开发商进行整改，但不签收收楼确认书，在面临这种就商品房的交付条件产生纠纷以致于拒不收楼的情形时，可以告知购房人，只有合法的占有了建筑物（即办理“收楼”手续），才得以享有业主的权利（例如选举权、共有部分收益权）。

（二）专有部分的界定1、相关条款第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

2、条文解读专有部分属于不动产，而不动产物权的取得一般须经登记。

因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之一。

尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况，但随着登记制度的不断完善，并不意味着日后不能办理登记。

因此，条文中将“登记”表述为“能够登记”，这也就意味着开发商赠送的露台等属于业主房屋的专有部分，在将来有可能获得产权证，但前提是规划上属于特定房屋且销售中列入买卖合同中的部分。

3、实践中的建议对于楼顶的露台等无法明确区分、不能排他使用的部分，不应在商品房买卖合同中约定赠予买受人。

（三）共有部分的界定1、相关条款第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

2、条文解读根据物权法第六章第七十三条的规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。

除此之外，本次司法解释就天然共有部分作出了明确规定。

天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。

因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。

满足下列两个条件的应当认定为共有部分：

1）不属于业主专有部分；2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。

（四）共有部分的使用1、相关条款第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

2、条文解读基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

对此条规定可能会存在理解上的不同导致引起的争议，例如：

何为特定使用功能的合理需要，在楼顶安装太阳能热水器是否属于合理需要？

在专有部分相对应的外墙面悬挂晾衣架等是否属于合理需要？

但该条并没有赋予业主无限自由的决定权，而是规定了“但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

”3、实践中的建议为避免业主在小区从事乱搭、乱建等影响小区整体美观的情形，物业管理公司与业主的物业管理合同以及业主公约中，必须明确规定业主不得从事的行为，并尽可能的详尽列举。

（五）车位、车库的处置1、相关条款第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

2、条文解读本条着重解决如何认定建设单位已经履行物权法中规定的“首先满足业主的需要”。

要求建设单位在按照规划的配置比例将车位、车库处置给业主的，认定为“应当首先满足业主的需要”的规定。

其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。

只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。

否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度的主张。

3、实践中的建议各公司在对车位、车库进行处置时，应考虑到规划的配置比例，按照配置比例将车位、车库处置给业主，避免出现某一单个专有部分的所有人拥有超出配置比例车位、车库的情形。

（六）业主投票权的面积与人数认定1、相关条款第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

2、条文解读物权法第七十六条第二款规定“，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

由于实践中存在一些楼盘空置率较高的问题，无论是在面积数量上，还是在业主人数上，均无法满足上述要求。

因此，在司法解释明确业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

这就意味着，一个业主即使拥有楼盘的多套物业，也只能有一个投票权。

司法解释在人数上体现了公平，但是物权法规定的面积比和人数比为并且的关系，即，同时满足面积与人数的要求方可通过有关决议。

本次司法解释中对于专有部分的建筑面积认定仍然是按照拥有的面积数计算，因此，在实践中，对于空置率较高的楼盘，即使人数上能够符合要求，在面积上也很难达到，仍然无法通过有关决议。

3、实践中的建议对于尚未出售的商品房，应当及时进行面积实测，可增大所在楼盘的总面积数。

（七）“住改商”一票否决1、相关条款第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

2、条文解读物权法第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房（下称“住改商”）。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

”本次司法解释对利害关系人作出了更为明确的规定，并且明确了整一栋建筑物里只要有一户业主不同意住宅改作经营性用途，即使其他业主都同意，也不能进行“住改商”。

3、实践中的建议部分城市的部分区域允许住宅的业主在取得业委会或居委会同意“住改商”的文件后，可以申领营业执照。

对于物业管理公司而言，若出现相关业主向物业公司提出上述同意“住改商”的要求时，物业管理公司务必要求业主提供整栋建筑物的其他业主同意的书面文件并能够确保文件的真实性。

为避免不必要的纠纷，维护良好的小区环境，物业公司在发现“住改商”的情形时，应主动要求该户业主取得利害关系人的书面同意并向物业提供复印件，若无法提供的，则应当及时劝告、制止。

（八）共有部分的收益权归属1、相关条款第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处