广州天汇广场igc设计说明.docx

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广州天汇广场igc设计说明

建

设

项

目

课

程

大

作

业

天汇广场igc调研报告

前言

本文为建设项目策划课程的工作坊容的调研活动报告文件。

调研容：

对大型商业体进行实地调研，对项目进行分析（地块情况、

SWOT分析、定位布局、经营状况如租金等）并就某一主题对其进行剖解。

本小组为第二小组。

调研选择的调研对象为天汇广场igc，专题为“天汇广场igc的差异化

战略评价”。

调研从2017年3月14日开始，于2017年4月11日进行展示汇报。

第一章3

第二章项目概况4

1.1简介4

1.2基础信息5

1.3品牌及分类5

第二章项目区位分析7

2.1区位交通7

2.2项目周边8

第三章项目定位15

第四章总平面分析16

4.1平面交通规划16

4.2功能布局与功能分区16

4.3绿化景观布置17

4.4建筑设计18

第五章功能分析19

5.1地下二层19

5.2地下一层20

5.3地上一层21

5.4地上二层22

5.5地上三层23

5.6地上四层24

5.7地上五层25

5.8地上六层26

5.9垂直动线27

第六章经营状况28

6.1租金状况28

6.2出租状况37

6.3客流分析38

第七章SWOT分析40

第八章专题：

天汇广场igc差异化战略评价41

8.1背景41

8.2天汇广场igc的差异化战略42

8.3现状44

8.4总结45

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第一章项目概况

1.1简介

天汇广场igc位处的新商业中心珠江新城，毗邻地铁猎德站，为综合发展项目。

项目由新鸿基地产、富力地产及合景泰富地产三大开发商联袂打造。

除商场部分，项目整体还包括超甲级双塔写字楼天盈广场、希尔顿集团旗下华南首间超五星级康莱德酒店、豪华服务式公寓天銮和城市艺术公园，总建筑面积近57.8万平方米。

天汇广场被誉为南中国首席CBD中轴临江顶级都会旗舰综合体，与塔、省博物馆、大剧院、市图书馆等著名地标相邻。

美国著名建筑设计公司Callison及著名建筑设计公司AGC以“江畔钻石”为灵感赋予天汇广场igc钻石般的造型。

以下将主要介绍igc商场项目部分（简称“项目”）。

图1-1天汇广场igc

1.2基础信息

项目名称

天汇广场igc

项目简介

由一座大型商场、两幢超甲级写字楼、超五星级康莱德酒店、豪华服务式

公寓以及一所城市艺术公园组成。

所在商圈

珠江新城

开业时间

2016.10.01

商业类型

城市综合体

档次定位

精品购物中心

开发商

新鸿基地产、富力地产、

停车位

约1000个

合景泰富地产

占地面积

11.4万平方米

总建筑面积

57.8万平方米

层数

地上六层、地下两层

消费群特征

珠江新城东区行政人员、商业旅客、家庭居民

表1-1

天汇广场基础信息

1.3品牌及分类

天汇广场igc品牌分类表

类别

品牌

中式盛馔

翠华餐厅、金牌外婆家、江南厨子、茶木、太兴餐厅、靠得住、蓉

悦、鼎泰丰、炉鱼、御寳軒、花悦庭

西式佳肴

星美乐、比萨玛尚诺、莫尔顿扒房

亚洲美食

元気寿司、尚莲*越南泰国料理、田舍家

闻琦、PaperStoneBakery、星巴克臻选、麦子仓库、哥蒂梵、奇

轻便美食及零售美食

华饼家、NatuerMoment、芙特丽、TWGTea沙龙与精品店、帕斯

库奇咖啡、咖世家咖啡、恋暖初茶、喜茶HEEKCAA、哈根达斯

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乐步、健乐士、CollectPoint、NikeSportswear、佐丹奴女装、

匡威、摩安珂、PUMASelect、adidasOriginals、6IXTY8IGHT、爱

步、阿道夫*多明格斯、GEGINA、恋尚萝莎、單農、COS（即将推出）、

时装

雅格獅丹、Trendiano、URBANREVIVO、PORTERINTERNATIONAL、

ASHWORTH、添柏岚、全棉时代、G2000、安德玛、斯凯奇、优衣库、

Salad、哥伦比亚、运动耐克、亚瑟士、阿迪达斯、adidasNEO、琦

樂樂、ALGLE、C.P.U、FivePlus（即将推出）

雷朋、ARTEMadrid、施华洛世奇、TOUS、芙丽芙丽、LinksofLondon、

珠宝、钟表级饰物

六福珠宝、APMMonaco、多拉、BLOVES、IDo、aojo、eGG眼镜、

时间廊、眼镜88、木九十、周生生、周大福

保健及健美

舒适堡健身、美国家得路

美容、个人护理

伊蒂之屋、屈臣氏、ILCOLPO、悦诗风吟、科颜氏、袅袅美甲护理

中心、HAIRCORNER、妍丽、CLUBCLIO

儿童用品

Abbiebaby、玩具“反”斗城、kidsland玩具精品专卖店、METROKIDS

COMPAY葡萄牙童装

特色商店

悠游堂泰迪珍藏梦想乐园主题店

工艺礼品

Apple、魔力斯奇那、凌美、新秀丽、19八3、施坦格列泊

家居生活及电器用品

Alienware、名創優品、酷彩、席梦思、奥佳华、DPM、赛诺、佳明、

傲胜、RefinedCity美学生活馆、HarborHouse、戴森

电影院

百丽宫

服务

旭新社、工商银行ATM（即将推出）

表1-2天汇广场品牌分析

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第二章项目区位分析

2.1区位交通

项目地处珠江新城商圈，位于猎德大道与猎德路交汇处，东起猎德大道，西至兴安路，南临临江大道，北接兴民路。

位处珠江三角洲重要交通枢纽，四通八达，交通优势明显。

图2-1天汇广场区位交通示意图

项目靠近地铁5号线猎德站，从地铁站步行10分钟可到达区域，天汇广场为方便顾客与地铁合作将地铁B出入口通过地下隧道形式与项目BI层相连接。

，并在地下隧道设置自动行人道，以实现地铁站与商场的无缝连接，据称该措施为项目带来了20%的客流增量。

另外正在规划建设的地铁18号线也将在猎德站出入口接入本项目。

以项目地址为中心，直径500米共有公交站点10处，大多集中在项目北侧区域。

途径线路包括11路，18路，20路，499路，40路，45路，90路，583路，777路，夜56路，886A路，407路，545路，777路，886路，901A路等。

项目周边拥有公共停车场3处，分别为项目所有地下停车场1处以及位于猎德路一侧的公共停车场2处。

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2.2项目周边

2.2.1竞争对手分析

我们首先统计了珠江新城商圈的大型商场，除天汇广场以外还包括花城汇、

高德置地广场、太阳新天地、预计于今天开业的K11，分布如图。

此外，我

们还重点调查了同样位于猎德地铁站的优托邦，以分析其竞争关系。

图2-1天汇广场周边商业体分布

花城汇

项目概况：

花城汇项目坐落于天河区珠江新城繁华商业地段，与周边39栋

标志性建筑、甲级写字楼及五星级酒店连通，地铁黄埔大道站上盖。

项目总建筑

面积达15万平方米，整体规划为集购物、餐饮、娱乐及文化为一体的中高档CBD

购物中心，主要定位人群为珠江新城周边的18万白领。

项目详情：

东区：

商务生活、轻奢侈品、设计师品牌

西区：

商务美食、特色美食

南区：

食品加强型超市、精品百货、轻百货

高德置地广场

项目概况：

位于CBD核心地段—中央广场绿核公园两侧，项目总建筑面

积为92万平方米，以22万平米的国际时尚购物中心、33万平米的超甲级写字

楼、卓美亚高德酒店和卓美亚礼庭公寓为一体，融购物娱乐、商务办公、休闲居

住于一体。

是华南地区迄今最大的城市综合体。

其中的国际时尚购物中心分为春、夏、秋、冬四个购物广场。

商场

商业面积

商业定位

商业组合

春广场

7.4万平方米

年轻时尚，国际

国际时尚品牌复式旗舰店：

H&M、UNIQLO；

服饰流行品牌荟

时尚百货：

广百风尚GBF；

萃

精品超市：

吉之岛；

时尚服装品牌：

达衣岩、城市丽人；

特色餐厅:

和民日本料理、宴江南、老家、

金刚苑、麦当劳、必胜客、星巴克、百滋百

味、吉野家等等；

夏广场

2.4万平方米

汇聚优雅的生活

娱乐配套：

K-BOXKTV；

品位

健身：

美国加州健身；

复式旗舰店：

凯撒服装、汇丰银行、Lavazza

Coffee、工商银行、华商银行、KIGILI；

休闲餐饮汇聚：

CostaCoffee、大家乐、

真功夫、季禾宫、面点王等；

秋广场

2.6万平方米

高级商务人士、

国际珠宝钟表品牌复式旗舰店；中轴线景观；

中高端消费群体

餐厅：

南海渔村、品潮轩、开饭、

LandmarkBiotso；

高端女子SPA主题：

思妍丽、蝶彩玉指；

冬广场

10万平方米

高消费人群

国际顶级品牌旗舰店：

城市生活超市、艺术

馆、电影院、VIP会所。

表2-1高德置地广场项目详情

太阳新天地：

太阳新天地购物中心是珠江新城最大的单体购物中心，总建筑面积

14.5万平方米，地上8层商业（约8万平方米），定位时尚、中高端，是集购

物、餐饮、娱乐等功能于一体的一站式购物中心。

太阳新天地购物中心倡导“于休闲娱乐中购物、于艺术享受中购物”的消费

理念，彰显时尚品味、汇聚潮流消费。

太阳新天地购物中心由5大新天地——名

品新天地、时尚新天地、欢乐新天地、百货新天地、生活新天地组成。

引进有如

广百百货、七星级中影国际影院、稻香餐饮等知名企业，整体上针对时尚、年轻

的消费群。

进驻商场的商家品牌及生产线都以年轻化为主。

K11

K11购物艺术中心位于周大福金融中心的裙楼部分，从地下2层至地上8层，共10层，建筑面积达到7万平方米，预计2017年下半年开业。

K11将囊括3000平方米高端精品超市、复式国际主力名店、天际餐饮区、6星级的Klub11体验、空中舞台、室內农庄等，力求为消费者带来前所未有的购物消费体验。

定位高端奢华的K11不仅将会打造出大牌云集的购物天堂，并将会以不定期的艺术展览以及艺术表演，促使艺术与时尚、文化、自然等元素的跨界碰撞，着力丰富顾客的购物体验，引领羊城时尚潮流。

优托邦

高德汇（又名“优托邦”）·CBD店位于珠江新城黄金地段，占据花城大道中心地段，地铁5号线猎德站D出口。

1、2、3、4四座总体经营面积达10万平方米。

坐拥珠江新城30万高端白领人群，50万常居人群及高端商务人群，拥有庞大消费力。

基于城市发展、住宅的郊区化、汽车消费时代和家庭消费时代的来临，以“欢乐”和“家庭”为核心进行规划、设计和运营，以“一站式家庭购物中心”为主题，以服务家庭为目标，倡导自然园林景观，配合项目各区主题商业营销，建立完善而丰富的商业业态，满足不同年龄层的消费需求，致力打造成全业态、全年龄、全生活的家庭目的消费地。

业态组合：

由建材、家私家品、高端餐饮、运动超市、名店街、休闲娱乐6大版块构成。

提供高品质的家居、美食、购物、娱乐消费一条龙的购物体验。

图2-2优托邦业态占比图

优托邦品牌分类表

类别

品牌

中式正餐：

韵味三湘；

中式简餐：

贰号唐厨酒家、一号粥王；

外国餐饮：

麦当劳、肯德基、必胜客、森田料理、赛百味Subway；

香天下火锅、袍哥码头老火锅、花城湾牛肉火锅、大

一、餐饮

石斑火锅；

休闲餐饮：

ZOOCOFFEE、星巴克、水果捞、西点台北、藤王日

式烘焙、乐悠工坊、凤舞珠宝咖啡、KEEPOO烘焙、L'amourdu

café、鲜八度、皇茶；

护理休闲：

TONI&GUY、美丽元、春秋瑞雪、妍希医疗美容、妍

希医疗美容、今品美廷SPA、缪斯造型、名士会、采睫睛专业

二、娱乐休闲

美睫连锁沙龙、CrystalNalls美甲；

运动休闲：

天行拳馆、天行健身汇、美年大健康；

酒吧：

奢镜酒吧（5F）；

三、服饰/鞋类/箱包

休闲/潮流时尚装：

薇天使女装、渼淇服装；

运动服/运动鞋：

新百伦；

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儿童游乐：

cube儿童天地；

四、儿童亲子

儿童服务：

乐创教育、天才宝贝、纽诺.婴幼儿发展中心、数

学思维、普乐谷、卡乐图国际儿童艺术中心、六艺学社、ANNA

SALENK儿童培训中心、英维国际教育；

公共服务：

招商银行、民生银行、恒生银行、正安中医；

五、服务

生活服务：

日医学馆；

文化服务：

菲梵、SDM爵士芭蕾舞学院；

户外用品：

迪卡侬、长跑长有跑步装备店；

个人护理品/化妆品：

ORGANIC；

跨境电商实体店：

澳美加跨境进口生活馆；

家居用品：

亚振；

六、其他零售

药店/保健品：

利健堂大药房；

食品/特产/礼品：

文尔森进口食品；

花店：

静花园；

其它零售店：

合舜荟、IWORD；

七、酒店

经济快捷酒店：

美领宾馆；

八、超市

超市：

万宁、特宴进口肉类海鲜超市、甜宝哈比宠物超市。

表2-2优托邦业态分析

竞争分析

项目名称

总建面（㎡）

项目定位

竞争分析

花城汇

150,000

珠江新城周边白领，休

该项目为娱乐消费业态，

闲娱乐消费业态

餐饮占比较高，与本项目

定位无竞争关系，能为本

项目提供一定人流

K11

70,000

市最高端奢华的

开业时间较晚，但定位高

购物中心

端，在品牌和购物体验上

对本项目有较大威胁

太阳新天地

145,000

年轻化为主，时尚休闲

与本项目同为年轻化消费

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娱乐、中高端

者，定位中高端，但距本

项目有一定距离，对本项

目威胁较小

高德置地

220,000

珠江新城周边家庭居民

实际经营状况不佳，发展

+商务人员，时尚休闲+

硬件条件有限，难以满足

高端消费

高端品牌发展需求

优托邦

100,000

高端商务人群，家庭式

实际品牌并没有定位中的

休闲娱乐购物体验

高端，属家庭式休闲娱乐

购物，与本项目形成定位

差异，无较大竞争关系

表2-3天汇广场周边竞争情况分析

综合来看，天汇广场周围虽在存在众多商场，但结合项目“时尚高端、钻石

级购物体验、品牌差异化”的自身特色，能够和周围项目保持一定的差异，在珠

江新城商圈中占有自己的一席之地，，并且能够很好的利用周边高端、中高端物

业集中优势，整合各类资源，以打造精品购物中心为目标，抢占市场。

2.2.2其他环境分析

图2-3项目周边住宅房价图

针对项目周边住宅我们调查了其售价以及总套数，发现其均价大约位于

70000-80000元/平方米，在全市房价中处于上游水平，说明项目附近为高

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端住宅小区，居民有较高购买力，消费水平较高，该点与天汇广场针对的消费群

体吻合。

项目周边办公楼包括有环球都会广场、周大福金融中心、保利中达广场、

国际金融中心、富力中心以及富力盈凯广场等。

如此密集的写字楼，为项目

带来大量的白领、商业人士。

项目周边公共配套完善，省博物馆、图书馆、大剧院、塔、

海心沙公园、星海音乐厅等景点都位于项目附近，能为项目提供充足人流。

图2-4项目地块周边环境效果图

第三章项目定位

天汇广场定位精品购物中心路线，引入精品时尚品牌、优质餐饮与娱乐业态，云集多间国际品牌旗舰店，包括百丽宫影城华南旗舰店、玩具“反”斗城华南旗舰店和国首间泰迪熊主题馆，涵盖多间高端至大众化消费餐饮食肆，其中九成更是华南乃至全国的“首家”店铺或旗舰店。

此外，独特的跨层玻璃江景餐厅也将进驻。

项目致力于为顾客提供钻石级购物体验，因此营造了大面积的娱乐购物空间，包括1000平方米的泰迪熊主题乐园，超级玩具零售中心，5000平方米的百丽宫电影院，2000平方米的舒适堡健身中心还有配套的5000平方米的城市艺术公园，为顾客带来良好的购物感受。

另外还为顾客提供细致贴心的服务，提供雨伞借用，轮椅借用，移动充电器借用等礼宾服务，还为妈妈们提供无微不至的母婴服务，包括婴儿车借用，婴儿尿布供应，暖奶器等等。

各种人性化设计体现出了其服务至上的理念，值得一提的是，商场男女厕位的配比超过1：

2，并且洗手间配备有普通男女洗手间、无障碍洗手间、家庭洗手间、母婴室，均为触摸式感应开关，标志清晰。

图3-1家庭洗手间标识图3-2无障碍洗手间触摸式感应开关

第四章总平面分析

4.1平面交通规划

天汇广场位于猎德大道与猎德路交汇处，东起猎德大道，西至兴安路，南临

临江大道，北接兴民路。

项目共有A/B/C三个出入口，分别为朝向兴安路与兴国路的西南门A、朝向

兴国路与兴民路的东南门B、朝向兴民路与猎德大道的东北门C。

项目周边拥有公共停车场3处，分别为项目所有地下停车场1处以及位于猎

德路一侧的公共停车场2处。

图4-1项目平面交通规划图

4.1功能布局与功能分区

天汇广场整体由CBD行宫天銮、国际名品shoppingmall、希尔顿旗下的超

五星级的康莱德酒店、超甲级写字楼天盈广场、城市艺术公园（天汇公园）这五

大业态组成；总占地11.4万㎡，总建筑面积56.8万㎡。

天汇广场将住宅子项目天銮集中在其总体的西南侧，商场、酒店、写字楼都位于同一地块，城市艺术公园介于两者之间起到过渡作用。

天銮是由7栋29~49层高的高层楼宇组成，项目作为华南地区标志性豪华府邸标杆，建造多种户型的豪华江景单位，户型面积约212~488㎡，每栋塔楼主面均南向或东南向望珠江，户户南北对流。

天盈广场占地面积约7万㎡，总建筑面积约45万㎡，楼高39层，B1层至B4层是地下停车场，1层至5层是商场，6层是写字楼大堂、7层至39层为写字楼，其中10层及25层为避难层，总体可售共31层，单层面积约2000㎡，标准层层高约4.2米，装修后净高约2.9米，交楼标准为带精装修，全层实用率约66%。

除去天銮地块，天汇广场在功能分区上施行底层购物高层服务与办公的理念。

但同时办公写字楼天盈广场与购物天堂天汇广场在保持紧密联系的基础上又都拥有一定的独立性，使两者结合良好但又自由度高。

4.3绿化景观布置

项目北侧兴民路的首层采用大型乔木进行绿化，同时位于天汇广场南面的地块被打造成为拥有大片绿地的艺术公园。

其钻石般的多面切割图案地面设计令人眼前一亮，而来自国际知名艺术家的大型雕塑则为这一片繁华的商业空间带来丰富艺术感，再加上高低错落的绿植点缀其中，艺术公园为商场顾客以及周边的商务人员、小区居民提供了一个自然与艺术交融的休憩空间。

项目顶层设有临江天际餐厅和观景平台花园，这一设计使项目充分利用了顶层空间，令其成为了别有一番都市绿洲气息的平台花园，且能在享受美食的同时欣赏珠江畔与塔等珠江新城高层建筑景观。

图4-2天汇广场观景平台花园

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4.4建筑设计

项目由美国著名建筑设计公司Callison及著名建筑设计公司AGC设计，

以“江畔钻石”为灵感，赋予天汇广场晶莹剔透且具有钻石般多维切割面的造型，

大大提高采光度于透明度，与室柔和灯光完美交接。

而从上空俯瞰宛如一颗熠

熠生辉的大钻石，赋予了项目令人难忘的外观造型。

钻石般的多面切割图案从商

场外立面玻璃幕墙延展至地面，连接一个占地5000平方米的城市艺术公园，来

自国际知名艺术家的大型雕塑将为这一片繁华的商业空间带来引人入胜的艺术

创想。

除了精心设计的外墙面貌及场时尚格调，商场更将艺术融入消闲购物空

间，项目别出心裁地将草间弥生的巨型花朵雕塑《盛开在的花》以及日本知

名艺术家西野康造为项目独家创作的《气流~成风的时候》系列作品之一“向江

成风BreezetotheRiver”布置于项目艺术公园中，

图4-3雕塑《盛开在的花》图4-4雕塑《向江成风BreezetotheRiver》

2017年4月，天汇广场igc项目因优秀的建筑设计，于“2017年ICSC中国

购物中心大奖”中荣获2017年度“新开发项目”组别的银奖。

第五章功能分析

项目商业楼面面积逾10万平方米，横跨七个楼层，其中地下2层、地上5

层。

商场的流线设计采用红色线型标出，从地上二层开始可以看出流线主要围绕着中庭，形成闭合环状。

而大量的中庭空间使商场部视野更为开阔，采光也更好，符合其“钻石”的透明光亮特性，给人以明亮舒适感。

各层平面图中，橙色部分为餐饮类商铺，蓝色部分为非餐饮类商铺。

5.1地下二层

图5-1B2层平面图

B2拥有大型超级市场1家——华润万家旗下高端品牌Ole’精品超市。

A、B区为地下停车场。

5.2地下一层

图5-2B1层平面图

B1业态主要是以餐饮与运动休闲服饰经营为主。

图中右上方箭头所指方向为通往地铁的地下通道，人流量密集。

同时，左下角黄色A区域为停车场扶梯。

B1层为商场的人流集中楼层。

楼层共有餐饮11家，其中饮品类3家：

喜茶、NATURALMOMENT、星巴克；冷饮类2家：

哈根达斯、芙特丽；烘培类3家：

麦子仓库、奇华饼家、PAPERSTONE；巧克力类2家：

Venchi、