二手房买卖须知.docx
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二手房买卖须知
二手房买卖须知
案例:
买二手房过户注意什么?
五种情况难过户
有的人是出于经济的原因，有的人是出于地段的原因，总会有很多人在买房得倾向于买二手房。
买二手房重要的便是过户问题，那过户都需要准备些什么？
有可能遇到哪些问题呢？
今天就通过几个案例给大家讲解一下。
先给大家解释一下“二手房”。
新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的，是已经在房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，主要包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
再说一下二手房过户需要准备的材料。
一是买方需要携带的证件资料，分以下几种情况：
情况一：
买方单身
需要携带身份证、户口本、房屋买卖交易的契税完税证明；
情况二：
已婚
需要携带夫妻双方的身份证、结婚证（若购房者是外地人，需要根据当地规
定，出具本地暂住证或其他证件）、家庭户口本（户口本是外地的需要提供暂住
证）、二手房买卖交易的契税完税证明；
情况三：
离异
需要提供个人身份证、户口本和房屋买卖交易的契税完税证明、离婚证、离
婚协议，如果购房者携带未成年人，需要携带孩子所在的户口本；情况四：
港澳台人士
需要提供港澳身份证或者个人护照、房屋买卖契税完税证明，台湾人士需要
出示通行证、契税完税证明、注满拘留证明（例：
在北京购房需要在京满一年的
居留证明，不同城市规定不同）；
情况五：
外籍人士需要携带个人护照译本公正、交易契税完税证明、注满居留证明；情况六：
过户给未成年人需要提供监护公证，家庭户口本，父母身份证、结婚证，公证监护人必须到
场，未成年人可不到场。
（如果未成年人的户口跟父母一起，只需要提供出生证
明即可）；
情况七：
现役军人或者武警家庭需要买方携带身份证原件、复印件，军官证原件、复印件，团级以上部门开
具的家庭证明；
情况八：
多个人共同购买
需要接受过户的人携带过户接收人的身份证原件，全部人员到场或部分人员携带未到场的人手写委托书办理过户。
二是卖方需要携带的证件资料，主要包括两个方面：
卖方需要携带个人身份证、房产证，如果交易房屋卖方有多个权利共有人，需要共有人到场签字，如果不能到场签字，需要由签字人员提供未到场权利人的公证委托书，（家庭满五唯一住房，需要卖方提供结婚证和夫妻双方的户口本）；
如果是房产是继承过户得来的房产，卖方还要提供原房产证复印件、继承公证书；
接下来通过几个案例给大家讲解一下房子不能过户的几种情况。
案例一：
违法乱建的房子要恢复原状才能过户
张先生在北京有一套老房子，他私自搭出一个小房间储存东西。
去年，他通过中介出售这套房子，经纪人表示这套房子存在违法乱建的情况，无法完成过户。
老房子被卖房人改建或扩建，导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相
符。
这种情况属于违法乱建，房子将无法过户。
只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状，才能过户。
问题：
怎么知道对方的房子是违法乱建的？
在实际交易中，购房人可以将房产证上房屋的面积与实际面积进行对比，看看该房屋是否属于违法乱建。
在签订购房合同时，购房人可以要求明确违约责任，如果卖房人隐瞒违建导致无法过户，应当赔偿相应损失。
案例二：
有抵押的房子要还清了才能过户
多年前，李女士在北京朝阳区买房，贷款150万元。
去年，李女士通过中介卖房，经纪人表示由于这套房子有银行贷款未还清，所以无法完成过户。
房屋有银行贷款，房产证上会有抵押记录。
此类房屋上市交易，卖房人需要到银行办理解抵押手续后，才可以过户。
问题：
有贷款的房子，可以用首付帮卖方还贷款吗？
在实际交易中，有些卖房人需要借用买房人的首付款去办理解抵押手续。
这个时候，买房人要注意防范资金风险。
一旦买房人将首付款私下给了卖房人，卖房人没有把钱用于解抵押，将会给买房人造成资金损失。
买房人可以通过资金保证自己的资金安全。
案例三：
政策变动也可能导致不能过户
外地人王小姐在北京工作多年，已具有北京购房资格。
2015年，王小姐决定在北京买房，结束租房生活。
她看中通州区一套住宅，向卖房人支付定金30万元。
正当双方办理签约手续时，通州区出台限购政策。
王小姐失去了购买通州区住宅的资格，无法继续完成过户。
问题：
政策变动失去资格要承担违约责任吗？
如果买房人与卖房人签订定金协议，但尚未办理网签程序，因为楼市政策变化的原因，导致买房人失去购房资格，买房人可以根据《合同法》上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。
案例四：
房屋共有产权人不同意不能过户
孙女士与陈先生结婚后，共同在北京买房。
今年，陈先生瞒着孙女士通过中介卖房。
苏先生购买这套房子，被孙女士知晓。
她表示自己不同意卖房，使得交易无法完成过户。
房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分房屋，与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。
过户时没有共有产权人到场签字，是无法完成过户的。
案例五：
房子被查封不能过户
谢女士与卖房人签订购房合同，支付首付款250万元。
但她与卖房人却无法办理过户。
原来卖房人欠债未还，法院将房子查封。
如果卖房人因其他债务纠纷、权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因，导致房屋被法院查封，房屋是无法过户的。
问题：
遇到被查封的房子怎么办？
买房人购房前要通过中介仔细核实清楚房屋产权情况。
签订购房合同时，买房人可以明确如遇到房屋被查封的情况，买房人可以无责解约，卖房人要返还首付款。
一旦发生房子被查封的情况，卖房人可以通过诉讼途径解除合同，但会耗费大量的时间和精力。
有些大型品牌中介可以提供先行垫付的服务，这样可以帮助买房人避免资金损失。
李小姐通过中介公司居间介绍看中一套住房并与出售方签订了买卖合同。
该套住房基
本情况是：
建筑面积124平方米，买卖合同价格为500万元。
出售方是在2008年以200
想了解此次交易买卖双方需要缴纳多少税费？
【政策解读】
普通住宅与非普通住宅的界定标准：
普通住房必须同时具备以下三点：
1.建筑面积：
140平方米以下（不包括140平方米）
2.总价：
内环线内销售总价450万元以下。
内外环间销售总价310万元以下。
外环线外销售总价230万元以下。
3.五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
不能同时满足上述条件的住宅则为非普通住宅。
此标准从2014.11.20起执行，且以申报纳税日期为准。
【房产分析师观点】
根据本市普通住宅与非普通住宅的界定标准及税费计算公式。
可以得出李小姐此次购买的是非普通住房，按照规定
李小姐应纳税费：
购房契税为500万元*3%=150000元交易手续费为124平方米*2.5元=310元
交易登记费80元
权证印花税5元
共计：
150395元
出售方应纳税费：
营业税（500万元-200万元）*5.65%=169500元个人所得税
500万元*1%=50000元交易手续费124平方米*2.5元=310元共计：
219810元故此次交易买卖双方共计缴纳税费为370205元
二手房税费如何计算?
二手房税费，根据2015年3月30日财政部最新规定，自2015年3月31日起，由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税，同时依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：
一、契税：
（一般由买方缴纳，双方另有约定除外）
1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；
2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；
3、以下情况按照3%缴纳：
（1）144（含144平）平方以上；
（2）买方不是首次购房；
（3）车库；
（4）非普通住宅（商业用房）；
二、营业税：
（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；
2、房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税；
3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：
（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；
4、商铺差额缴纳，计算公式为：
（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.55%；
三、个人所得税：
（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
1、房产证满五年，并且是卖方名下唯一一套房产免征个人所得税；
2、卖方名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳；
3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：
（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%；
四、其他费用相对较少：
交易费：
6元/平方*房屋平方数；
工本费：
一个证件80元；共有权证20元/个；评估费：
评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）；抵押工本费：
100元（银行贷款需要缴纳）；购房证明：
20元一份，一般需开3份；公证收费标准:
300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。
二手房怎么贷款？
手把手教你计算首付二手房贷的首付是多少?
对于这个大家都关心的问题我们在这里为您详细解答。
2016年近日二手房贷款较低的首付比例是多少?
取决于你当下的银行贷款政策以及是不是首套房。
央行网站发布了《通知》,称为了进一步支持合理住房消费,促进房地产市场平稳的健康的发展,依照国务院有的关部署,就个人的住房贷款推出了新政策,较低只用2成首付。
购买二手房你需要看下面的二手房首付比例情况:
1.房子本身是没有贷款的,或者是卖房者已经完成了抵押还款:
如果是第1次购房的购房者,在2016年2月2日之前征信资质良好的情况下,最多可以贷到房屋估价的70%,2月2日之后近日二手房贷款较低首付是2成,可贷款80%。
2.若卖房者尚未偿清还款,并要求购房者配合还贷:
建议您走资金监管程序,然后首付3成的二手房贷款如果房子建筑面积小于90平米,可以首付二成。
其余的八成银行贷款给你。
注意,是什么价格的二成。
（1）不是你的买价的二成。
（2）是评估价的二成。
（3）实际操作中,是先确定银行能贷多少给你,除去银行能给你的,其余的就是你要付的,也就真正的首付。
二手房按揭贷款“七步走”
第1步:
先找好意欲购买的房屋,但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》）,并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。
第2步:
选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构（如泉
州房产交易管理所房地产中介事务所）,并在该机构完成房产价值评估工作,交纳房产评估费。
第三步:
申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表,并向贷款银行提交下列资料:
（1）身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明;
（2）经济收入证明,并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明;以上证明资料越全面,银行在放贷评审中的评分越高,享有贷款金额及时间的条件越优越;
（3）买卖双方签订的购房协议书;
（4）同意以所购房屋作抵押的证明;
（5）有不低于购房价款30%的自有资金;
（6）贷款银行要求提供的其他文件或材料。
而售房人须提供如下资料
1、售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明
2、房屋共有权人同意出售的书面文件;
3、所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件;
4、如房屋已出租,须提供承租户同意出售的证明文件;
5、保证所售房屋符合上市出售条件的证明。
第四步:
银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查,审查合格后,出具《贷款承诺函》给买方,银行会注明提供几成,几年按揭贷款。
第五步:
买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户,由银行冻结,售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后,到泉州房地产交易管理所办理房屋交易手续。
第六步:
房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后,买房人与贷款银行签订借款合同,办理抵押、保险等有关担保手续。
第七步:
借款合同生效,资金划入买方的指定账户,然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。
二手房贷款能提前还吗？
提前还贷违约金怎么算
时间：
2017-09-30来源：
房天下作者：
房天下
现在很多的朋友们会选择购买二手房屋，这是因为二手房屋的价格相对便宜并且不需要很费事的装修，很快就可以住进去，在买卖后居住舒适度也不输与新房。
那么二手房贷款下来多久后可以提前还款？
需要什么手续？
我们来看看小编的相关介绍吧。
二手房贷款能提前还吗
1、二手房贷款提前还款要根据自己和银行签订的贷款合同约定办理。
如果合同上没有约定违约金，到银行全部还款。
否则按合同约定办理。
具体细节到办理贷款的银行咨询办理。
2、债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。
债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。
3、借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。
4、个人贷款客户一旦选择到银行进行提前还款,提前还款的额度一般是不可以重新使用的。
了解银行对提前还款的相关规定,权衡利弊后再决定是否办理提前还款。
二手房贷款提前还贷违约金怎么算
1、提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款
方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。
违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%）：
或规定若干个月份的利息。
但违约金受到合同或法律的约束。
2、违约金的有效期通常不会超过3年（也有的为5年）。
有效期过后，违约金的比率会取消、或逐渐减少、或者只有余额的1%。
每年只要部分提前还款不超过贷款余额的20%，就不用缴纳违约金。
3、一般贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。
如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25%到1.00%。
如果要购买二手房屋，一定要咨询一下当地的现行的房屋贷款的相关事宜和政策，具体的可以咨询一下当地的房管部门。
以上就是小编关于二手房贷款下来多久后可以提前还款？
需要什么手续的相关额计算，希望对于大家办理二手房屋贷款有一定帮助。
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