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德州学院论文
我国房价上涨现象的探源研究
——以济南市为例进行分析
王菲
（德州学院经济管理系，山东德州253023）
摘 要：
近几年来，房地产价格突飞猛涨，政府连续出台若干稳定房价的新政策，在这些政策实施后，房价依然居高不下，究竟是什么原因导致房价一直高涨。
本文以济南市为例，从影响房价的政治、经济、文化和法制方面进行分析，讨论房价上涨的原因，并提出一些合理性建议。
关键词：
房价上涨； 房地产投资规模； 建设成本； 消费者预期
引言
从2007年到至今，中央花大力气对房地产市场进行宏观调控，相继出台了很多抑制房价上涨的政策，但房价却一直居高不下，弄清房价上涨的原因具有很重要的意义。
本文通过济南市房地产的基本现象来分析引起房价上涨的政治、经济、文化、法制方面，得出房价上涨的主要原因是住房供求不均衡，从而提出一些合理性建议来抑制房价。
一济南市房地产市场情况
新中国成立初期，济南城市发展基础好，成为全国少数特别城市之一。
1966年成为屈指可数的华北重镇之一，1977年至今是城市化发展的时期，到2009年末城市化水平达到57.73%。
为促进人口增长与经济、城市发展的科学契合，济南市推出了省会城市现代化一揽子重大战略部署，到2012年济南将实现70%的城镇化水平。
2010年，住宅市场全年总供应面积268.75万平方米，其中新增144.83万平方米，新增供应明显增多，但由于存量房源较少，市场整体供应仍旧不足，价格保持上涨趋势，“万元房”成为市场领军。
如保利大名湖、中海奥龙官邸、万达公馆等都在万元以上，10001元一平米的房子占到22%。
表1.济南市2007年-2010年住宅均价变化表（单位：
元/平方米）
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
价格
6245
7532
8209
9388
数据来源.济南统计局
图1.济南市2007年-2010年住宅均价变化（单位：
元/平方米）
从整体来看，2007年至2010年济南市普通住宅一直保持稳步增长的态势。
2007年济南的住宅均价6245元/平方米到2008年住宅均价7532元/平方米，上涨了20.61%，从2008年到2009年，济南市住宅均价上涨了8.25%，从2009年住宅均价8209元/平方米到2010年每平方米9388元，上涨了14.36%，2010年的住宅均价比2007年的住宅均价上涨了50.33%。
表2.济南市2007年-2010年公寓均价变化表（单位：
元/平方米）
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
价格
5130
6342
7849
8947
数据来源.济南市统计局
图2.济南市2007年-2010年公寓均价变化（单位：
元/平方米）
从图中我们可以看到近几年济南市公寓的房价一直在上涨，2010年济南市公寓均价9947元/平方米比2007年济南市公寓均价5130元/平方米上涨了74.41%，2009年比2007年上涨了53%，2008年公寓均价比2207年公寓均价上涨了23.63%，上涨幅度很大。
表3.济南市2007年-2010年房屋销售价格指数（以上一年为基数）
年度
2007年
2008年
2009年
2010年
价格指数
103.80%
104.50%
101.70%
106%
数据来源.济南市统计局
图3.济南市2007年-2010年房屋销售价格指数（以上一年为基数）
从图中可以看出来，尽管2009年的上涨幅度不是很大，但此图是基于上一年的数值为基数，2009年比2008年上涨了1.7%，总体上房价还是在上涨，而2010年房价上涨的幅度最大。
二影响济南市房价上涨的主要因素
影响济南市房价的因素有很多，本文从政治、经济、文化、法制等方面进行分析，重点分析影响房价上涨的经济因素。
（一）济南市的政治对房价的影响
影响一套住宅价格水平的一个重要因素是其地理位置，地理位置好，价格就高于一般水平，反之，则低于一般水平。
[1]多数人选择在济南买房子，很大的原因是因为济南市是省会城市。
明代以来，从中国建立行省制度开始，600多年来济南一直是山东省的省会。
作为山东省政治、经济、科技、教育、文化中心的济南，不仅是全国副省级城市和特大城市之一，而且也是全国区域性金融中心。
济南有如此高的房价跟它的政治地位是分不开的。
（二）济南市的经济对房价的影响
1.济南市全市生产总值给房价的上涨创造宏观条件
一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平较高、资金充裕，从供给方面看，国民生产总值总量加大，用于投资的部分会相应较大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，相关行业的配套服务能力也较强，能够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。
[2]
表4.济南市2007年-2010年全市生产总值（单位：
亿元）
时间
2007年
2008年
2009年
2010年
全市生产总值
2562.81
3017.4
3351.4
3910.8
数据来源.济南市统计局
图4.济南市2007年-2010年全市生产总值（单位：
亿元）
从图中可以看出济南市的生产总值一直在增长，从2007年的2562.81亿元增长到了2008年的3017.40亿元，上涨了12.98%，2009年济南市全市生产总值3351.4亿元，比2008年全市生产总值增长12.2%，2010年济南市全市生产总值比2009年全市生产总值上涨了12.7%。
济南市迅速发展的经济促进了房地产业的蓬勃发展。
2.济南市民的收入给房价上涨提供硬性条件
表5.济南市城市居民人均可支配收入（单位：
元）
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
人均可支配收入
18005.1
20802.2
22721.7
25321.1
数据来源.济南市统计局
图图5.济南市城市居民人均可支配收入（单位：
元）
在图中看到济南市居民的收入水平也是逐年增高，由最初2007年的18005.1亿元增长到2008年的20802.2亿元，上涨了15.5%，2008年济南市城市居民的人均可支配收入上涨到2009年的22721.7亿元，上涨了9.2%，2010年济南市城市居民的人均可支配收入25321.1亿元比2009年的城市居民人均可支配收入上涨了11.4%。
济南市市民收入与全市生产总值有着密切的联系，全市生产总值增长，居民收入水平也相应上涨。
随着人们收入水平的提高，住房条件也在不断改善，因居民住房条件的改善每年也需要新增住房。
[3]这些新增住房的压力迫使房价不断上涨。
3.济南市城市化进程促进了房价的高涨
城市化是一个国家或地区经济发展到一定程度时的必然产物。
据统计，目前我国城市化进程正以0.8％以上的速度逐年增长，部分城市建设速度惊人，个别城市在原来老城区的基础上，整整扩大了两倍，这就使得城市的周边地区变成了城区。
大量进城人口不管是购房还是租房，都会占用一定数量的城镇住房，虽然这种占用可能达不到现有城镇人均住房面积的水平，但仍然会在一定程度上形成对城镇住房供给的压力。
近年来济南的飞跃式发展促进了房价的高涨。
2009年，济南开办了第十一届全运会，这项大的体育赛事极大地提升了济南的建设速度及区域发展。
同时，济南市还成功举办了第七届中国（济南）国际园林花卉博览会，使济南市的形象和经济整体上了一个新台阶。
济南市开通的6条BRT快速公交路线使济南形成了两横三纵的网络骨架，二环东路高架桥全线贯通，它不仅仅是一条横跨南北的交通动脉，更成了带动东部新城腾飞的助力器，小清河改造工程使北部城市形象大大改观，西部京沪高铁的建设正如火如荼，西客站的回迁安置完成了整个区域的规划。
济南借助全运会迎来了城市发展的大好机遇，以全运会作为对外推介的“名片”使济南市的城市价值日益凸显，给以往相对落后的西部、北部区域迎来了巨大的发展机遇，吸引了多家国内一线开发商积极抢滩入驻，使城建大变化，房地产项目也量价齐升，一片繁荣。
4.济南市房地产投资规模
表6.济南市2007年-2010年房地产开发投资额（单位：
亿元）
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
房地产开发投资额
193.2
274.1
332.6
484.5
数据来源.济南市统计局
图6.济南市2007年-2010年房地产开发投资额（单位：
亿元）
济南市房地产开发投资保持较快增长态势。
据济南市统计局数据显示，2008年房地产开发投资274.1亿元，比2007年上涨了41.9%，上涨幅度较大，2009年房地产开发投资332.6亿元，比08年增长21.3%，2010年开发投资484.5亿元，比上年增长45.67%，上涨幅度最大，济南市近年来房地产开发火爆。
房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展，虽然投资规模增加不一定导致房价升高，但房价上涨会推动房地产开发商投资的增加。
投资水平降低，房地产业的发展必然会受到影响。
房地产业开发投资的规模增加会导致房地产供给面积增加，同时也增加了房地产的品质和层次。
5.供求失衡是导致房价上涨的主要原因
众所周知，供求关系决定价格，供给大于需求，价格下降；供给小于需求价格上升；供给和需求一致，价格稳定不变。
[4]因此房价将由房屋的供求关系变化决定。
（1）住房需求
住房是计划经济时期最短缺的资源，他作为一种资源，经过我们的市场经济改革，已经市场化了，一旦一种资源进入市场，它就不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行，根本不会去理会房子到底是生活必需品还是奢侈品。
随着市场经济体制的不断完善，尤其是对民营经济地位的进一步确认，我国中等收入阶层迅速壮大，他们将是房产消费的主要支柱和不竭源泉。
[5]城市人口增长过快，城市化建设加快，使房地产市场的主流是需求占主导地位。
在经过较长时期的摸索之后，我国取消了实物性分房的政策，房地产市场因此得以全面启动，在1998年房改之前，主要是满足城市外来人口的需要，特点是数量少，价格高，政府和银行很少介入。
1999-2002年的四年，主要是政府机官和企事业单位买房分给职工，机关单位买房拉高了房价，房地产继续享受了很高的利润。
[6]人们在心里上已经接受了自主购房解決居住问题的新模式，住房抵押贷款的迅速发展也使得居民购买能力增强，使許多潜在需求转化为现实需求。
表7.济南市2007年-2010年住宅供求关系变化（单位：
套）
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
供应套数
21448
25711
31437
23631
需求套数
10892
14109
27895
20343
供求关系
50.78%
54.88%
88.73%
86.09%
数据来源.济南市统计局
图7.济南市2007年-2010年住宅供求关系变化（单位：
套）
表8.济南市2007年-2010年住宅供求关系变化（单位：
万平方米）
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
供给面积
216.32
256.97
324.6
268.75
需求面积
113.27
140.41
284.63
228.15
成交率
52.36%
54.64%
87.69%
84.89%
数据来源.济南市统计局
图8.济南市2007年-2010年住宅供求关系变化（单位：
万平方米）
在图7和图8中看出需求占供给比例2007年到2010年都超过50%，2009年最高，供不应求的局面较紧张。
2007年普通住宅成交10892套，113.27万平方米，市场套数成交率达到50.78%，面积成交率达到52.36%，2008年成交14109套，成交面积140.41万平方米，套数成交率为54.88%，面积成交率为54.64%，2009年成交了27859套，284.63万平方米，套数成交率达到88.73%，面积成交率达到87.69%，受国家调控政策的影响，2010年供求明显下降，全年普通住宅共成交20343套，228.15万平方米，市场套数成交率达到86.09%，面积成交率为84.89%。
即使是受到国家调控政策的影响，2010年住宅市场供求关系仍处于供不应求的局面，新房一经推出便被抢购一空。
因此，得出济南市的需求大于供给是造成房价上涨的主要原因。
越来越多的人正源源不断地涌入城市，其中最为明显的是农民子女大学毕业生，他们多数都选择留在城市发展、择偶、定居，同时农村中有相当多的青壮年也到城市创业、打工。
我国当前正处于城市化和工业化加速发展的进程中，每年1500万新增城市人口中部分人有首次置业的需求和能力。
[7]城市新增的大量新居民，增加了城市住房消费需求,需求的叠加效应加剧了供求矛盾，结果造成房屋供不应求的局面，开发商趁机大幅度抬高房价，引起了房价的高速上涨。
（2）投资需求
中国的通货膨胀率较高，而银行存款利率不高。
大量的居民存款需要寻找其他投资渠道保值增值，而目前的投资途径基本被锁定为股票和房屋。
[8]股票、期货、基金等投资项目风险较大，投资收益缺乏保障，再加上长期低利率，使得人们开始瞄准房地产，近年来房价一涨再涨，大幅增值，为了使资产保值、增值，高收入人群投资房地产，富裕人群投资购房多选城市的黄金地段，因此房价比较高。
[9]由于是以投资为目的，所以决定这部分购买力的市场因素并非主要是价格因素，而是房产未来的升值空间。
这在一定程度上推高了房地产的区域价格，同时也拉高了城市的平均房价。
6.房子建设成本直接影响房价
（1）土地
表9.济南市2007年-2010年土地成交面积（单位：
万平方米）
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
供应面积
559.8
577
583.6
480.1
成交面积
478.4
484.8
455.6
352.5
数据来源.济南市统计局
图9.济南市2007年-2010年土地成交面积（单位：
万平方米）
从图上可以看出土地的供给和需求在逐年递减，2007年的土地供给面积为559.8万平方米，实际的需求只有478.4万平方米，成交率为85.46%，2008年土地供给面积为577万平方米，成交面积为484.8万平方米，成交率为84.02%，2009年土地供给面积为583.6万平方米，成交面积为455.6万平方米，成交率为78.07%，2010年土地供给面积为480.1万平方米，成交面积为352.5万平方米，成交率为73.42%。
土地供应和需求面积先增加再减少，而成交率则一直在减少。
我国虽然拥有九百六十万平方公里的国土面积，国土面积仅次于俄罗斯和加拿大位居世界第三位，但我国拥有十三亿人口，是世界第一人口大国，人均土地面积仅只有0.78公顷，仅为世界人均的29%。
土地的稀缺性和国家下决心要力保十八亿亩耕地这一底线的严控政策，使得我国土地管理和发放将越收越紧，我们剩下的极其有限而宝贵的土地资源，决定了我国土地供给在将来难以持续放量。
面对今后城市化进程的提速，新老居民住房消费需求的增长，未来将真正出现住房紧迫性需求，使得房价持续走高，大幅上行。
房地产是以土地为基础的，我国人多地少而造成土地的稀缺性，更体现房地产的价值。
[10]房地产开发的土地自然供给没有弹性，经济供给也缺乏弹性。
所以地价实际上是由需求一方决定，需求上升地价则上升，需求下降地价则下降。
在政府垄断土地供应的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，无形中推动了地价飞涨。
由于全国地价占房价超过30%，部分地区超过50%，因此低价的刚性上升必然会推动这房价的刚性上涨。
（2）税费
房地产税是针对土地及地面建筑物的所有、占有、开发、转让而征收的一种税。
[11]房价构成当中，税费一直是一个居高不下而又最容易被人忽视的问题。
具粗略统计，新建住宅中，开发环节征收的各类税费高达一百多项，占房价的35%左右，税费包括两部分，一部分是向国家交纳的各种税务，约占成本的15％，另一部分则是包括动迁费、土地补偿费、财务费、销售费和管理费等各种费用，约占成本的20％，这些将直接转嫁给购房者。
房地产业是中国经济的支柱产业，在很大程度上是各级政府税收的重要来源，税费过高成为房价居高不下的又一个原因，而市场呼吁降低各种税费的声音一直没有得到足够的重视。
表10.济南市2007年-2010年税收情况（单位：
亿元）
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
税收
31
43.2
75.8
92.1
数据来源.济南市统计局
图10.济南市2007年-2010年税收情况（单位：
亿元）
从图中可以看出济南是房地产的税费逐年增加，其中2007年税费31亿万元到2008年税费43.2亿元上涨到了12.2亿元，上涨了39.35%，2009年上涨的幅度最大，比2008年上涨32.6亿元，上涨了75.46%，2010年比2009年上涨了16.3亿元，上涨了21.50%。
从上涨的百分比上就能看出，税费在成本中占了很重要的位置，由税费的增长引起房地产成本上涨，最终导致房价的上涨。
（3）拆迁费用
随着国家城市化发展进程的加快，拆迁也成为中国发展道路上一个不可忽视的问题。
拆迁难已经成为了城市化发展难以突破的瓶颈。
其实我们都知道，拆迁的主要目的就是在规划好的土地上进行相关设施的建设，但土地属于不可再生资源，而且全国拆迁的土地政策还未得到统一，导致土地供应成为难题，而且是很难得到根本解决的难题。
与此同时，却一直有数量不小的土地处于闲置状态，闲置的理由自然是多种多样，但是我们看得最多的理由，还是拆迁受阻，大量土地停留在拆迁阶段，迟迟得不到解决。
为了尽快解决这一问题，有些地方不断提高拆迁费想息事宁人，不过事与愿违，这一政策却似乎反过来刺激了拆迁户的胃口，问题并没有得到根本解决，反而抬高了拆迁成本。
（4）建筑工程费
受运价和油价上涨的影响和国家对农民工政策的改善，建筑生产要素也呈现上涨趋势，这必然会对建筑产品的生产成本产生影响。
表11.2007-2010年钢材价格指数（注：
以上年同期价格为基数）
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
价格指数
100.34%
105.35%
123.12%
135.74%
数据来源.济南市统计局
图11.2007-2010年钢材价格指数（注：
以上年同期价格为基数）
表12.2007年-2010年燃料动力价格指数（注：
以上年同期价格为基数）
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
价格指数
100.06%
104.79%
125.28%
138.69%
数据来源.济南市统计局
图12.2007年-2010年燃料动力价格指数（注：
以上年同期价格为基数）
表13.2007年-2010年建筑业人均工资水平（单位：
元）
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
人均工资
15846
19307
22221
24873
数据来源.济南市统计局
图13.2007年-2010年建筑业人均工资水平（单位：
元）
引起房价上涨的成本中钢材、燃料动力和人员工资一直在上涨。
在图表11中我们可以看出钢材价格2007年比2006年增长了0.34%，2008年比2007年钢材价格上涨了5.35%，2009年钢材价格比2008年钢材价格上涨了23.12%，2010年比2009年钢材价格上涨了35.74%，上涨的幅度最大。
图表12反映的是燃料动力的价格指数，可以看出2007年比2006年的燃料动力的价格上涨了0.06%，2008年比2007年的燃料动力指数上涨了4.79%，2009年与上年相比上涨了25.28%，2010年比2009年的燃料动力价格上涨了38.69%。
建筑业人均工资在国家改善农民工的政策下，工资一直在上涨。
图表13中我们可以看出2010年的工资比2007年的工资上涨了56.97%，2010年比2009年工资上涨了11.93%，2009年比2008年的工资上涨了15.09%，2008年比上年增长了21.84%。
可见2009年和2010年的建筑费用大幅增长，这是造成房价上涨的最直接的因素。
7.消费者的预期
2010年岁未，在各个网站甄选的2010年十大网络流行语中，“蒜你狠”系列登上榜单。
蒜、豆、姜等农产品接力上涨，价格如坐过山车般上蹿下跳，并纷纷贵过猪肉价格。
“蒜你狠”、“豆你玩”、“姜你军”、“糖高宗”、“苹什么”等网络流行词接踵而至。
这些词的发明在幽你一默的同时，也将市民对物价飞涨的无奈体现得淋漓尽致。
在涨价最盛之时，国家发改委公布的2010年10月份城市食品零售价格监测的31种产品中，近八成价格上涨，五谷杂粮因此一夜摇身变成投资品。
表14.济南市2007-2010年CPI指数变化情况
年份
2007年
2008年
2009年
2010年
指数
103.90%
105.69%
100.33%
102.10%
数据来源.济南市统计局
图14.济南市2007-2010年CPI指数变化情况
由图14可以看出济南市物价一直在上涨，2008年比2007年物价指数上涨了5.69%，2009年比上一年上涨了0.33%，2010年比2009年上涨了2.10%，上涨幅度最大。
物价上涨，工资上涨，存款利率提高等原因使得人们的消费水平也不断提高。
购买能力也相应的提升，心理承受能力也相对提高了很多，同时认识也在提高，各地的房价都在上涨，多方面的信息使得人们能坦然面对房价的提高。
当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。
[12]另外老百姓有买涨不买跌的心里，看到自己当初想买结果没买的房子涨价了，心里就后悔，这是引起房价不断上涨的内在动力。
（三）济南市的文化对房价的影响
俗话说：
“金窝银窝不如自己的老窝”，受古代文化的影响，不仅是济南人，所有中国人都普遍认为房屋不单纯是一个遮风避雨的住处，一个休息的地方，更多的是被赋予精神层面的意义。
很多人认为有了一套属于自己的房子便有了家，有了一颗定心丸，不在漂泊，而是稳定下来了。
生活在城市的外乡人或是留在济南的大学生在这座城市生活多年，总会发出这样的感慨：
偌大的一个城市，楼房如雨后春笋般矗立，却没有一套房子属于自己；偌大的一个城市，车辆川流不息，却没有一辆轿车属于自己。
所以很多人总是省吃俭用的存钱，为的就是能买上一套属于自己的房子。
他们成为城市居民改善型住房所淘汰旧房屋的接盘者，一定程度上推动了房价的上涨。
[13]
60后结婚标准是有自行车、缝纫机，70后结婚的标准是有“三金一木”，而如今的80后结婚条件是有车有房。
对于80后来说，拥有自己的房子已经是一种稳定生活、安居乐业、幸福婚姻的保证，房子已经成了年轻人必须的消费品，增加了对现在房屋的需求，使的房屋的价格一直居高不下。
（四）房地产法制对房价的影响
1.房地产法律不健全
自从房地产业出现过热苗头以来
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