重庆金科集团绿韵康城物业管理项目投标书.docx
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重庆金科集团绿韵康城物业管理项目投标书
文档编制序号：
[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
重庆金科集团绿韵康城物业管理项目投标书
重庆金科集团绿韵康城物业管理项目
投
标
书
重庆金科物业管理有限公司
2005年月日
第一章-------------------------------------------------------------------公司简介
第一节---------------------------------------------------公司所获得的荣誉
第二章--------------------------------------------------------------项目基本情况
第一节---------------------------------“廊桥水岸”项目物业的基本情况
第二节-----------------------------------“廊桥水岸”项目物业管理思路
第三节-----------------------------------------------------物业管理目标
第四节------------------------------------------------物业管理的组织体系
第五节------------------------------------------------项目跟进工作计划
第三章----------------------------------------------------廊桥水岸的服务与管理
第一节----------------------------------------------公共服务项目与内容
第二节--------------------------------------------廊桥水岸的专业化管理
第三节-------------------------------------------管理人员的培训与管理
第四节-----------------------------------------------特约服务项目与特色
第五节----------------------------------------------物业管理的服务措施
第四章---------------------------------------------------------社区文化活动的开展与服务
第五章---------------------------------------------------------物业管理的服务标准
第六章--------------------------------------------------------------物资配备与装备
第七章-----------------------------------------------------------------物业管理费用
第八章-----------------------------------------------物业管理服务费用的综合报价
第一章公司简介
重庆金科物业管理有限公司成立于2000年7月，企业注册资本510万元，具备国家二级物业管理资质企业资格（国家一级正在申报中），是重庆市最具活力和竞争力的物业管理企业之一。
金科物管自成立以来，本着“您的需要，就是我的职责”、“细微之处见差别”的服务宗旨，秉承“关爱无处不在”的服务理念，倡导“认真做事，只能使事情做对；用心做事，才能使事情做好”的工作作风，以“创一流品牌，实现最佳社会效益和经济效益”为企业发展目标，管理项目已涵盖住宅物业、商业物业、酒店会所物业、高校物业等诸多类型，现管理的项目有：
金科花园、金科丽苑、香江家园、金砂水岸、金科·天籁城（美社、中华坊、紫园）、天湖美镇、绿韵康城、渝西学院红河校区、金科酒店会所等。
管理面积已超过180万平方米。
为了给广大业主、物业使用人创造安全、整洁、舒适的居家环境，最大限度地满足物业产权人、物业投资者实现物业保值、增值的需求，公司按照ISO9001：
2000质量管理体系标准，物业管理公司制订了护卫、工程、保洁绿化及前台接待各部门的《操作手册》，全面、系统地明确了各岗位的工作职责、工作内容、工作范围、工作流程、工作标准和考核标准，公司于2001年1月开始全面推行ISO9001：
2000质量管理体系，并于2001年10月顺利通过认证评审。
公司为进一步提高整体服务质量，引进了沿海先进的物业管理模式和现代服务理念，培养出一支“敬业、勤奋、严谨、务实”的高素质、专业化的物业管理队伍。
2005年，为了适应公司不断壮大的需要，公司顺利完成了组织机构调整，将原来的“五部一室”（即：
综合管理部、工程部、护卫部、财务室），在各小区分设管理处的传统模式转变为“扁平化”的信息化管理体系模式，随着OA信息化办公平台的建成并投入运行和金科物管VI系统的建立，金科物管将逐步迈上信息化、品牌化的道路。
物业管理的首要工作是安全防范。
为此，公司在聘用护卫队员时，认真把好“进人关”，选择形象气质佳、身高1.75米以上的退伍军人，中国人民解放军重庆陆军预备役高射炮兵师第一团三营九连常驻小区，实施军事化管理，可确保护卫队伍政治合格、军事过硬、作风优良、纪律严明。
2004年全年，金科物管所有在管小区项目未发生一次安全责任事故
金科物管现管理的“金科花园·丽苑”高档住宅小区，是一个集众多荣誉为一体的重庆市知名小区，目前保持着“重庆市物业管理优秀小区”、“重庆市文明小区”、“重庆市园林式小区”、“重庆市长江三峡文明长廊建设示范点”等殊荣。
四年来，业主（住户）对管理服务满意率均保持在95％以上。
金科物管也获得“2002－2004重庆市消费者信得过企业”、“重庆市2003、2004年度地产风云物业管理上榜企业”、“2004－2006重庆市消费者信得过企业”、“重庆市十大品牌物管”等多项殊荣。
二、公司架构
金科物业所获荣誉清单
获奖名称
获奖项目
获奖时间
颁奖单位
重庆市物业管理一级资质
金科物业
重庆市国土资源和房屋管理局
重庆市江北区文明小区
金科花园
重庆市江北区精神文明办公室
市街绿化养护单位
金科花园
江北区绿化管理委员会
重庆市江北区园林式小区
金科丽苑
江北区绿化管理委员会
江北区物业管理优秀示范小区
金科花园
重庆市江北区房屋管理局
江北区物业管理优秀示范小区
香江家园
重庆市江北区房屋管理局
重庆市物业管理优秀小区
金科花园
重庆市国土资源和房屋管理局
重庆市文明小区
金科花园
金科丽苑
中共重庆市委重庆市人民政府
2002－2004重消费者信得过企业
金科物业
重庆市消费者
权益保护委员会
重庆市园林式小区
金科花园
金科丽苑
重庆市园林事业管理局
重庆市人民政府
重庆长江三峡文明长廊建设示范点
金科花园金科丽苑
重庆市精神文明建设委员会
2004－2006年消费者信得过企业
金科物业
重庆市消费者权益保护委员会
2003重庆地产风云物管榜上榜企业
金科物业
重庆晨报
重庆市十大品牌物管
金科物业
重庆物管满意度调查组委会
重庆商报社
2004重庆地产风云物管榜上榜企业
金科物业
重庆晨报
第二章项目的基本情况简介
第一节绿韵康城项目物业的基本情况
物业基本情况
1、项目名称：
金科.绿韵康城
2、坐落位置：
重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道13号
四至：
东临绿云钢材市场南达巴国城
西至九龙坡公检法北接彩云湖公园
3、总占地面积：
25100㎡
4、总建筑面积：
294434㎡（其中：
4栋-7栋㎡）
住宅面积：
243342m2
停车位：
250个
5、物业类型：
高档住宅小区
第二节绿韵康城项目物业管理思路
一、管理机制
1、管理模式：
实施“双向式”的管理模式；突出超前的主动式管理与服务：
A、超前引导B、超前服务C、超前管理；
2、服务机制：
主动式的服务，做到“您的需要，就是我的职责”、“细微之处见差别”
3、服务范围：
物业管理服务协议所涵盖的全部服务内容；
4、服务标准：
想业主之所想、急业主之所急
5、服务理念：
关爱无处不在
二、管理机构
绿韵康城管理处是重庆金科物业管理有限公司派驻负责“绿韵康城”物业管理服务的常驻机构。
三、建立起专业化的物业管理：
（一）专业化运作与管理
A、严格按照已建立的质量管理体系进行运作。
B、目标与计划管理
（二）管理个性特征
A、人性化物业管理B、个性化服务
（三）管理意识
1、创新意识---------创新是企业获得新生的根本。
2、精品意识---------精品源于科学管理。
3、科学管理意识---是降低成本、增加效益、创造利润。
4、服务理念-----------温馨服务，关爱一生
四、管理与服务
A、管理：
1、主动式的服务，做到“寓管理于服务之中”
2、注重人性化管理中的以人为本，全程规范员工的职业化，推动企业的可持续发展。
B、服务：
1、把目前物业管理行业的被动式服务转变为主动式服务。
2、把目前物业管理行业的局部式服务转变为全程式的服务。
3、科学优化资源，全方位提高给业主的服务质量。
4、快速反应服务，为业主、住/用户排忧解难。
五、物业服务模式
重庆金科物业管理有限公司在绿韵康城综合性的物业管理服务中，将把管理充分的融入服务之中。
创造性地运用先进的物业管理模式，充分利用多年来物业管理累积的各种资源及丰富经验，结合本地区独特的人文特点及行业法规。
1、组织丰富多彩的文化和商业推广活动，共同营造温馨亲和独特的文化氛围。
2、物业管理配合商业经营品牌。
把“物业管理”与“商业管理”相结合。
配合商业管理以“细微之处见差别”为宗旨。
秉承“关爱无处不在”的服务理念。
3、金科物业管理有限公司的物业管理，是充分综合了行业的先进经验，对整体物业进行一体化管理，既为使用者提供及时、满意的服务，又充分尊重使用者的私密空间。
消防与安全防范的管理工作周密到位、建立和完善人员培训组织网络，确保物业管理人员的专业素质和综合素质。
4、网络办公：
物业管理采用网络化办公，不仅物业内部本身联网，通过网络传输信息，而且内的客户也可与管理处通过Email进行联系，进行投诉或报修，同时提出物业服务改进意见和建议。
5、优化资源：
推行资源再利用，充分节约与控制管理成本。
6、快捷服务：
将设有24小时温馨服务热线，随时提供温馨服务，并保证在短时间内为客户解决问题，保证服务质量。
7、引入商务中心服务，为使用人提供个性化的服务。
A、运用“人性化”物业管理模式和行业的先进经验，进行综合一体化管理。
B、实行“即时服务与隐性管理”相结合的管理机制，既为业主提供及时满意的服务，又充分尊重业主的私密空间。
C、建立和完善人员培训体系，确保物业管理人员的专业素质和综合素质。
D、加强品质管理督导力度，引入竞争激励机制，采用整体管理和责任管理相结合的方式。
E、建立完善的服务网点，为业主提供个性化的商务服务。
8、追求完美的物业管理服务新概念。
第三节物业管理目标
针对绿韵康城整体的实际情况，结合本物业的管理特点，绿韵康城的管理目标定位是：
通过对绿韵康城整体的物业管理和配合商业运行，进行集中、统一、优质、高效的服务和管理，使绿韵康城整体的物业管理在区域环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为重庆市物业管理的典范，树立起独树一帜的名牌物业形象。
该物业一经全部接管，公司将按专业化的水准经营，按ISO9001：
2000国际质量保障体系进行规范化管理和服务，全面实施物业管理体系。
在全面接管后一年内、物业符合政府规定的考评条件的前提下，达到重庆市优秀住宅小区管理标准，两年内达到国家级物业管理相应管理标准并通过考评。
第四节物业管理的组织体系
一、管理架构
在绿韵康城的物业管理服务中，结合人文特点及行业法规，采用一站式物业管理服务，并结合现代物业管理念和经营模式，确定物业管理运营的管理架构。
（1）绿韵康城物业管理外部组织架构
指
导
外部组织架构说明：
1、由金科物业管理有限公司下辖的绿韵康城管理处对绿韵康城实施专业化、规范化的管理服务。
2、市、区两级物业管理主管部门对物业管理工作进行行业管理和业务指导。
3、业主管理委员会和物业公司构成对管理处的监督协调关系。
（2）绿韵康城管理处组织架构（机构设置）
绿韵康城管理处
管理处内部组织机构说明：
1、设置原则：
精干高效、目标管理
2、设置形式：
垂直领导、整体协调
二、管理人员岗位设置、人员配备及任职条件和素质要求：
1、物业管理人员配备及任职条件和素质要求
序号
岗位
人数
任职条件
1
物业主任
1
大专以上学历，持物业管理部门经理资格证书，对物业管理业务有全面认识，相关工作经历六年以上，办事果断干练，组织协调能力强。
2
助理
3
包括：
行政助理、物业助理、工程助理。
大专以上学历，持物业管理相关岗位资格证书，对物业管理业务有全面认识，相关工作经历三年以上，办事果断干练，组织协调能力强。
3
前台接待
4
大专或以上学历，熟悉相关业务知识，能熟练使用计算机，相关工作经历两年以上，善于与人沟通，1.6M以上,有较好的职业道德素质和个人形象
4
智能化管理员
1
大专或以上学历，熟悉相关业务知识，能熟练使用计算机，相关工作经历二年以上，善于与人沟通，组织协调能力强1.65M以上,有较好的职业道德素质和个人形象
5
行政办公人员
1
大专或以上学历，熟悉物业管理法规政策,对物业管理业务有管理经验，懂得管理的各项程序，能熟练使用计算机，相关工作经历三年以上，善于与人沟通，协调能力强1.63M以上,有较好的职业道德素质和个人形象。
6
护卫队长与护卫员
36
高中或以上学历，以退伍军人为主，有护卫工作经验，善于与人沟通，一年以上相关工作经验,1.75M以上,有较好的职业道德素质和个人形象。
7
绿化与保洁
36
初中或以上学历，有保洁或绿化的工作经验、善于与人沟通，一年以上相关工作经验,1.58M以上,有较好的职业道德素质和个人形象。
8
维修部水、强弱电工、空调、电梯、泥水工等
6
高中以上学历，持相关岗位资格证及操作证,三年以上工作经验，善于与人沟通，熟悉物业管理法规政策,对物业管理的维修业务有管相当的经验，懂得维修的各项工作程序，有较好的职业道德素质和个人形象。
9
炊事班长、炊事员
3
初中或以上学历，善于与人沟通，有相关行业操作许可证，一年以上相关工作经验,1.58M以上,有较好的职业道德素质和个人形象。
合计
63人
第五节项目跟进工作计划
阶段
序号
工作项目
工作范围
负责
物业
前期
跟进
1
接管前的工作介入
对项目全面、细致、深入的了解，
项目小组
2
配合开发商的工作
协助开发商的系列工作
物业
接管
1
物业的接管验收
协助开发商的接管验收，确保物业的顺利交接。
管理处主任一名＋工程主管一名
培训
1
职能部门设置
指导按运作的实际需要，科学、经济地设立职能部门。
2
人员甄选、配备
提出专业人员素质要求，确定招聘方式。
3
物料配置
按人员编制和工作需要提出物料采购合理化配置。
4
CI标识
统一标准、树立专业形象。
5
培训
对物业管理人员进行系统培训。
建立质量体系
1
管理体系文件的运行及前期软件建设
运用ISO9001（2000版）的标准程序，完善加强各专项管理制度的有效运作，
2
引入物业管理信息化处理系统
协助楼宇智能化系统的建设，引入物业管理信息化系统，提高小区管理的质量和效率。
3
体系的系统培训
体系运行
1
组织与建立管理体系
组织好入伙的培训工作。
2
成本的核算与控制
成本的核算的建立与管理培训
3
体系的全面试运行
组织实施管理体系在小区的全面试运行。
体系运行检查考评
1
日常管理运作
对房屋、公用设备、机电设施、治安、交通、消防、清洁、绿化、经营等日常管理及建设的指导、培训。
交流指导
1
组织物业公司管理人员交流考察
考察同类先进物业。
二、运作流程
整体运作流程图
三、绿韵康城物业管理信息反馈控制方式
1、物业管理监控中心，通过信息传递工具，投诉电话和各专业组配备的无线对讲机等工具，及时反馈每个区域发生的情况。
2、严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运作。
3、流畅严密的运作流程，环环相扣，相互监督。
4、管理处每月（日）检查，通过总结评比来获取反馈信息。
5、通过反馈信息的总结评比，迅速发现管理服务上的缺点、盲点及时改进工作，提高服务质量。
第三章绿韵康城的服务与管理
第一节绿韵康城的公共服务项目与内容
一、公共服务项目与内容
1、园林绿地的管理养护。
2、环境卫生的管理服务。
3、公共治安秩序的维护。
4、物业档案资料的管理。
5、物业装饰装修、施工监督管理。
6、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。
7、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查。
8、进出人员及物品管理。
9、社区文化的开展与服务。
10、提供特约服务。
11、涉及物业管理的有关事项，代表全体产权人聘请相关专业服务机构以及专业人员。
12、代表全部或部分产权人就与整体或公用场所、公用设施相关的事项有关方面交涉或提出法律诉讼。
13、签订和履行与管理事务有关的合约。
14、处理与物业管理有关的其它事项。
第二节绿韵康城的专业化管理
一、绿韵康城安全管理
安全管理工作是小区管理的一个重要方面。
人们常说“安全第一”，安全工作具有第一位的重要意义，只有小区的安全有了切实的保证，住户才能放心地工作。
因而安全管理也是小区管理的一项基础性工作。
门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。
（一）治安管理
1、治安工作的特点及主要任务
（1）以预防为主。
无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。
不出事故，不出案子，是护卫工作的根本目的，也是衡量护卫工作绩效大小的主要标准。
（2）护卫与社会治安紧密联系。
小区的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此护卫工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是护卫工作最明显的一个特点。
（3）服务性强。
从本质上看，护卫就是服务，即提供护卫服务。
作为护卫人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要护卫队员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。
为了与绿韵康城高档小区的定位相适应，护卫员全部身作制服进行值班。
（4）软件与硬件同时抓。
安全工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，1、要不断提高护卫队伍的素质，2、要抓好护卫设施的建设，建立完善的护卫系统和消防报警系统。
（二）主要任务：
A.门卫工作。
着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引方位及提送行李等，同时应注意进出人员中的嫌疑人员，防止各类案件的发生。
B.安全巡检。
定时和不定时地对各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。
C.停车场管理。
疏导车辆进出，检查停车证件，进行停车场消防和安全管理。
D.案件处理。
对内发生的各种影响安全因素进行整治，配合公安机关对安全工作的管理。
E.消防工作。
消防控制室值班检查，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。
F.与其他部门搞好配合工作。
（三）相应的治安防范措施
（1）安保部的组织结构
小区护卫部的班组设置与小区规模有关，物业面积越大，配套设施越多一般的班组设置如下：
（2）合理安排治安岗
A、智能监控中心三班倒24小时值班B、地下车库入口三班倒24小时值班
C、巡逻3岗三班倒24小时值班D：
入口大门三班倒24小时值班
E、护卫队长总体协调管理。
（3）加强门岗的监控力度
（4）组建机动快速服务机制
管理处建立快速服务，它的特点是机动灵活地把目前物业管理行业的被动式服务转变为主动式服务。
把局部式服务转变为全程式的服务。
。
（5）实行24小时巡视
巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。
（6）加强区域巡逻
为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位。
（7）治安状况统计
对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。
（四）车辆管理
车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车场的建设。
1、位置规划
车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。
如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。
为了避免这种混乱状态，管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想：
2、内部要求
对于机动车，我们将根据的整体规划，实施以下管理措施：
（1）了解各机构车辆情况，实行便捷停放。
（2）实施停车专用车位制度
（3）小区道路设减速坡，限制车辆行驶速度。
（4）严禁无牌车进入停车场。
（5）做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定。
（五）消防管理
消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。
1、宣传教育
开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。
消防工作不只是少数人的事，而应是中全体人员的共同职责，对于的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：
（1）防火工作的各项有关规定；
（2）手提式灭火器的放置位置及其使用方法；
（3）消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；
管理处员工还应懂得以下两点：
（1）到紧急情况时自己的职责任务；
（2）重要物资（货币、文件等）的转移及办法。
1、日常检查
（1）防火门：
是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。
（2）应急照明灯及指示灯：
电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；
（3）各种消防标识：
安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。
（4）灭火器：
瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。
（5）消防栓是否完好，水压是否符合要求。
2、让业主参与的消防管理
（1）组织人员开展消防演习。
（2）请消防支队做有关知识讲座。
（2）成立义务消防检查队，对消防设施进行检查。
3、消防报警特殊处理程序
通知往现场
报警
报告往现场
报告掌握现场情况
通知往现场
（六）环境卫生及绿化管理
物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。
高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。
而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。
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