拆迁评估办法.docx

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拆迁评估办法

国有土地上房屋征收评估办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了规范国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》、《房地产估价规范》，制定本办法。

第二条评估被征收房屋和产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对评估价值和测算的市场价格进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与房屋征收部门有关人员、被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。

任何单位或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。

房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当拒绝任何单位或者个人对评估、鉴定行为和结果的干预。

第四条承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由被征收人协商选定；协商不成的，可以通过投票、抽签、摇号等公开、公平、公正方式选定。

市、县人民政府可以推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构供当事人选择，但不得限制其他符合条件的房地产估价机构参与评估活动。

房地产估价机构不得采取迎合被征收人或者房屋征收部门要求、恶意低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

房屋征收评估委托书、房屋征收评估委托合同示范文本，由住房和城乡建设部组织制定。

第六条同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。

房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

第七条对于承接的房屋征收评估项目，房地产估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展评估业务。

第八条房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员，因房屋征收评估、鉴定工作需要查询被征收房屋、产权调换房屋的房地产权属和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当提供便利。

第九条房屋征收评估费用和专家鉴定费用由委托人承担。

房屋征收评估费用按照国家规定收费标准执行，专家鉴定费用参照评估费用收取。

第十条房地产估价机构应当在评估业务完成后30日内将房屋征收评估报告报其资质许可机关或者同级房地产估价行业组织备案。

第十一条在房屋征收评估活动中，房地产估价机构和注册房地产估价师违反本办法的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，记入其信用档案。

第二章被征收房屋价值评估

第十二条被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。

因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及市、县级人民政府规定的其他补贴和补助费用等在征收补偿方案中明确。

前款所述的其他不动产是指不可移动的围墙、假山、水井、烟囱、水塔、苗木等。

第十三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第十四条被征收房屋价值评估应当明确评估对象，其中评估对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。

第十五条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第十六条被征收房屋价值评估应当明确评估价值内涵为“征收房屋价值，是指评估对象在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。

第十七条房屋征收部门应当向房地产估价机构提供被征收房屋价值评估所必需的被征收房屋的权属、区位、性质、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和资料，被征收人应当配合提供。

房屋征收部门或者被征收人未如实提供有关资料或者不协助进行实地查勘而造成评估结果失实的，应当承担相应责任。

第十八条被征收范围内有未经依法登记的建筑的，市、县级人民政府在作出征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规进行认定、处理，并将认定、处理结果书面提供给受托的房地产估价机构。

房地产估价机构应当按照房屋权属证书和房屋登记簿记载的性质或者市、县级人民政府提供的认定、处理结果进行评估。

第十九条被征收房屋的建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

当地对被征收房屋的建筑面积认定有特别规定的，从其规定。

被征收人对被征收房屋权属证书和房屋登记簿记载的建筑面积有异议的，报请房屋征收部门委托房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算。

第二十条房屋征收部门和被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，搜集被征收房屋价值评估所必需的被征收房屋状况等资料。

第二十一条房地产估价机构应当到被征收房屋现场逐户进行实地查勘，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，并妥善保管。

被征收房屋实地查勘记录，应当由被征收人、房屋征收部门有关人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可。

因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构以及无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作出说明。

被征收房屋未被允许入室实地查勘的，房屋征收价值评估结果中的被征收房屋室内装饰装修价值按照该项目其他被征收房屋室内装饰装修价值的算术平均值计算，有关情况应当在评估报告中作出说明。

第二十二条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第二十三条被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法进行评估。

其中，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有租金或者经营收入的，应当采用收益法评估。

可以同时选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当选用两种或者两种以上评估方法评估。

被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权的价值应当一并评估。

被征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。

被征收房屋室内装饰装修的价值应当根据工程造价的计价方法结合成新确定。

第二十四条被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核后，确定被征收房屋价值评估结果。

第二十五条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第二十六条房地产估价机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示7日，公示期间应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。

对被征收人反映的确属错估的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报请房地产估价机构进行修改、完善。

向被征收人公示的分户初步评估结果应当包括分户评估对象各构成部分的基本状况及其评估总价或者评估单价；对于其中被征收建筑物，应当包括区位、用途、建筑面积、评估单价和评估总价。

房地产估价机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

房屋征收部门应当及时向被征收人转交分户评估报告。

第二十七条被征收房屋价值评估的整体评估报告和分户评估报告，应当由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

注册房地产估价师不得以印章代替签字。

第三章产权调换房屋价值评估

第二十八条房屋征收部门与被征收人就产权调换房屋的价格能够达成一致的，可以不评估产权调换房屋价值。

产权调换房屋为保障性安居工程，价格已经确定的，可以不评估产权调换房屋价值。

第二十九条产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。

第三十条产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，评估产权调换房屋的价值”。

第三十一条产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第三十二条产权调换房屋价值评估应当明确评估价值内涵为“市场价值，是指评估对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但政府对评估对象定价有特别规定的除外”。

第三十三条房屋征收部门或者产权调换房屋的所有权人应当向房地产估价机构提供产权调换房屋价值评估所必需的产权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和资料。

第三十四条产权调换房屋为期房的，其价值评估以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的产权调换房屋状况为依据。

房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的产权调换房屋状况有变化的，应当依据补偿协议约定的产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。

第三十五条本章没有特别规定的，参照第二章的有关规定执行。

第四章类似房地产的市场价格测算

第三十六条被征收房屋的类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在市场上的平均水平价格。

第三十七条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。

第三十八条类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出的价格。

第三十九条类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。

第五章复核评估和鉴定

第四十条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产估价机构应当向其作出解释说明。

第四十一条被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起15日内，可以向房地产估价机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向房地产估价机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或者评估报告存在的问题。

复核评估费用由房地产估价机构承担。

房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。

评估价值改变的，应当重新出具评估报告，并按照原程序送交相关单位；评估价值没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第四十二条被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起15日内，可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

第四十三条省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业组织，应当成立由房地产估价师以及城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。

第四十四条受理房屋征收评估鉴定后，评估专家委员会应当指派3人以上（含3人，其中半数以上应当为房地产估价师）单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜。

原房地产估价机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。

第四十五条评估专家委员会应当自收到申请之日起15日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估价值确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。

评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第六章附则

第四十六条在房屋征收决定作出前对拟征收范围内的房屋价值进行预评估的，参照本办法执行。

预评估报告不得代替房屋征收评估报告。

第四十七条因征收房屋造成的家具、家用电器、机器设备、物资、苗木等搬迁费用、停产停业损失，房屋征收部门或者被征收人委托评估的，房地产估价机构可以按照有关规定进行评估。

第四十八条本办法自年月日起施行。

此前已颁发房屋拆迁许可证的房屋拆迁项目，其房屋拆迁估价不适用本办法。

2003年12月1日建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。