前期介入手册.docx

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前期介入手册

深圳市荣德物业管理有限公司

编号：

RDW—YQP版本号：

A/0

前期介入手册

编制：

品质管理部

日期：

2014年10月1日

审核：

日期：

年月日

批准：

日期：

年月日

文件受控章

文件受控章

声明：

质量手册未经许可，不得翻印

责任部门：

品质管理部

物业管理前期介入的操作流程.2

前期介入管理办法.2

在开发商对项目规划设计时应该提出的建议.4

前期介入服务管理方案.7

在工程施工阶段介入过程中应注意事项.9

在开发商项目开盘后对外售楼时应注意事项.9

专业技术人员参与工程施工质量监理的要点.11

竣工验收的管理.12

物业管理前期介入的操作流程

前期介入管理办法

1．公司尽早了解物业项目的设计、施工情况，确保物业项目在接管验收时能够达到物业管理所要求的条件，便于管理。

2．本手册适用于已经签订合同尚未入伙的管理项目的管理服务。

3．①公司总经理指定项目前期介入负责人，由其负责组建前期介入小组。

②前期介入小组负责人负责前期介入的组织工作，并负责向总经理提交综合性前期介入报告。

③相关单位负责协助前期介入小组进行准备工作。

4．总经理指定前期介入负责人组织成立前期介入小组，由前期介入负责人拟定分工表交总经理审批。

5．前期介入小组依据相关法律法规，结合项目情况，对物业项目设计方案中的配套设施、水电供应容量、安防系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料、室内管线与设施布局、位置、高度等项目进行考察。

6．前期介入小组依据实际考察结果，分阶段形成分项前期介入报告，提交前期介入小组负责人审核，总经理审批后，递交开发单位，建议其督促设计单位予以纠正。

7．前期介入小组各专业工程师依据国家现行施工标准、物业验收标准参与施工监理，对施工过程中存在的质量问题提出质疑，以前期介入报告形式提交小组负责人审核后，递交开发单位，建议其要求承建单位予以纠正。

8．前期介入工作结束时，各专业人员根据实际情况编制分项前期介入报告，并明确该物业项目的特点及存在的问题。

9．前期介入小组负责人根据各分项报告汇总形成综合性前期介入报告，提交总经理审批，为验收接管提供客观依据。

10．对于已投入使用的物业项目，可按照开发单位或业主委员会要求的前期介入协议进行，包括以下项目：

11．审核竣工图纸的技术资料，通过审查技术资料和现场观察，判断物业项目施工质量；形成《分项前期介入报告》，明确物业项目的特点及存在的问题。

在开发商对项目规划设计时应该提出的建议

1、要考虑商业和物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

2、配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

3、设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

4、高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

5、水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

6、信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

7、小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

8、小区内的车位配置要考虑到所在地区的市户均车辆比例尽量充足。

9、小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

10、小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

11、绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。

除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

12、小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

13、小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

14、排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

15、现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

16、低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

17、建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。

18、现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。

另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。

）

19、楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

20、楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）

21、小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。

22、小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

23、垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

24、单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

25、一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

26、消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

27、由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。

28、小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

29、凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

30、建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

31、各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

32、所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

33、商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。

34、建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。

35、重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

36、最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。

37、小区配套公共设施规划设计要一步到位：

（1）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

（2）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

（3）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

前期介入服务管理方案

一、规划设计阶段对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

1、监控和消控中心的设置；

2、小区人车分流的设计；

3、公共照明开关设置位置；

4、公共照明开关开闭形式；

5、物业管理用房的位置设计；

6、小区垃圾房的设置；

7、公共洗手间的设置；

8、信报箱的设立；

9、公共告示栏的配置；

10、家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

二、建设施工阶段

1、提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

2、分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3、审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

4、提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

5、提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；6、帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；7、检查工程施

工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；8、检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；9、配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

10、提出遗漏工程项目的建议；

11、对小区（大厦）公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯彻实施标准（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

三、竣工验收阶段

1、参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；2、发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

3、参与重大设备的调试和验收；

4、制订物业验收流程；

5、指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

四、物业销售阶段

1、制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

2、售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

3、委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

4、对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

5、提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

在工程施工阶段介入过程中应注意事项

1、对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

2、小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

3、涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

4、所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

5、一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

6、小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

7、为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

8、各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

9、重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

10、物业的竣工验收，物业管理人员应会同参加，对不符合物业管理要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

在开发商项目开盘后对外售楼时应注意事项

严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物业管理的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。

例如：

1、购买顶楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；2、免x年管理费或只按多少元／M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；3、承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），等等。

可以对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致，便于日常物业管理。

专业技术人员参与工程施工质量监理的要点

1、要尽可能全面地收集物业的各种资料。

同时熟悉各个部分，为日后管理作好充分的准备。

2、按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；

3、工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如：

是否严格设计按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用各种材料、备件是否符合质量要求等等。

竣工验收的管理

竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。

所有房地产开发项目都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的《建设项目（工程）竣工验收办法》进行竣工验收。

城镇住宅小区竣工综合验收，应按照1993年12月1日国家建设部颁发的《城镇住宅小区竣工综合验收管理办法》进行。

竣工验收的主体是房地产开发企业和城市建设行政部门，其性质是政府行为，是物业进入市场的凭证。

1、竣工验收应提交的资料在工程项目竣工验收前，承建单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在竣工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修的需要。

竣工验收时，所应提交的资料主要有：

竣工工程项目一览表；设备清单；设备、材料证明；土建施工记录；设备安装调试记录；图纸会审记录；设计变更通知和技术核定单；工程项目竣工图；建（构）筑物的使用注意事项；其它重要技术决定和文件。

2、完善竣工验收的必要措施

（1）、反复验收

验收程序：

首先是开发、承建单位介绍情况，然后由专家们分专业下现场验收，之后重新聚集，分专业讲评、打分、定级，由开发、承建单位表态，最后在验收报告上会签，并对需要整改的项目提出处理意见。

讲评时应详细地做好记录，并做出验收纪要；对于存在的问题，应列出整改一览表，并定出整改期限。

期限结束后，应对存在问题的再次检查，直至完全整改完毕为止，再发合格证。

否则，很有可能把工程质量不合格或配套不完善的物业流入市场，给日后物业管理和业主（或使用人）带来管理或使用上的诸多麻烦。

（2）、意见及时

在讲评之前，参与前期介入的人员应与验收部门合议一次，通过参加前期介入，对建设情况的内幕和存在的问题还是比较了解的，在合议时，应及时提出意见。

验收时不把问题暴露全面，事后再提整改意见，那是非常困难的。

（3）、验收全面

一般验收，对室内的装修、水电设施看得比较多，而对室外的公共部分看的比较少。

例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致，化粪池和排污井的规格是否规范，水电表的厂家、型号是否为推荐产品，停车场、道路是否符合要求；避雷系统是否可用，等等。

而这些是物业管理最关心的。

因此，应引起重视，避免顾此失彼。

（4）、科学验收目前的验收，一般是凭眼力和经验，应增加一些测试仪器、仪表。

该试压的就试压，该试流量的就试流量，该测负荷能力的就测负荷能力。

尽量用科学的检测方法，对物业进行科学的验收。

支持性文件及记录

1．《项目前期介入分工表》MR/lcwy-WI-4.3.1-01

2．《分项前期介入报告》MR/lcwy-WI-4.3.1-02（无固定格式）

3．《综合前期介入报告》MR/lcwy-WI-4.3.1-03（无固定格式）