养老服务中心建设项目可行性研究报告书正文.docx
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养老服务中心建设项目可行性研究报告书正文
第一章项目概况
一、项目简介
（一）项目名称
####################养老服务中心建设项目
（二）项目性质
新建
（三）项目建设单位
####################养老服务中心
（四）项目建设场址
####################市东环路与朝阳路交汇处
（五）建设规模及内容
1、建设规模：
设置总床位1000张，规划用地面积16435.22㎡（约合24.64亩），建筑用地面积11838.35㎡（约合17.75亩），代征道路面积4596.87㎡（约合6.89亩），总建筑总面积21050㎡。
养老中心12307.2㎡，医疗中心3120㎡，优抚中心5616㎡。
2、建设内容：
土建，室内室外装饰装修，给排水、强弱电、消防监控、设备购置、道路、停车场、绿化、景观等。
（六）总投资及资金筹措
总投资为7836万元，其中：
工程费用6273万元，其他费用1190万元，预备费373万元。
项目单位自筹7836万元。
（七）技术经济指标表
####################养老服务中心建设项目主要经济技术指标如下表所示：
表1-1主要经济技术指标表
表1-1主要经济技术指标汇总表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
项目规划用地面积
㎡
16435.22
1.1
建筑用地面积
㎡
11838.35
代征道路面积
㎡
4596.87
2
规划总建筑面积
㎡
21043.2
2.1
养老中心
㎡
12307.2
医疗中心
㎡
3120
优抚中心
㎡
5616
3
容积率
1.78
4
建筑密度
%
24.9
5
绿化率
%
35
6
设置床位
张
1000
7
项目总投资
万元
7836
7.1
建设投资
万元
7836
7.1.1
工程费用
万元
6273
7.1.2
其他费用
万元
1190
7.1.3
预备费
万元
373
8
资金来源
单位自筹（万元）
万元
7836
9
建设工期（月）
月
24
10
投资利润率
%
25.2
11
投资利税率
%
41.1
12
财务内部收益率
%
15.8
13
财务净现值（i=13%）
万元
1115
14
投资回收期
年
15.61
含建设期
（八）工期计划
本项目建设工期计划为从2014年3月至2016年2月，总工期为24个月。
二、编制依据
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国城乡规划法》
《中华人民共和国老年人权益保障法》
《国家十二五发展规划纲要》
国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2000〕19号）
《国务院办公厅全国老年委和国家发展改革委等部门关于加速发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）
《财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）
《湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》鄂政发[2000]55号
襄阳市城市总体规划
《####################市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
《老年人社会福利机构基本规范》
《####################市老龄事业“十二·五”发展规划》
老年人建筑设计规范（JGJ122－99）
老年人社会福利机构基本规范（MZ008—2001）
其它相关技术规范及规定
国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）
国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程
国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
建设单位提供的基础资料。
三、项目单位简介
####################养老服务中心是经####################市民政局枣民发[2013]47号文件批准组建的社会福利机构，该中心依托北京三众鑫盛医药科技有限公司投资兴建。
北京三众鑫盛医药科技有限公司创立于1948年，转制于1993年，拥有固定资产2亿多元，是一家具有生产软胶囊、粉针剂、水针剂、滴眼剂、口服液、保健茶、冲剂、片剂、胶囊、干混悬剂等剂型能力的大型企业，是以经营医疗保健产品为主，以经营医疗保健产品为主的健康产业，是中国内地最大的软胶囊生产基地之一，名列中国工业企业500强，医药行业50家最佳经济效益企业。
第二章项目建设背景及必要性
一、建设背景
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。
我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。
自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。
第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，到2050年的将达到3.34亿占总人口的22.6%，有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。
加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。
近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。
养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。
截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个,养老床位达314.9万张。
社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。
以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。
加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。
但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲等等。
####################市市区人口20万人，据不完全统计，市区现有60岁以上老人近30000人，他们或年老体衰丧失劳动能力，或患有多种老年性疾病，有5000多名老人基本失能。
但是####################市养老服务机构数量有限，难以满足社会需要。
根据市区的实际，建设一所具有一定规模的机构养老服务中心，为失能、半失能的老年人提供专门服务。
二、项目建设的必要性
（一）该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划
国家“十二五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”的目标。
《中国老龄事业发展“十二五”规划》强调要“发展适度普惠型的老年福利事业”。
《老年人权益保障法》中规定：
“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。
并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。
中共湖北省委湖北省人民政府《关于进一步加强老龄工作的意见》鄂发[2011]21号，提出要加快基本养老服务机构建设。
进一步加快城市公办福利机构建设，积加快基本养老服务机构建设。
极推动全国示范性养老基地建设，充分发挥其示范引导作用。
有条件的市（州）、县（市、区）要加快建设政府主办的集中供养“三无”老人、居家养老服务信息平台、民办养老服务机构业务指导培训等多功能于一体的老年公寓或福利中心。
襄阳市出台的《关于进一步加强老龄工作的实施意见》提出要加快社会养老体系建设。
从完善社会养老服务体系、加快基本养老服务机构建设、大力发展居家养老服务、支持社会力量发展养老服务业、推进养老服务规范化5个方面提出了具体要求。
该项目建设是加强####################市社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求，符合国家、省市政策和规划。
（二）符合####################市城乡发展规划及环境功能规划
“十二五”期间，####################市提出围绕建设“中等规模现代田园风光城市”的发展定位，优化城乡布局、提升服务功能、增强综合实力，加速城乡融合，着力开发新城区，改造老城区，建设小城镇，形成“一主（中心城区）、两翼（吴店、兴隆）、多极（建制镇、中心集镇）”齐头并进的发展新格局，走资源节约、环境友好、经济高效、文明和谐、城镇布局科学、城乡互促共进、区域协调发展的新型城镇化道路。
本项目位于####################市东环路与朝阳路交汇处，项目建设规划符合####################市城乡控制性详细规划的要求，####################市城乡规划局已同意其平面规划。
根据####################市环境功能规划，项目所排污水经过沉淀后通过管道排入市政污水管网，截流至当地污水处理厂进一步处理后排入附近河流；所在区域环境空气为二类功能区；声环境质量为2类功能区。
从项目所在地的各项功能区划看，项目实施后不会对大气、地下水、地表水及声环境造成明显的影响，区域各项环境质量指标可以满足功能区划的要求；项目拟建地符合环境功能区划。
（三）有利于塑造特色文化、提升####################形象。
养老敬老是中华民族的传统美德。
实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，是解决目前我国人口老龄化的工作目标。
近些年来，不少城市尤其是南方城市凭借丰富的旅游资源、自然资源、人文环境优势，发展老年产业，提升了城市的知名度与影响力，促进经济又好又快发展，如琼海就是一个典型。
该项目的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，对于塑造特色文化、提升####################形象，发展####################老龄产业具有积极深远的意义。
（四）加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。
长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。
家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。
（五）加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。
目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19％。
由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。
综上所述，该项目建设十分必要。
三、行业准入分析
湖北省####################养老服务中心建设项目，按照《产业结构调整指导目录》（2011年本）2013年修改版，的要求，老年人、未成年人活动场所、儿童福利、优抚收养性社会福利机构及相关配套服务设施项目属于国家重点鼓励发展的产业，符合国家产业政策。
结合《关于发布实施<限制用地项目目录（2006年本>和<禁止用地项目目录（2006年本）>的通知》（国土资发[2006]296号）的要求，拟建项目不属于禁止项目。
项目用地主要为一般农田，所以拟建项目既不属于限制用地项目目录的范畴，用地也不属于保护性耕地，用地附合国家用地政策。
综上所述，该项目的建设符合行业准入标准。
第三章老年产业市场分析
一、市场需求
养老产业虽然号称夕阳工程，但它是个朝阳行业。
随着老龄化的进程会越来越大，市场前景广阔。
一是中国人口老龄化的发展。
我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、武汉等大城市也快速进入老年型城市。
据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。
老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。
目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。
目前我国65岁以上老人数已超过1亿（占总人口的7.3％），到2050年将增加到4亿（占总人口的22.6％）。
随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，需要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的养老服务机构。
二是社会上的“空巢家庭”逐渐增多。
特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。
目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。
目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％。
可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对养老服务机构提供养老服务的需求将更加迫切。
三是近年来我国老年人生活水平得到了较大的提高。
以城市老年人为例，在各方面的共同努力下，企业退休人员基本养老金得到按时足额发放，参加城镇职工基本养老保险的职工超过了1.86亿人，参加基本医疗保险的范围也随之进一步扩大。
据1999年的统计，我国离退休人员退休总额达到2068亿元；2005年为4880亿元；预测到2010年将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。
目前，我国城市60岁至65岁的老年人口中，退休后重新又进行工作的约占45%，他们不仅继续发挥着“余热”，而且也得到相当数目资金的补助，加大了市场消费的投入。
另外，老年人从子女那里也得到了相当部分的赡养费用，用于安排自己的老年生活。
据有关方面分析，城市老年人中有42.8%的比例人口拥有个人积蓄和储蓄存款，当前老年市场消费每年达5000亿元左右，且逐年将有所增加。
据预测，到2020年，中国60岁以上老年人将达到2.45亿，占人口的17%；老龄化高峰将于2030年左右到来，并将持续20余年。
到本世纪中叶达到最高峰，60岁以上的老年人可能达到4亿，占总人口的25%；80岁以上的老龄老人将超过1亿，是现在高龄老人的10倍左右。
届时，中国每四个人中就有一个老年人。
同时随着经济文化等方面的发展，年轻人结婚成家和出国、异地工作和外出打工等人口迁徙现象极为普遍，不论城市和农村“空巢老人”（即没有子女同居的老年人独居家庭）越来越多。
就全国而言，“空巢老人”在城市平均已达到30%，个别大中城市甚至已超过50%。
而全国共有各类老年人福利机构近4万个，床位数仅156万张，平均每千名60岁以上老年人只拥有8.4张。
与每千名老年人拥有养老床位数达到30张的要求相差甚远。
二、市场供给状况
目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展，大量依靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院养老机构。
截至2010年12月，####################市城乡福利机构约300个，床位近3000张。
主要以社区居家养老为主，社区居家养老服务网络不断健全，服务内容逐步向生活照料、康复护理、医疗保健等方面延伸。
养老服务惠及范围日益扩大。
城乡“三无”老人（无劳动能力，无生活来源，无法定赡养人）基本实现了自愿条件下集中供养。
在重点保障“三无”老人、孤老优抚对象以及低收入高龄、空巢、独居、失能等特殊困难老年人服务需求的同时，逐步为其他老年人提供多样化、多层次的养老服务。
虽然####################市社会养老服务体系建设取得了一定成效，但总体看来仍然处于低水平发展阶段，与经济社会发展新形势、养老服务新需求还有较大差距，主要表现在：
养老服务机构、社区养老服务设施建设缺乏统筹规划，布局不合理，发展不平衡；养老设施总量不够，养老床位缺口大，社区养老设施严重不足，供需矛盾十分突出；农村养老服务设施普遍比较简陋，城市养老服务设施大多功能单一，难以满足服务需求；养老服务社会化程度不高，社会办养老机构所占比例落后于全国平均水平；运行机制不够健全，优惠政策落实不到位，行业监管有待加强；服务队伍专业化程度不高等。
第四章项目选址及建设条件
一、项目选址
（一）项目选址原则
1、周边环境优美，空气质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力，依山傍水之处为最佳；
2、位于城郊区，交通便捷，方便子女、友人探望；
3、场地面积大，以满足开展户外活动的要求；
4、配套功能完备、专业护理服务周到。
（二）选址地点
根据上述选址原则，养心园养老服务中心拟选地点为####################市东环路与朝阳路交汇处入口处。
二、建设条件
（一）地理位置
项目区位于####################市市区，交通便利。
（二）地形、地貌
####################市地形属丘陵岗地。
东北和南部分属桐柏山、大洪山余脉，丘陵起伏，地势由东北向西南倾斜。
东北部玉皇顶为境内最高点，海拔778.5米，其余大都在400米左右；中部和西北为岗地和平原，连绵漫岗与襄北、光北组成湖北著名的“三北岗地”，岗地面积约占全市总面积的54.8%，海拔高度在100米至200米之间；境内最低点是蔡阳瓦子岗，海拔70米。
境内有名山46座，其中大阜山为自然风景区。
有主要河流178条，分为滚河、黑青河、小黄河、三夹河、莺河、淳河六个水系。
本项目建设地点位于####################市东环路与朝阳路交汇处入口处，地势平坦，适宜项目建设。
（三）工程地质与水文条件
1.工程地质
本项目位于####################市东环路与朝阳路交汇处，经对比临近工程资料，项目实施地点基地上部沉积一套第四系中更新统残坡积地层，上部为粉质粘土层，下伏基岩为下第三系砂岩。
拟建建筑物地层结构较简单，土层分布均匀，场地工程地质条件一般，无不良地质现象存在，无滑坡、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在，因此该场地作为建设用地是适宜的。
2.水文地质条件
场区水文地质条件相对简单，地下水按存贮介质、赋存状态、运移规律不同可分为以下三大类：
（1）松散层上层滞水：
主要分布于斜坡地带，赋存于人工堆积松散层、第四系填土层孔隙中，主要接受大气降雨入渗补给，由于其补给来源有限，且分布于斜坡地带，贮水条件较差，水位及水量季节性变幅较大，水量不大。
该类型地下水对基础施工影响相对较小。
（2）山间河流洪冲积层孔隙潜水：
主要分布于碎石土层孔隙中，该层由于泥质含量较高，颗粒孔隙基本被粘性土充填，含水层孔隙空间较小，渗透性差，受大气降水补给，该层水量较小，对基础施工影响较小。
（3）基岩岩溶裂隙水：
主要赋存于基岩风化、构造裂隙中，受裂隙开启性、连通性、充填程度、充填物等因素制约，贮水空间有限；本区地表岩溶一般不发育，局部受断裂构造控制地段，岩石透水性较强，具承压性，其动态随季节变化不大。
场区地下水向沟谷排泄，该类型地下水水量受构造控制总体贫乏，对工程施工基本无影响。
3.地下水腐蚀性评价
（1）根据环境类型判别
根据《岩土工程勘察规范》GB50021—2002，场地环境类型为Ⅱ类。
根据水样进行水质分析，其硫酸盐含量为13.16mg/L，镁盐含量23.25mg/L，苛性碱含量<0.40mg/L，总硬度361.88mg/L。
按环境类型判别，均小于《岩土工程勘察规范》GB50021-2002表12.2.1规定要求，地下水对混凝土具微腐蚀性。
（2）根据地层渗透性判别
根据水质分析报告，场地地下水PH值=7.7，侵蚀性CO2含量＜0.5mg/L，HCO-3含量为408.94mmol/L，按地层渗透性判别，根据《岩土工程勘察规范》GB50021-2002表12.2.2判别，地下水对混凝土具微腐蚀性。
（3）水对钢筋混凝土结构中钢筋的腐蚀性评价
根据水质分析报告，Cl-含量为63.47mg/L，根据《岩土工程勘察规范》GB50021-2001表12.2.4判别，地下水对混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。
综上所述，地下水对混凝土和混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。
（四）地震烈度
本项目所在地位于####################市区，不属于地震断裂带。
根据《建筑抗震设计规范》（GB500011-2001）（2008局部修订）及国家标准化管理委员会于2008年6月11日批准《GB18306-2001<中国地震动参数区划图>国家标准第1号修改单》，####################市范围内建设工程抗震设防参考烈度为六度。
根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）本项目的抗震设防烈度为6度。
（五）气候
####################属于北亚热带大陆性季风气候。
冬干夏湿，夏热冬冷，春秋温和，四季分明，雨量适中，年平均无霜期为232天，年均降水量在500至1000毫米之间。
降水量分布是：
东北部和南部降水量950至1000毫米，中部850至950毫米，西部750至850毫米；年最大降水量为1255毫米（1964年），日最大降水量为260.9毫米（1973年4月29日）；年最小降水量为548.3毫米（1966年）。
伴有寒潮、伏旱、秋涝、暴雨、冰雹等灾害天气现象，对工农业生产影响较大。
####################日照充足，年平均2100小时左右，日平均5.8小时，年日照率48%，基本能满足农作物的需求。
####################年平均气温15.5℃。
山区高度每上升100米，年均气温下降0.5℃。
年气温变化，一月份最冷，历年平均2.3℃；七月份最热，历年平均27.7℃。
极端最高温日达40.8℃（1959年8月21日至23日）；最低温日为零下15.1℃（1977年1月30日）；历年各月昼夜温差为8.5℃至10.4℃之间，元月至6月温差在10℃以上，7月最小为8.5℃以下，余介其间。
三、建材供应及市政条件
（一）建筑材料
1.钢材
主要来源于武汉钢铁公司襄阳钢铁厂，同时全国各大钢铁公司的钢材产品本地基本有经销，可满足本项目的需求。
2.水泥
离####################市不远的南漳县建有全国知名的华新水泥厂，供应规格品种可满足项目建设要求，且质量有保障。
3.砂、石、石灰
本项目所需材料当地可供，且品质优良。
4.草坪、树苗
####################市为鄂北岗地，有园林生产基地，可满足用量要求。
（二）市政条件
1.供水
水源由当地水厂供给，完全能满足本项目供水要求,可作
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