银行房地产开发贷款管理办法模版文档格式.docx

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第七条房地产开发贷款项目应符合以下基本条件：

（一）房地产开发贷款应有明确对应的开发项目，一笔贷款原则上只能对应一个开发项目，贷款应专项用于与开发项目相关的支出但不得用于缴纳项目的土地取得款项（含出让、划拨等方式支付的合同价款）及相关税费；

（二）贷款发放前，借款人已付清开发项目的土地出让（含划拨、出让等方式）合同价款，取得建设项目所需的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（简称“四证”）等相关政府主管部门批准文件；

（三）借款人投入房地产开发贷款项目的资本金（指所有者权益）比例必须达到监管机构和我行相关政策要求，并在贷款发放前全部到位或使用于项目；

第八条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发项目，不得发放贷款。

第九条严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。

第三章贷款期限和利率

第十条贷款期限

房地产开发贷款的贷款期限应以合理的项目投资回收期为依据，按照项目收益优先用于偿还贷款的原则确定。

（一）住房开发贷款，原则上不超过三年；

（二）商业用房开发贷款，原则上不超过五年。

第十一条贷款利率

按照中国人民银行利率政策及我行相关规定执行。

第四章贷款担保

第十二条房地产开发企业贷款原则上应为抵押贷款。

抵押物原则上应为贷款项目的全部土地使用权和（或）在建工程。

土地使用权和在建工程抵押应遵照国土资源部、住房与城乡建设部和当地主管部门规定办理。

第十三条如受项目所在地制度和规定限制，借款人不能提供贷款项目的土地使用权和（或）在建工程作为抵押或上述抵押物不能满足抵押率要求的，借款人应提供或追加我行认可的抵押物或连带责任保证担保。

第十四条土地使用权转在建工程抵押的过渡期内，借款人应提供我行认可的担保方式。

对于过渡期内采用100%保证金或单位定期存单质押提供阶段性担保的，缴存的保证金或质押的存单金额应覆盖贷款剩余期限的本息。

第十五条对于个别大型优质房地产开发企业，在风险可控的前提下可采取信用方式，原则上应要求借款人向我行出具承诺在贷款期内不得将项目土地使用权和在建工程抵押给第三方。

第十六条房地产开发贷款的抵押率按我行规定执行。

对于以土地使用权及在建工程设定抵押权的，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未交纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。

第十七条我行原则上不接受空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物。

第十八条我行可视情况要求借款人对抵押物办理保险。

以在建项目抵押的，可办理建筑工程保险；

以房产抵押的，可办理房屋意外灾害保险；

保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息合计金额，保险单不得有有损我行权益的限制条件，并应当明确我行为该保险的第一顺位保险金请求权人。

同时要求保险公司承诺未经我行书面同意，不得变更保险受益人。

第五章贷前调查

第十九条房地产开发贷款贷前调查遵循双人调查、实地查看、真实反映的原则。

认真做好贷前尽职调查是开展业务的基础，经营机构负责人及客户经理是授信业务的第一责任人。

第二十条房地产开发贷款借款人的调查

（一）基本情况调查

1.对申请人股权结构、股东背景和关联企业等情况的调查。

对股东背景的调查应追溯至申请人的实际控制人，并应通过人行征信系统查询实际控制人的信用信息。

对于股权结构复杂、关联企业众多、资本运作频繁、企业或其实际控制人存在重大不良记录的申请人，应予以特别关注并谨慎对待；

2.调查申请人的规模、整体实力、行业和区域地位、竞争优势等；

3.对申请人管理能力进行调查分析，包括：

管理者素质及资历、管理团队的结构及稳定性、管理团队的房地产行业经验、内部管理制度的完善性、公司治理的有效性、实际控制人对申贷项目的管理和控制能力等；

4.了解申请人及其关联企业的银行资信和商业资信，判断申请人及其关联企业的股权融资、债权融资和商业融资能力，包括：

申请人及其关联企业在我行的授信金额、授信条件、还本付息记录；

在他行的授信金额、授信条件、还本付息记录、他行的授信态度；

申请人及其关联企业是否为逃废债企业、有无恶意拖欠工程款、有无供货商纠纷、有无房屋质量纠纷、有无偷漏税情况、有无被媒体披露不正常/不规范的经营活动；

申请人或其关联企业为上市公司的，还应对其资本市场表现及其市场形象进行分析等；

5.对申请人及其关联企业的重大事项进行调查。

（二）经营情况调查

1.分析申请人所属集团跨行业经营情况，判断集团公司整体的经营管理能力和其他业务板块对申贷项目的资金支持能力和资金占压的影响；

2.对申请人所属集团的经营管理模式和资金管理模式等情况进行分析，并判断对申贷项目的影响；

3.对申请人及其所属集团过往开发项目的数量、规模、品质、销售情况、资信状况和品牌号召力等情况进行分析，判断申请人及其团队的开发经验和运作能力；

4.对申请人及其所属集团除申贷项目之外的其他在开发房地产项目的数量、建设规模、类型、投资规模、资金到位情况、施工进度、销（预）售及回款等情况进行分析，判断申请人的整体资金保障程度；

5.对申请人及其所属集团土地储备的区位、规模、取得方式、取得时间、缴费情况、开发计划等情况进行分析，判断企业未来的发展潜力及其持续经营能力。

（三）财务分析

1.对申请人短期借款、预收账款、其它应付款、长期借款和所有者权益等会计科目进行分析，重点核实申贷项目的建设资金来源在上述科目中的占比情况，判断除我行贷款外其他项目资金的落实情况，并评价资金来源结构的合理性和可靠性；

2.对申请人存货、预付账款、无形资产和货币资金等会计科目进行分析，结合相关资金支付凭证，重点核实申贷项目已完成投资在上述科目中的占比情况，判断项目已完成投资的真实性；

3.对申请人销售收入和预收账款等科目进行分析，重点核实申贷项目实现的销售及回款在上述科目中的占比情况，评价项目销售状况，预测项目销售前景并判断以销售回款补充建设资金的能力；

4.需要分析的其他问题。

第二十一条房地产开发贷款项目的调查

（一）合法合规性分析

1.分析项目取得“四证”等合法合规性文件的情况，逐一分析没有取得的原因，预计取得的时间及其可行性，并判断对我行授信的影响；

2.合法合规性文件中记载的项目主体应一致、拟建内容与批准的规划内容应一致，如不一致，应分析其不一致的原因，并判断对我行授信的影响。

（二）总体规划分析

1.分析项目所属区域环境，包括交通、商业、医疗、教育等各项配套情况；

2.分析项目总体规划情况，包括建设类型、建筑品质、占地面积、建设规模、容积率、绿化、内部配套等情况，评价项目的规划和建设水平；

3.分析项目分期建设的情况，判断项目分期是否合理。

（三）市场定位分析

1.关注宏观调控政策及行业大势、区域情况，对所在区域房地产市场走势进行预判；

2.分析项目的目标人群、市场定位、当地同类型项目供应和销售等情况，并结合总体规划分析判断项目与当地市场需求契合度和销售前景；

3.与同区域、同类型项目在规划、建设、配套、价格等方面进行横向对比分析，判断项目竞争优势，进一步判断本项目的销售前景。

（四）资金来源及运用分析

1.分析判断申贷项目总投资规模、各单项费用（土地费用、前期工程、基础设施及公共配套费用、建筑安装费用、期间费用）的标准、规模及结构是否合理和具有成本优势；

2.分析项目的各项资金来源是否合理，核实项目资本金是否符合监管机构要求并能够及时足额到位，分析资金来源中项目预/销售回款的可靠性；

3.分析已完成投资的资金来源情况，结合项目建设进度分析资金投入进度的合理性，并进一步测算项目实际资金缺口。

（五）建设进度分析

1.分析项目建设进度（形象进度）是否符合计划，并判断对企业资金链、项目销售、与合作方的关系、银行授信安全等方面的影响；

2.分析项目建设进度与资金投入进度是否一致。

（六）合作方分析

1.分析项目工程规划设计合作方是否具有较好的工程设计能力；

2.分析项目施工合作方的施工能力、资质，双方合作方式，施工方的垫资能力等；

3.采取委托销售方式的，应分析项目销售合作方的策划、宣传、推广、销售能力，判断对本项目销售前景的影响。

（七）销售情况分析

1.项目已开盘的，分析其销售进度和回款情况，评估项目销售回款补充建设资金的能力；

2.项目未开盘的，对比周边同类型项目分析本项目的优劣势，并进一步判断本项目的销售前景。

第二十二条房地产开发贷款项目担保情况的调查

（一）抵押担保方式

1.开发项目所在地关于土地使用权抵押、在建工程抵（解）押、房屋预/销售程序等相关制度和规定；

2.抵押物权属、位置、面积、功能、成本价值、评估价值、是否出租、租金收入情况等，分析判断抵押物的变现能力。

（二）保证担保方式

担保人主体资格、发展历史、管理结构、经营现状、财务情况、银行授信、或有负债、信用记录等，分析判断担保人的担保能力。

第二十三条房地产开发贷款项目授信方案的设计

（一）在综合分析的基础上，设计合理、完整的授信方案，包括贷款金额、期限、利率、担保和还款计划、封闭管理方案等；

（二）贷款金额应满足项目建设的实际资金需求，既应避免因贷款金额不足而可能导致的完工风险，也应避免贷款金额过大而可能导致的资金挪用风险；

（三）封闭管理方案包括分期提款方案和预售资金监管方案。

分期提款方案应根据开发项目的实际建设进度设计，并明确贷款发放前借款人须提供相关证明文件（包括用款计划、项目施工合同、原材料及设备采购合同或监理单位出具的工程建设进度报告、前期已发放贷款的使用情况报告等）。

预售资金监管方案应包括在我行开立销售回款账户，要求项目预/销售或出租经营期，所有预/销售或出租经营收入均应回到该账户，并由我行监控。

（四）还款安排

1.以项目预/销售回款按比例归还我行贷款的，原则上应在项目销售比例达到70％时全部收回我行贷款，对于优质开发商、优质项目可适当放宽该比例，并根据项目现金流量情况和贷款金额合理确定还款计划。

2.项目销售回款用于补足项目建设资金后全部用于归还我行贷款的，应设计相应措施，有效监控该资金实际用于项目建设，防止因挪用导致的项目完工风险。

3.约定固定时间归还固定金额贷款的，除关注该还款计划与项目现金流量的匹配性外，还应重点关注企业的综合还款能力。

第二十四条客户经理进行尽职调查后形成授信调查报告,要求授信调查报告内容真实、详尽，应明确揭示房地产开发贷款项目存在的风险因素，并制定合理的授信方案，提出有效的风险防范措施。

第六章贷款审查和审批

第二十五条经营机构完成贷前调查后，根据审贷分离原则，按照审批权限逐级审查、审批。

对于调查报告事实不清、资料不全的，风险经理应要求经营机构补充完善。

第二十六条对借款人的审查主要包括：

审查借款人及其股东（实际控制人）的主体资格、财务实力、开发能力、业务投资、经营记录、履约记录等，分析借款人所属集团或实际控制人整体经营状况、偿债能力和资金状况。

第二十七条房地产开发贷款项目基本情况的审查主要包括：

开发项目合法合规性（土地使用权取得过程及四证情况）、建设内容、总投资、资金来源和落实情况、成本和销售分析等。

其中成本和销售分析主要包括建筑面积单位投资成本、可售面积单位投资成本；

周边可比楼盘销售成交和价格水平、项目销售计划和价格预期、销售收入和利润测算。

分析项目建筑投资成本是否明显高出同类型建筑成本，项目地理位置、户型、项目品质、销售定位是否符合当地市场需求、预期价格与周边可比楼盘售价对比，测算销售成本与计划售价的抗跌空间。

第二十八条房地产开发贷款项目担保条件的审查主要包括：

开发项目所在地土地使用权抵押、在建工程抵（解）押、房屋预/销售和预售资金监管等相关措施,分析是否支持我行对贷款提用、销售回款监控的管理。

抵押物的权属状况、功能和现状、原始成本、测算资产保全价格，分析评估价值是否合理及其变现能力、资产保全处置价格空间是否充足，分析担保人的担保能力。

第二十九条房地产开发贷款项目授信方案的审查主要包括：

贷款金额、期限、担保、还款方案、预售资金监管措施、封闭管理方案等，对授信方案设计的合理性、风险防范措施的有效性进行评价，并提出针对性优化改进方案。

第三十条风险经理撰写审查报告并签署审查意见，审查报告要求简明扼要、重点突出、结论明确。

第三十一条风险经理提出审查意见后提交有权审批机构按照审批权限进行审批。

第七章贷款发放

第三十二条房地产开发贷款必须在满足以下条件后方可提款：

（一）借款人已付清授信项目的土地出让合同价款；

（二）借款人投入房地产开发贷款项目的资本金比例须达到监管机构和我行政策要求，并在贷款发放前全部到位或已用于项目；

（三）借款人已取得建设项目所需的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等批准文件；

（四）房地产开发贷款要求以项目土地使用权或在建工程抵押的，在首次放款前，应按当地主管部门的规定以及授信批复要求办妥项目土地使用权或在建工程抵押，取得合法有效的抵押登记文件，并且我行应为第一顺位抵押权利人，授信批复中另有规定的除外。

对于在首次放款时仅办理了土地使用权抵押的开发项目，应要求开发商承诺同意在建工程具备抵押条件后及时办理抵押。

第三十三条放款前，放款中心指定人员和客户经理共同办理所有担保手续，放款中心审核人员、放款中心负责人应认真审核保证担保合同、抵押物使用权/所有权凭证或抵押登记权利证书（原件）并按照档案管理办法办理入库手续。

第三十四条放款前，我行与借款人等相关主体签订合法有效的贷款合同、担保合同、房地产开发贷款信贷资金和销售资金监管协议、承诺书等相关法律文件，借款人及其股东出具我行要求的相关文件。

第三十五条根据开发项目的实际建设进度分阶段发放贷款。

每笔贷款发放前，经营机构应提供借款人出具的用款计划、项目施工合同、原材料与设备采购合同或监理单位出具的工程建设进度报告，以及前期已发放贷款的使用情况报告等相关证明文件，由放款中心审核后放款。

贷款发放和使用还需遵循银监会和我行规定，严禁在没有资金使用依据或超出购销合同所需的情况下支付资金。

第三十六条房地产开发贷款采用最高额抵押担保方式的，放款前放款中心指定人员与经办客户经理须确认抵押物无被查封等重大不利情况，并出具书面报告后方可办理放款手续。

第三十七条对于销售时需解除抵押的房地产开发贷款项目，应按批复要求提取还款保证金或偿还部分贷款，并确保剩余抵押物符合抵押率要求后方可继续放款。

第三十八条放款中心应建立房地产贷款抵押权解除登记台账，并经有权人签字同意后方可解押。

第八章封闭管理

第三十九条严格按照《固定资产贷款管理暂行办法（2017年，2.0版）》等监管要求和我行相关制度执行实贷实付、受托支付等资金管理要求，落实房地产开发贷款项目封闭管理。

第四十条房地产开发贷款封闭管理模式是指对房地产开发项目实行的全流程监控管理模式，即严格按照房地产项目工程进度发放贷款，对贷款使用进行全过程监控，确保专款专用，同时，制定封闭管理措施，实行预/销售资金专户管理,严密监控预/销售资金流向,确保项目完工和及时归还银行贷款。

第四十一条对于借款人投入项目的自筹资金（包括项目资本金和借款人以股东借款等方式筹集的建设资金），应要求企业书面承诺在我行贷款期间不挪用和抽逃资金。

经营机构应在贷款存续期间监督落实。

第四十二条借款人须在我行开立项目资金支付监管账户和预/销售资金监管账户。

批复要求提取还款保证金的，还须开立独立的还款保证金账户，且该账户不得与结算账户和预/销售资金监管账户混用。

第四十三条在项目工程建设期间，经营机构须对企业经营财务情况、项目建设进度和资金进行全过程监管。

定期查阅公司财务凭证、财务报表、了解其建设资金使用状况、银行债务、投资情况等，并走访现场，实地查看项目进度。

按照我行贷后管理制度要求出具贷后管理报告，报告内容应包括：

（一）企业最新财务情况，有无明显波动并分析原因；

（二）他行新增授信情况、或有负债，判断债务总量和用途合理性；

（三）项目施工进度和原材料、设备采购进度、工程施工质量等，工程设计方案有无重大变化；

（四）项目已到位资金的来源、实际使用情况、有无挪用，施工方垫资情况，资金使用是否与项目工程进度和原材料、设备采购进度匹配；

（五）项目总投资额和资金计划有无变化，投资预算是否突破、突破的原因、金额及资金来源落实情况；

（六）建设施工单位、工程监理单位的工作情况。

如发现项目进度异常，经营机构应及时向有关部门汇报并采取相应措施。

第四十四条项目预/销售或出租经营期，所有预/销售收入或出租收入均应回至企业在我行设立的预/销售资金监管账户（租金收入监管账户），并由我行监控资金使用，项目销售回款优先用于支付项目应缴税费、满足滚动开发资金需求和提取还款保证金或偿还我行贷款。

第四十五条经营机构应通过定期查看销售现场、网上签约或备案情况等方式，查验实际销售进度（包括面积、套数、销售率）、销售回款与企业提供的销售进度情况是否相符。

查阅公司财务凭证，了解资金使用和销售资金入账情况，建立项目销售和回款进度台账，要求每月出具项目销售和回款进度报告，报告内容包括：

（一）项目取得预售许可证的，已开盘或计划开盘情况；

（二）项目已解押和已预/销售的面积，平均销售价格，收入回笼情况，项目出租和经营情况、租金和经营收入情况；

（三）预/销售收入或出租经营收入使用情况，包括保证金提取和还款情况是否与预/销售进度或出租经营收入相符，缴纳的相关税费、滚动开发及其他用途使用是否合理。

对于其他用途的资金使用，要详细说明资金流向和具体用途；

（四）配套按揭贷款办理情况，我行办理按揭的额度、占比，借款人办理分户产权，完善产权抵押手续等情况。

第四十六条借款合同中应约定保证金账户的资金只进不出，除用于归还我行贷款外，不得挪作他用。

当保证金账户中的资金达到一定金额时（具体按授信批复要求执行），企业应提前归还我行贷款（归还比例和金额按照授信批复要求执行）。

房地产开发贷款项目保证金账户的管理按照我行规定执行。

第四十七条项目所在地的房地产管理部门对房地产开发项目预售资金监管账户有特殊规定的，可按当地规定要求执行，但经营机构须采取有效措施，确保销售款能按要求及时偿还我行贷款。

第九章风险预警及处置

第四十八条建立风险预警制度。

在房地产开发贷款项目实施过程中，经营机构发现风险预警信号应按照我行相关制度执行并及时向信贷管理部报告。

预警事项包括：

（一）法律、法规、政策的变化对企业或项目产生重大影响；

（二）房地产行业、市场、城市规划等变化对项目前景产生重大影响；

（三）借款人组织结构、股权关系、经营管理模式、高层管理人员发生重大变化；

（四）借款人整体经营情况、财务状况、关联企业发生重大变化；

（五）借款人涉及法律纠纷，其银行账户被冻结、财产被查封；

（六）抽逃、挪用项目资金，工程预决算与项目评估差异较大，工程进度与资金使用额度出现较大差距，资金使用计划有较大调整，项目出现较大资金缺口；

（七）项目设计发生重大变动，项目工程进度缓慢、工程出现重大质量问题或责任问题等；

（八）销售策略、销售价格、销售进度与计划产生较大差异，销售进度缓慢；

销售收入未按规定归还贷款等；

（九）未及时向银行提供财务报表，或提供虚假财务报表；

（十）拒绝接受我行对项目资金专户管理的要求，转移收入，项目资金进行体外循环；

（十一）抵押物或保证人出现不利变化，影响抵押、担保能力；

（十二）其他影响贷款安全的事项。

第四十九条贷款期间，发现项目实际总投资超出投资估算，项目设计发生较大变化，要及时了解情况，分析原因，采取有效措施，督促客户落实相应资金来源，控制费用支出，防止工程出现停工或烂尾风险。

第五十条项目实施进度、销售业绩与评估报告估算出现较大偏差的，应分析查找原因，并督促借款人及时采取加快施工进度、改进销售策略等应对措施。

第五十一条贷款存续期间，借款人整体经营情况不佳，信用等级下降，项目资金链紧张等，应密切关注借款人整体情况和关联企业经营情况，加强对项目资金的跟踪监控，防止资金挪用。

第五十二条贷后检查发现保证人的保证资格发生变化或担保能力下降，抵押物价值下降或抵押权益受损，应要求借款人增加担保措施或停止发放贷款，提前收回部分或全部贷款。

第五十三条借款人向我行提供虚假或隐瞒重要事实的财务报表，拒绝经营机构对项目资金运作、经营活动、财务变动等进行贷后管理；

出现自有资金不到位，抽逃出资、挪用资金、拖欠贷款本息等现象，应根据严重程度，采取如下风险处置措施：

限期纠正违约行为、按合同约定处以罚息、停止发放贷款、收回部分或全部贷款；

按合同约定处置抵押物或质物，清偿贷款本息；

要求保证人代偿贷款本息等。

第五十四条对房地产开发贷款的贷后管理，本办法有规定的按本办法执行，未规定的按银行公司授信业务贷后管理办法执行。

第十章附则

第五十五条如遇法律、法规或监管政策调整，应以合规要求为准并及时修订该制度；

如因市场变化、同业竞争等因素须对制度中相关规定有所突破，须经有权审批机构审批同意。

第五十六条本办法由银行总行解释、修订。

第五十七条本办法自下发之日起施行。

原《银行房地产开发贷款管理办法（2016年，1.0版）》（x号）同时废止。