城镇详细设计--控制性详细规划.ppt

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城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计控制性详细规划城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计一、控制性详细规划的控制体系和控制要素一、控制性详细规划的控制体系和控制要素ll控制体系是影响控制性详细规划控制功能发挥的最主要的内部控制体系是影响控制性详细规划控制功能发挥的最主要的内部因素，包括控制内容和控制方法两个层面。

因素，包括控制内容和控制方法两个层面。

控制内容层面控制内容层面控制内容层面控制内容层面是指控制是指控制性详细规划所控制的要素，它对控制性详细规划功能作用的影响主性详细规划所控制的要素，它对控制性详细规划功能作用的影响主要在功能作用发挥的广度上。

要在功能作用发挥的广度上。

控制方法层面控制方法层面控制方法层面控制方法层面是指为实现规划意图选是指为实现规划意图选取控制的手段，它对控制性详细规划功能作用发挥的深度有决定性取控制的手段，它对控制性详细规划功能作用发挥的深度有决定性的影响。

控制性详细规划的控制内容和控制发法是控制体系中互为的影响。

控制性详细规划的控制内容和控制发法是控制体系中互为联系、互为影响的两个层面。

联系、互为影响的两个层面。

ll城市建设活动主要包括城市建设活动主要包括66个方面：

个方面：

土地使用、环境容量、建筑建造、土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动城市设计引导、配套设施和行为活动。

城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计n土地使用控制土地使用控制土地使用控制土地使用控制ll土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定界范围等方面做出规定。

其具体控制内容包括用地使用性质、用地。

其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。

用地边界、用地面积规定了使用相容性和用地边界、用地面积等。

用地边界、用地面积规定了建设用地的范围大小；用地使用性质按建设用地的范围大小；用地使用性质按城市用地分类与规划建设城市用地分类与规划建设用地标准用地标准（GBJ137-90GBJ137-90）规定建设用地上的建设内容，包括）规定建设用地上的建设内容，包括1010大大类，类，4646中类，中类，7373小类。

用地使用相容性（土地使用兼容性）通过土小类。

用地使用相容性（土地使用兼容性）通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，规定了用地相容或者混合地使用性质兼容范围的规定或适建要求，规定了用地相容或者混合使用的规划要求，便于灵活管理。

使用的规划要求，便于灵活管理。

城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计1111、用地面积和用地边界、用地面积和用地边界、用地面积和用地边界、用地面积和用地边界ll用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷，精用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷，精确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。

叠部分。

ll用地面积小于征地面积。

用地面积小于征地面积。

ll用地面积是规划用地红线围合的面积；征地面积是土地部门为征用地面积是规划用地红线围合的面积；征地面积是土地部门为征地活动由征地红线围合而成。

地活动由征地红线围合而成。

ll征地边界常常包括部分城市道路、基础设施、绿化和城市公共空征地边界常常包括部分城市道路、基础设施、绿化和城市公共空间等。

间等。

ll容积率计算应以用地面积为准，不是征地面积。

容积率计算应以用地面积为准，不是征地面积。

p用地面积用地面积城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计p用地边界用地边界ll用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。

划分用地的权属。

ll地块的用地边界划分一般有如下原则：

地块的用地边界划分一般有如下原则：

严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；地块；以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；建议有一边和城市道路相邻；建议有一边和城市道路相邻；结合自然边界、行政界线划分地块；结合自然边界、行政界线划分地块；考虑地价的区位级差；考虑地价的区位级差；地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计对于文物古迹风貌保护建筑及线装质量较好、规划给予保留的对于文物古迹风貌保护建筑及线装质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；地段，可单独划块，不再给定指标；规划地块划分必须满足规划地块划分必须满足“专业规划线专业规划线”的要求，专业规划线用的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线红线、河湖水、河湖水蓝线蓝线、城市绿化城市绿化绿线绿线、高压走廊、高压走廊黑线黑线、文物孤寂保护、文物孤寂保护紫线紫线、微波通道、微波通道橙线橙线等等;规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。

规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。

地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大些，面积控制在块规模可划分得大些，面积控制在3-5hm3-5hm22左右，旧城改建区地左右，旧城改建区地块可在块可在0.5-3hm0.5-3hm22左右。

左右。

城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计p专业规划线专业规划线城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计2222、土地使用性质控制、土地使用性质控制、土地使用性质控制、土地使用性质控制ll用用地性质的划分应参照地性质的划分应参照城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准。

ll详细规划中采用的土地使用性质细分类，不同地区的规划都详细规划中采用的土地使用性质细分类，不同地区的规划都有所有所区别。

区别。

ll旧的标准有些新的用地类型无法涵盖，对于控制性详细规划，某旧的标准有些新的用地类型无法涵盖，对于控制性详细规划，某些地方并不适用。

些地方并不适用。

ll征征关于控制性详细规划的用地分类，关于控制性详细规划的用地分类，城市规划原理城市规划原理提供了另提供了另外一套标准，其中新增了一些用地分类和代号，如商住综合、办公外一套标准，其中新增了一些用地分类和代号，如商住综合、办公综合类的用地，这些仅供参考综合类的用地，这些仅供参考城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计3333、土地使用兼容、土地使用兼容、土地使用兼容、土地使用兼容ll土地使用兼容控制是用来解决控制性详细规划中多种用地性质在土地使用兼容控制是用来解决控制性详细规划中多种用地性质在地块中的混合布置问题，以适应城市发展的需要。

地块中的混合布置问题，以适应城市发展的需要。

ll详土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规划管理详土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规划管理提供一定程度的灵活性。

提供一定程度的灵活性。

ll国外和香港的土地使用兼容给国内的土地控制提供了一定经验。

国外和香港的土地使用兼容给国内的土地控制提供了一定经验。

ll兼容性的控制包括了土地使用性质的控制以及建筑性质的兼容控兼容性的控制包括了土地使用性质的控制以及建筑性质的兼容控制。

制。

城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计n环境容量控制环境容量控制环境容量控制环境容量控制环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。

设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。

控制指标主要包括：

控制指标主要包括：

容积率、建筑密度和绿地率容积率、建筑密度和绿地率三项，三项，相应延伸的指标还有相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量空地率、人口密度和人口容量等。

等。

城市环境容量主要分为城市城市环境容量主要分为城市自然环境容量自然环境容量和城市和城市人工环人工环境容量境容量两方面。

两方面。

城市自然环境容量主要表现在城市自然环境容量主要表现在日照、通风、绿化日照、通风、绿化等方面。

等方面。

城市人工环境容量主要表现在城市人工环境容量主要表现在市政设施和公共服务设施市政设施和公共服务设施的负荷状态的负荷状态上。

上。

城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计1111、容积率、容积率、容积率、容积率l容积率容积率（FAR）（FAR）又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标土地使用强度的一项指标；l容积率容积率（FAR）=（FAR）=总建筑面积（总建筑面积（ArAr）/用地面积用地面积（A1）（A1）l容积率下限保护开发商的利益，上限防止过度开发带容积率下限保护开发商的利益，上限防止过度开发带来的问题；来的问题；l在一定的建筑密度条件下，容积率与地块的在一定的建筑密度条件下，容积率与地块的平均层数平均层数成正比；在一定的层数条件下，容积率与成正比；在一定的层数条件下，容积率与建筑密度建筑密度成正成正比；比；l容积率的制定具有一定的灵活性；容积率的制定具有一定的灵活性；l容积率能够综合的反映城市土地开发建设的强度。

容积率能够综合的反映城市土地开发建设的强度。

城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计l根据不同的使用性质制定不同的容积率；根据不同的使用性质制定不同的容积率；l根据地块的区位和级差地租决定容积率；根据地块的区位和级差地租决定容积率；l一般来说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自一般来说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑然条件作为支撑；l以人口容量确定容积率；以人口容量确定容积率；l以与周边环境的制约关系决定容积率；以与周边环境的制约关系决定容积率；l地块的土地出让价格条件地块的土地出让价格条件l城市设计的要求；城市设计的要求；l根据建造方式和形体规划设计来确定。

根据建造方式和形体规划设计来确定。

p容积率的确定容积率的确定城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计p容积率的相关问题容积率的相关问题l容积率与城市开发容积率与城市开发l容积率和可持续发展容积率和可持续发展l容积率的奖励容积率的奖励城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计2222、建筑密度、建筑密度、建筑密度、建筑密度l建筑密度建筑密度=（规划地块内各类建筑基地面积之（规划地块内各类建筑基地面积之和和/用地面积）用地面积）*100%100%l建筑密度主要反映二维空间的环境状况建筑密度主要反映二维空间的环境状况l为保证地块拥有一定的绿地率和开敞空间为保证地块拥有一定的绿地率和开敞空间城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计3333、居住人口密度、居住人口密度、居住人口密度、居住人口密度l居住人口密度居住人口密度=地块内的总人口数地块内的总人口数/地块的面积地块的面积*100%100%l在总体规划或分区规划阶段确定人口容量，再在总体规划或分区规划阶段确定人口容量，再确定各地块的人口密度。

确定各地块的人口密度。

l人口密度的分布具有一定的规律性人口密度的分布具有一定的规律性l城市中心人口密度较大，郊区人口密度较小。

城市中心人口密度较大，郊区人口密度较小。

城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计城镇详细设计4444、绿地率、绿地率、绿地率、绿地率l绿地率绿地率=地块内绿化用地总面积地块内绿化用地总面积/地块面积地块面积*1