房地产全程纳税筹划详细doc.docx
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房地产全程纳税筹划详细doc
房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划
第一节公司设立与征地环节
一．设立房地产公司
1、工商管理部门对抽逃出资的处罚
《公司登记管理条例》第71条：
公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、开发资质管理
新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：
（1）营业执照复印件；
（2）企业章程；（3）验资证明；
（4）企业法定代表人的身份证明； （5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。
但自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，有效期不得延长。
3、股东借款——税法界定为分利
财税[2008]83号：
符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。
（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；
（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。
4、注册子公司、分公司？
法人投资/自然人投资？
跨地区的项目公司如何注册？
（1）子公司、分公司税收管辖权
（2）跨地区项目的税收管辖权
（3）税后分配利润，法人股东与自然人股东税收待遇的差异
5、出资方式的涉税问题：
（1）货币——印花税
（2）货物——增值税、印花税
（3）无形资产——印花税
（4）不动产/土地——契税、土地增值税、企业所得税、印花税
（5）股权或债权
6、个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法（工商局与税务局的协调）
国税函[2009]285号：
股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。
对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。
国家税务总局公告2010年第27号：
申报的股权转让价格符合下列情形之一且无正当理由的，可视为计税依据明显偏低：
①低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；
②低于对应的净资产份额的；
③低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的；
④低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格的；
⑤经主管税务机关认定的其他情形。
本条第一项所称正当理由，是指以下情形：
①所投资企业连续三年以上（含三年）亏损；
②因国家政策调整的原因而低价转让股权；
③将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
④经主管税务机关认定的其他合理情形。
纳税人再次转让所受让的股权的，股权转让的成本为前次转让的交易价格及买方负担的相关税费。
7、公司筹办阶段，筹办费用的会计处理与税务处理
“开始生产经营年度”如何界定？
二．土地使用权的取得
储备中心完成一级开发（或委托开发），出让净地
1．取得转让土地使用权的不同方式
（1）直接购买土地使用权（出让；如果转让，投资额要超过25%）即招拍挂
《城市房地产管理法》第38条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
（2）拆迁方式取得（国有土地上房屋征收与补偿条例）
a、货币补偿入账票据——政府文件、协议、清单、收据
b、拆迁补偿收入的涉税问题——营业税、个税、土地增值税、企业所得税
c、实物补偿——“拆一还一”，营业税、所得税、土地增值税如何确认？
实物补偿取得土地是否作为“预售款”对待？
国税发[2009]31号文第31条：
换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第37条：
企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
国税函[2010]220号第6条：
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[2006]187号第三条第
（一）款规定（即：
发生所有权转移时）确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
问：
房地产开发企业在取得开发用地时，不能取得“净地”，对原占地单位应给予的收回国有土地补偿，由土地管理部门与原占地单位在《收回国有土地协议书》中明确由取得土地方直接向原占地单位补偿，该补偿款是否可凭原占地单位开具的收据作为土地价款税前扣除？
房地产开发企业旧城改造向被拆迁的个人支付的拆迁补偿费是否可凭收条税前扣除？
例1：
某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本1亿元，总可售面积8万平米。
拆迁补偿费支出：
5000×8000=4000万元
视同销售收入：
5000×8000=4000万元
单位可售面积计税成本=（2亿+1亿+4000万）/80000平米=4250元/平米
视同销售成本：
4250×5000=2125万元
视同销售所得：
4000-2125=1875万元
需要在拆迁当期确认视同销售所得1875万元。
例2：
某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。
2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。
营业税、土地增值税和企业所得税的计税依据如何确定？
该房地产开发公司应就其补偿面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（800×2200×5%）。
而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元（200×3500×5%）。
“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为280万元（800×3500），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是280万元，假如该省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税56000元（280万元×2%）。
视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为280万元。
但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得104万元[（3500－2200）×800]。
（3）购买整体资产（先分立后购入）
（4）购买股权——财税[1995]48号（股权溢价）
例：
某地产公司取得一宗土地，原价8000万，转让方按12000万作价，以购入股权方式取得，土地成本如何确认？
股权转让是否征收土地增值税？
国税函[2000]687号，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
a、转让100%股权后原企业还存在（只保留空壳），房地产有所有权发生转移行为。
不是整体资产转让而是出售转让房地产行为，应该征收土地增值税。
b、转让100%股权后原企业还存在（继续经营），没有房地产所有权发生转移行为，不征收土地增值税。
c、转让100%股权后原企业不存在（注销），房地产（股权）价值不增值，可以作为被合并业务计税基础延续，虽然房地产所有权发生转移，但是可以免征土地增值税。
d、转让100%股权后原企业不存在（注销），如果房地产（股权）价值有增值，由于原企业不符合被合并处理规定，则只能以先转让股权行为和再清算注销行为两个经济业务来处理，原企业处置房地产时，应该征收土地增值税。
股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税
[案例]A公司和B公司分别出资1000万元设立C公司，C公司注册资本2000万元，C公司以此2000万元购买土地使用权并自建建筑物及附着物。
随后，A公司和B公司分别将所拥有的C公司50%的股份各作价1500万元转让给D公司，应当如何缴纳土地增值税？
财税[2006]21号文：
以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，具体需要区分投资主体、被投资行业及股权转让三种情况确定土地增值税征免。
第一，要区分投资主体是房地产开发企业还是非房地产开发企业。
对于房地产开发企业，以其建造的商品房对外投资或联营的，属于土地增值税的征税范围。
对于非房地产开发企业，如果以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，应属于土地增值税的征税范围。
凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则不属于土地增值税的征税范围。
结论一：
A公司和B公司不是以土地（房地产）作价入股C公司，不属于土地增值税的征税范围。
结论二：
假如A、B公司以土地（房地产）作价入股C公司，A、B公司为房地产开发企业，作价入股的房地产属于自行建造的商品房，应当属于土地增值税的征税范围。
结论三：
假如A、B公司以土地（房地产）作价入股C公司，A、B公司为非房地产开发企业，但C公司为房地产开发企业，应当属于土地增值税的征税范围。
结论四：
假如A、B公司以土地（房地产）作价入股C公司，A、B公司为非房地产开发企业，C公司也为非房地产开发企业，不属于土地增值税的征税范围。
第二，要区分被投资联营企业是否属于从事房地产开发的行业。
这里不再区分投资主体的行业性质，而以被投资、联营的企业所从事的行业是否属于房地产行业进行界定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，属于土地增值税的征税范围；凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则暂免征收土地增值税。
但对房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不论被投资企业是否从事房地产开发均不适用暂免征收土地增值税的规定。
结论五：
假如C公司为非房地产开发企业，A、B公司为非房地产开发企业，则不属于土地增值税的征税范围，同结论四。
结论六：
假如C公司为非房地产开发企业，A、B公司为房地产开发企业，则属于土地增值税的征税范围，同结论二。
结论七：
假如C公司为房地产开发企业，则不论A、B公司是否为房地产开发企业，都属于土地增值税的征税范围。
第三，股权转让不缴土地增值税。
无论房地产开发企业还是非房地产开发企业将所投资形成的投权进行处置转让时，由于股权已不对应其初始投资所形成的房地屋产权或土地使用权，所以不应当征收土地增值税。
但是对被投资、联营企业将上述房地产再转让的，根据财税[1995]48号第一条的规定，应征收土地增值税。
结论八：
A、B公司转让C公司股权不征收土地增值税。
结论九：
C公司转让C公司土地使用权、建筑物应征收土地增值税。
（5）合并——财税[2008]175号
（6）租赁取得
甲方将土地使用权出租给乙方××年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税；甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税。
（7）联合开发——土地使用权、立项主体、初始产权
2．取得土地使用权环节涉及税种分析
印花税、契税、土地使用税、耕地占用税
土地征用及拆迁成本的计量及契税的计税依据——财税[2004]134号
出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
政府减免出让金，契税如何交？
国税函[2005]436号：
不得因减免土地出让金，而减免契税。
征用耕地，土地使用税啥时开始交？
3．承诺负担对方税收（买地、设计、建安）
税负增加对利润的影响——不得税前扣除
转化——加入合同金额
（1）甲公司从A公司取得一宗土地，双方约定价款为8000万，并约定土地转让过程中的税费由甲公司承担，纳税义务人是哪一方？
甲公司应如何处理？
（2）乙公司为甲公司提供建筑业劳务，合同总价为100万元，约定税款由甲公司承担，甲公司代交的税金，是否可以税前扣除？
第二节前期报批报建阶段
一．前期报批报建准备工作
1、规划设计户型影响土地增值税
开发产品分项设成本、商业单设，成本对象确定后报税务局备案
税负测算、盈利测算、资金预算
2、前期工程支出
3、取得《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》
4、立项审批、规划审批
5、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
6、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察
二．财务预算、融资、可行性分析
1、预算部门、工程部门单位建安成本/配套支出/装修支出测定
2、销售部门销售价格的确定
3、土地使用税单项计算
4、企业所得税准确测算（利润/所得额，按比例换算）
5、土地增值税2-3%预交，是否清算与征管环境有关（税务局的蓄水池）
6、营业税金及附加
7、期间费用测算
8、项目投资额度，资金计划
例：
某房地产公司出让获得100亩土地，出让价150万元/亩，契税税率3%，单位面积土地使用税税额为8元/平方米，开发周期为2年。
规划批准的容积率为1.8，建筑面积12万平方米，建安成本为1500/平方米，配套及其它支出（不含息）800/平方米，单位平均售价为7000元/平方米。
每年发生期间费用（不含息）600万元，借款为15000万，年利率8%。
取得土地成本=100×150×（1+3%）=15450，建安及配套=2300×12=27600
销售收入84000营业税及附加84000×5.6%=4704
预交土增税84000×2%=1680
印花税100×150×0.05%+84000×0.05%+27600×0.03%=57.88
土地使用税100×666.67×8×2=106.67
土增税扣除项目（15450+27600）×1.3+4704=60669
增值额84000-60669=23331，增值率38.46%
土增税23331×30%=6999，补税6999-1680=5319
开发成本=15450+27600+15000×8%×2=45450
毛利率（84000-45450）/84000=45.89%
所得额=84000-45450-4704-6999-57.88-106.67-600×2=25482.45，所得税6371
总税负（不含契税）：
4704+6999+6371+57.88+106.67=18238.55占收入21.7%
※增加100万成本，土地增值税增值额减少130万，土地增值税减少39万（100×1.3×30%），所得税额变化（—100+39）×25%=—15.25，合计减少54.25万
三．融资渠道（商业贷款、统借统还、委托贷款、个人、商业信用）
1、委托贷款：
《贷款通则》第七条，委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。
贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。
2、统借统还——财税[2000]7号、国税发[2002]13号（税前扣除凭证）、国税发[2009]31号第21条（企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除）
分摊利息费用应出具（取得）何种凭证？
房地产企业应提供董事会决议、集团公司利息分摊办法，分摊企业名单，以及银行借款合同及利息结算单据等相关凭证。
注意：
利率水平、债资比例限定、合法有效扣除凭证
3、联合开发——项目投资，固定收益/或分配利润
国税发[2009]31号第36条：
凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
四、借款费用（融资、担保）——利息问题的十个专题
1、企业间的资金占用费是否缴纳营业税和印花税
暂行条例中规定的借款合同是指银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同
2、利息收入的纳税义务发生时间（营业税、企业所得税）
3、银行转贷的税务处理——统借统还（财税[2000]7号）
4、无偿贷款的纳税调整问题——无偿贷款是否可能被纳税调整？
所得税（税务机关有权进行调整，条例25条将无偿赠送劳务界定为视同销售）
营业税（无偿赠送劳务不属于视同销售，如果是关联企业，税务机关会有权调整。
争议点：
可能认为“计税价格明显偏低并无正当理由”）
思考：
非金融企业之间拆借资金的损失，是否可以作为非正常损失扣除？
5、利息费用的扣除政策
企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
6、同期银行贷款利率如何掌握？
7、向个人借款的利息是否允许扣除？
国税函[2009]777号
符合企业所得税法及实施条例的规定，企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的（发票？
），并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；企业与个人之间签订了借款合同。
法释[2010]18号：
未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。
8、资本弱化
假设A公司全资投资B企业，投资额度为1100万元，A公司有两个选择：
①注册资本为1100万元。
B企业的税后利润分给A企业，A公司收到分红，不缴纳企业所得税。
②注册资本为100万元，同时借给B企业1000万元，此时B公司支付的利息可以在税前扣除，同时A公司作为利息收入。
当B公司盈利，而A公司亏损时，或当A公司税率低于B公司，资本弱化会使得关联企业避税。
9、资本未到位的利息问题（国税函[2009]312号）
10、土地增值税的利息计算问题
①土地增值税开发成本中，不包含地价。
②根据国税发[2009]91号文件第27条规定，土地增值税的开发成本中不含利息支出。
③思考：
企业如果没有发生利息费用，如何处理？
④银行罚息和超息是否可以在土地增值税前扣除？
五．关于联合开发——初始登记
1、联合开发过程中的财务管控（核算、纳税申报、收款）
（1）加强和完善对“共管账户”的管理措施
（2）以合作开发为名，而行借贷之实，是无效合同
2、房地产合作开发立项分为三种情况：
（1）供地方申请立项——供地方办理房屋初始登记时，分给出资方的房屋及其占用范围内的土地使用权，属于销售行为，应缴纳销售不动产营业税。
而出资方分得的房屋及其占用范围内的土地实际上是出资方用建设资金购买的；
固定收益（实际为债权性投资）——按利息处理
分配利润（注意投资主体，如果为个人需代扣个税）——按股息红利
（2）出资方申请立项——在申请房屋产权登记前，应办理从供地方以转让方式获得的土地使用权转移登记手续；
（3）合作双方共同申请立项——在办理分配所得的房屋初始登记申请手续时，应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。
3、提供土地方收取固定收益的定性
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第24条：
合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
合作建房风险很大，风险有两个：
一是股东合作不下去的风险；另一个的就是税务风险。
合作建房常见有两种方式：
一是甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，乙方立项，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利润；二是甲方拥有土地，也拥有开发资质，乙方拥有资金，合作建房，然后分房子。
基本操作模式是：
（1）以甲方为主体开发，实际由乙方运作；
（2）乙方将资金投入到甲方，乙方提取固定利润或分配利润。
国税函[2005]1003号，鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生转让无形资产的行为。
因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国税发[1995]156号第十七条有关合作建房征收营业税的规定。
国税函[2005]1003号主要是针对乙方的，如果乙方提取固定利润，就相当于借款给甲方，当然就不是合作建房。
对于甲方来说，只要甲方提取固定利润的模式，无论是甲方立项，还是乙方立项，都不影响认定为土地使用权转让。
例1：
A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地，各项开发审批手续都已办齐，但迟迟未能动工。
B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发，为了方便，建筑公司以A公司的名义进行开发，所以土地一直未办理过户手续。
目前所开发的商品房也已开始预售。
但最近税务机关在检查中发现，开发公司所取得的售房款均未确认收入，而是全额转给了建筑公司，且开发公司账务中未见开发项目支出票据。
经过询问得知，开发过程中所发生的价款是B直接对外结算，票据直接开给了建筑公司，或者是发票虽开给开发公司，但最
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