00158资产评估串讲自考.docx
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00158资产评估串讲自考
第一章总论
一、考情分析
近三次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意：
2007年
2008年
2009年
平均预测
单项选择题
1题1分
2题2分
2题2分
多项选择题
1题1分
1题1分
2题2分
名词解释题
1题3分
简答题
1题7分
计算题
合计
3题9分
4题6分
4题4分
6分
占比
9%
6%
4%
6%
（一）本章过去考试平均6分（单、多、名词解释、简答）
（二）10年的趋势6分（可能题型：
单2、多1、名词1或者简答）
二、重点内容提示
本章共六节内容：
第一节 资产评估的含义：
（一）资产评估的概念（需要大家重点掌握资产评估的六大要素（06年多，07年简答7分）：
主体（06单）、客体、特定目的、程序、价值类型（05单）和方法。
10年原则不会考大题，至多可能考选择题）
（二）资产评估的特点（5个）（重点）：
（现实性06年简答题、09年单选、市场性、预测性、公正性、咨询性（04多，06单，10年（关注简答））。
（三）资产评估与会计计价的区别（重点）近六年未曾考过（10年重要考点）
（1）发生的前提条件不同（持续经营《》产权或主体变更）
（2）目的不同（反映资产价值量并提供会计信息《》反映资产的权益并为交易提供价值尺度）
（3）操作者不同（内部财会人员《》独立的外部评估机构）
第二节 资产评估对象：
（一）资产的含义（08年多选题，10年了解）
（二）资产的分类：
（10年关注小题）
第三节 资产评估的价值类型：
（一）资产评估的特定目的（了解）（10个名词要知道，关注多选题）
资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组。
（二）资产评估的价值类型（10年重要考点）：
1.资产评估价值类型的作用P10（10年重要考点）
（1）是影响和决定资产评估价值的重要因素。
（2）制约资产评估方法的选择。
（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，避免报告使用者误用评估结果。
2.价值类型的类别：
（10年重要考点）
（1）市场价值（理解要点：
公开、公平的市场条件，当事人理性、是价值估计数额）
（2）在用价值
（3）投资价值
（4）持续经营价值
（5）清算价值
（6）保险价值
（7）课税价值
3.决定和影响价值类型的因素：
（09年多选）（10年仍重要考点）
（1）评估的特定目的（经济行为）
（2）市场条件
（3）资产功能及其状态
第四节 资产评估的假设：
（一般考点）06单（10年选择题）
（一）继续使用假设（如何理解）
（二）公开市场假设（如何理解）
（三）清算（清偿）假设（08年名字解释）
第五节 资产评估的原则（重点）
（一）资产评估的工作原则（重要考点08单，09单，09多选）（但10非重点）
独立性、客观性、科学性、专业性
（二）资产评估的经济原则（重要考点）05年简答题，04年单（已经好几年没考了，10年重点）
贡献、替代、预期
第六节 资产评估的程序（07年多选题，08年单选）
（一）资产评估程序的定义（一般考点）：
关注：
资产评估程序的8个环节（后面还会重提这8个环节）
（二）资产评估程序的重要性（P21）（一般考点）
（三）资产评估程序的内容（07多）（重点、关注简答）（10年重要考点）
（1）明确资产评估业务基本事项
（2）签订资产评估业务约定书
（3）编制资产评估计划
（4）资产勘查与现场调查
（5）收集资产评估资料
（6）评定估算
（7）编制和提交资产评估报告
（8）资产评估工作档案归档
（四）履行资产评估程序的基本要求（10年重要考点）
三、重要题型
（一）重要名词（10年重要考点）
1.资产评估的价值类型：
就是对资产评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性。
2.资产评估的替代原则：
就是当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
其他重要名词：
资产评估的专业性原则、贡献原则、预期原则
（二）重要简答题（10年重要考点）
1.简述资产评估程序的内容（主要环节）（10年重要考点）
（1）明确资产评估业务基本事项
（2）签订资产评估业务约定书
（3）编制资产评估计划
（4）资产勘查与现场调查
（5）收集资产评估资料
（6）评定估算
（7）编制和提交资产评估报告
（8）资产评估工作档案归档
2.简述资产评估与会计计价的主要区别（10年重要考点）
（1）发生的前提条件不同（持续经营《》产权或主体变更）
（2）目的不同（反映资产价值量并提供会计信息《》反映资产的权益并为交易提供价值尺度）
（3）操作者不同（内部财会人员《》独立的外部评估机构）
3.简述资产评估程序的重要性（10年重要考点）
（1）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。
（2）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。
（3）恰当执行资产评估程序是资产评估机构或人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
4.资产评估价值类型的作用（10年重要考点）
（1）是影响和决定资产评估价值的重要因素。
（2）制约资产评估方法的选择。
（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，避免报告使用者误用评估结果。
5.其他重要简答
（1）履行资产评估程序的基本要求（P29）
（2）资产评估的经济原则
四、注意事项
最后再次提醒大家注意，本章今年有考简答或明解的可能性较大，并本章第六节资产评估程序是06年大纲改版增加的内容，同学们应该给予足够的重视。
第二章 资产评估的基本方法
一、考情分析
近三次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意：
2007年
2008年
2009年
平均
单项选择题
3题3分
3题3分
3题3分
多项选择题
1题1分
1题1分
1题1分
名词解释题
1题3分
简答题
1题7分
计算题
1题5分
合计
6题12分
5题11分
4题4分
9分
占比
12%
11%
4%
9%
（一）本章过去考试平均9分（单、多、计算）
（二）10年的趋势10分（可能题型：
单3、多1、今年简答、或明解、结合后面章节计算1）
二、重点内容提示
本章共四节内容：
第一节 市场法（一般而言不是考试重点）
（一）市场法及其适用的前提条件（两条）（一般考点）
1.充分发育、活跃的资产市场。
2.参照物及其与被评估的资产可比较的指标、参数等资料容易收集到。
（二）运用市场法进行资产评估的方式（重要考点，但不会出大题）
（一是选择确定参照物价格，二是确定参照物的差异调整因素：
时间、地域和功能）。
（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点（一般考点）
1.程序：
五个步骤
（1）明确评估对象。
（2）寻找参照物。
（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。
注意：
选择两个或两个以上的可比参照物。
（4）把被评估资产与参照物比较。
（5）分析调整差异，得出结论。
市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。
2.市场法优缺点：
各两条
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：
（1）需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用。
（2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
（市场法的局限2005年考过选择）
第二节 成本法（10年必考的重要考点）
（一）成本法及其适用的前提条件
1.采用成本法对资产评估的理论依据：
（两大理论依据P33，四个重要概念）
重点关注重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值（10年关注名解）
2.成本法的两个应用前提：
（二）成本法运用的思路及其各项指标的估算（07年更新重置成本名词、每年都有多选、单选、计算）（10年重点仍是计算）两个重要公式+五个估算
1.两个重要公式：
（1）被评估资产评估值=重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值
（2）被评估资产评估值=重置成本×成新率
2.五个估算：
（1）重置成本估算（四种方法）：
重置核算法：
重置成本=直接成本+间接成本
物价指数法：
重置成本=历史成本×评估时物价指数/资产购建时物价指数
重置成本=历史成本×（1+物价变动指数）
功能价值法：
重置成本=参照物重置成本×待估资产年产量/参照物年产量
规模经济效益指数法：
重置成本=参照物重置成本×（待估资产产量/参照物年产量）x
其中x是规模经济效益指数
（2）实体性贬值估算（两种方法）：
观察法（成新率法）：
实体性贬值=重置成本×（1―实体性成新率）
公式计算法：
实体性贬值=（重置成本―预计残值）×实际已使用年限/总使用年限
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
（3）功能性贬值估算（四个步骤+两个公式）：
功能性贬值估算的四个步骤（计算超额运营成本）：
将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；
计算二者的差异，确定净超额运营成本（税后的）（注意扣除所得税）
估计待估资产的剩余寿命
剩余寿命内年净超额运营成本的折现和就是功能性贬值额
功能性贬值额=∑（待估资产年超额运营成本×折现系数）
功能性贬值还可以通过计算超额投资成本估算：
功能性贬值额=复原重置成本―更新重置成本
（4）经济性贬值估算（由于外部环境变化，导致开工不足或资产闲置造成价值不能实现）
（5）成新率的估算（三种方法）：
观察法（成新率法）
使用年限法：
修复费用法：
（三）运用成本法评估资产的程序（四个程序）及其优缺点
第三节 收益法（10年重要考点）
（一）收益法及其适用的前提条件（两个前提条件P47）
（二）收益法的应用形式：
1.资产未来收益期有限的情况：
其中Ri是第i期的收益额
2.未来收益无限期的情况（等额和不等额两种情况）
未来收益等额：
直接进行年金化
评估值=年收益额/资本化率
未来收益不等额：
（通常是前若干年不等额，若干年后开始收益等额）
（三）收益法中各项指标的确定
收益额（一般情况下，我们这个层次的考试中都是给定的，不须辨别）
折现率和资本化率以及收益年限（一般情况下，题中也会给定）
（四）运用收益法评估资产的程序及其优缺点
第四节 资产评估方法的比较和选择
（一）资产评估方法之间的关系（08年市场法与成本法的关系简答）
（但10非重点，不会考大题目）
（二）资产评估方法的选择（应该考虑的因素）04年简答08简答题（10年多选题）
三、重要题型
（一）重要名词
1.功能性贬值
2.不可修复性损耗
3.其他重要名词：
经济性贬值、实体性贬值、可修复性损耗
（二）重要简答题
1.复原重置成本与更新重置成本的关系（P35）
2.成新率确定为何不能直接按照折旧年限确定（P44）
四、注意事项
最后提醒大家注意，本章虽然从表面上看每年考10分左右，但是实际上，每一章凡是涉及到计算的题目，本章都是基础，说本章考试占到80%，一点不为过，只是到具体问题时候，有些细节有些差别，总体上是一致的。
第三章 机器设备评估
一、考情分析
近四次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意：
2007年
2008年
2009年
平均
单项选择题
5题5分
4题4分
4题4分
多项选择题
1题1分
1题1分
1题1分
名词解释题
1题3分
简答题
计算题
1题10分
1题15分
1题10分
合计
7题15分
6题15分
7题18分
15分
占比
15%
18%
18%
15%
（一）本章过去考试平均15分（单、多、计算）计算题多出在3、4、5节
（二）10年的趋势15分（可能题型：
单3-5、多1、计算10分左右）
二、重点内容提示
本章共四节内容：
（重点三、四、五节）
第一节 机器设备评估的特点
（一）机器设备的特点（一般考点）
（二）机器设备评估的特点（四条）。
（一般考点）
（三）机器设备评估的程序（五条）（一般考点）
第二节 机器设备的核查与鉴定
（一）机器设备的核查（了解）
（二）机器设备的鉴定（一般考点）
两个阶段：
统计性鉴定（分为宏观、微观鉴定）和判断性鉴定
第三节 机器设备评估的成本法（每年都考计算题）（10年重点）
（一）机器设备重置成本的构成（掌握重要公式）（一般考点）
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
评估值=重置成本×（1-实体性贬值率）×（1-功能性贬值率）×（1-经济性贬值率）
（二）机器设备重置成本的估算：
（10年重要考点）
1.重置核算法（重点）
2.物价指数法（定基物价、环比物价指数）（P79例6、例7）（重点）
3.规模经济效益指数法（08年单选，计算题涉及）：
（10年一般考点）
（三）机器设备实体性贬值的估算（10年重要考点）
实体性贬值=重置成本×实体性贬值率
实体性贬值=重置成本×（1-成新率）
1.使用年限法（P83公式）（重点）
2.修复费用法（P87例10）（重点）
（四）机器设备功能性贬值的估算（10年重要考点）
1.超额投资成本形成功能性贬值的估算（重点）
2.超额运营成本形成功能性贬值的估算（P89例11）（重点）
（五）机器设备经济性贬值的估算（10年重要考点）
1.因生产能力降低造成的经济性贬值（P90公式）
2.因收益减少降低造成的经济性贬值（P91公式）（重点）
3.因环境保护限制造成的经济性贬值（一般考点）
第四节 机器设备评估的市场法
（一）运用市场法评估机器设备的基本步骤（一般考点）
（二）运用市场法评估机器设备中比较因素分析（四方面）（一般考点）
（三）运用市场法评估机器设备举例（P95）（一般考点）
三、重要题型
（一）重要名词（10年重要考点）
1.超额运营成本：
（P88）
2.统计性鉴定：
（P63）
其他重要名词：
判断性鉴定（P65）、可补偿性损耗（P87）
（二）重要简答题（10年重要考点）
1.运用市场法评估机器设备中需要考虑比较因素（P93）
2.运用市场法评估机器设备中基本步骤（P93）
（三）重要计算题（10年重要考点）
1.某企业有一套自制生产设备，原值100万元，其中材料费70万元，安装费22万元，其他费用8万元。
该设备到2009年12月31日使用了5年，预计尚可使用5年。
该设备的设计能力为年产量1000吨，从开始使用到2009年底材料费用上涨指数为25%、20%、15%、12%、10%、11%；安装费和其它费用分别上涨：
9%、12%、10%、14%、18%、20%。
同时预计209年12月31日自制同样设备的生产能力达到1200吨。
由于受国民经济的影响，正常开工率为80%，调整系数为0.6。
试评估该设备2009年12月31日的价值。
分析：
根据条件可知用成本法评估机器设备的价格
[答疑编号：
针对该题提问]
参考答案：
（1）确定设备2009年底的重置成本
设备材料费=70×（1+25%）×（1+20%）×（1+15%）×（1+12%）×（1+10%）×（1+11%）=165.128万元
安装费和其它费用=30×（1+9%）×（1+12%）×（1+10%）×（1+14%）×（1+18%）×（1+20%）=65.03万元
重置成本=165.128+65.03=230.16万元
（2）确定实体性贬值率
实体性贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）
=5/（5+5）=50%
（3）确定功能性贬值率
功能性贬值率=生产能力差异/新设备生产能力
=（1200-100）/1200×100%=16.67%
（4）确定经济性贬值率：
因开工不足造成设备不能充分利用
经济性贬值率=1-（生产能力差异/新设备生产能力）x
=1-（80%）0.6×100%=12.5%
（5）确定设备2009年底的评估价值
评估价值=重置成本×（1-实体性贬值率）×（1-功能性贬值率）×（1-经济性贬值率）=230.16×（1-50%）×（1-16.67%）×（1-12.5%）
=83.91万元
四、注意事项
最后再次提醒大家注意，本章是历年必考且都要考大题的章节，尤其是成本法，同学们应该给予足够的重视。
第四章房地产评估
一、考情分析
近三次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意：
2007年
2008年
2009年
平均
单项选择题
4题4分
4题4分
5题4分
多项选择题
1题1分
1题1分
1题1分
名词解释题
1题3分
简答题
计算题
1题10分
1题10分
1题10分
合计
6题15分
6题15分
8题18分
16分
占比
15%
15%
18%
16%
（一）本章过去考试平均15-20分（单、多、计算）
（二）10年的趋势20分（可能题型：
单3-5、多1、计算10分）
二、重点内容提示
本章共六节内容：
（重点四、六节）
第一节 房地产评估概述（了解）
（一）房地产的概念（了解）
（二）房地产的特征（五条）08年单。
（了解）
（三）房地产评估的程序（五条）（了解）
第二节 土地使用权评估的特点（一般考点）
（一）土地使用权及其实质（了解）
（二）土地资产的分类及其特性（自然特性以及经济特性）（了解）
（三）土地资产的价格体系08年单（一般考点）
（四）影响地产价格的因素（重要考点）
（五）土地使用权评估的原则（五条）（一般考点）
第三节 土地权属及其处置（一般考点）
（一）土地权属的类型（一般考点）
（二）企业资产重组与改制中土地权属的处置：
（一般考点）
第四节 土地使用权评估的方法（10年重要考点）
（一）市场法（06年计算08年计算）（10年重要考点）
1.市场法及其适用条件：
（一般考点）
2.市场法应用的步骤及过程（一般考点）
3.市场法案例：
（一般考点）
4.基准地价系数修正法（10年重要考点）
（二）收益法（07年计算题）
1.收益法的应用形式：
（重要考点）
2.土地收益额及其估算（一般考点）
3.土地还原利率及其估算：
（一般考点）
4.土地收益年限及其测算（一般考点）
（三）成本法（10年重要考点）
1.成本法及其使用范围：
（一般考点）
2.成本法评估的步骤（一般考点）
3.成本法案例：
（10年重要考点）
（四）假设开发法（10年重要考点）
1.假设开发法及其使用范围：
（一般考点）
2.假设开发法的步骤（一般考点）
3.假设开发法案例（P140）：
（10年重要考点）
第五节 建筑物评估的特点：
（一）建筑物及其分类（了解）
（二）建筑物评估的特性（了解）
（三）建筑物评估时需考虑的因素（一般考点）
（四）建筑物评估的原则（一般考点）
第六节 建筑物评估的方法（10年重要考点）
（一）成本法（09年计算）（10年重要考点）
1.计算公式：
（重要考点）
建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
2.建筑物重置成本的估算（重要考点）
3.建筑物实体性贬值的估算：
（重要考点）
4.建筑物功能性贬值的估算（重要考点）
5.建筑物经济性贬值的估算（重要考点）
6.成本法案例分析（P162）：
（10年重要考点）
（二）市场法：
（重要考点）
1.市场法原理及其使用范围：
（一般考点）
2.建筑物评估中市场法应用（一般考点）
3.市场法案例分析（P177）：
（10年重要考点）
（三）残余估价法08、09年多选：
（重要考点）
三、重要题型
（一）重要名词（10年重要考点）
1.假设开发法（P139）：
指在评估地产价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。
2.残余估价法（P180）：
指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外方法求得土地价格时，从建筑物和基地所得收益中，扣除属于基地的纯收益，从而得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。
3.其他重要名词：
基准地价、标定地价
（二）重要计算题（10年重要考点）
1.某待估建筑物的账面原值为150万元，于2000年底竣工。
假定2000年底的价格指数为100%，经查询该地区建筑物业产值环比指数分别为：
2001年11.7%、2002年30.5%、2003年6.9%、2004年17%、2005年4.8%，试求2005年底该建筑物的重置成本。
分析：
根据题中所给的条件，可以判断是利用价格指数法求重置成本的问题
建筑物重置成本=建筑物账面原值×综合价格指
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