某某湖旅游度假区可行性研究报告.docx

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某某湖旅游度假区可行性研究报告

XX湖旅游度假区

Xxxx文化园

可

行

性

研

究

报

告

XX建筑设计研究院

一．项目环境现状

1.1地理位置

XX湖旅游度假区位于常州市东南部、太湖之滨的雪堰和潘家两镇境内，面积16.86平方公里，是常开地区唯一的面临太湖的旅游资源。

度假区距离常州市区仅35公里，距离无锡市区约20公里，距离无锡马山太湖国家级旅游度假区和灵山大佛仅5公里路程。

由XX湖蓼莪山旅游发展有限公司投资建设的中华蓼莪文化园景区处于开进太湖旅游度假区的中央南假侧；东至蓼莪山脊线；西至梅园岭西段山脊线；规划用地范围约55.4公顷。

其范围如图示，中华蓼莪文化园地处环太湖旅游带，周边有知名的灵山大佛、三国城、水许城、常州中华恐龙园、天宇禅寺、溧阳天目湖和茅山景区。

1.2自然条件

气候：

中华蓼莪文化园所处地区气候温和，雨量充沛，四季分明，属亚热带季风季候；年平均气温15℃左右，一月份最冷，七月份最热，无霜期225天；每年4月到8月为雨季，年平均降水量1000-1200mm；常年主导风向为东南风，年平均风速3.1m/s。

地质：

规划有地大部分为低山丘岭，山峰最高程125.7米，山体坡度以10%以下为主，主要岩体是乌桐砂岩，土壤为黄泥土、白土、灰心黄泥土，覆土厚度1米左右，地耐力为15-24t/㎡，抗震防裂度为6-7度。

水文：

太湖沿岸湖深平均2米，常年平均水位3.16米，最高洪水位5.1米（1991年）。

最后枯水位2.5米，湖底土质主要为粘土和淤积泥质构成的软底，在潭底附近有部分沙砾岩底，由岸边向湖中延伸。

水质含磷、等有机物成份较高。

水体目前基本达二级地面水标准。

植被：

由于区域内优良的水土条件而形成的小气候，植物生长茂盛，植被良好，共有乔水、灌木、竹林、草木植物树种近百种，栽培作物有水稻、麦子、玉米、茶叶等，还有桃、桔，梨等多种瓜果。

1.3其他

道路交通：

区内现有环湖路宽18公尺，东至无锡马山区5公里，西至宜兴分水镇与往浙江公路相连，有盘山公路9公尺至锡宜路约4.5公里，区内离无锡和常州市区分别30分到1小时车程；

供水：

区内有一古井，日取水约300吨，附近村民日常生活用水主要靠打井取水，武进政府拟在二年内建水厂；

供电：

现有雪堰、潘家二镇的变电所引线路提供；

通讯：

邮电服务目前主要依托雪堰和潘家二镇，电信服务质量尚可，市政府似在区内建邮电所。

二、项目建设条件分析评价

2．1优美的自然条件

该园区依山傍水，地形地貌景观丰富，三面环山，南临太湖，山顶山坡植被良好，山林叠翠，空气清新，鸟语花香，景色秀丽；园区两侧各有一座山峰廷至太湖边，宛如伸出双臂呵护着中华蓼莪文化园的宁静和安详。

这些为园区项目的发展奠定了风景资源的基础。

2．2丰富的人文资源

该区历史上曾留下了不少的名胜古迹，其中蓼莪寺最为著名，始建于东晋，得名于《诗经·小雅·蓼莪篇》，是全国唯一的孝子祠遗址。

虽屡经兴废，经一期工程修复后，已具风貌。

悠久的历史文化，可以精心挖掘和创造出独特的人文景观和个性鲜明的主题旅游文化，确定在相邻旅游区的地位，以与众不同的旅游价值和魅力召唤游客。

2．3雄厚的区域旅游整体规模

江苏太湖地区一直是国内外旅游文化的热点，附近有无锡马山国家级旅游度假区、灵山大佛、水浒三国影视城、欧洲城等景区，和正在规划建设中的其他旅游度假观光区，旅游资源分布各有特色，各区可以扬长避短，相互协调，建成各具特点而又密切联系的旅游基地，将形成强大的规模优势，有力地推动整个区域的旅游业的发展。

今后毫无疑问，苏锡常地区的滨湖旅游事业将如本地区的经济一样熠熠生辉。

本园区的开发可以充分发挥这种地域边缘优势。

2．4便利的交通条件

随着沪宁高速公路、宁杭高速公路、新长铁路的开通，以及潘分公路、环湖公路、潘百公路、潭底公路等道路的进一步建设、加上在潭底附近建设开通直达苏州、无锡、湖州、杭州的航班，将使本地区成为交通便利，对国内外游客具有吸引力的旅游观光基地。

三、项目内容概况

中华蓼莪文化园的规划布局以XX湖旅游度假区的整体构想为基础，秉承地域传统，利用自然景观，注入文化内涵，力图凸显“文化园林”之特色。

全园区主要可分六龙广场、蓼莪山村、净澄湖、二十四孝子石刻长廊、蓼莪禅寺和太湖观音等六大景点。

整个文化园区以真山真水，人文胜迹作为创作源泉，着力对蓼莪山的文化与自然进行艺术提炼和环境塑造。

灵活运用古园林建筑设计理论和现代科技手法，真正做到步移景异、移步换景。

古蕴浓郁的建筑，自然高下的山势，萦绕开合的水系，构成了景区的结构框架。

主要景观呈轴线状展开，高潮迭起，交相辉映。

由建筑、水体、水面、绿化等造景要素组成大小空间环境，形成既有太湖地域风情，又令人耳目一新的现代文化园林风光，并体现出多元协调，蕴古出新，亲和人性，寓教于乐，湖山毓秀的文化园林布局特点。

（详见规划用地面积和效果图）

规划用地面积指标

蓼莪文化园区总用地

55．4公顷（投影面积）

蓼莪寺用地

2．2公顷

太湖观间用地

0．42公顷

入口广场

3．67公顷

商业用地

0．68公顷

停车声

1．42公顷

道路用地

2．05公顷

绿化用地（含水体）

40．6公顷

四.客源市场分析

据调查研究，中国城市居民观光旅游，随距离增加而衰减，37%的出游市场分布在距城市15KM的范围内，24%的市场分布在15-50KM内，21%分布在50-500KM内，由旅游中心城市出发的非本市场居民的目的地选择范围，主要集中在距城市250KM半径范围内。

以此做参考，可将园区主要国内客源市场定位在200KM半径范围内。

而这一地区恰恰包括由宁镇扬、苏锡常、杭嘉湖和上海构成的中国当今最大的城市带，园区就处该城市带的中部。

这些城市人口众多，经济发达人民收入水平高，出游愿望强烈。

再加上园区宗教文化浓，为全国唯一孝道寺庙，并与灵山大佛相呼应，必将吸引广大游客的注意力。

比照2001年周边景点接待游客情况，成熟后的中华蓼莪文化园游客人数达到120万人次/年是可以达到的，详见市场潜在旅游者预测表

目前市场潜在旅游者预测表

区城市场

人口数（万）

熟知度%

潜在游客数（万）

上海

1400

30

18．9

南京

518

30

4．8

无锡

428

50

22

苏州

571

30

8

常州

331

50

35．0

镇江南通扬州

500

30

605

杭州

592

23

6

嘉兴湖州

300

23

5

浙江其他城市

500

22

3．3

其它华东市场

2000

15

7．5

海外市场

3

总计

120

周边景点接待游客情况

景点名

游客人数（万人）

灵山大佛

207

中华恐龙园

102

天目湖度假区

128

无锡三国水浒城

176

常州天宁寺

111

茅山

153

五.项目投资估算

本投资估算主要由前期费用，总体部分，入口广场、净澄湖、蓼莪禅寺、太湖观音、王裒雕像等部分组成，详见表

（1）投资估算表。

项目投资估算表单位：

万元（表1）

序号

项目名称

投资额

一、

前期费

4700

1

其中：

拆迁费

600

2

征地费

4000

3

前期动作

100

二、

总体

1450

1

其中：

停车场

250

2

道路用地

250

3

绿化用地

800

4

地形调整

150

三、

入口广场

3600

1

其中：

广场

1500

2

龙之居

1300

3

蓼莪乡村

800

四、

净澄湖

635

1

其中：

茶室

30

2

前廊

55

3

湖桥、楼阁等

250

4

蓼莪会馆

110

5

小别墅

130

6

莲花广场

60

五、

蓼莪禅寺

2680

1

其中：

庙宇

2500

2

二十四孝子廊

100

3

孝子广场

80

六、

太湖观音、王裒雕像等

3800

七、

预留费

200

八、

总投资

17065

六.经济效益分析

本研究报告使用的基础数据和基本条件是根据国内旅游业的实际经营情况，在分析旅游市场发展前景的基础上，结合太湖旅游大环境以及蓼莪文化园景区的规划情况而预测的

6．1营业收入的测算标准

6．1．1门票收入

参考本地区重要的主题景点门票价格：

苏州乐园80元/人，杭州未来世界80元/人，无锡中视影视基地三国、水浒景区65元/人，中华恐龙园60元/人，灵山大佛50元/人。

中华蓼莪文化园主要由太湖观音、蓼莪禅寺、净澄湖等景点组成。

根据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格定为40元/人，境内外人士一律同等票价。

估计每年收入4800万元。

6．1．2客房收入

龙之居宾馆，设100套标准房200张床位，按平均房价80元/床，每年收入计480万元。

6．1．3入园旅游等消费收入

本景区的特色餐饮、游览和参与性娱乐项目共有20多项。

随着景区知名度的逐步提高，可以适当提高门票票价，以增加营业收入。

出于对游客旅游心理的考虑和计算的简化，本研究报告以提高入园旅游的平均水平来计算该项营业收入的增长。

营业初期的入园旅游消费水平规划为30元/人，消费人数为80万人次，每年收入计2400万元。

6．1．4蓼莪乡村商业街租金及购物收入

商业街可以出租摊位的方式来提高相应的收入，商业街面积共7500平方米，按每日1。

5元/平方米计算，收入约405万元/年。

购物每人按10元计，60万人次计600万元/年。

由此可得，正常年份总收入为8685万元。

2004年7月试营业，7-12月按35%计算。

详见附表（3）

6．2营业成本的测算标准

6．2．1游乐营业成本

该成本是指景点设施所消耗的水电费及日常维修费用，不包括门票印刷和服务人员的工资（这两项列入管理费用内测算）。

本研究报告为了简化测算程序，把日常维修费用和国内旅游待业的平均营销成本占营业收入百分比的水准，按门票收入的25%提取高预测营销成本。

每年计1200万元。

6．2．2客房营业成本

按营业收入的30%计算，每年计144万元。

6．2．3消费营业成本

消费营业成本主要是指餐饮成本和休闲设施的耗费和简单维修保养费用，前者参照餐饮、商品零售行业的平均毛利水平，一般为40-50%；成本约为800万元。

但本园区滚动开发的规模效应明显，休闲设施和游乐设施带来的收入增量数量巨大，本应计入门票收入栏目中。

但是，根据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格确定为40元/人，且境内外人士一律同等票价，除了游客人数增加等因素以外，在门票收入中不再反映设施增加和游客消费水准增加带来的收入增量。

6．2．4商业街成本

商业街投资800万元，按一定比率承担，公共部分投资为100万元/年；购物成本按40%，计240万元。

详见附表（4）

6．3营业费用的测算标准

6．3．1营业费用主要指广告宣传费用等，按每年50万元计算。

6．3．2水、电、煤气费用按每年60万元计算。

6．3．3维修保养费用按每年180万元计算。

6．4管理费用的测算标准

6．4．1固定资产折旧、递延资产等，按总投资17065万元的5%计提，为853。

25万元

6．4．2对人员编制和工资标准

参照太湖地区相近主题公园景区管理公司的人员编制和工资标准。

拟定为：

人员定编为60人。

中、高级管理人员的工资为3500元/月，一般员工为1500元/月，总额为136。

8万元。

工资附加费用（住房基金、养老保险基金、待业保险基金等）按工资总额的50%计，总额为68。

4万元，两者合计为205。

2万元/年

6．4．3培训费：

每年按30万元计提

6．4．4蔻保护费：

按人均每月50元计，约为4万元一年。

6．4．5差旅费：

按当年营业收入的0。

5%计，为45万元一年。

6．4．6交际应酬费：

按现行的财务制度规定，统一按当年营业收入的0。

5%计，为45万元一年。

6．4．7董事会费：

按每年10万元标准计。

6．4．8审计年鉴费：

每年5万元标准计。

6．4．9工会经费：

按职工当年实得工资的2%测算，按每年3万元计算。

6．4．10企业财产保险费：

按固定资产原值的0。

3%测算，约30万元一年。

6．4．11办公费用：

每月按1。

5万元计算，全年18万元。

6．4．12其他费用：

指上述费用以外的零星费用，即不可预见的费用每年按20万元计算。

6．5财务费用

本项目贷款15000万元，贷款利率6%计，正常年财务费用为900万元。

6．6税收和盈余公积金的提取

6．6．1现行税制规定，旅游待业适用的税种为营业税，税率为5%-20%；餐饮业适用的税种也为营业税，税率为5%；商品零售业适用的税种为增值税，税率为17%，实际税负相当于商品销售额的8。

5%。

本园区未涉及高税率项目，故游乐项目适用的税种为营业税，税率为5%。

为简化测算，本研究报告统一按营业收入的8%测算，计695万元/年。

6．6．2所得税：

按所得额的33%征收企业所得税。

并实行二免三减半的优惠政策。

6．6．3法定盈余公积金：

按税后利润的15%提取（具体情况可由董事会决定），当累计提取额超过实收资本的50%时停止提取。

6．6．4公益金：

按税后利润的5%提取。

（详见附表5）

6．7经济效益分析

6．7．1十三年七个月经营期经济效益测算：

总营业收入：

115945万元人民币

总营业税：

9278万元人民币

总经营成本：

35297万元人民币

总管理费用：

20799万元人民币

财务费用：

12015万元人民币

总经营利润：

38556万元人民币

总所得税：

9031万元人民币

总折旧：

11515万元人民币

总税后纯利润：

29525万元人民币

6．7．2本园区总投资17065万元人民币，建设期二年，到2004年7月1日，开始营业。

6．7．3年投资收益率=（年净利润+年折旧）/投资总额=18。

5%

6．7．4预计回收期五年六个月。

（详见附表6、7、8）

6．8盈亏平衡和敏感性分析

6．8．1盈亏平衡点分析详见表2

中华蓼莪文化园总收入与总成本持平，处于不亏不盈状态，即税前利润为零。

盈亏平衡点分析表2

定量

盈亏平衡点

固定成本（万元）

2458+118

保本点游客（万人）

42

保本点营业收入（万元）

2800

销售税金（万元）

224

6．8．2敏感性分析

影响公司经济效益的主要因素有销售收入和经营成本，根据影响利润敏感性分析计算，因销售收入和经营成本分别按一定幅度变动而引起的各项利润指标的变动，较敏感的因素是销售收入。

因此企业一定要对外充分做好市场营销和广告宣传，以扩大知名度、美誉度，增加指认性入园游玩率。

对内控制成本，深挖潜力，要创造设计更多与景区文化融合的，具有参与性、观赏性的项目，以稳定游客数量，提高游客的消费水平，取得更好的经济和社会效益。

（详见附表9）

七.综合评估：

7。

1蓼莪文化园景区地处富庶的长江三角洲，依山傍水，三面环山，西南面向太湖开口，有良好的小气候环境和优质的地下水资源。

景区经济发达，人杰地灵，教育和文化氛围浓厚，加上交通发达，可进入性强，发民旅游的条件十分优越。

7．2以景区规划设计的旅游发展要求衡量，基础设施尚待完善，太湖水富营养化状况需要改善，周围荒山绿化需加大力度。

上述环境条件的优化将通过本项目的建设得到促进和推动。

7．3本项目以高品味特色组合为建设目标。

以有组织的境外游客、中高档消费作为重要服务对象，在景区形象形成广告效应显著和市场顺利营销的情况下，比照2001年中华恐龙园游客102万人次，灵山大佛207万人次，本景点，每年游客可达到120万人次以上。

7．4本项目在2002年6月开始投资建设，如在17065万元人民币顺利到位的情况下，规划所列举的经济效益是可以达到的。

十三年内政府财政将收入两税共18309万元，投资者可以获得红利28737万元。

综上所述，本可行性研究的结论是：

建设、投资中华蓼莪文化园景区项目是切实可行的。

附表:

经营期营业收入预测表单位：

万元表3

经营

年份

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

合计

总营业收入

3040

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

115945

门票收入

1680

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

64080

宾馆收入

168

480

480

480

480

480

480

480

480

480

480

480

480

480

6408

消费收入

840

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

2400

32040

购物、租金

352

1005

1005

1005

1005

1005

1005

1005

1005

1005

1005

1005

1005

1005

13417

经营期营业成本预测表单位：

万元表4

经营

年份

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

合计

营业

成本

925

2644

2644

2644

2644

2644

2644

2644

2644

2644

2644

2644

2644

2644

35297

游乐

营业

成本

420

1200

1200

1200

1200

1200

1200

1200

1200

1200

1200

1200

1200

1200

16020

宾馆

成本

50

144

144

144

144

144

144

144

144

144

144

144

144

144

1922

消费

成本

350

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

1000

13350

．购物租金

105

300

300

300

300

300

300

300

300

300

300

300

300

300

4005

经营期间费用预测明细表单位：

万元表5

年份

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

合计

项目

费用

25

50

50

50

50

50

50

50

50

50

50

50

50

50

675

维修保养费

90

180

180

180

180

180

180

180

180

180

180

180

180

180

2430

水电煤气费

30

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

810

折旧

426

853

853

853

853

853

853

853

853

853

853

853

853

853

11515

工资及附加

102

205

205

205

205

205

205

205

205

205

205

205

205

205

2767

培训费

15

30

30

30

30

30

30

30

30

30

30

30

30

30

405

劳动保护

2

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

4

54

差旅费

22

45

45

45

45

45

45

45

45

45

45

45

45

45

607

交际应酬费

22

45

45

45

45

45

45

45

45

45

45

45

45

45

607

董事会费

5

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

135

审计年鉴费

3

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

68

工会经费

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

42

财产保险费

15

30

30

30

30

30

30

30

30

30

30

30

30

30

405

办公费用

9

18

18

18

18

18

18

18

18

18

18

18

18

18

243

其他费用

10

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

270

管理费用

（合计）

779

1558

1558

1558

1558

1558

1558

1558

1558

1558

1558

1558

1558

1558

21033

财务费用

450

900

900

900

900

900

900

900

900

900

900

900

900

900

12150

小计

1229

2458

2458

2458

2458

2458

2458

2458

2458

2458

2458

2458

2458

2458

33183

经营期利润预测表单位：

万元表6

6

年份项目

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

合计

一．总营业收入

3040

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

8685

115945

门票收入

1680

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

4800

64080

宾馆收入

168

480

480

480

480

480

480

480

480

480

480

480

480

480

6408

消费收入