天津空港物流邻里中心报告.ppt

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公司级优秀成果评奖申报材料汇报公司级优秀成果评奖申报材料汇报天津空港物流加工区邻里中心天津空港物流加工区邻里中心运营战略规划与实施方案运营战略规划与实施方案天津晟嵘项目管理咨询有限公司天津晟嵘项目管理咨询有限公司2008年年7月月汇报内容o方案内容简要介绍方案内容简要介绍o项目的必要性和意义项目的必要性和意义o项目的特点项目的特点o项目成果对客户的贡献项目成果对客户的贡献o项目经验总结项目经验总结o项目过程中的体会项目过程中的体会方案目录树方案目录树市场分析市场分析组织架构组织架构战略规划战略规划1.收支构成分析2.各盈利项目财务分析3.动态分析1.组织架构设置理论基础2.公司管理范围3.公司组织架构与岗位定员战战略略实实施施与与规规划划方方案案主主要要内内容容财务分析财务分析运营模式运营模式1.运营管理理论基础2.公司运营管理原则3.公司盈利模式4.公司运营管理模式5.资质审查部功能与定位1.发展社区商业意义分析2.目标人群需求分析3.社区商业业态分析4.社区商业开发类型分析5.邻里中心分析6.我们的选择1.公司战略规划概要2.公司战略理念3.经营特征与关键能力4.关键成功因素5.公司级战略规划6.经营战略规划7.职能战略规划o方案内容简要介绍方案内容简要介绍o项目的必要性和意义项目的必要性和意义o项目的特点项目的特点o项目成果对客户的贡献项目成果对客户的贡献o项目经验总结项目经验总结o项目过程中的体会项目过程中的体会项目的必要性和意义o将工程管理与公司战略运营管理领域知识将工程管理与公司战略运营管理领域知识合二为一，开发工程咨询领域新业务合二为一，开发工程咨询领域新业务o为公司创造效益为公司创造效益o开拓了眼界，锻炼了队伍开拓了眼界，锻炼了队伍o方案内容简要介绍方案内容简要介绍o项目的必要性和意义项目的必要性和意义o项目的特点项目的特点o项目成果对客户的贡献项目成果对客户的贡献o项目经验总结项目经验总结o项目过程中的体会项目过程中的体会项目的特点项目的特点o工期紧，任务重工期紧，任务重o项目涉及领域广项目涉及领域广o项目具有不可复制性项目具有不可复制性o项目的理论性与实践性项目的理论性与实践性o项目成果需要定性与定量相结合项目成果需要定性与定量相结合o方案内容简要介绍方案内容简要介绍o项目的必要性和意义项目的必要性和意义o项目的特点项目的特点o项目成果对客户的贡献项目成果对客户的贡献o项目经验总结项目经验总结o项目过程中的体会项目过程中的体会项目成果对客户的贡献项目成果对客户的贡献o客观地分析了项目所在的外部环境，通过客观地分析了项目所在的外部环境，通过市场分析数据为项目进行功能定位、业态市场分析数据为项目进行功能定位、业态结构确定、布局原则确定、各业态面积大结构确定、布局原则确定、各业态面积大致分布以及运营期间所采用的管理模式。

致分布以及运营期间所采用的管理模式。

商圈划分商圈划分二、生活区配套公共设施规划二、生活区配套公共设施规划目标人群特征分析目标人群特征分析总体的收入分析，发现目标人群中1000元以下收入的职工比例较少，占职工总人数的8.5%；而3000元以上的职工比例为22%左右。

可以看出目标人群的总体收入水平是比较高。

天津市城市居民家庭平均全年主要天津市城市居民家庭平均全年主要消费性支出结构消费性支出结构目标人群希望社区商业中心开辟的目标人群希望社区商业中心开辟的消费领域构成消费领域构成目标消费人群最希目标消费人群最希望开辟的消费领域望开辟的消费领域依次是健身、文化依次是健身、文化消费、就医、商场消费、就医、商场购买、娱乐、职工购买、娱乐、职工以及子女培训、家以及子女培训、家政服务、餐饮酒店政服务、餐饮酒店以及其他。

各种消以及其他。

各种消费领域的比例的配费领域的比例的配置可以参照图的比置可以参照图的比例合理搭配。

例合理搭配。

目标人群用于娱乐的花费构成目标人群用于娱乐的花费构成分析可以看出：

分析可以看出：

40%左右的左右的人每月消费在人每月消费在100元以下，有元以下，有32%的群众每月在娱乐活动的群众每月在娱乐活动方面的消费在方面的消费在101200元，元，两者相加，占到总人数的四两者相加，占到总人数的四分之三，说明总体上，群众分之三，说明总体上，群众用在文娱方面的消费水平是用在文娱方面的消费水平是比较低的。

社区商业在娱乐比较低的。

社区商业在娱乐服务行业设置时，要充分考服务行业设置时，要充分考虑到消费人群的总体消费水虑到消费人群的总体消费水平，多举办一些费用较低的平，多举办一些费用较低的开放性的文娱服务，高档次开放性的文娱服务，高档次的文娱服务类行业不宜设置。

的文娱服务类行业不宜设置。

我们的经营方式我们的经营方式o统一招商、租赁经营、业态组合、功能统一招商、租赁经营、业态组合、功能互补、集中管理、整体促销。

互补、集中管理、整体促销。

功能定位功能定位o我们服务功能档次与价格水平的总体定位是：

中档中低价位为主，兼顾高低，面向中档中低价位为主，兼顾高低，面向大众，引导潮流；商品高、中、低档确定大众，引导潮流；商品高、中、低档确定必须基于加工区生活区的目标顾客定位必须基于加工区生活区的目标顾客定位。

业态结构业态结构o我们的邻里中心定位我们的邻里中心定位13项必备业态（酒店、项必备业态（酒店、银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、容美发店、药店、文化用品店、维修点、多功能厅、净菜场、卫生所）。

多功能厅、净菜场、卫生所）。

o构成这13项必备业态的基础是“三满意”原则，即：

顾客满意、经营者满意、政府顾客满意、经营者满意、政府满意满意o其内涵是：

综合性、全方位、多功能综合性、全方位、多功能。

面积分布面积分布o原则上，零售店面积应占到邻里中心营业总面积的70%左右（不超过80%为宜），餐饮营业面积应占社区购物中心营业总面积的15%左右，文化娱乐营业面积应占社区购物中心营业总面积的10%左右，生活服务营业面积应占社区购物中心营业总面积的5%左右。

管理模式分析管理模式分析o集合多元业态、多种功能，面向大多数消费群体。

集合多元业态、多种功能，面向大多数消费群体。

o实行所有权、管理权与经营权三权分离的管理模实行所有权、管理权与经营权三权分离的管理模式。

式。

o内部的统一管理使多元业态产生系统集成效应。

内部的统一管理使多元业态产生系统集成效应。

o核心业务是按自身定位进行招商项目的组合。

核心业务是按自身定位进行招商项目的组合。

o营销目标是吸引人气，给商户带来大量客源。

营销目标是吸引人气，给商户带来大量客源。

o具有双向服务功能。

具有双向服务功能。

项目成果对客户的贡献项目成果对客户的贡献o结合对项目外部环境的分析和项目经营特结合对项目外部环境的分析和项目经营特征与关键能力、关键成功因素的分析，为征与关键能力、关键成功因素的分析，为运营单位进行战略诊断、梳理和规划，分运营单位进行战略诊断、梳理和规划，分别从公司级战略、经营战略、职能战略三别从公司级战略、经营战略、职能战略三个层面，分为短期、中期、长期三个实践个层面，分为短期、中期、长期三个实践阶段分别制定了不同时期的战略规划阶段分别制定了不同时期的战略规划公司关键成功因素确认公司关键成功因素确认项目成果对客户的贡献项目成果对客户的贡献o基于全生命周期的设施管理理论，完成了基于全生命周期的设施管理理论，完成了天保商业开发公司的组织架构设计及岗位天保商业开发公司的组织架构设计及岗位确定，并确定了主要岗位的管理职责。

确定，并确定了主要岗位的管理职责。

组织架构设置的理论基础组织架构设置的理论基础基于全基于全生命周期的设施管理理论生命周期的设施管理理论天保商业开发公司组织架构天保商业开发公司组织架构基于全生命周期设施管理理论的组基于全生命周期设施管理理论的组织架构设计及岗位确定织架构设计及岗位确定天保商业开发公司岗位定员天保商业开发公司岗位定员部部门设置置人人员安排安排部部门定定员数数总定定员人数人数财务部主任1人，工作人员3人（会计、成本核算员、出纳）4人313（领导班班子定子定员）34人人办公室主任1人，物业外委负责人1人，酒店日常沟通负责人1人，风险负责人1人，其他工作人员1人5人资质审查部主任1人，工作人员3人4人商务部主任1人，商铺专项负责人1人，广告专项负责人1人，外委商务活动负责人1人，其他工作人员2人6人人力资源部主任1人、劳资负责人1人、培训负责人1人、绩效管理员1人4人综合运营维护部主任1人，供电班组负责人1人，机电班组负责人1人，其他工作人员3人6人物业（卫生、保安）物业2人项目成果对客户的贡献项目成果对客户的贡献o确定了天保商业开发公司的运营模式：

酒确定了天保商业开发公司的运营模式：

酒店运营模式、商铺运营模式、广告运营模店运营模式、商铺运营模式、广告运营模式、停车场管理运营模式等。

明确了资质式、停车场管理运营模式等。

明确了资质审查部的功能和定位，建立了商户评价指审查部的功能和定位，建立了商户评价指标体系。

标体系。

商户评价指标体系商户评价指标体系项目成果对客户的贡献项目成果对客户的贡献o对公司运营阶段的财务收支作了动态分析，对公司运营阶段的财务收支作了动态分析，挖掘了一切可以利用的资源，为客户提供挖掘了一切可以利用的资源，为客户提供了很多政府优惠政策。

保证了邻里中心培了很多政府优惠政策。

保证了邻里中心培育期的正常运营。

育期的正常运营。

公司收支构成分析公司收支构成分析方案方案名称名称年营业年营业收入收入（万元）（万元）项目动态项目动态投资回收期投资回收期（年）（年）项目静态项目静态投资回收期投资回收期（年）（年）财务财务净现值净现值（万元）（万元）财务内部财务内部收益率收益率资本金资本金财务内部财务内部收益率收益率方案一方案一酒店出租酒店出租物业外包物业外包1667.9040年以上年以上13.79-5223.676.04%4.12%方案二方案二酒店出租酒店出租物业自营物业自营2454.5940年以上年以上9.64-1591.1610.14%11.66%方案三方案三酒店自营酒店自营物业外包物业外包1967.6640年以上年以上14.11-6018.465.40%3.83%方案四方案四酒店自营酒店自营物业自营物业自营2286.5440年以上年以上15.55-6246.385.04%2.62%原可研过程中方案比选的实际结果原可研过程中方案比选的实际结果经过政策支持的方案的财务结果经过政策支持的方案的财务结果方案方案名称名称年营业收入年营业收入（万元）（万元）项目动态项目动态投资回收期投资回收期（年）（年）项目静态项目静态投资回收期投资回收期（年）（年）财务净现值财务净现值（万元）（万元）财务内部财务内部收益率收益率资本金财务资本金财务内部收益率内部收益率无政策无政策酒店出租酒店出租物业自营物业自营2454.5940年以上年以上9.64-1591.1610.14%11.66%有政策有政策酒店出租酒店出租物业自营物业自营2454.5919.30年年7.76629.7012.79%17.47%o方案内容简要介绍方案内容简要介绍o项目的必要性和意义项目的必要性和意义o项目的特点项目的特点o项目成果对客户的贡献项目成果对客户的贡献o项目经验总结项目经验总结o项目过程中的体会项目过程中的体会项目经验总结项目经验总结o对于此类项目应该采取管理咨询的方法进对于此类项目应该采取管理咨询的方法进行行o多采用概念模型来反映思路多采用概念模型来反映思路o对于市场分析部分可以通过以下渠道获得对于市场分析部分可以通过以下渠道获得可靠数据：

可靠数据：

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