物业管理练习题.docx

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物业管理练习题

第1章思考题

1-1物业管理的招标与投标应遵循哪些原则？

1-2物业管理的招标在准备阶段与实施阶段应做哪些工作？

1-3物业管理的投标在准备阶段与实施阶段应做哪些工作？

1-4招标书与投标书分别由哪些内容组成？

1-5编写投标书应掌握哪些技巧？

1-6总包单位（物业管理公司）与专项分包单位（专业服务公司）与业主委员会是怎样的关系？

第1章实训练习题

1-1基础理论知识

1-1-1单项选择题

1．物业管理企业获得物业管理权的方式，对业主最有利的是（）。

A．通过市场竞争获得B．因附属承建商而获得

C．因地方行政机关指令而获得D．因对物业具有所有权而获得

2.（）不是招标准备阶段的工作。

A．成立招标机构B．编制招标文件C．标前会议厅D．确定标底

3．物业管理招标在定标阶段的评委会评审的主要内容不包括（）

A．资格评审B．服务质量评审C．报价及补充说明D．主要服务方式与特殊服务

4.制定管理服务方法及工作量时对于写字楼，其管理侧重于为该楼宇中的工作人员提供一个舒适的工作环境，服务内容应包括装修图纸审批、维修服务、保安服务、清洁服务、咨询服务、公关服务等，其重点应是（）。

A．保安、清洁工作B．维修、保安服务C．维修、清洁服务D．清洁、公关服务

5.在（）情况下不能出现物业专业分包合同

A．经济上的目的B．专业技术力量强C．转嫁或减少风险D．业主委员会的要求。

1-1-2多项选择题

1.招标实施阶段的资格预审包括（）内容。

A．申请企业的基本情况B．申请企业的财务状况C．经验和过去的表现D．公司组织机构情况

2.物业管理投标的可行性分析要分析（）内容。

A．招标物业条件分析B．本公司投标条件分析C．竞争者分析D．风险分析

3.物业管理在物业竣工前期介入的现场考察则应现场查看（）。

A．工程土建构造B．内外安装的合理性C．消防安全设备D．自动化设备

E．安全监控设备F．电力交通通讯设备G．设备调试、试运转是否达到设计要求

4.投标书中的管理方式、方法包括（）。

A．内部管理机构设置B．运作机制C．工程流程D．信息反馈渠道

E．必需具备的物质装备计划F．管理工作的控制方式

5.物业专项分包的应具备（）前提条件。

A．物业管理总包单位有相当的管理和协调能力

B．社会化、专业化达到一定程度，社会上有一批专业化的物业管理专业公司

C．业主委员会成立，专业分包得到业主委员会的认可

D．中低物业档次

1-2案例分析题：

下面是北京某住宅小区的招标情况，若你是招标主体相关责任人，请你根据这此资料编写一份投标书；若你是参加该投标活动的某物业管理企业的负责人，请你根据所给资料编写一份投标书。

物业标的：

在建，规划建筑面积28.6万平方米，已建11万平方米，其中公寓3万平方米（已有70%业主入住）。

物业类型有高档公寓和普通甲类住宅。

设施基本齐全，维修基金基本落实。

物业管理区域分为A、B两个区。

招标范围：

僵公开招标，公证部门全过程公证。

招标主体：

开发商。

其他投标企业：

来自上海、大连等地的5家物业管理企业。

评委组成：

建设部官员，北京、深圳等地高等院校教授、著名开发商等资深专家共10人。

评标方式：

专家综合评定，其中信誉调查由招标方随机抽样评分。

评分类别与权重：

信誉（12%）、标书（54%）、答辩（34%）。

公共服务费确定：

市场调节价：

高档公寓

政府定价：

普通甲类住宅3.5元/平方米/年

招标招待依据：

《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、北京市的相关规定、北京市及其他省市地实践经验。

第1章思考题参考答案

1-1参考答案：

1．物业管理的招标活动中必须遵循“公开”、“公平”、“公正”和“合理”的原则。

公开，就是说如果物业管理招标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。

公平，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。

公正，就是在评定标书时要准确，物业管理企业进行管理服务现场答辩时的尺度对任何物业管理企业都应是一致的。

实事求是、合情合理，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必然合理、准确，不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场的情况，提出不切实际的管理服务要求。

2．物业管理投标应遵守真实性原则，即投标人的投标书内容要真实，不能弄虚作假。

实际操作中，招标人为保证投标真实，可要求投标人出具投标保证书，并交纳一定的保证金；正当竞争原则，包含两方面的内容，一方面参加投标的物业管理企业要反对其他参与竞投的物业管理企业进行不正当竞争行为，倡导物业管理投标企业遵守商业道德；另一方面，参加竞投的物业管理企业要约束自己不为不正当竞争，如实编写投标书，反映自己真实的投标意愿、经营能力和技术水平，不与其他物业管理企业相互勾结，哄抬标价。

1-2参考答案：

1．招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式对外招标即发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。

这一阶段的主要工作有：

成立招标机构；编制招标文件；确定标底。

2．招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。

招标的实施主要包括以下几个具体步骤：

发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。

1-3参考答案：

1．物业管理的投标在准备阶段应做以下工作：

取得从业资格，筹措资金，收集招标物业相关资料，进行投标可行性分析。

2．实施阶段应做的工作有：

购买招标文件、考察物业现场、制订管理服务方法及测算工作量、拟定资金计划、标价试算、调整标价、编制标书、封送标书、保函等八项。

1-4参考答案：

1．招标书的内容大致可概括为三大部分：

第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求；第二部分，投标人（物业管理企业等）必须按规定填报的投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分；第三部分，中标的物业管理企业应签订的合同的条件（包括一般条件和特殊条件）及应办理的文件格式。

三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素①投标邀请书；②技术规范及要求；③投标人须知；④合同一般条件；⑤合同特殊条件；⑥附件（附表、附图、附文等）。

2．投标书的内容包括：

投标致函，又叫投标综合说明；附件，（包括公司简介，公司对合同意向的承诺，物业管理专案小组的配备，物业管理组织实施规划）；此外，最主要的内容是介绍物业管理服务要点、服务内容、服务形式和费用。

1-5参考答案：

编写投标书应掌握以下方面的编写方法技巧：

1．标书的标题的编写方法；2．标书序言的写法；3．管理方式、方法具体内容；4．管理人员的配备与培训；5．必需具备的物质装备计划；6．经费收支测算；7．管理规章制度；8．各项管理指标；9．便民服务项目；10．社区文化建设；11．愿意承受的有关奖罚内容。

1-6参考答案：

总包单位（物业管理公司）与专项分包单位（专业公司）与业主委员会之间有如下关系：

物业专业分包单位仅完成物业管理总包企业管理任务中的部分分项，物业管理专业分包单位只向物业管理总包单位负责，与业主和业主委员会无合同关系。

物业管理总包单位向业主或业主委员会承担全部管理责任，负责物业管理中的管理工作和所有与各分包单位之间的协调以及各专业分包合同责任界限的划分，同时承担协调失误造成损失的责任，向业主委员会承担物业管理的风险。

实训练习题参考答案

1-1基础理论知识参考答案

1-1-1单项选择题参考答案：

1．A2.C．3．A．4.A5.B

1-1-2多项选择题参考答案：

1.ABC2.ABCD3.ABCDEF4.ABCDF5.ABC

1-2案例分析题参考答案（略）

第2章思考题

2-1你认为物业管理企业在早期介入中，承担什么样的角色？

物业管理早期介入可以在四个阶段介入，你认为在哪个阶段介入最好？

为什么？

2-2物业接管验收的基本条件是什么？

物业管理企业在接管验收时，应从开发商那里取得哪些资料？

2-3物业接管验收中遇有房屋质量问题，物业管理企业应怎样处理？

2-4业主入住时，应准备的文书、资料有哪些？

2-5业主入住时，物业管理人员陪同业主验房应提醒业主哪些问题？

2-6装修管理管理期间，物业管理企业主要负责哪些工作？

2-7物业管理企业在装修管理中如遇到业主违章装修应怎样处理？

2-8概述物业档案管理程序的主要环节，各环节应抓的关键问题是什么？

2-9卷内文件材料编号出现错误时，应怎样处理？

第2章实训练习题

基础理论知识部分

2-1单项选择题

（1） 在下列阐述中，哪项说法是不正确。

A．早期介入是前期物业管理的重要铺垫  B．前期物业管理为早期介入打下良好基础

C．前期物业管理是后期物业管理的基础  D．后期物业管理是前期物业管理的延续

（2）档案管理现代化的内容可以理解为（  ）的结合。

A．现行文件和历史文件     B．理论知识和实践经验

C．传统管理和现代管理     D．现代化技术手段和现代管理科学方法

（3）电子文件与电子档案是人制作和管理，对参与制作和管理人员进行（  ）是从源头上保证电子文件与电子档案的真实性、安全性的最关键措施。

A．必要的培训     B．必要的审查   C．必要的管理   D．取得职业资格证书

（4）物业管理企业应当配合建设单位在销售物业之前，制定（ ），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

A．业主公约       B．业主临时公约  C．前期物业服务协议 D．物业管理各项规章制度

（5）物业管理档案有（   ）作用。

A．动态性B．基础性C．标志  D．凭证  

2-2多项选择题

（1）物业管理人员在办理入住手续时的注意事项（       ）

A ．确认收搂接收手续           B ．确认客户本人身份证原件

C． 按规定与客户交接钥匙       D ．与客户之间工作要配合衔接

（2）房屋室内装修申请的审批包括以下内容（        ）。

A． 装修申请的审核     B．装修申请的批准

C． 告知注意事项       D．签订装修管理服务协议

（3）《住宅室内装饰装修管理办法》规定，住宅室内装饰装修应当保障工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。

住宅室内装饰装修活动， 禁止下列行为（        ）。

A ．未经原设计单位或具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。

B ．扩大承重墙原有门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

C ．损坏房屋原有节能设施，降低节能效果

D ．将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间。

（4）物业管理企业接待客户办理入住手续时．要请客户签署（   ）。

A．《业主临时公约》 B．《房屋装修责任书》C．《安全及防火责任书》D．《客户登记表》

（5）为了尽可能齐全地收集物业管理档案资科，应收集（  ）等物业施工及验收阶段的资料。

A．竣工图   B．物业使用资料   C．设备技术清单   D．隐蔽工程的验收记录

案例分析题

2-1业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙，经群众举报，所在地房地产行政主管部门发了限期整改通知，要求其恢复原状。

余某在规定时间内恢复了承重墙，不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规定，余某很生气，认为物业公司是在存心整人。

如果你是该物业公司的工作人员，你会怎样向余某做出正确的解释？

2-2小王所在的物业公司受建设单位委托物业管理企业为某园区提供管理和服务，经理要求小王查阅文件，弄清物业管理企业承接物业时与建设单位应办理何种法定手续。

小王找你进行咨询，你应提出怎样的建议？

2-3某物业公司在前期物业管理工作中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修。

”的该项小区内住宅装修规定告知业主。

多名业主在不知的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔。

此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。

业主向物业公司提出赔偿要求。

你认为物业公司应否承担赔偿责任？

2-4一天深夜，胥某回到某小区４号居民楼，搭乘电梯回家。

谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。

２小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。

伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计1．3万余元。

庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。

普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定，结论为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。

法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失。

在这种情况下，你认为该物业公司应该怎么办？

第2章思考题参考答案

2-1参考答案：

在立项决策、规划设计阶段主要是顾问；在建设施工阶段主要是监理；在竣工验收阶段主要是配角。

应该说，是越早越好。

但从实际看，物业管理企业只要能够做到在规划设计阶段介入，就能够避免项目规划设计阶段给今后使用、管理带来的“先天不足”。

规划设计阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等，而物业管理企业由于长期从事的管理服务工作，对业主或使用人的各种需求、管理服务的要求最为了解，因此，物业管理人员对于项目的整体规划设计、功能配置、设备设施配套等提出的意见与建议，能够更加贴近业主或使用人的实际需求、满足今后管理服务的要求。

另外物业管理企业提出的意见与建议一般是根据已往的管理经验，也有利于日后实施物业管理的需要。

2-2参考答案：

物业接管验收的基本条件是该物业竣工验收合格。

物业接管验收应提交的资料

（1）新建房屋接管验收应提交资料

1）产权资料：

①项目批准文件；②用地批准文件；③建筑执照；④拆迁资料。

2）技术资料：

①竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；②地质勘察报告；③工程合同及开、竣工报告；④工程预决算；⑤图纸会审记录；⑥工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；⑦隐蔽工程验收签证；⑧沉降观测记录；⑨竣工验收证明书；⑩钢材、水泥等主要材料的质量保证书；⑩新材料、构配件和鉴定合格证书；⑩水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；⑩砂浆、混凝土试块试压报告；⑩供水、供暖、管道煤气的试压报告。

（2）原有房屋接管验收应验交的资料

1）产权资料：

①房屋所有权证；②土地使用权证；③有关司法、公证文书和协议；④房屋分户使用清册；⑤房屋设备及其定、附着物清册。

2）技术资料：

①建筑竣工图纸资料全套；②设备设施图纸资料全套③环境绿化竣工资料全套。

2-3参考答案：

对接管验收中发现的房屋质量问题，接管验收小组首先应当将问题逐项记录在《房屋接管验收遗留问题统计表》中并请开发商相关人员签字确认。

然后一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。

必要时企业领导应当协助进行；对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给开发商进行备录。

2-4参考答案：

业主入住时，应准备的文书、资料有哪些？

应准备的文书主要包括入住通知书、入住手续书、收楼须知、缴款通知书等。

物业管理企业还会准备入住所需各类表格，如业主（租户）收楼登记表、业主（租户）入住验房表、钥匙发放登记表、房屋保修登记表等，供办理入住手续时使用。

应准备的资料主要包括入住说明、住户手册、业主公约、前期物业管理协议、预交费用标准、装修须知、住户登记表、装修审批表、验收交接表。

2-5参考答案：

物业管理员按业主要求的时间陪同业主（或受托人）一起验收房屋及其配套设施等，提醒登记水、电、气表底数，提醒业主仔细检查给排水系列；门窗系列；供电系列；墙面、屋顶、地板系列；公共设施及其他。

包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线、信箱等。

业主确认合格后，双方在验收交接表上签字确认，并要求其填写《入户声明》，在《入住手续书》上盖章。

对业主认为存在质量问题的，提醒业主填写《返修申请表》，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

物业管理员按照《业主验房维修工作规程》，并根据物业管理合同，即与开发商联系解决或自行解决，然后预约业主再次验收物业，直至业主认为合格。

2-6参考答案：

装修管理管理期间，物业管理企业主要负责装修方案审批、确认核查、施工监理、施工人员管理、建筑材料检查、消防安全、装修垃圾清运、装修时间控制、装修质量验收等主要工作。

2-7参考答案：

物业管理企业在装修管理中如遇到业主违章装修可做如下处理：

（1）责成限期修复、纠正。

（2）责令停工。

（3）管理处有权扣缴装修企业交纳的押金，以赔偿（公共管理利益）经济损失，不足部分再从装修人交纳的押金中扣缴，如仍然不足，则由装修人一方承担。

（4）对装修违章情节特别严重的，在小区中公告建议取消装修企业在小区的装修资格，并将循法律途径追究当事人的责任。

2-8参考答案：

概述物业档案管理程序的主要环节是收集、整理、更新、保管和利用。

收集的关键是完整，即凡是具有保存价值的文件材料都必须收集，并确保所有图纸、文件材料的齐全、完整、准确、翔实；整理的关键是去伪存真，分类科学，组卷合理，排列有序；更新的关键是及时，使物业档案保持完整、准确、系统，做到物业档案与产权档案一致；保管的关键是安全，要做到防潮、防虫、防霉、防尘、防光、防火、防盗、防鼠；利用的关键是方便、快捷，使档案更好地发挥作用，满足查询者的需要

2-9参考答案：

如出现倒号，将页号划掉，重新打号；漏号，采用分号式，将漏编的页与前页或者后页共用一个页号，如有一页漏号，其前页为7号，其后页为8号，可与前页共用一个号，即前页为“7-1”，该页为“7-2”；重号将重号改为分号式，如前后两页均为9号，则分别改为“9-1”和“9-2”；错号，将错号划掉，打上正确的页号；一个页面有两个或两个以上页号，将正确的页号留下，其余页号划掉。

实训练习题答案：

2-1基础理论知识

2-1-1单项选择题

（1）B

（2）D（3）A（4）B（5）D

2-1-2多项选择题

（1）BCD

（2）ABC（3）ABCD（4）ABD（5）ACD

2-2案例分析题

2-2-1按有关规定，损坏房屋承重结构恢复原状需符合以下条件：

一是不得降低原构件的强度；二是不得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四是修复部位的构造措施要符合有关技术规定。

余某理应按上述规定恢复擅自拆除的承重墙，恢复方案和施工应由具有资质的房屋修缮设计施工单位实施并验收，物业公司应对修复工程加强监督、巡视；承重墙修复后，房地产管理部门应到实地核实。

2-2-2物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。

建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。

2-2-3物业公司在业主、使用人使用房屋前，应将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人。

本案中的物业公司没有承担该条例规定的告知义务，使业主的装修留下了隐患，并且给业主带来损失，理应承担赔偿责任。

2-2-4本案例的关键是电梯由谁来负责。

是电梯的生产、安装企业？

电梯专业维修企业？

还是物业管理公司？

那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。

如果在电梯生产企业保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯生产企业赔；如果是因安装遗留的隐患，就应由电梯安装企业负责；如果在保修期外，是因电梯专业维修企业维护不当造成的，则应由电梯专业维修企业负责；如果电梯超过了保修期，而其维护是由物业管理公司负责，当然由物业管理公司承担。

但无论是那种情况，物业管理公司都要出具证据，这就要看其档案资料的留存是否完整了。

第3章思考题

3-1国家建设部门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》将房屋完损等级分成哪五类？

其基本标准是什么？

3-2物业管理企业接受住户报修的途径有哪些？

3-3房屋维修管理的考核指标有哪些？

3-4物业设备是怎样分类的？

3-5物业设备维修工程是怎样分类的？

第3章实训练习题

3-1基础理论知识

3-1-1单项选择题

（1） 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的检查、养护、维修等工作。

通常采用三级保养制（即日常维护保养、一级保养和二级保养）。

A．日常性B．经常性C．常规性  D．一般性

（2）在事故处理末完或重大设备启动或停机时交接班双方人员（）。

A．介绍运行状况和方式后交接班    B．准时进行交接班

C．交接班时，双方领班在值班日志上签字     D．不准交接班

（3）大修工程是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过（）。

A．20%     B．25%   C．30％   D．35%

（4）大修工程其费用是该房屋同类结构新建造价的（）以上。

A．20%       B．25％  C．30% D．35%

（5）木隔断、木楼地楞、木天棚、木楼梯、木栏杆的维修及局部新作属于（）。

A．日常修理B．小修养护C．中修工程  D．翻修工程  

3-1-2多项选择题

（1）导致房屋损坏的原因很多，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。

以下属于自然损坏的内容有（）

A ．霉菌           B ．搭建C． 地震      D ．白蚁

（2）房屋设备的保养通常的采用三级保养制包括（        ）。

A． 一级保养     B．二级保养C． 设备点检       D．日常维护保养

（3）房屋设备管理制度包括（        ）。

A ．设备技术档案资料保存管理制度B ．值班制度

C ．预防性计划维修保养制度D ．接管验收制度

（4）房屋季节性养护是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作，其内容包括（   ）。

A．防台风      B．防地震C．防冻D．防治白蚁

（5）房屋按常用结构分成（）。

A．钢筋混凝土结构   B．混合结构   C．砖木结构   D．砖钢结构

3-1-3判断题

（1）房屋质量管理是指定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。

（2）主要设备非正常操作的开停必须报告经理。

（3）中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。

更换率为10％～30％左右。

（4）经过中修后的房屋90％以上要符合基本完好房或完好房的标准。

（5）一般要求管理员月走访查房率大于50％以上，季走访查房率等于100％。

3-2案例分析题

3-2-1去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池