土门地区旧城综合改造土地集约利用效益研究 本科毕业论文.docx

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土门地区旧城综合改造土地集约利用效益研究本科毕业论文

学号

分类号

F231.512011023密级

题目

西安土门地区旧城综合改造土地集约

利用效益研究

西安交通大学

教学点

强涛

论文申请人

王静副教授

指导教师

2014年10月

题目：

西安土门地区旧城综合改造土地集约利用效益研究

专业：

工商管理

学员姓名：

强涛学员签名：

导师姓名：

王静副教授导师签名：

摘要

土地资源是指已经被人类所利用和可预见的未来能被人类利用的土地。

土地资源既包括自然范畴，即土地的自然属性，也包括经济范畴，即土地的社会属性，是人类的生产资料和劳动对象。

也是经济社会发展中必不可少的重要载体。

因此，土地资源在人口、资源、环境以及区域经济发展中有其它资源不可替代的核心地位。

各项事业的发展都对土地资源有依赖性，尤其是我国正处于推进城市化进程的发展阶段，随着城市发展速度的加快各类建设项目崛地而起，土地资源的需求量猛增，但由于土地资源的不可再生性决定了可用土地资源稀缺，由此可见，节约利用土地资源，提高土地集约利用效益的意义十分重大。

随着市、区政府对土门地区综合改的高度重视及大力推进，加之老工业区整体搬迁改造已启动。

本人通过个人平时工作收集资料、走访单位、现场调查、查阅土地登记资料等形式，收集了土门地区当前的发展现状及未来区域规划资料，将土门地区作为一个整体研究对象，运用土地集约理论，结合土地管理理论及相关政策，对土门地区土地利用现状进行分析，采用层次分析对土门地区土地利用潜力作了相应评价，以土门地区的土地资源为研究对象，为实现未来土门地区的规划，根据西安市的旧城综合改造相关政策对土门地区土地集约利用经济效益进行测算、并提出了土门地区综合改造土地集约利用的建议。

本文旨在为推动土门地区综合改造，实现土地集约利用效益目标，使其通过搬迁改造彻底改善，该区域的居住环境，完善基础配套设施建设，助推城市发展,为其它类似地区实施旧城综合改造提供一定参考和借鉴。

【关键词】：

土门地区；旧城综合改造；土地集约利用；效益研究

【研究类型】：

应用研究

Title:

Studyonthesoilcomprehensiverenovation

oflandintensiveutilizationefficiencyofthe

oldcityinTumenArea,Xi’an

Major:

BusinessAdministration

Name:

QiangTaoSignature:

Supervisor:

WangJingSignature:

Abstract

Thelandresourcereferstothelandwhichwasusedorcouldbeusedinthefuturebythehumanity.Thelandresourcealreadyincludesthenaturalcategory,whichiscalledlandnaturalattribute,andalsoincludestheeconomiccategory,namelythelandsocialattribute,itishumanity'sproducergoodsandtheobjectoflabor.Besides,italsoistheessentialcarrierofthedevelopingofeconomicsociety.Therefore,thelandresourcehasthecorestatuswhichotherresourcessuchaspopulation,theresources,theenvironmentcannotsubstituteintheregioneconomydevelopment.Eachenterprisedevelopmentallhasthedependenceonthelandresource,ourcountryisbeingintheadvancementurbanizationadvancementinparticularthedevelopmentphase,speedsupeachkindofitemsofbasicconstructionalongwiththeurbandevelopmentspeedtorisesuddenly,landresourcedemandsuddengrowth,butbecausethelandresourcerenewabilityhadnotdecidedtheavailablelandresourceisscarce,thusitcanbeseen,savingtheuselandresource,enhancingthelandintensivecanbeextremelysignificant.Alongwiththecity,theareagovernmentchangestothetumenareasynthesistakeshighlyandadvancesvigorously,addstheoldindustrialdistrictwholetomovethetransformationtostart.Ihavecollectedthetumenareacurrentdevelopmentpresentsituationandthefutureregionalplanningmaterialbyworkingthroughindividualthedatacollection,visittheunit,thesceneinvestigation,formsandsoonconsultregisteroflandmaterial,thetumenareatookawholeobjectofstudy,theutilizationlandintensivetheory,theunionlandmanagementtheoryandthecorrelationpolicy,carryontheanalysistothetumenarealandutilizationpresentsituation,usedtheanalytichierarchytodivetothetumenarealandutilizationhasworkedhardtodevoteoneselftothecorrespondingappraisal.Takingthetumenarealandresourceastheobjectofstudy,fortherealizationthetumenareaplan,willcarryfutureworksonthereckoningaccordingtoXi'an'soldcitysynthesistransformationcorrelationpolicytothetumenarealandintensiveuseeconomicefficiency,andproposedTumenareasynthesistransformationlandintensiveusesuggestion.Thisarticleisforthepurposeofimpetustumenareasynthesistransformation,therealizationlandintensiveusebenefitgoal,causesitthroughtomovethetransformationthoroughimprovement,thisregionenvironment,theperfectfoundationnecessaryfacilityconstruction,booststheurbandevelopment,providescertainreferenceandthemodelforothersimilarlocalimplementationoldcitysynthesistransformation.

【Keywords】:

theTumenarea,comprehensiverenovationoflandintensive

utilizationefficiencyoftheoldcity,

theintensiveutilizationofland,studyontheefficiency

【TypeofThesis】:

AppliedResearch

目录

1导论

1.1研究背景

（1）

1.2国外研究概况

（2）

1.3国内研究概况

（2）

1.4研究内容和方法（3）

1.4.1研究内容（3）

1.4.2研究方法（4）

2城市综合改造土地集约利用的基本理论

2.1土地集约利用研究的相关理论（6）

2.1.1区位理论（6）

2.1.2地租理论（6）

2.1.3人地关系论（6）

2.1.4土地报酬规律（6）

2.2城市综合改造的相关概念（7）

2.2.1城市综合改造（7）

2.2.2工业企业搬迁改造（7）

2.2.3棚户区（8）

2.2.4棚户区改造（8）

2.3西安市旧城改造相关政策分析（8）

2.3.1工矿仓储企业搬迁改造政策分析（8）

2.3.2西安市棚户区（城中村）改造政策分析（8）

2.3.3西安市房屋征收政策分析（10）

3土门地区土地利用现状

3.1土门地区工业企业及物流仓储企业土地利用概况（13）

3.2城中村（集体土地上棚户区）用地现状概况（28）

3.3棚户区（国有土地上棚户区）用地现状概况（29）

4土门地区土地集约利用的动因分析

4.1土门地区综合改造的动因（34）

4.1.1城市化进程加快的结果（34）

4.1.2招商引资困难（34）

4.1.3开发商及村民短期利益观（34）

4.2土门地区综合改造土地集约利用的驱动力（35）

4.2.1制度创新驱动力（35）

4.2.2经济因素驱动力（36）

4.2.3综合素驱动力（37）

4.2.4外部环境驱动力（37）

5土门地区土地集约利用潜力评价

5.1确定评价区域范围（39）

5.2用地现状分析（39）

5.3改造后的用地布局（40）

5.4土地利用现状与规划对比分析（40）

5.4.1用地空间分析（40）

5.4.2改造拆迁分析（41）

5.5土地集约利用潜力评价（42）

6土门地区土地集约利用效益测算分析

6.1土门地区工业企业搬迁改造模式（43）

6.2土门地区棚户区（城中村）改造模式（44）

6.3工矿仓储企业搬迁改造土地集约利用效益测算（44）

6.3.1搬迁企业土地收益计算如下公式（45）

6.3.2土门地区工矿仓储企业搬迁改造土地集约利用效益分析（45）

6.3.3搬迁企业土地收益计算（45）

6.3.4土门管委会财政收益（45）

6.4土门地区城中村（集体土地上棚户区）改造经济效益分析（46）

6.4.1确定城中村（集体土地上棚户区）改造土地面积（46）

6.4.2确定拆迁安置用地面积（46）

6.4.3确定综合用地面积（46）

6.4.4确定市政配套设施用地面积（47）

6.4.5确定可出让净地面积（47）

6.4.6城中村（集体土地上棚户区）改造成本测算（47）

6.4.7土门管委会财政收益（48）

6.5国有土地上棚户区改造土地集约利用效益测算（48）

6.5.1应用模型（48）

6.5.2土门地区棚户区改造效益测算（48）

6.5.3土门管委会财政收益（49）

6.6土门地区综合改造土地集约利用总经济效益计算（50）

6.7土门地区综合改造社会效益分析（50）

6.7.1完善区域功能，优化区域环境（50）

6.7.2区域品质整体提升（51）

6.7.3改善区域就业状况，提升居民生活水平（51）

6.7.4塑造区域品牌，传承区域历史文化（51）

7土门地区土地集约利用存在的问题及建议

7.1土门地区土地利用方面存在的问题（52）

7.1.1土地利用集约度不高,粗放利用问题比较突出（52）

7.1.2用地结构不够合理,土地浪费现象严重（52）

7.1.3不合法现象严重影响节约集约利用土地（52）

7.1.4旧城拆迁操作欠规范、补偿难度大，造成旧城改造进度慢（52）

7.1.5监管机制不完善,执法力度不大（52）

7.2土门地区土地集约利用建议（53）

7.2.1严格控制新增建设用地（53）

7.2.2严管闲置土地（53）

7.2.3依法治理土地一级市场（53）

7.2.4向城市土地立体空间求发展，增大容积率，提高土地利用率（54）

7.2.5建立土地利用投资强度专项审计机制（54）

8主要结论及有待进一步研究的问题

8.1主要结论（55）

8.2有待进一步研究的问题（56）

致谢（57）

参考文献（58）

1导论

土门地区综合改造，作为西安市“十二五”重大建设项目之一，已于2013年启动，目前综合改造的各项前期准备工作已全面落实，已具备实施改造的条件要求。

城中村改造、旧城改造和工业外迁的决策，是贯彻落实国务院节约集约用地通知的有力举措。

本文主要从土门地区综合改造涉及“三改一迁”中的棚户区改造、城中村改造和工业企业外迁改造等多个方面出发，对要实现土门地区土地集约利用，面临的各类存在问题和机会进行论述，将旧城区综合改造工作实与西安市的旧城综合改造相关政策相结合，对土门地区土地集约利用经济效益进行测算、并提出了土门地区综合改造土地集约利用的建议。

导论部分主要论述土门地区综合改造土地集约利用效益研究背景意义、研究方法、论文框架。

1.1研究背景

土地资源是指已经被人类所利用和可预见的未来能被人类利用的土地。

土地资源既包括自然范畴，即土地的自然属性，也包括经济范畴，即土地的社会属性，是人类的生产资料和劳动对象。

也是经济社会发展中必不可少的重要载体。

国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）要求各地要认真组织开展建设用地登记普查评价工作，对现有建设用地的开发利用情况和投入产出情况做出相应评估，并按照法律、法规和政策等相关规定，处理好建设用地开发利用中存在的问题；城市规划要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，科学确定城市定位、功能目标和发展规模，增强城市综合承载能力；要按照节约集约用地的要求，健全各类建设用地标准体系，加快制定和修订城市规划和建设用地相关技术标准。

西安土门地区位于西安市老城区以西，是西安市未来发展的经济中心。

西安土门地区城市综合改造项目是西安市目前实施的七大旧城连片改造项目之一，被纳入西安市“十二五”重点项目。

该区域受历史因素的影响，土地利用率较低，区域功能退化：

区域内企业自建、违建等行为日益突出；城中村集体土地长期违法使用、乱搭乱建现象很普遍。

历史原因集体土地与国有土地实行的城乡二元化管理制度，造成的乱占乱用、任意开发、违法租赁、破坏撂荒的现象时有发生。

如：

大土门村、杨家围墙村、金家堡村、中堡子村、工农村、友谊村、颜家堡村、周家围墙村，都有将土地擅自出租给城市个体工商户建房办厂的行为，涉及土地约20余公顷，这些问题给区域规划的实施、征地与拆迁、补偿等工作带来了较大的难度。

在集体土地范围内，除村落住宅区建筑密度较高外，其余为临建房屋此外，区域内还有各类闲置土地、荒地约8公顷。

因此，挖掘土门地区土地集约利用潜力，进行土门地区综合改造土地集约利用效益研究迫在眉睫。

1.2国外研究概况

土地集约利用的思想最早是由英国资产阶级古典政治经济学的主要代表大卫·李嘉图从地租理论中提出的，主要是指农用地集约利用。

20世纪50年代美国制定了城市更新计划，分两部分：

一是拆除现状破旧房屋，建设高品质居住区；二是完善中心城市的功能，还原城市中心的重要地位。

针对老城区出现的各种问题，英国在城市复兴运动中，政府通过立法将开发权收为国有，强化地方政府的管理权，同时设立专门机构，制定各种优惠政策，为政府深化管理夯实了基础。

土地集约利用的理论研究和评价方法渐趋成熟。

特别是1972年联合国粮农组织（FAO）在荷兰瓦格宁根召开了讨论土地评价的国际专家会议，提出了土地适宜性评价分类系统，于1976年发表了《土地评价纲要》，成为世界土地评价研究走向成熟化的重要标志，但土地评价的对象只针对于农业用地，缺乏对城市土地集约利用的评价。

1977年，美国著名的土地经济学家理查德·T·伊利在其所著的《土地经济学原理》中指出：

“对现在已利用的土地增加劳动和资本，这个方法叫做土地利用的集约”，也就是说，他认为只要加大土地投入强度就会提高土地集约利用水平。

近几年，土地集约利用效益评价研究有了更深层次地发展，目前不仅限于农业用地，在各个领域均已涉及。

1.3国内研究概况

我国土地集约利用研究起步较晚，主要是从20世纪90年代开始引进欧美土地评价理论和方法，进行广泛深入的实践和应用研究，基本建立了一整套从单一到综合的农业土地评价方法和体系。

如1992年，丘金峰在其主编的《房地产法辞典》中指出：

衡量土地集约利用程度的指标有三个：

资金集约度、技术集约度和人口集约度（劳动力集约度）。

此后，1993年，宋春华在其主编的《房地产大辞典》中解释土地集约经营程度，指单位面积土地投入的人、财、物力的数量，这与丘金峰的思想基本相同。

黄裕捷在福建省土地资源遥感调查数据的基础上，结合当地的社会经济统计资料，采用主成分分析综合评价模型分别计算了土地生产率、土地利用程度、土地投入强度和土地利用集约度。

1999年国家土地勘测规划院在“土地资源监测与调查工程”中，由规划院与北京大学及福州市国土资源局共同承担的《城市土地价格调查与集约利用潜力评价》项目，旨在优化利用、实施可持续利用的原则，建立城市土地集约利用潜力评价方法和应用指标体系，对城市土地集约利用的潜力进行综合评价，为推进城市化进程提供依据，从而进一步加强对土地市场以及城市土地利用的宏观调控作用，改变城市建设用地粗放利用的现状，促进城市土地资源的有效配置和合理利用。

2001年，国土资源部组织有关城市进行了城市土地集约利用评价试点研究，建立了整个城市、功能片区、宗地等三个层次的评价指标体系和两种测算方式：

（1）潜力测算的方法是以土地利用现状为基准，以行业标准为预期值，用比较法计算出潜力值；

（2）现状集约程度测算方法是要先建立评价指标体系，将指标值通过效验后、确定权重加权求和，从而得到的值在[0，1]上的集约度。

1.4研究内容和方法

1.4.1研究内容

本研究以土门地区综合改造的土地作为研究对象，在总结前人研究的基础上，主要确定了旧城改造过程中的土地集约利用的内涵、分析了两者之间的相互关系；对土门地区土地利用的现状进行分析，综合考虑影响土地集约利用的因素，掌握好局部与整体、数量与质量、现状与未来的多重关系，建立土地集约利用潜力评价体系，计算出土地集约利用潜力指数，为相关部门促进集约利用土地提供科学的依据，在此基础上探讨有关提高旧城区土地集约利用的有效途径，具体技术路线见图1-1。

图1-1土门地区土地集约利用研究技术路线图

1.4.2研究方法

a.系统分析法

系统论现代科学所普遍运用的方法，它所研究的对象是抽象的客观系统，中整体与部分、结构与系统功能之间的关系，并运用数学方法确定适用于客观系统的一般原则和方法。

运用这一方法，可以预测该系统在某些参数变化的趋势，从而为决策者提供控制该系统的最佳方案。

b.规范分析与实证分析相结合的方法

规范分析与实证分析相结合是科学研究的基本方法。

本文通过对土地集约利用现状情况和土地利用潜力等进行分析评价，从而确定研究的内涵，为研究的展开提供规范基础数据。

实证分析主要以土门地区土地集约利用潜力评价为例进行分析，寻找解决问题的有效方法。

c.定性与定量相结合的方法

定性描述方法是科学研究采用的普遍方法，通常用于对事物及其发生的规律进行宏观地、概括地描述。

采用此方法，有助于我们从整体上把握事物的本质，为定量研究提供前提。

定量分析方法则是现代科学研究的必要手段，其有助于我们从复杂多样的矛盾中更准确、深入地揭示事物的运动规律。

d.层次分析法

层次分析法是指将一个复杂的多目标决策问题作为一个系统，将目标分解为多个目标或准则，进而分解为多指标（或准则、约束）的若干层次，通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序（权数）和总排序，以作为目标（多指标）、多方案优化决策的系统方法。

本文采用层次分析法来确定土门地区城市综合改造区土地集约利用潜力评价及各项指标的权重。

2城市综合改造土地集约利用的基本理论

土地集约利用，是指实质上的土地投入产出关系，即以在土地上最少的投入获得最高产出，对各种土地类型集约高效利用的同时，在区域土地利用合理性结构条件下实现区域土地的最大产出和土地利用效益最大化。

2.1土地集约利用研究的相关理论

2.1.1区位理论

城市土地利用状况具有区位差异，由于土地具有不可移动性、唯一性等特点，土地区位不同，土地供需状况具有很大的差异。

旧城区土地不论在自然位置、经济位置，还是交通位置都具有很好的区位优势，因此区位理论是指导旧城区土地集约利用潜力评价的一个重要依据。

2.1.2地租理论

提高城市土地集约利用程度，必须对旧城区的原容积率低调建筑物进行改造，通过在城市中心区发展地租价值更高的商业和住宅业来提升城市土地的级差地租经济，完善的市政设施及优质环境，也会增加城市级差地租。

2.1.3人地关系论

随着城市化和工业化进程的加快，大量外来人口向城市集聚，尤其是一些大城市，这种现象导致了城市人地关系的紧张。

根据人地关系论，采取一些措施有目的去保护城市地理环境以及协调城市人地关系，所以旧城改造就成为当前解决城市人地关系的有效途径，通过城市土地位置级差地租来优化城市用地结构，改善居民生活环境，控制人口过度集聚，从而实现城市土地的集约利用。

2.1.4土地报酬规律

土地利用报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。

在城市土地利用中，容积率高低反映土地经营的集约程度。

通常情况下，单位面积上土地投入越多，容积率越高，土地经济效益不断升高。

但是，土地的投入和容积率的提高所取得的经济效益是有一定的界限，土地开发强度一旦超过这个临界点，土地总收益就会呈下降趋势。

如图1-2所示。