附录04上报集团审核的项目规划设计方案汇报内容.docx

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附录04上报集团审核的项目规划设计方案汇报内容

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汇报内容

〔讨论稿2005-10-17〕

第一局部：

项目概略 

一、 宗地位置 

宗地所处城市、行政区域、非行政区域〔如经济开发区、商贸金融区等〕的天文位置。

附图：

项目在该城市的区位图，标志出宗地域域位置，与标志性市政设备、修建物〔如市中心商圈、机场等〕的相对位置和距离、地段的定性描画〔与主要中心区域办公/商务/政府的关系〕。

二、 宗地现状 

1、 四至范围； 

2、 地势平整状况，自然标高，与周边地势比拟； 

3、 空中现状，包括宗地内能否有水渠、较深的沟壑〔小峡谷〕、池塘及高压线等对开发有较大影响的要素，并计算因此而损失的实践用空中积； 

4、 空中现有居民状况，包括详细寓居人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 

5、 地下状况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上修建物原有桩基及地下修建/结构等，地上地下都要留意有没有受维护的历史文物古迹、可应用的构建； 

6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政路途、名胜古迹、江河湖泊等要素联系土地； 

7、 地质状况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：

平面地形图，标志四至范围及相关数据； 

地形地貌图，主要反映宗地空中修建、河流、沟壑、高压线等外容； 

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、 项目周边的社区配套 

〔一〕周边3000米范围内的社区配套 

1、 交通状况 

〔1〕 公交系统状况，包括主要线路、行车区间等； 

〔2〕 宗地出行主要依托的交通方式，能否需求开展商自己处置； 

〔3〕 现有交通捷运系统，近期或远期规划中能否有地铁、轻轨等对交通状况有严重影响的工程。

附图：

交通状况表示图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 

2、 教育：

大中小学及教育质量状况。

3、 医院等级和医疗水平 

4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 

5、 文明、体育、文娱设备 

6、 公园 

7、 银行 

8、 邮局 

9、 其他 

附图：

生活设备散布图，详细位置、距离。

〔二〕宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 

四、 项目周边环境〔依据个案特性描画，没有的可以不写〕 

1、 治安状况 

2、 空气状况 

3、 噪声状况 

4、 污染状况〔化工厂、河流湖泊污染等〕 

5、 风险源状况〔如高压线、放射性、易燃易爆物品消费或仓储基地等〕 

6、 周边景观 

7、 风水状况 

8、 近期或远期规划中周边环境的主要变化，如路途的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的树立等。

9、 其他 

五、 大市政配套〔说明距宗地距离、本钱、接入的能够性〕 

1、 路途现状及规划开展 ：

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系〔影响〕。

2、 供水/中水状况：

现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、 污水、雨水排放：

现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、 通讯〔有线电视、、网络〕：

现有管线、上源位置、距宗地距离、触及线路本钱等。

5、 永世性供电和暂时施工用电：

现有管线、上源位置、距宗地距离、触及线路本钱等。

6、 燃气：

现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、 供热/生活热水：

现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：

说明上述配套设备的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和添加的状况。

六、 土地价钱 

土地价钱计算的方法，假定有代征地要说明代征地价钱。

依据购卖价钱计算总地价、楼面地价。

 第二局部：

市场剖析

一、 区域住宅市场生长状况 

1、 区域住宅市场简述 

• 构成时间 

• 各层次住宅区域内散布状况 

• 购置人群变化 

2、 区域住宅市场各项目的生长状况〔近3-5年〕 

• 开工量/完工量 

• 销售量/供需比 

• 平均售价 

3、 区域市场在市内各项目的的排名状况及开展趋向 

二、 区域内供应产品特征 

1、 各层次产品供应状况 

2、 各层次产品的集合特征 

尤其研讨与本案相似竞争对手的产品规范

• 平均售价 

• 开发规模 

• 产品方式 

• 平均消化率 

• 平均容积率 

• 物业在区域内散布特征 

3、 区域内表现最好个案状况 竞争对手剖析 

〔1〕、 主要背景，控股股东状况 

〔2〕、 总资产、净资产、净利润〔每股利润〕 

〔3〕、 资金状况，能够资金来源，融资才干，资金本钱 

〔4〕、 操作水平，主要开发的项目 ，产品规范，本钱构成，资料运用

附图：

项目周边楼盘个案散布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 

5、 剖析：

本案在区域市场内的时机点 

6、 结论：

• 区域市场在全体市场的位置及开展态势 

• 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品方式 

• 本案在区域内开发市场潜力 

• 本案在开发中的营销焦点效果 

三、 区域市场目的客层研讨 

1、 各层次产品目的客层特征及辐射商圈范围〔树立在本区域参照项目的阅历研讨及全市的趋向特征上〕 

2、 结论：

本案目的人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。

四、 目的市场定位及产品定位 

1、 市场定位 

2、 目的人群特征/来源区域/行业特点 

3、 产品建议 

第三局部：

规划设计局部

一、中央性设计规范、规则、规范的剖析：

1．各气候区外地日照间距的有关规则，

2．各类修建物配建停车场〔库〕规范

3．本地块控规限定的高度，层数及退线距离要求

4．其他

二、规划设计的思绪和剖析：

1． 设计概念方面，产品表达的主题思想，主要设计作风、设计特点。

 主要产品类型方面，是多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式、别墅等其他类型，及不同类型产品的比例。

2． 在既定容积率、净用空中积、住宅面积、配套公建面积、控高、修建密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，能否契合前面提及的规划设计概念要求。

主要从规划设计角度判别将上述硬目的转化成理想产品的能够性。

3.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

4.土地自身特征对产品设计的影响和思索。

如：

地势上下、地形坎坷、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑〔小峡谷〕、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境维护的影响及处置的方法。

三、项目的详细规划：

1、 总占空中积、代征空中积、净用空中积、绿化面积、路途面积 ，地上、地下修建面积

2、 住宅修建面积、不同类型产品的比例

公建修建面积，公建的内容，并区分运营性和非运营性公建的面积 

3、 综合容积率、住宅容积率 ，毛容积率 ，净容积率 

4、 修建密度 ，修建掩盖率，修建基底面积，

5、 控高 ，层数，总户数，

6、 绿化率 ，绿空中积，路途面积及比例，

7.总平面设计：

日照及防火设计，出入口及交通，停车〔地上，地下机动车及非机动车停车数〕，环境及场地高程

8、消防设计

附图，详尽说明。

四、规划的亮点及差异化：

1.规划、景观的亮点及差异化内容。

2.竞争项目规划、景观设计的亮点和差异化剖析。

五、配套设计剖析：

1．节能和环保型修建资料选用的思索，主要影响本钱的资料、设备等的选用方向，在所在城市中，竞争对手的产品剖析、资料、设备等的运用。

2．周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及思索。

如：

治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、风险源、〝风水〞要素等对产品规划设计和环境维护的影响及处置方法。

3．周边市政工程配套设备对产品设计的影响和思索。

如：

路途状况〔能够与小区主要出入口有关〕、供水、排水、通讯〔有线电视、、网络〕、永世性用电和暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及处置方法。

4．周边生活配套设备对产品设计的影响和思索。

如：

交通状况〔与能否守旧业主班车有关〕、商业设备〔大型购物中心〕、教育现状、体育文娱公园等休闲场所、银行医院等生活设备对自身配套树立规模和面积作出判别。

六、景观概念、方案设计思绪 ：

1.设计项目背景

2.设计概念及作风

3.设计原那么及言语

4.主要节点处置及主题景观

5.重要选材及植物

6.景观灯光设计

7.其他

第四局部：

修树立计剖析

一、中央性设计规范、规则、规范的剖析：

1.外地的抗震设防要求。

2.外地的地质勘探状况对项目的要求。

3.外地的外墙保温及隔热设计要求。

4.其他

二、修建单体：

附图，详尽说明。

1．节能和环保型修建资料选用的思索，主要影响本钱的资料、设备等的选用方向，在所在城市中，竞争对手的产品剖析、资料、设备等的运用。

2．单体中修建外檐设计：

屋顶构件设计，门窗及披水资料颜色，立面及勒脚资料及主要颜色，阳台栏板资料颜色，

3．外檐设计本钱及细项。

4．外檐灯光设计

5．其他

三、修建平面图：

1.规范层平面图

2.首层平面图

3.屋顶及设备层平面图

4.地下层平面图

四、配套设备修建方案规范及本钱剖析：

1.会所

2.配套公建：

学校，物业办公楼，交警大队，派出所

3.门卫

4.售楼处

5.室外变电站

6.换热站

7.煤气调压站

8.渣滓转运站

9.地下车库及人防工程

10.其他

五、相应配套设备选用规范及本钱剖析：

1.空调及采暖系统

2.给排水系统

3.中水系统

4.通风系统

5.供电系统

6.智能化及安防系统

7.煤气系统

8.电梯系统

9.消防系统

10.其他

第五局部：

项目开发 

一、项目进度方案：

工期方案、各期开工面积、完工方案、开完工时占外地城市市场和片区市场的占有率。

 营销战略方案：

各期营销战略推行方案以及销售时间、价钱、面积，估量销售各期的市场占有率，销售方案完成的可行性剖析。

二、投资收益剖析 

〔一〕、 本钱预测 

说明测算假定和主要运用目的，如产品类型假定，总修建面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资〔直接建形本钱加时期费用，不包括营业税和所得税〕等。

并参照下面表格列示：

项 目 投资总额〔万元〕 单位本钱〔元/m2〕 

土地本钱 

前期工程费 

基础设备费 

建安工程费 

配套费用 

开发直接费 

直接建形本钱小计 

营销费用 

管理费用 

总 计 

〔二〕、 税务剖析 

1、 营业税及附加 

2、 所得税 

3、 土地增值税 

上述税种的基本税率，可以享用的税收优惠政策时的税率，项目自身适用的税率，假定享用中央政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国度政策能否有抵触，以及如何处置，详细的操作的进程是什么。

〔三〕、 经济效益剖析 

1、 经济效益剖析的假定条件，如：

能否享用政府各种税费的减免等 

2、 项目利润率、投资报答率及主要经济目的。

参照以下表格：

经济目的 单位数值〔元/m2〕 项目总金额〔万元〕 

销售支出 

直接本钱 

总投资 

毛利率 

税前利润 

税后利润 

销售净利率 

投资报答率 

3、 项目开发各期的利润表达 

经济目的 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计 

上半年 下半年上半年 下半年 上半年 下半年 

结算面积〔m2〕 

单位利润（元/m2） 

利润（万元） 

4、 敏理性剖析，参照以下内容，可依据实践状况增减。

〔1〕 本钱变化各项经济目的的变化，假定本钱每上升〔下降〕一定金额或上升〔下降〕一定百分比来比拟，如：

经济目的 预测本钱×90% 预测本钱 预测本钱×110% 预测本钱×120% 

总投资 

毛利率 

税前利润 

税后净利 

销售净利率 

总投资报答率 

〔2〕 售价变化各项经济目的的变化，假定售价每上升〔下降〕一定金额或上升〔下降〕一定百分比来比拟，如：

经济目的 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 

营业额 

毛利率 

税前利润 

税后净利 

销售净利率 

总投资报答率 

〔3〕 容积率变化各项目的的变化 

主要目的 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 

多高层比 

营业额 

总投资 

毛利率 

税后利润 

税后净利率 

总投资报答率 

〔四〕、 项目资金预测 

1、 资金投入方案：

各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发直接费等的投入布置。

2、 资金回款方案：

各期销售回款方案。

3、 资金需求方案：

结合整个集团资金状况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、完成现金正流入时间、资金占用月平均额 。