0713密云镇大唐庄小唐庄王家楼三村棚改方案设计最终版.docx
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0713密云镇大唐庄小唐庄王家楼三村棚改方案设计最终版
密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村
棚户区改造项目
实
施
方
案
委托单位：
密云区密云镇人民政府
编制单位：
北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
编制时间：
二〇一八年七月
摘要
1.项目名称
密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚户区改造项目
2.项目建设背景和实施的必要性
该项目位于新城范围内，涉及大唐庄、小唐庄和王家楼三个村庄，三村为城中旧村，房屋破旧，年久失修，居住环境较差，市政基础设施条件落后，排水不畅，汛期易发生塌房伤人事件，给村民出行及日常生活带来严重影响。
三村现状房屋存在安全隐患，亟待治理。
根据2009年5月21日《密云县重点项目审批绿色通道联审工作会议纪要》（第八期），会议同意对三村进行旧村改造。
该项目内共涉及710户村民拆迁，截止到2014年11月已拆迁359户（330院），未拆迁351户（314院）。
由于各种原因，已拆迁村民一直未得到回迁安置，多年来居无定所，处境尴尬，多次到镇、区政府部门群体上访，强烈要求尽快回迁。
为彻底解决历史遗留问题，改善三村村民居住环境和基础设施落后的现状，整治101国道绕城线环境，促进区域发展，提高区域居民生活水平；且可以将已拆迁村民和未拆迁村民得到统一安置，使三村村民能早日生活稳定，安居乐业。
区政府计划申请将该项目纳入2018年北京市棚户区改造计划。
计划2018年启动棚改前期工作，三年内全面完成棚户区改造。
3.项目范围和规划情况
①项目范围
该项目位于密云新城0202街区西部，具体四至为：
东至果园北路、新西路道路中心线及MY00-0202-6013地块东侧边界，南至支四街、新北路道路中心线，西至西环路道路中心线，北至白云街道路中心线及MY00-0202-6012、MY00-0202-6013地块北侧边界。
②地上建筑物情况
（1）住宅
该项目共涉及拆迁村民710户（644院），3751人，宅基地面积211618平方米，建筑面积161008平方米。
其中原已拆迁村民359户（330院）（尚未安置，需回迁），宅基地面积125645平方米，建筑面积106486平方米；未拆迁村民351户（314院），宅基地面积85973平方米，建筑面积54522平方米。
（2）非住宅
项目范围内涉及非住宅拆迁共51个，占地面积128128.60平方米，建筑面积92520.53平方米。
涉及已拆迁非住宅25个，其中涉及国有非住宅1个，占地面积4217.30平方米，建筑面积3473.18平方米；集体非住宅24个，占地面积33987.30平方米，建筑面积25776.35平方米。
涉及未拆迁非住宅26个，其中涉及国有非住宅4个，占地面积12538.00平方米，建筑面积2271.00平方米；集体非住宅22个，占地面积77386.00平方米，建筑面积61000.00平方米。
③规划情况
本次方案拟定规划指标：
本次方案拟定规划指标：
总用地面积47.52公顷。
其中，建设用地27.92公顷；代征地19.60公顷。
规划地上建筑面积51.17万平方米。
其中，居住建筑面积46.98万平方米（包括安置房建筑面积20.18万平方米，商品房建筑面积26.80万平方米）；商业建筑面积1.25万平方米；其它用途（包括托幼用地、公共首末站、体育用地）建筑面积2.94万平方米。
具体规划，详见下表：
用地名称
用地面积
（公顷）
用地面积（亩）
容积率
建筑规模
（万平米）
备注
二类居住用地
23.49
352.35
2
46.98
安置房
10.09
151.35
2
20.18
商品房
13.4
201
2
26.80
商业
0.52
7.8
2.4
1.25
配套设施
3.91
58.65
-
2.94
托幼用地
0.51
7.65
0.8
0.41
体育用地
3.07
46.05
0.8
2.46
公共首末站
0.33
4.95
0.2
0.07
代征城市道路用地
12.11
181.65
-
-
代征绿化用地
7.49
112.35
-
-
棚改范围总用地
47.52
712.80
-
51.17
4.“拆占比”和“拆建比”
棚改实施范围内现状建设用地面积约30.8公顷，规划建设用地（不含集中绿地）面积40.03公顷，拆占比约1:
1.3。
根据《关于大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚户区改造项目实行区域统筹核算拆占比的请示》（密镇发[2018]34号），为解决该项目地块拆占比偏高问题，区政府同意按区域统筹核算拆占比。
棚改实施范围内拆迁总建筑面积约25.35万平方米，规划建筑（不含三大设施）面积48.23万平方米，拆建比约1:
1.9。
5.责任主体及改造方式
项目的责任主体为密云区人民政府。
该项目安置房在项目内原址回迁，通过拆迁与安置房建设同步进行的改造方式，彻底改善村民居住条件。
6.主要工作内容及实施计划
本项目工作的主要内容包括：
前期手续的办理、征地、拆迁、大市政建设、安置房建设、验收入市交易及相关后续事项。
考虑到本项目的具体情况和实施难度，结合规划情况，预计开发周期为3年。
（最终管理费计提比例，参照相关政策及实际完成棚改工作时间，以签订的棚改服务协议为准）
7.征地补偿
本项目征地补偿采用货币补偿方式。
项目征收集体用地面积44.45公顷（合666.75亩）（详见第五章内容）。
征地补偿费由土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、征地相关税费、以及征地不可预见费构成，合计费用为79769.67万元。
征地费用明细详见下表：
序号
项目
基数
指标
费用
（万元）
备注
一
土地补偿费
扣除已审计征地费用340万
11661.50
土地补偿费
666.75亩
18.0万元/亩
12001.50
二
人员安置费
59280.00
1
劳动力
246人
30万元/人
7380.00
2
超转
173人
300万元/人
51900.00
三
地上物补偿
3762.15
1
地上物
250.81亩
15万元/亩
3762.15
四
征地相关税费
1267.46
【1】至【4】之和
1
防洪费
27.92万平方米
20元/㎡
558.40
以规划建设用地面积为基数,20元/平方米
2
耕地占用税
16.72万平方米
40元/㎡
668.80
以农用地面积为基数，40元/平方米
3
耕地开垦费
14.91亩
1.5万/亩
22.37
以占用耕地面积为基数，1.5万元/亩
4
表土剥离
14.91亩
1.2万/亩
17.89
以占用耕地面积为基数，1.2万元/亩
五
小计
75971.11
【一】至【四】之和
不可预见费
3798.56
【五】×5%
征地费用
79769.67
注：
根据密云区审计局《审计报告》（密审报[2015]223号），本项目已拆迁范围内，已审计的征地款为340万元，此款为支付给王家楼村委会自留地40万元，大唐庄征地款300万元。
大唐庄、小唐庄、王家楼的土地补偿费为12001.5万元，扣除已审计的340万元，此次本项目测算的土地补偿费为11661.50万元。
8.拆迁和安置
①拆迁情况
本次拆迁参照《密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚户区改造项目住宅拆迁补偿》（草案）、《密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚户区改造项目非住宅拆迁补偿》（草案）。
拆迁补偿总费用为131341.55万元。
本项目拆迁内容包含住宅拆迁补偿、集体非宅补偿、国有非宅补偿、拆迁其它费用、不可预见费和清算费六大部分。
具体明细详见下表：
拆迁费用汇总表
序号
项目
补偿基数
补偿标准
补偿费
（万元）
1
宅基地拆迁补偿
314院
-
56470.26
2
集体企业拆迁补偿
22个
-
16197.72
3
国有企业拆迁补偿
4个
-
2992.67
4
拆迁其他费用
-
-
2769.98
4.1
拆迁评估费
24233.51万元
以评估值1.5%暂估
363.50
4.2
拆迁服务费
79422.8万元
以补偿额1.5%暂估
1191.34
4.3
拆迁测绘费
55.00
4.4
拆除清运费
117792.96平方米
按90元/建筑㎡估算
1060.14
4.5
拆迁招投标代理费
100
小计
78430.63
5
不可预见费
按10%计提
7843.06
6
清算费
45067.86
拆迁总费用
131341.55
②安置情况
在本项目中，被安置对象为棚户区改造范围内的大唐庄、小唐庄、王家楼村村民。
本项目回迁住宅安置面积确认原则：
按合法认定的宅基地面积拆一还一，每个院按成本价购买20平米的安置面积。
已拆迁户回迁安置面积按照拆迁协议约定的面积给予补偿。
9.投资方案
本项目投资主要包括前期费用、征地补偿费及相关费用、拆迁补偿费及相关费用、市政基础设施建设费、回迁安置房建设费和其他费用，合计374164.42万元。
本项目总成本包括项目总投资、财务费用、管理费、委托入市交易费、审计费和两税，合计为480140.27万元。
具体测算过程详见下表：
序号
项目
费用
（万元）
备注
一
前期费用
1776.62
二
征地补偿费及相关费用
79769.67
详见第五章
三
拆迁补偿费及相关费用
131341.55
详见第六章
四
市政基础设施建设费
9744.00
详见第七章
五
回迁安置房建设费
150609.58
折合建筑面积单价4651元/平方米
六
其他费用
923.00
包括围挡、防尘网铺设、安保、律师费
总投资小计
374164.42
【一】至【六】项之和
七
财务费用
32162.00
一至六项之和为基数，80%贷款，利率5.6%，贷款期3年；再加上已审计成本从2014年至2018年产生的利息
八
管理费
48641.37
根据（京国土储[2015]37号）计取，开发周期3年，费率13%计提。
最终管理费计提比例，参照相关政策及实际完成棚改工作时间，以签订的棚改服务协议为准。
九
委托入市交易费
100.00
《北京市国土资源据和房屋管理局转发国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》（京国土房管财【2003】82号）
十
审计费
1122.49
依据京价收字（2001）335号，京价收字（1996）260号，按总投资的0.3%计提。
十一
两税
23949.99
【一】至【十】项之和为基数，按5.25%计提
总成本合计
480140.27
【一】至【十一】项之和
楼面地价（元/㎡）
17916
折合到经营性建筑面积26.80万平方米
10.资金平衡分析
（1）入市底价
政府出让收益通过基准地价法和市场比较法两种评估方法权重取值，经初步预估，本项目政府出让收益楼面单价约2500元/平方米，政府出让收益的约为70125万元。
入市底价为棚改总成本与政府出让收益之和，故该项目入市底价550265万元。
（2）采用假设开发法资金平衡分析
本项目用于平衡资金的商品房总建筑约26.80万平米，结合近期密云区房地产市场销售情况，采用假设开发法，扣除二级建造成本、相关税费、开发商利润等费用，倒推出的土地承受的最高价格大于入市底价，经初步测算本项目可以实现资金平衡。
项目
金额（万元）
备注
棚改总成本
480140
折合收益楼面单价17916元/平方米
政府出让收益
70125
政府出让金收益楼面单价2500元/平方米
项目挂牌底价
550265
折合收益楼面单价20532元/平方米
土地销售总收入
552581
折合收益楼面单价20619元/平方米
资金平衡
2316
【四】-【三】
11.项目实施效果
①社会效益
本项目的实施，改善了该区域居民房屋破旧的现状，完善了居民生活服务配套，提高了区域居民生活水平；项目的实施使得该区域的综合竞争力水平提高，带动区域产业发展。
②经济效益
本项目在实施过程中和实施完成后能够解决城市一定数量的就业人口，带动区域的经济，为地区增加税收。
③精神效益
增强了群众对政府的信任。
棚户区改造的实施，棚户区的居民乔迁新居，实践了政府对于这部分社会群体的承诺，是一个树立政府形象的民心工程，增加了群众对政府工作的信任，起到了很好的宣传效应，为其他方面的工作奠定了良好的群众基础。
群众与政府的齐心合力是社会主义现代化建设的关键，特别是在社会改革和转型的过程中。
12.工作建议
本方案编制的数据依据主要为项目前期开发成果及对现状地上物情况的初步踏勘调查，具有一定的不确定性。
此版实施方案仅为现阶段掌握的数据资料和实施路径的基础上的成果，后期随项目深入可能会进行调整，需注意以下几点：
1.拆迁工作是土地棚改工作中的重点，直接影响棚改进度和成本，对于用地范围内居民，制定详细的拆迁安置方案，确保开发进度及控制开发成本。
拆迁补偿安置方案：
此次拆迁补偿费用的依据为现阶段的讨论稿，最终以区政府审批的拆迁安置方案为准。
2.实施方案调整。
由于本项目各项基础数据在动态变化当中，本实施方案还具有一定的不确定性，因此方案还需随着项目的深入进行完善和调整。
第一章
项目的基本情况
（一）项目名称
密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚户区改造项目
（二）项目位置
该项目位于密云新城0202街区西部，具体四至为：
东至果园北路、新西路道路中心线及MY00-0202-6013地块东侧边界，南至支四街、新北路道路中心线，西至西环路道路中心线，北至白云街道路中心线及MY00-0202-6012、MY00-0202-6013地块北侧边界。
项目位置示意图
（三）项目背景及实施的必要性
该项目位于新城范围内，涉及大唐庄、小唐庄和王家楼三个村庄，三村为城中旧村，房屋破旧，年久失修，居住环境较差，市政基础设施条件落后，排水不畅，汛期易发生塌房伤人事件，给村民出行及日常生活带来严重影响。
三村现状房屋存在安全隐患，亟待治理。
根据2009年5月21日《密云县重点项目审批绿色通道联审工作会议纪要》（第八期），会议同意对三村进行旧村改造。
该项目内共涉及710户村民拆迁，截止到2014年11月已拆迁359户（330院），未拆迁351户（314院）。
由于各种原因，已拆迁村民一直未得到回迁安置，多年来居无定所，处境尴尬，多次到镇、区政府部门群体上访，强烈要求尽快回迁。
为彻底解决历史遗留问题，改善三村村民居住环境和基础设施落后的现状，整治101国道绕城线环境，促进区域发展，提高区域居民生活水平；且可以将已拆迁村民和未拆迁村民得到统一安置，使三村村民能早日生活稳定，安居乐业。
区政府计划申请将该项目纳入2018年北京市棚户区改造计划。
计划2018年启动棚改前期工作，三年内全面完成棚户区改造。
（四）项目现状情况
1、土地利用现状情况
本项目该项目总用地面积47.52公顷。
其中国有土地面积3.07公顷，集体土地面积44.45公顷，
具体明细如下：
（该项目范围内地类划分情况为国土二调数据，最终以出具的勘测定界为准）
现状土地权属图
2.土地使用现状情况
本项目规划范围内包含国有土地和集体土地，共约47.52公顷。
（1）本项目规划范围内涉及国有土地3.07公顷；
（2）本项目规划范围内涉及集体土地44.45公顷。
集体土地主要包括耕地、园地、交通、水域及水利设施用地、建设用地等。
①住宅
该项目共涉及拆迁村民710户（644院），3751人，宅基地面积211618平方米，建筑面积161008平方米。
其中原已拆迁村民359户（尚未安置，需回迁），宅基地面积125645平方米，建筑面积106486平方米；未拆迁村民351户（314院），宅基地面积85973平方米，建筑面积54522平方米。
具体明细见下表：
类别
户数
院落
占地面积
建筑面积
（户）
（院）
（平方米）
（平方米）
已拆迁
王家楼
94
-
27857
23382
小唐庄
265
-
97788
83104
大唐庄
-
-
-
-
小计
359
330
125645
106486
未拆迁
王家楼
44
35
10695
6227
小唐庄
235
229
65027
40410
大唐庄
72
50
10252
7885
小计
351
314
85973
54522
合计
710
644
211618
161008
②非住宅
项目范围内涉及非住宅拆迁共51个，占地面积128128.60平方米，建筑面积92520.53平方米。
涉及已拆迁非住宅25个，其中涉及国有非住宅1个，占地面积4217.30平方米，建筑面积3473.18平方米；集体非住宅24个，占地面积33987.30平方米，建筑面积25776.35平方米。
涉及未拆迁非住宅26个，其中涉及国有非住宅4个，占地面积12538.00平方米，建筑面积2271.00平方米；集体非住宅22个，占地面积77386.00平方米，建筑面积61000.00平方米。
具体明细如下：
类别
数量
占地面积
建筑面积
（个）
（平方米）
（平方米）
已拆非宅
集体非宅
24
33987.30
25776.35
国有非宅
1
4217.30
3473.18
小计
25
38204.60
29249.53
未拆非宅
集体非宅
22
77386.00
61000.00
国有非宅
4
12538.00
2271.00
小计
26
89924.00
63271.00
合计
51
128128.60
92520.53
（五）项目规划情况
项目棚改实施范围内拟定规划指标：
总用地面积47.52公顷。
其中，建设用地27.92公顷；代征地19.60公顷。
规划地上建筑面积51.17万平方米。
其中，居住建筑面积46.98万平方米（包括安置房建筑面积20.18万平方米，商品房建筑面积26.80万平方米）；商业建筑面积1.25万平方米；其它用途（包括托幼用地、公共首末站、体育用地）建筑面积2.94万平方米。
具体规划，详见下表：
用地名称
用地面积
（公顷）
用地面积（亩）
容积率
建筑规模
（万平米）
备注
二类居住用地
23.49
352.35
2
46.98
安置房
10.09
151.35
2
20.18
商品房
13.4
201
2
26.80
商业
0.52
7.8
2.4
1.25
配套设施
3.91
58.65
-
2.94
托幼用地
0.51
7.65
0.8
0.41
体育用地
3.07
46.05
0.8
2.46
公共首末站
0.33
4.95
0.2
0.07
代征城市道路用地
12.11
181.65
-
-
代征绿化用地
7.49
112.35
-
-
棚改范围总用地
47.52
712.80
-
51.17
土地规划图
（六）“拆占比”和“拆建比”
棚改实施范围内现状建设用地面积约30.8公顷，规划建设用地（不含集中绿地）面积40.03公顷，拆占比约1:
1.3。
棚改实施范围内拆迁总建筑面积约25.35万平方米，规划建筑（不含三大设施）面积48.23万平方米，拆建比约1:
1.9。
第二章
棚改原则及方式
（一）棚户区改造背景
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造了5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
棚户区改造在经济、政治、社会、文化等多个方面都取得良好成效，主要表现在：
棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现了社会公平、公正；棚户区改造可以提升和完善城市功能，改善城区落后面貌；棚户区改造可以优化配置土地资源，促进土地合理利用；棚户区改造可以增加社会就业，促进地区的产业结构调整；棚户区改造可以促进社会和谐。
2015年3月5日，在第十二届全国人民代表大会第三次会议上李克强总理指出：
加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。
2015年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。
农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。
住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。
对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。
坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
（二）棚户区改造政策
2014年6月25日，北京市人民政府发布《北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》（京政发〔2014〕18号）文件，文件中指出党中央、国务院和市委、市政府高度重视棚户区改造和环境整治工作，并为进一步加大棚户区改造和环境整治工作力度，加快解决棚户区群众的住房困难，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，助推首都经济社会持续健康发展和民生不断改善，提出以下实施意见。
①工作范围。
本市棚户区改造和环境整治工作包括城市棚户区项目和国有工矿棚户区项目。
其中，城市棚户区项目包括：
平房区院落修缮项目、危旧房改造项目、城中村边角地整治项目、新增棚户区改造和环境整治项目。
②工作机制。
为加强棚户区改造和环境整治工作的组织领导，设立棚户区改造和环境整治领导小组（以下简称领导小组）、指挥部及办公室。
领导小组的主要职责是：
统筹协调棚户区改造和环境整治工作，研究决策相关工作规划、政策措施及重大事项，协调解决工作中遇到的重大问题。
指挥部的主要职责是：
贯彻落实市委、市政府和领导小组关于棚户区改造和环境整治的工作部署，组织制定工作计划，指挥协调重点改造整治事项。
领导小组和指挥部办公室设在市重大项目办。
③职责分工。
市重大项目办承担领导小组和指挥部办公室的日常工作，发挥好牵头作用，加强统筹协调，会同市有关部门和单位按照任务分工和职责要求，研究制定工作方案并组织实施。
市政府责令市发展改革委、市住房城乡建设委、市财政局等有关部门鼎力配合，共同推进项目完成。
④支持政策。
多渠道筹集改造资金。
按照政府主导、市场运作的原则，创新融资渠道和方式，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与；确保建设用地供应，优先安排棚户区改造安置房建设用地；简化行政审批手续，以棚户区改造和环境整治行政审批事项为试点，加快行政审批制度改革，除法律法规有明确规定由市级部门审批的，其他审批事项一律下放至区县政府，并进一步简化审批程序，压缩审批时间，提高审批效率；做好征收补偿和安置工
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