房地产开发贷款.docx

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房地产开发贷款

附5-3

（提示：

报告格式所留空间不够可加附页）

湖北银行

房地产开发贷款项目评价报告

客户名称：

项目名称：

业务发起行名称：

业务发起行调查人：

业务发起行审查人：

业务发起行负责人：

湖北银行（公章）

年月日

声明与保证

我们在此声明与保证：

此报告是根据授信申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。

报告全面反映了客户、项目及业务最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

业务发起行调查人签字：

业务发起行调查人签字：

年月日

业务发起行审查人签字：

年月日

业务发起行负责人签字：

年月日

一、借款人评估

二、项目概况和建设情况评估

三、项目市场情况评估

四、投资估算与融资方案评估

五、财务效益评估

六、项目风险评估

七、项目评估结论

一、借款人评价

（一）借款人为_____________________（既有法人或新设法人）。

（二）借款人为既有法人的，应同时提交《湖北银行信贷客户评价报告》，并补充调查如下情况：

1、借款人近三年的开发情况

单位：

平方米

年份

开发量

竣工量

竣工产品合格率

优良率

销售率

2、借款人近三年来主要开发项目的运作情况

单位：

万元、平方米

项目名称

总投资

建筑

面积

开发

时间

工程

进度

可销售面积

已销售

面积

回笼资金

3、逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教训：

（三）借款人为新设法人的，则对借款人评价如下：

1、客户基本情况表

客户名称

成立时间

经营期限

法定代表人姓名

联系电话

借款人开发资质

借款人控股股东或实际控制人资质

客户注册地址

客户经营实体所在地址

邮政编码

电话（传真）

法人营业执照号码

年检情况

法人代码证号码

年检情况

税务登记证号码

有效期限

贷款卡（证）号码

年审情况

特殊行业经营证书名称

特殊行业经营证书号码

有效期限

基本账户开户行

账号

我行账号

我行开户时间

主营业务

兼营业务

注册资本

实收资本

客户所有制类别

□国有□集体□民营□中外合作□中外合资□外商独资

客户组织类别

□有限责任公司□国有独资公司□股份有限公司（上市）

□股份有限公司（未上市）□合伙□股份合作

客户与政府关系类别

□具有行业管理职能的公司□与政府机关有关的服务公司□无关系

主管部门或隶属于

2、借款人的资本结构：

（1）对借款人出资情况

单位：

万元

序号

主要投资人

承诺投资额

已出资额

占比（%）

1

2

3

⋯

（2）投资人对借款人控制与管理关系简要介绍：

（3）主要投资人的经营情况、财务情况和资信状况简要分析：

3、借款人的组织架构：

（借款人法人治理结构的基本情况，包括借款人本部主要管理机构、主要附属企业、借款人与主要附属企业之间的投资关系、控制与管理关系、利润分配关系等）

4、借款人主要领导者素质：

（包括借款人领导班子的构成、经营业绩、管理水平；法定代表人学识水平、主要工作经历、工作业绩等基本情况，评估法定代表人的领导和协调能力、经营管理水平和还款意愿）

5、其它需要说明的情况：

二、项目概况和建设情况评估

1、项目基本情况

（1）项目所处地理位置：

项目四至：

（2）项目主力户型结构及户型面积情况：

（3）项目主要建设指标

序号

指标

数值

1

土地使用年限

2

总用地面积

3

建筑占地面积

4

总建筑面积

5

住宅建筑面积

6

商业建筑面积

7

绿地率

8

绿地面积

9

容积率

10

建筑密度

11

建筑层数

12

建筑总高度

13

小汽车位

14

住宅套数

15

总投资

16

开发期

17

（计划）开工时间

18

计划竣工时间

（4）分析开发项目是否符合国家产业政策、区域发展状况和本行信贷投向政策：

2、项目建设条件

（1）立项批准文件编号：

批准时间：

（2）土地使用权证取得情况：

□取得□否

若取得，编号为：

土地使用权的获得方式：

□协议转让□竞拍□与他人合作

应付土地款额度：

支付土地款额度：

支付土地款资金来源：

（3）建设用地规划许可证取得情况：

□取得□否

若取得，编号为：

（4）建设工程规划许可证取得情况：

□取得□否

若取得，编号为：

（5）开工许可证取得情况：

□取得□否

若取得，编号为：

（6）其他项目建设条件评估（考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策等）：

3、项目建设实施进程评估

（1）项目是否开工□是□否

（2）实际进展情况评估（对项目的工程资金进度、形象进度、时间进度等实际进展情况进行分析）：

（3）预计进展情况评估（对预计工程进度、销售计划、主体工程竣工、完成装修及配套工程及竣工入住时间等进行分析）：

4、项目的设计、施工、监理情况和环境评估（主要评估项目的设计、施工、监理等单位的资质、业绩，对本项目设计水平、施工质量的影响，施工对周边居民影响情况和使用建材是否符合环保标准等）：

三、项目市场情况评估

（一）项目所在区域房地产投资环境分析（主要从项目周边自然和人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划和进度等方面进行分析）

（二）项目市场定位及产品经营方式分析

1、开发项目用途:

□居住□商业□写字楼□商住两用□其他

2、产品经营方式：

□出售□出租□自营

3、定位的主要消费群体：

□投资者□经营自用者□居住自用者□高收入群体□中等收入群体□低收入群体

4、结合所在地区的具体情况，分析项目市场定位的准确性和不同经营方式的市场情况：

（三）项目市场状况分析

1、供求状况分析（要分析项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；分析同类项目的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等）：

2、市场竞争情况分析

（1）周边主要竞争项目情况（对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租售情况、成本等情况进行分析，并选择至少三个同类物业，列表综合反映其租售情况）

单位：

平方米、元/平方米

楼盘名称

地址

建设规模

可租售面积

结构

交易时间

住宅均价

其他物业均价

租售率

（2）项目竞争能力分析（分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力）：

本项目的优势：

本项目的劣势：

3、项目销售前景分析（调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，开发商以往的销售经验，代理公司主要销售的楼盘和业绩，并分析和评价其可行性）：

四、投资估算与融资方案评估

（一）房地产项目资金需求预测（分析各项项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否）

经过调查和分析，编制《项目总投资估算表》如下：

单位：

万元

序号

项目名称

总投资

估算说明

1

开发建设投资

1.1

土地费用

1.2

前期工程费用

1.3

基础设施建设费

1.4

建筑安装工程费

1.5

公共配套设施建设费

1.6

开发间接费用

1.7

管理费用

1.8

财务费用

1.9

销售费用

1.10

开发期税费

1.11

其他费用

1.12

不可预见费

2

经营资金

3

项目总投资

注：

前期工程费用中可研费按建安工程总造价的0.15%－0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%－3.5%计；不可预见费按工程概算投资额的0.3%－0.8%计。

（二）融资方案评估（对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证）

1、资金筹措方案：

该项目总投资__万元，其中自有资金万元，占总投资比例为％；预租售收入万元，占总投资比例为％；银行贷款万元，占总投资比例为％；其它资金来源万元，占总投资比例为％；此次申请本行贷款万元，占总投资比例为％。

其他资金来源包括：

2、已使用资金情况说明：

3、未到位资金预计到位情况：

（三）投资估算及融资方案尚存的主要问题

五、偿还能力评估

（一）项目租售情况预测

经过分析和评估，编制该项目租售情况预测表如下：

单位：

平方米、元

序号

年份

年

年

年

合计

1

住宅销售面积

2

住宅销售价格

3

住宅销售收入（1×2）

4

其他物业销售面积

5

其他物业销售价格

6

其他物业销售收入（4*5）

7

可出租面积

8

出租价格

9

出租率

10

租金收入（7*8*9）

11

经营收入（3+6+10）

注：

为方便评估计算，将预售面积视为实际销售面积，将预售收入视为实际销售收入。

（二）简易现金流量预测

经过评估和分析，编制简易现金流量预测表如下：

单位：

万元

序号

项目

年

年

年

···

合计

1

现金流入

1.1

销售收入

1.2

出租收入

1.3

自营收入

1.4

其他收入

1.5

回收固定资产余值

1.6

回收经营资金

2

现金流出

2.1

开发建设投资

2.2

经营资金

2.3

运营费用

2.4

修理费用

2.5

经营税金及附加

2.6

土地增值税

2.7

所得税

3

净现金流量

（三）贷款偿还期计算

1、经过评估和测算，编制项目贷款偿还期计算表如下：

单位：

万元

序号

年份

项目

建设期

经营期

1

2

3

4

5

6

...

一

还款资金来源（1+2）

1

可还款现金

2

其它资金

二

借款偿还

1

年初借款累计

2

年内借款支用

3

本年付息

4

本年还本

5

年末借款累计（1+2-4）

2、项目贷款偿还期计算（参考公式：

年初借款累计小于还款资金来源的年份数－贷款开始支用的年份＋当年偿还数额/还款资金来源数）

项目贷款偿还期=

六、项目风险评估

（一）项目存在的风险（在分析项目自身存在的政策风险、市场风险、法律风险、资金风险等风险的基础上分析和判断本行贷款潜在的风险）

（二）防范措施（针对风险因素提出本行分散、转移、化解或减轻贷款风险的措施和建议）

七、项目评估结论

1、业务发起行调查人结论（通过以上评估论证，进行全面的归纳总结，并就是否对该项目进行授信以及授信的基本要素和条件提出明确意见）：

业务发起行调查人员签名：

业务发起行调查人员签名：

2、业务发起行审查人意见

业务发起行审查人员签名：

3、业务发起行负责人意见

业务发起行负责人签名：