公园物业个性化管理服务.docx
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公园物业个性化管理服务
第一章公园物业管理服务1
第一节公园物业服务项目工作人员配置1
第一条整体区域巡逻、安保管理3
第二条环境卫生保洁4
第三条物业共用部分清洁4
第四条消防监管及应急预案5
第五条物业配套设施设备的维护管理6
第六条物业考核7
第二节岗位责任分工10
第一条项目负责人岗位职责10
第二条保安队长岗位职责12
第三条保安员岗位职责13
第四条保洁人员岗位职责14
第五条书吧管理员岗位职责15
第一章公园物业管理服务
负责本项目安全保卫、环境卫生保洁服务、消防监管及应急预案、停车场管
理、物业配套设施设备管理维护等。
第一节公园物业服务项目工作人员配置
序
岗位
人数
性别
岗位分布
基本要求
1
项目负责
人
男
整体区域
高中以上学历，有类似公共管理经验3年，年龄50周岁以下。
2
3
保安队长
保安
男
男
整体区域巡逻、安保管理
6:
00-14:
00；14:
00-
22:
00门岗、巡逻；1
人轮岗
男性为主，身髙1.75米以上，50周岁以下，有保卫、秩序维护工作经验，身体健康，普通话标准，有沟通能力，吃苦耐劳，责任心强，秩序维护员接受公安、保安、消防组织的培训，持证上岗。
男性为主，身髙1.75米以上，50周岁以下，有保卫、秩序维护工作经验，身体健康，普通话标准，有沟通能力，吃苦耐劳，责任心强，秩序维护员接
受公安、保安、消防组织
的培训，持证上岗。
保洁
书吧管理
员
女
女
06:
00-10:
00及
14:
00-18:
00厕所及管理用房及周边1人；
06:
00-18:
00湿地、书吧1人；
06:
00-18:
00羽毛球场厕所及周边1人；
06:
00-18:
00北侧入口至村委会1人；18:
00-21:
00厕所清洁1人负责，1人轮岗（每班12小时）
体育场馆内书吧管理
年龄45周岁以下，具有一年以上工作经验，五官端正，形象好，能吃苦耐劳，有工作经验或经验考核合格者。
50周岁以下，身体健康，形象良好，沟通能力强。
第一条整体区域巡逻、安保管理
负责物业辖区内的安全保卫、秩序维护和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。
1、全天24小时对主要出入口的人员、物品搬运实施管理、检查和控制。
全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和监控（对重点区域、重点部位每
1小时巡查1次）。
2、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员直接进入，密切监视可疑人员动态。
3、熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本项目的技防优势，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。
4、全天24小时内定时和不定时地对辖区进行安全巡查，检查本项目重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。
负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。
5、禁止携带危险可疑物品进入辖区內。
6、制定处置突发事件的应急预案，组织开展每年3次专项治安应急预案演练，并负责实施。
负责辖区内重大突发情况和事（案）件的报警处理及救助工作。
7、备勤人员24小时待岗，人数不少于保安人员的20%。
8、对保安人员进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，每季度组织物管人员和保安人员开展1次安全防范教育培训。
第二条环境卫生保洁
1、配备垃圾收集容器。
2、每3天至少清洗1次垃圾收集容器（夏季2次/3日）。
蝇、蚊孳生季节每3日喷洒1次杀虫药。
3、垃圾收集容器内的垃圾不超过其容量的2/3,周边无散落垃圾。
生活垃圾清运至指定的垃圾存放点，清运频次不低于4次/日。
4、垃圾容器保持密闭和外围整洁。
5、垃圾清运车外观整洁。
第三条物业共用部分清洁
1、水景：
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。
2、有完善的消杀灭害服务方案和管理制度。
定期消毒，做好除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭舞螂工作。
配合相关部门进行有害生物的预防和控制。
投放药物预先告知，投药位置有明显标识；定期进行消杀灭害，有相关记录。
3、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；地面光亮、无纟氏屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蝉螂、无白蚁。
第四条消防监管及应急预案
负责物业辖内的全部消防设施、设备的监管和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的数据中心消防应急方案。
1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。
全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓系统的作用、位置和操作方法。
2、按有关消防管理及国家电子信息机房消防管理规定，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。
监督配合并积极联系、协调消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果的原件提供给采购人备案。
办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标人负责日常检查、维修、补充。
3、全天24小时消防中心值班，出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。
4、建立义务消防队伍，出现突发应急事件时10分钟内有30人以上到达现场，进行必要的扑救。
5、每月进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。
重大节日前进行节日消防安全大检查，并及时进行整改。
6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于4次。
7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。
第五条物业配套设施设备的维护管理
负责物业范围内所有设施设备监管和维护保养。
1、负责配电房设施、设备的日常管理、使用、保养和一般性维修。
按照变压器、配电柜管理规范和标准进行巡查，并做好记录。
2、负责备用发电机组的日常管理、使用和保养，按发电机有关要求定期开机运转。
当班人员熟练掌握备用发电机组供电与市电之间的转换。
3、主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修
4、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、墙体、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池隔油池）井。
5、除高压电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。
包括：
给排水系统、照明及机械动力系统等。
6、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购人管理，我公司可借阅或复印。
7、在满足采购人使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。
8、提供以上所有设备维护服务所需的人力资源，及部分简易零部件的及时供应。
第六条物业考核
类型
考核内容
分值
得分
综合管理
制订月度工作计划、方案，建立值班制度，人员到岗到位。
根据上月计划开展各项工作，有记录、有检查、有考核、有档案。
4
3
工作日志正常记录无误，上报相关资料及时，参会及时。
3
物业管理各项制度齐全完善，标准上墙。
能依据制度流畅开展各项工作。
3
各岗位职责明确、服务规范，工作人员仪表仪容整洁，
服装统一，挂牌上岗
4
绿化管理
乔木管理措施得当，生长旺盛，修剪、剥芽及时到位，树型完整美观。
花灌木、绿篱生长状态良好，修剪到位，方法得当，株形良好，定型及时合理。
地被、草坪生长状态良好，色泽纯正，管理得当。
草坪高度一致，平整美观，修剪及时，边缘整齐美观。
园内植物无随意砍伐、移植现象。
5
2
园内植物健壮生长，积极防治植物病虫害。
2
卫生保洁
按要求每天打扫相关区域，保障园区环境整洁。
陆地、水面、设备、器材等整洁、干净、美观，发现卫生问题及时处理，无卫生死角，园內各处无暴專垃圾、白色垃圾。
5
类型
考核内容
卫生间由专人管理，全日保洁，做到整洁干净，无异
味，设施完好，符合标准，正常对外开放。
分值
5
得分
垃圾箱设置双简垃圾箱，保持干净、清洁，无污染物外
3
露，垃圾及时处理。
工具摆放整齐，不影响园内形象。
3
水体保持干净清洁，无垃圾等污物；无水生植物、漂浮
3
物等；无水体植物疯长现象，发现后及时打捞治理。
水体管理
水面清洁，保持水体水质，无异味，定期换水。
2
每日巡查公园內水体情况，有无钓鱼、勾鱼、游泳、洗
2
涤衣物等不文明情况，并及时制止。
建立公园配套建筑、设施的使用、管理及维护台账。
公
园建筑及设施规范管理和使用，无破损，外表干净、整
5
洁，维护及时、运行良好、管理有序。
标示标牌完好，无破损，保持清洁。
体育健身及娱乐设
设备设施
管理
施功能完备，故障时及时维护。
照明系统、智能设施等功能完好，能发挥正常作用，有专人维护，发生故障时能及时进行维护。
5
指导游客规范使用公共设施，对不文明、不安全的使用
3
行为及时劝导引导。
节约用电、安全用电，把握开关灯时间，晚间及时关闭
3
不必要的用电。
秩序维护
加强巡视，维持良好的园內秩序，对随地吐痰、乱扔垃圾、刻画随坏公共设施等不文明行为及时发现和制止。
4
类型
考核内容
严禁在公园范围摆摊设点、兜售物品、杂耍、卖艺以及
其他的经营性活动。
分值
3
得分
严禁携带易燃易爆等危险品进入公园，禁止在园内燃放烟花爆竹等危险行为。
3
维护好公园停车秩序，规范车辆管理，禁止非机动车驶入园内，整顿车辆乱停乱放行为，提高公园文明形象。
3
规范广场娱乐活动，使用音响器材进行噪声污染的活动时间严格控制在7：
00-11：
00和15：
00-21:
00之间，声音不高于60分贝。
4
安全管理
落实安全责任人制度，设施、设备、器材等有专人负责。
园内各类设施、设备安全达标，无安全隐患，保安员熟悉和掌握各类消防设备，并能安全操作、正确使用。
园内安全警示标志规范、齐全、完备、醒目。
园区白天每1小时巡逻1次，夜间每2小时巡逻1次，做好值班记录，检查安全隐患，采取相应防范措施。
5
5
消防设施设备器材每月定期检查，确保能正常运行和使用；定期开展消防安全活动和消防演习，宣传消防安全，采取各种措施杜绝火灾隐患，确保无火警发生。
3
社会监督
社会对公园文明管理情况评价良好，无投诉、新闻曝光等负面信息。
5
合计
100
第二节岗位责任分工
第一条项目负责人岗位职责
一、安全方面
1、项目负责人作为项目安全生产工作的第一责任人，对其所负责项目的安全生产负有全面责任，贯彻执行国家相关法律、法规及公司管理制度。
2、安全管理目标：
1杜绝死亡事故。
2重伤事故为零。
3轻伤事故率控制在3%。
以下。
4人员持证上岗率100%。
3、严格执行《安全检查标准》以消除安全隐患。
4、按照国家和公司的有关规定，建立和完善本项目的安全生产责任制及岗位职责，并逐级签订安全生产责任书、岗位责任书。
5、监督技术负责人、安全员做好技术交底和安全交底的工作。
6、根据本项目特点，拟订应急救援预案，并组织演练。
7、贯彻执行公司安全生产管理目标，确保本项目安全管理达标。
8、组织做好本项目各类人员的安全教育工作。
9、组织安全生产检查，落实隐患整改，保证生产设备、安全装备、消防设施、防护器材和急救器具等处于完好状态。
10、严格监替司机落实其岗位职责，保证车辆维护及行车安全，尤以做好路面状况不佳时的行车安全。
11、若现场发生不安全事故，及时妥善处理。
二、质量方面
1、严格执行施工质量国家规范和行业标准保证服务质量。
2、靠实项目负责人质量终审责任，切实规范作业过程质量行为，认真履行各自岗位职责，精心组织，加强质量管控，坚决杜绝重大质量问题及事故发生。
三、组织协调方面
1、全面负责本项目的一切事务，制定总进度计划，保质、保量和按期完成任务。
2、制订项目费用开支计划，审批项目财务开支并制订项目有关人员的收入分配方案。
3、及时处理一切外协问题。
4、加强与甲方单位的沟通，主动了解他们的要求及工作意见，并及时、妥善处理。
5、做到优化、科学的管理，草拟本项目的劳务承包合同、材料进购合同及劳动合同。
6、认真履行合同条款，保证物业服务顺利进行，维护企业的信誉和经济利益。
7、深入实际了解员工的生活、工作和学习情况，采纳员工提出的合理化建议，妥善解决好员工的后顾之忧。
8、准确掌握该项目人员的流动情况，并根据项目实际运作情况，对人员进行统筹安排。
9、管理项目员工的考勤，审核批复项目员工的各类假期。
10、按有关规定对优秀职工进行奖励，对违纪职工进行处罚。
11、对接好政府有关部门、甲方单位和公司的监督与检查，对存在问题及时整改。
12、搞好项目的精神文明建设，加强民主管理，做到文明作业。
13、贯彻执行公司的相关规章制度，完成领导交办的其他工作任务。
第二条保安队长岗位职责
1、负责整体区域巡逻、安保管理
2、对保安人员进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，每季度组织物管人员和保安人员开展1次安全防范教育培训。
3、、制定处置突发事件的应急预案，组织开展每年3次专项治安应急预案演练，并负责实施。
负责辖区内重大突发情况和事（案）件的报警处理及救助工作。
4、组织本队人员学习政治理论、国家法律法令、学校规章制度，不断提高政治素质与遵纪守法自觉性
5、组织本队队员学习安全保卫知识、执勤巡逻有关规定、明确职责范围，
不断提高业务素质和执法水平
6、做好保安队日常管理工作。
负责保安队员的招聘、使用、辞退、工资请领发放和奖惩工作
7、加强保障队员之间的团结，积极开展谈心活动，掌握队员的心态，关心全体队员的思想和生活，防止队员拉帮结派、搞小团体，干与勤务无关的事，处理对内各种纠纷和化解矛盾。
8、搞好保安队员的业务训练：
安排好值班、执勤、巡逻工作，并进行监督检查。
9、制定保安队工作计划、总结、管理规定等书面材料
10、带领保安队坚决完成项目部交给的各项指标和任务。
第三条保安员岗位职责
负责物业辖区内的安全保卫、秩序维护和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。
1、全天24小时对主要出入口的人员、物品搬运实施管理、检查和控制。
全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和监控（对重点区域、重点部位每
1小时巡查1次）。
2、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员直接进入，密切监视可疑人员动态。
3、熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本项目的技防优势，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。
4、全天24小时内定时和不定时地对辖区进行安全巡查，检查本项目重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。
负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。
5、禁止携带危险可疑物品进入辖区内。
第四条保洁人员岗位职责
1、所有保洁范围內做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蝉螂、无白蚁。
2、每3天至少清洗1次垃圾收集容器（夏季2次/3H）o蝇、蚊孳生季节每3日喷洒1次杀虫药。
3、垃圾收集容器內的垃圾不超过其容量的2/3,周边无散落垃圾。
生活垃圾清运至指定的垃圾存放点，清运频次不低于4次/日。
4、垃圾容器保持密闭和外围整洁。
5、垃圾清运车外观整洁。
第五条书吧管理员岗位职责
1、认真履行管理员的工作职责，严格遵守并执行书吧各项规章制度。
2、努力学习和熟练掌握相关书籍管理业务，做好相关书籍的分类、编目。
新书入库，及时清点、验收、要上架；保管好各类报纸、期刊、杂志，定期装订成册并编目归档。
发现问题及时上报。
保持资料完整无损。
3、负责相关书籍排架、整架，做好各类统计、清点与记录工作，相关书籍书标、卡片、登录号、索书号、帐目要清楚、做到书账相符。
做好破旧相关书籍和有重要价值资料的修补、装裱工作。
4、保持书吧清洁卫生。
防火、防盗、防尘、防晒、防虫、防潮。
下班离开前，关闭电源、门窗帘，防止事故发生。
5、完成领导安排的其他工作。
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