财务项目策划上交.docx
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财务项目策划上交
李村步行街WaffleBant咖啡店可行性研究报告
小组综合报告
2015年1月10日
前言
第一部分市场分析及项目选址
1.1项目投资环境和市场研究
1.2市场宏观背景
1.3区域市场分析
第二部分项目分析及评价
2.1地块解析
2.2项目SWOT分析
2.3项目评价
2.4项目定位
第三部分销售及经营收入测定
3.1正常费用构成
3.2各类物业销售收入估算
第四部分可行性研究结论与建议
4.1可行性研究结论
4.2项目主要问题的解决办法和建议
4.3项目风险及防范建议
前言
本组对李村步行街商圈WaffleBant咖啡店建设的可行性进行了研究。
经过详细的实地考察、市场调查、市场预测、资金加盟、前期投入和收入预测、行业竞争现状以及该地区的市场需求等内容的分析,已完成本项目的研究及分析工作,现将研究结果报告如下:
第一部分市场分析
1.1市场环境分析
李沧区地处青岛市区北端,东依崂山山脉,与崂山区接壤,西临胶州湾,南邻市北区,北靠城阳区与青岛流亭国际机场相连,是进出青岛的咽喉之地。
东西长约14公里,南北长约11公里。
区境总面积为97.98平方公里。
李沧区东部为青岛CLD(中央生活区),是2014青岛世园会的主办地,东部自然环境优越,生态宜居,有百果山、李村河等自然景观和人文景观,是青岛市最宜居的区域之一
李沧区中部商业发达,以李沧万达广场、伟东乐客城、银座广场、宝龙广场、苏宁半岛总部、北方国贸、崂山百货、利客来为核心,形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,面向青岛、辐射半岛的“一站式购物天堂”,成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一。
区内星级酒店,经济型酒店众多,以绿城喜来登,世园假日等星级酒店分布于魅力世园四周;蓝海大饭店,锦江之星,如家,7天,分布于李村商业圈周围。
李沧区面积98平方公里,人口51万,李沧区辖11个街道(李村、虎山路、浮山路、永清路、振华路、永安路、兴华路、兴城路、楼山、湘潭路、九水路)。
1.2市场调研
李村商圈目前有维客、利客来、北方国贸三个大型商场,以及百盛、五星、苏宁、国美、维客广场、利客来公园超市、北方国贸家得、佳乐家等中型商场,商业面积四十万平方米,李村目前正在建设的大型商业项目有八个,这将为李村增加商业面积一百多万平,到2015年,李村的商业面积将达到150万平。
据山东省青岛市商务局统计,李沧商圈三年新增主力商业面积超过80万平方米,总面积达到100万平方米,已经超越台东商圈,成为青岛商业面积最大的商圈。
预计未来两年,李沧商圈商业面积将达到200多万平方米,成为山东半岛最大的商圈。
李村的青岛中央居住区已出具规模,房产大鳄大手笔频现,无论是开盘数量还是成交数量,李村都位于各区市前列,到2015年,青岛中央居住区将为李村新增加人口30万以上,人气决定商圈,这将为李村商业的高速发展,打下最坚实的基础。
1.3市场宏观背景
全区完成生产总值247.4亿元,按可比价格计算,同比增长13.2%,增速市内四区第一,高于全市平均增速1.5个百分点。
其中,第二产业增加值128.5亿元,同比增长8.3%;第三产业增加值118.8亿元,同比增长19.3%,第三产业增加值增速十二区市第一,高于全市平均水平6.9个百分点。
全区产业结构显著优化,第三产业增加值占GDP比重比2010年末上升了3.3个百分点,升幅位于十二区市第一,快于全市平均水平1.9个百分点。
全区二、三产业结构由2010年末的55.3:
44.7调整为52:
48。
2014年,世界园艺博览会将在李村开幕,李村正借力世园会完成升级改造,大量资金已在这两年涌入李村,总投资额达到300亿,2014年的李村,将在万众瞩目下,完成丑小鸭到白天鹅的质变,而李村商圈也得益于此,资金的充裕,将使李村商圈突破瓶颈。
1.4市场竞争对手分析
竞争对手每月营业额(万元)
竞争对手半年营业额(万元)
竞争对手所在地
星巴克万达广场
咖啡陪你万达影院内,
一杯咖啡万达广场
太平洋咖啡万达广场
84年那些咖啡生活馆万达广场金街步行街
小结:
1、几家店都分布于东李万达广场内,距离李村中心虽不足5千米,但也都多余4千米。
2、通过5公里竞争对手一月及半年营业额分析,收入稳定。
3、李村周边专业咖啡厅较少,竞争压力小。
4、交通的便利,及世园会的成功举办,李沧区的商业圈不断增大,外来人口不断增加。
第二部分项目选址
2.1选址比较
地点
租金
交通情况
平均每天人流量
竞争对手
李村步行街圆盘
15万/年
2万/天
便利
少
万达广场
20万/年
1万/天
不太便利
太多
小结:
经过各方面比较最终选址李村步行街圆盘处
2.2选址分析
1、交通便利,周边交通便利,青岛M3地铁建成,青岛进入地铁时代,李村是M3受益最大的商圈,而台东在此时还未通地铁,2016年,青岛M2地铁建成,而M2地铁的建成也将意味着李村会拥有双地铁,高下立现。
地铁改变青岛,地铁决定人气,也将改变青岛的商圈,受益于地铁的李村。
2、高流量人群,拥有周边最大商业街,每天人流量巨大。
3、竞争对手,根据实地调查周边竞争者少,压力较小。
人流量中近几年去咖啡店的次数
小结:
1,较小的竞争压力。
2,大量的人群,切人口每年不断增加。
3,便利的交通优越的位置
项目的建筑规模和内容
李村步行街wafflebant咖啡店,属于全国连锁的简餐式咖啡店。
位于该商圈二楼,建筑面积为50㎡。
风格主体情侣风,室内设备以及装修全部由总部承担,室内设备包括咖啡机,华夫饼机,烤箱,冰淇淋机,冷柜,桌椅等,均由总部提供。
经协调,加盟费定为45万,其中20万为加盟费用,25万为硬软件费用;此外,需要5万培训费用。
2.2项目SWOT分析
优势(s)
1、项目位于李村最繁华的商圈,周边各行业发达,可以带动客源,保证每天的客流量。
2、新店开张,加上情侣的装修风格,会吸引一批新的顾客,加以真诚待遇,会成为永久客户。
劣势(W)
1、周边小型的饮品店太多,存在不少竞争。
2、价格因为由总部规定,个别价格偏高。
机会(O)
1、经考察,李村步行街以圆盘为中心,东西南北四路没有正式咖啡店。
2、地铁线开通,会带来一批以白领为主军的新客源。
威胁(T)
1、肯德基和麦当劳是最大的威胁因素。
2、一旦新鲜劲过去,且没有保障一定客源,将面临排挤问题。
三大SO策略
1、营业时间改为24小时。
2、经营对象以大学生、白领为主,增设聚会、休闲、娱乐的区域。
3、视情况增加娱乐设施,如台球桌或者体感游戏机
三大WT策略
1、增加宣传,具体可以采用传单、公交广告、增大Logo加深客人对本咖啡店的认知。
2、建立二维码,关注并推广即可过得相应的优惠及免单机会。
3、集合流行元素,定时更改店内的一些可更换装饰物,贴合顾客的消费心理。
2.3项目评价
李村步行街Wafflebant咖啡店项目在李村商圈来说,目前属于将简餐和咖啡合并的第一家,对于发展而言,拥有较开阔的前景。
由于该项目上市时机良好,产品稀缺,预计销售压力不大。
另外,从未来长期投资回报的角度考虑,应该采用行之有效的方式降低咖啡店的经营成本,提高咖啡店的盈利能力,尽量保证实现销售中承诺的投资回报,降低中小投资者的投资风险,提高发展商的品牌形象。
整体来看,本项目运营条件成熟,时机合理,市场酝酿形势及周边配套完善,受周边经济带动的利好影响,本项目前景展望非常良好。
2.4项目定位
Wafflebant咖啡店是由华夫邦特总部负责,是因商圈的扩大以及地铁的开通而建。
该咖啡店占地50㎡,共用基金65万。
Wafflebant咖啡店是一家咖啡加简餐模式的咖啡店。
位于李村步行街中心,交通发达。
该咖啡店严格按照总部流程标准运作管理,实现管理具体化。
因此,项目应该定位为:
李村步行街Wafflebant咖啡店。
2.5方案评估意见
综合以上项目评估方案的比较分析,我们认为:
采取加盟的方式更加保险,对于目前情况及资金而言,具有三大战略性意义:
■快速回笼大量资金,缓解资金压力
■产权总部分配,自己掌握,保证对项目的经营管理权
■促进咖啡店管理水平的全面提高,保证咖啡店的高效可持续发展
第三部分成本,销售及经营收入测定
3.1正常费用构成
1、加盟费用:
包括20万元外加培训费用为5万元
2、店面租赁费:
每年15万元
3、能源费用:
包括水费、电费等费用,该项约占总收入的3%
4、员工费用:
每位员工2000元每月,一共雇佣2人,一年的工资支出为4.8万元
5、设备装修:
25万元
6、维修费用:
1.5万元
7、材料成本:
包括咖啡豆,方糖等,该项约占总收入的20%
3.2各类物业销售收入估算
经过分析客流量,顾客喜欢食品,与其他店面比较,绘制了日营业收入的表格。
(其中人次取平均最低值。
)
日营业收入
种类
价格
人次
收入
摩卡咖啡
26元
70人
1820元
美式咖啡
20元
卡布奇诺
30元
拿铁咖啡
28元
华夫饼
12元
70人
700元
布丁
10元
起司蛋糕
15元
巧克力华夫饼
19元
注:
表中食品及咖啡单价均为总部规定,不可更改。
小结
1、经过前期调查,根据一定比例所得,客流量约为100人次每天。
2、咖啡的平均价格为26元/杯,甜点的平均价格为10元/份。
3、由表可以计算出年收入约为90万元,固定成本为每年34万元,加盟、培训、设施等费用分摊为5年,每年的纯利润约为38万元。
第四部分可行性研究结论与建议
4.1可行性研究结论
经过对李村步行街客流量及总部对这次项目的的研究分析,,本组经过详细的市场调研后认为:
■项目的变更是必要的、可行的、合理的
■在目前各种利好因素的作用下,Wafflebant咖啡店前景良好
■在2005年5月份将该项目投放市场的时机是可行的
■考虑目前实力以及资金储备、企业发展需求等因素,项目的正式运营条件基本成熟
结论:
在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提,在保证咖啡店盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营销手段的条件下,本项目作为咖啡店销售是可行的!
4.2项目主要问题的解决办法和建议
4.2.1如何提高咖啡店的盈利能力?
1、树立咖啡店亲民形象:
(1)将咖啡店的品牌固定时间段内宣传,加深对华府邦特品牌的认识,提高知名度,提升经营管理水平和档次;
(2)增加产品附加价值,并在形象和服务上独树一帜,迅速和市场上的竞争对手相区别;
(3)将客户吸收为会员,提升投资回报附加值,增加购买吸引力,促进项目销售;同时有利于提高以后咖啡店经营的销售率;
(4)建立长期品牌发展战略,拓宽客源范围,提高市场占有率。
2、降低固定成本和提高盈利能力,
(1)可以举办一场形象大使的征选,一可以提高总部知名度,二可以增加小店人气,客源。
(2)降低酒店固定经营成本
利用酒店管理公司先进的酒店管理方法,降低酒店固定经营成本,提高酒店盈利能力。
4.2.2如何降低投资者的风险
1、提供经营担保服务
建议由专业的担保公司或其他机构为咖啡店的后续经营提供担保,降低投资者的风险,提升公司品牌价值;
2、采用风险较低的回报方式
建议采用风险较低的免月供和固定回报模式,既可以保证投资者利益,促进销售,又可以减小咖啡店经营压力,降低经营风险;
4.3项目风险及防范建议
4.3.1项目风险
1、项目本身风险
(1)项目销售报批中的不确定因素
(2)会带动相类似的产业。
2、市场风险
(1)市场对该类型产品的接受程度
(2)投资活跃程度
(3)预期金融政策的调整对投资性销售的影响
3、经营风险
(1)咖啡店的盈利能力直接决定对承诺投资回报的实现
(2)周围存在的竞争关系
4.3.2防范建议
1、加快销售准备工作,抢占市场先机;
2、加大营销推广力度,缩短销售周期,规避周边饮品店对本咖啡店的冲击;
3、提高咖啡店经营管理水平,保证未来合理的投资回报。
20015年1月18日