xx县城中村改造工程项目可行性研究报告.docx
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xx县城中村改造工程项目可行性研究报告
xx县城中村改造工程项目
可行性研究报告
第一章总结
1.1项目名称与承办单位
1.1.1项目名称
**县**庄村城中村改造项目
1.1．2项目承办单位
承办单位：
**业豪置业有限公司
法人代表：
1.1.3建设地点
项目建设地点位于开封市**县**路以西，**路以南，**路以北，**路东西两侧区域。
1.1.4可行性研究报告编制单位
编制单位：
**鼎原工程咨询有限公司
证书编号：
工咨甲12020060054
发证机关：
国家发展和改革委员会
1.2研究依据、内容及范围
1.2.1研究依据
1、关于编制《**县**庄村城中村改造项目可行性研究报告》的委托书；
2、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月25日修正案）；
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院第73号令）；
4、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发[2006]1号）；
5、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）；
6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）；
7、中共**省委、**省人民政府《关于推进社会主义新农村建设的实施意见》（2006年3月9日）；
8、《开封市城市总体规划》（2010—2020）；
9、开封市人民政府《印发关于开封市国有土地上房屋征收与补偿试行意见》的通知（汴政[2011]110号）；
10、开封市人民政府《关于加快城中村改造的实施意见》（汴政[2007]52号文件）；
11、项目单位提供的基础数据；
12、编制人员收集的相关数据与资料。
1.2.2研究工作的内容与范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，本报告对项目建设的场址和建设条件进行了实地查勘，对项目建设的必要性、建设条件、建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、节能、消防及安全、风险评价、招投标、项目组织与施工进度安排、投资估算、社会效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述了项目建设的必要性、建设方案、投资估算等，为该项目建设决策提供了可靠、准确的论证和评价。
1.3研究工作的概况
**业豪置业有限公司对本项目的必要性和紧迫性以及建设规模、建设方案等进行了必要的调查研究工作，为编写本项目可行性研究报告作了大量的基础工作。
**鼎原工程咨询有限公司接到本可行性研究报告编制委托以后，与有关方面领导和工程技术人员共同商定工程设计方案，并收集该专业必要的基础资料，经过实地查勘、查阅资料、调查研究，即开始编写本可行性研究报告。
经过项目组全体人员的共同努力完成了本报告的编写工作。
1.4项目概况
1.4.1建设规模及内容
本项目坚持政府统筹、政策引导、因地制宜、群众自愿的原则，充分尊重农民意愿，并结合**县经济发展总体规划和当地农村的实际情况，对项目涉及的**庄村进行新型社区建设。
为了建设高质量、高水准的人居环境，项目采用“一次规划，分期实施”的方针，计划分五期完成项目的建设。
项目总规划净用地面积353026.00m2（合529.54亩），总建筑面积979612.48m2，其中，地上建筑面积880360.58m2（住宅建筑面积756559.90m2，商业建筑面积104840.08m2，公共服务设施建筑面积18960.60m2），人防工程及地下停车场面积99251.90m2。
项目配套工程中绿地面积135950.31m2，道路广场面积121758.67m2。
1、一期
规划净用地面积104781.00m2（合口157.17亩），总建筑面积259018.68m2，其中，地上建筑面积234958.58m2（住宅建筑面积190602.00m2，商业建筑面积25395.98m2，公共服务设施建筑面积18960.60m2），人防工程及地下停车场面积23060.10m2。
项目建成后可容纳1581户居住，地上机动车停车984辆，地下机动车停车660辆，自行车停车1581辆。
2、二期
规划净用地面积67540.00m2（合101.31亩），总建筑面积，其中，地上建筑面积（住宅建筑面积，商业建筑面积）人防工程及地下停车场面积。
项目建成后可容纳户居住，地上机动车停车辆，地下机动车停车辆，自行车停车辆。
3、三期
规划净用地面积（合亩），总建筑面积，其中，地上建筑面积（住宅建筑面积，商业建筑面积），人防工程及地下停车场面积。
项目建成后可容纳户居住，机动车停车辆，自行车停车辆。
4、四期
规划净用地面积（合亩），总建筑面积，其中，地上建筑面积（住宅建筑面积，商业建筑面积），人防工程及地下停车场面积。
项目建成后可容纳户居住，地上机动车停车辆，地下机动车停车辆，自行车停车辆。
5、五期
规划净用地面积（合亩），总建筑面积，其中，地上建筑面积（住宅建筑面积，商业建筑面积），人防工程及地下停车场面积。
项目建成后可容纳户居住，地上机动车停车辆，地下机动车停车辆，自行车停车辆。
1.4.2建设选址
项目建设地点位于开封市**县**路以西，**路以南，**路以北，**路东西两侧区域。
项目区内地块地势较平坦，基础设施齐全，地理位置优越，交通运输便利，适宜于项目的建设。
1.4.3基础设施配套
项目所在地的水、电、气、通讯等基础设施配套完善，可以保障项目建设和使用的需要。
1.4.4项目定员和来源
项目完成后，根据需要设置小区物业管理部门。
人员来源采取公开招聘的方式解决，优先聘用拆迁村村民。
1.4.5项目实施进度
项目采用“一次规划，分期实施”的方针，分五期完成，工期5年，每期一年。
为加速建设进度，缩短建设周期，各子项勘察设计、施工图设计、场地准备、土建施工、设备安装及调试等可交叉进行。
1.4.6项目总投资及资金筹措
项目总投资万元。
其中开发成本万元，开发费用万元。
所需资金由项目单位自筹解决。
1.4.7经营及盈利分析
1、经营收入
项目前四期分两年销售，建设期预售%，建成后销售%，第五期建成后卖完，项目销售收入万元。
其中：
住宅销售面积，销售收入万元；商业用房，销售收入万元；停车位个，销售收入万元。
项目可出租出租面积，租金收入万元。
2、盈利能力
项目总收入万元，开发成本万元，开发费用万元，营业税金及附加万元，土地增值税万元，利润总额万元，投资利润率%。
所得税按利润总额的%提取，缴纳所得税万元，税后利润万元，投资净利润率%。
提留%的盈余公积金，法定盈余公积金为万元，未分配利润为万元。
项目所得税后全部投资内部收益率%，财务内部净现值万元，投资回收期年。
1.5主要技术指标
小区主要技术指标总表
序号
名称
单位
数值
备注
1
净用地面积
㎡
合亩
2
总建筑面积
㎡
2.1
地上建筑面积
㎡
2.1.1
住宅建筑面积
㎡
2.1.2
商业建筑面积
㎡
2.1.3
公共服务设施建筑面积
㎡
其中
幼儿园
㎡
酒店
㎡
会所
㎡
其他配套公共设施
㎡
公厕，垃圾分拣房
物业管理用房建筑面积
㎡
社区服务用房建筑面积
㎡
2.2
人防工程及地下停车场面积
㎡
人防面积
3
容积率
―――
4
建筑基地面积
㎡
5
绿地面积
㎡
6
道路广场面积
㎡
7
建筑密度
%
8
绿地率
%
9
居住户（套）数
户/套
10
居住人数
人
11
停车率（机动车）
%
12
机动车停车
辆
13
自行车停车
辆
一期主要技术指标表
序号
名称
单位
数值
备注
1
净用地面积
m2
合亩
2
总建筑面积
m2
2.1
地上建筑面积
m2
2.1.1
住宅建筑面积
m2
2.1.2
商业建筑面积
m2
2.1.3
公共服务设施建筑面积
m2
其中
幼儿园建筑面积
m2
酒店建筑面积
m2
会所建筑面积
m2
其他配套公共设施
m2
物业管理用房建筑面积
m2
社区服务用房建筑面积
m2
2.2
人防工程及地下停车场面积
m2
人防面积m2
3
容积率
—
4
建筑基地面积
m2
5
绿地面积
m2
6
道路广场面积
m2
7
建筑密度
%
8
绿地率
%
9
居住户（套）数
户/套
10
居住人数
人
户均人
11
停车率（机动车）
%
12
机动车停车
辆
地上辆，地下辆
13
自行车停车
辆
二期主要技术指标表
序号
名称
单位
数值
备注
1
净用地面积
m2
合亩
2
总建筑面积
m2
2.1
地上建筑面积
m2
2.1.1
住宅建筑面积
m2
2.1.2
商业建筑面积
m2
2.2
人防工程及地下停车场面积
m2
3
容积率
—
4
建筑基地面积
m2
5
绿地面积
m2
6
道路广场面积
m2
7
建筑密度
%
8
绿地率
%
9
居住户（套）数
户/套
10
居住人数
人
户均人
11
停车率（机动车）
%
12
机动车停车
辆
地上辆，地下辆
13
自动车停车
辆
三期主要技术指标表
序号
名称
单位
数值
备注
1
净用地面积
m2
合亩
2
总建筑面积
m2
2.1
地上建筑面积
m2
2.1.1
住宅建筑面积
m2
2.1.2
商业建筑面积
m2
2.2
人防工程及地下停车场面积
m2
人防面积m2
3
容积率
—
4
建筑基地面积
m2
5
绿地面积
m2
6
道路广场面积
m2
7
建筑密度
%
8
绿地率
%
9
居住户（套）数
户/套
10
居住人数
人
户均人
11
停车率（机动车）
%
12
机动车停车
辆
13
自动车停车
辆
四期主要技术指标表
序号
名称
单位
数值
备注
1
净用地面积
m2
合亩
2
总建筑面积
m2
2.1
地上建筑面积
m2
2.1.1
住宅建筑面积
m2
2.1.2
商业建筑面积
m2
2.2
人防工程及地下停车场面积
m2
人防面积m2
3
容积率
—
4
建筑基地面积
m2
5
绿地面积
m2
6
道路广场面积
m2
7
建筑密度
%
8
绿地率
%
9
居住户（套）数
户/套
10
居住人数
人
户均人
11
停车率（机动车）
%
12
机动车停车
辆
13
自行车停车
辆
序号
名称
单位
数值
备注
1
净用地面积
㎡
合亩
2
总建筑面积
㎡
2.1
地上建筑面积
㎡
2.1.1
住宅建筑面积
㎡
2.1.2
商业建筑面积
㎡
2.2
人防工程及地下停车场面积
㎡
人防面积㎡
3
容积率
—
4
建筑基地面积
㎡
5
绿地面积
㎡
6
道路广场面积
㎡
7
建筑密度
%
8
绿地率
%
9
居住户（套）数
户/套
10
居住人数
人
户均人
11
停车率（机动车）
%
12
机动车停车
辆
地上辆，地下辆
13
自行车停车
辆
五期主要技术指标表
1.6结论和建议
1..6.1结论
新刑社区建设是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。
在新型农村社区建设中，政府出台了一系列政策，要求坚持群众自愿原则，坚持耕地不减少、质量不降低、粮食不减产原则，坚持规划的引领作用，探索一条不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“三化”协调科学发展的路子。
本项目按照统一规划、集约用地、规模开发、配套建设的要求，推动农民居住由分散向集中转变、平方向楼房转变、村庄向社区转变，促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。
有效加快改善项目区农村居住房条件和生活环境，促进农村精神文明建设，促进经济平稳较快增长，促进社会和谐稳定。
本项目的实施为当地农业可持续发展提供宝贵土地资源，为增加村民收入拓展更大空间。
因此，本项目的实施具有一定的现实意义和社会意义。
本报告结合**县城市建设实际和当地农村具体情况，通过比较和分析，认为本项目立项理由充足，选址合理，建设规模适中，建设条件具备，应尽快组织实施。
1.6.2建议
为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几个方面：
1、争取政府在政策、财政等方面的支持，使项目建设能够稳步进行。
2、本项目建设过程中应做好各个方面的协调、衔接工作，以使项目建设能够顺利进行。
3、总平面布置应讲究合理、适用、便捷。
4、借鉴国内同类项目假设经验，进行科学设计、施工，并积极采取先进适用技术和材料。
5、本项目应严格按环保“三同时”原则，搞好环境治理工作。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
中国作为一个农业大国，“三农问题”一直是中央政府工作的重中之重。
2006年2月，中共中央、国务院下发《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》提出，要真正实行工业反哺农业、城市支持农村的方针，统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设。
2010年1月31日中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》指出，必须不断深化把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重的基本认识，稳定和完善党在农村的基本政策，突出强化农业农村的基础设施，建立健全农业社会化服务的基层关系，大力加强农村一党组织为核心的基层组织，夯实大牢农业农村发展基础，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。
在我国加快城镇化进程与社会主义新农村建设的背景下，整合农村土地资源、加强城乡联系已成为提高社会生产力的必然要求。
在这种背景下，新型农村社区政策正式被提了出来。
新型农村社区建设工作，直接关系到农民群众的切实利益和农村面貌的改善，是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，也是加快社会主义现代化建设的重大任务。
**省“十二五”规划指出，统筹城乡发展，坚持以工促农、以城带乡，推动城市基础
实施向农村延伸、公共服务向农村拓展，推进城乡产业、基础设施、公共服务、劳动就业、社会保障等统筹规划、协调发展。
把小城镇作为统筹城乡发展的重要节点，把新型农村社区作为促进城乡统筹发展的切入点，坚持规划先行、就业为本、量力而行、群众自愿，积极稳妥推进新型农村社区建设，促进土地节约利用、农业规模经营、农村产业发展、农民就近就业。
因地制宜、分类指导，扎实推进社会主义新农村建设，不断改善农村生活条件和村容村貌。
加大财政投入力度，建设健全农业农村多元化投入保障机制。
新型农村社区是统筹城乡发展发展的结合点和新型城镇化的重要载体，是现代城乡体系的重要组成部分。
新型农村社区集聚式发展通过整合村庄、土地、人口、产业等区域空间资源要素，增强新型农村社区综合服务功能，转变农村发展方式，为产业发展提供机遇，推动农村基层民主政治建设，促进农民到城镇居民转化，让农民充分发挥其能力，变成现代化、职业化的新型农民，出行、医疗、教育、社区等保障问题，实现“一化”带“三化”协调发展。
**庄村城中村改造成为新型农村社区，根据中共**省委、**省人民政府《关于推进社会主义新农村建设的实施意见》，在调查了解乡镇和村庄所在地区的自然条件、历史演变、现状特点和建设条件的基础上，为切实改善村民的生产、生活条件和生态环境，提升农民生活水平，促进**庄村经济和社会协调健康持续发展，实现土地、资源、环境的最高产出率，进行规划建设。
项目实施与当地社会经济发展程度相适应，社区基础设施建设及人居环境治理与资源、环境条件相协调，科学规划、因地制宜、分类指导，满足当地农民集中居住最急需的生活服务，走城市、城镇、农村相协调发展的道路。
2.2项目建设必要性
1、项目建设是全面推进城镇化进程的需要
城中村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大降低了居民的生活质量，影响了城镇的整体面貌。
城中村改造是改善人居环境、提升城镇品味、推进城镇化进程的必由之路，是建设文明、生态、宜居城镇的重要保障。
项目的建设将城中村改造成为功能齐全的综合区域，彻底杜绝“脏、乱、差”现象，实施美化、亮化环境；解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题，消除城乡二元管理体制，通过旧村改造，集约节约利用土地，以地升财兴业，加快农村利用地向城市集中、农民变市民的步伐，推进城乡融合和一二三产业融合发展，构筑一体式发展格局，加快城镇化进程步伐。
2、项目建设是转变农村经济结构，增加农民收人的需要
农民收入问题，事关农村经济发展和社会稳定的战略性问题。
农民收入增长缓慢已成为影响农村经济和社会发展的突出问题，也是“三农“问题的集中反映，增加农民收入对于保持国民经济稳定快速发展、促进和谐社会和全面实现小康社会新目标、建设社会主义新农村都有至关重要的作用。
新型农村社区建设缩小城乡差距，开辟了居民与外交流的窗口，拓宽村民接受新鲜事物、增加信息量、学习现代科技知识和管理经验的渠道，为当地居民的就业提供条件。
项目建设蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，通过教育培训，提高村民就业技能与水平，为村民自主创业提供智力与资金的扶持。
同时为村民从事第三业提供良好的区位优势，让村民成为投资主体、经营主体、市场主体，帮助村民发展零售、餐饮、服务等第三产业，大大提高村民个人收入；村民住在转变为证件齐全的商品房，这些房产还可以进行租赁、自住或销售，增加村民经济收入。
3、项目建设是改善当地人居环境，加快基础设施配套建设，提高人们生活质量的需要
改革开放以来，我国城镇化进程不断加快，广大村民正逐渐富裕起来，城中村经济得到迅速发展。
与城区住宅和居住环境相比，项目区民居和生活环境没有得到实质的改观，城中村住宅总体设计规划不合理、村庄占地杂乱，民房建设散乱不规整，住宅功能失调、建筑质量参差不齐、建筑室内环境居住条件较差等状况一直存在，影响城镇在外形象，村民不良生活习惯造成垃圾随意堆放，以及污水漫流现象对当地水系和空气造成一定的污染；村内部分线路老化，造成一定的安全隐患。
基础设施缺失，配套不完善，严重影响当地居民生活质量。
项目实施是高起点、高标准进行规划和建设，科学选点，规划建设新型农村社区，建筑面积基础设施健全，周边商业功能完善，交通便利，使城镇面貌焕然一新，村民生活质量大大提高；各种配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求，以住宅基地住房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、有线电视等居住配套设施齐全的新房，在拆旧建新过程中，建设了标准化的社区服务中心，为群众解决社会化服务，建有生活服务设施，方便群众生活，改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识。
第三章建设条件
3.1选址原则
本项目在选址时应充分考虑以下原则：
1、场址位置的选择必须符合城市总体规划布局和当地农村规划的要求，按照国家有关法律、法规及前期工作的规定进行。
2、所选场址规模及周边环境能满足本项目及城乡生态环境可持续发展的要求，有足够的环境容量。
3、坚持“以人为本“的原则，充分分析拆迁村民的利益所在，通过规划技术手段满足村民的物质需求、情感需求以及社会需求。
4、周围具有良好的交通条件，能够满足小区相对密集的人流、车流的要求。
5、周围应有完善的给排水、供气、供电、通信等基础设施条件。
6、充分考虑选址范围内的工程地质及水文地质条件。
项目选址应位于不受洪水、潮水或内涝威胁的地带；当不可避免时，必须具有可靠的防洪、排涝措施。
7、项目选址应选择应对建设条件、经济、社会、人文、环境保护等各种因素进行深入调查研究，按照就地、就近安置的原则，择优确定场址和安置方案。
8、项目周围应有良好的环境卫生条件，应避开产生有毒有害气体、烟雾、粉尘、噪音等物质的工业企业及其他产生污染源地的地区或场所。
3.2项目选址
项目充分考虑了**县经济发展，按照开封市城市总体规划，对原来分散居住的村民分别进行新型农村社区建设，场地规划功能布局合理、通达性好，基础设施配套完善，适宜于本项目建设。
本项目为**庄村的拆迁及安置，安置小区的建设位于开封市**县**路以西，考成路以南，**路以北，**路东西两侧区域，规划地块地理位置优越，对外交通便利，生活方便，是居住的理想之地。
3.3自然条件
3.3.1地区概括
**县位于**省东北部，地理坐标为东经114°41′～115°15′，北纬34°45′～35°02′之间。
东连商丘，西接开封，是通往鲁西南的重要门户，辖5个镇、11个乡，总人口82万人，总面积1116平方公里，耕地面积95万亩。
**县区位优越，交通发达，处于开封、菏泽、商丘三角地带的中心部位，到达新郑国际机场仅需1个小时，到达国际港口连云港仅需3小时。
陇海铁路过境25公里，年货运量达180万吨。
国道220、106和310在县城交汇，连霍高速、日南高速公路在县城交汇，形成了以铁路、高速公路、国道、省道为骨架，以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系。
**庄村属**县城管乡一个行政村庄，地处县城西部偏北区域，村落位于**路以西，考成路以南，**路以北，**路东西两侧区域，属于城市规划区域。
该村共分四个村民小组，204户，918口人，外来居民约为118户，450口人。
原有耕地面积1800余亩，村庄占地约400亩。
3.3.2气象条件
**县属于温暖带季风气候区，四季分明，春季干燥少雨、夏季高温多雨、秋季天高气爽、冬季干冷少雪。
年平均日照射时数为2529.7小时，日照率为57%。
据1949～1990年气温资料，年平均气温为2529.7小时，日照率为57%。
据1949—1990年气温资料，年平均气温为14.0℃，极端最高气温为43.5℃（1966年7月），极端最低气温为-16.3
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