宿迁汽车旅游文化小镇运营方案.docx
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宿迁汽车旅游文化小镇运营方案
宿迁“汽车旅游文化小镇”运营方案
宿迁“汽车旅游文化小镇”运营方案
一、项目概述
汽车文化旅游小镇(暂名)位于江苏省宿迁市宿城区徐淮路与环城南路交汇处东侧,宿迁国际汽车城商圈内。
以此为基础、以特色小镇为发展契机,打造融“秀丽山水、人文景观、汽车文化、展示交易、旅游度假、休闲娱乐”于一体的苏北小镇。
汽车文化旅游小镇占地约30公顷,总投资逾25亿元,采用“汽车产业+”的创新发展模式,促进汽车产业与新经济模式的充分“嫁接、契合、互融”,积极推动文化创意、休闲旅游、电子商务、物联网、汽车金融等新兴业态发展,构建形成多链条、高融合的新型产业生态圈,具体分为四大功能区:
一是结合宿迁国际汽车城,通过汽车文化博览馆、汽车体验园、汽车运动营、汽车俱乐部、汽车金融大厦、文化旅游特色街区、检测及综合服务区的建设打造汽车小镇的核心区,作为对外服务的主体部分;二是主题展示展销区,包括世界名车廊、平行进口展厅、豪车汇、新能源汽车、特种汽车、认证二手车,以新车发布、整车展示展销功能为主;三是以汽配、用品、改装、美容、维修等为代表的产业区;四是以物联网、ERP电子网仓、阿里巴巴商盟为核心的配送服务区。
按照“三年见成效”的总体思路,将坚持政府引导、企业主体、市场化运作的原则,积极打造一个产业特色明显、地方文化独特、生态环境优
7、引进汽车金融、创投资本服务机构3家,包括:
广汽汇理汽车金融、桑坦德消费金融、建信投资。
8、引进市场联盟4家:
包括:
金恒德、万品、陈田、广源。
9、引进全国休闲、餐饮知名品牌16家,包括:
星巴克、母米粥、避风塘、真功夫、味千拉面、同湘会、澳门街、旺角渔村、北海渔村、外婆家、海底捞、满记、绿茵阁、俏江南、小南国、迪欧咖啡。
10、引进精品酒店北京天九。
待完成:
(正在协商)
1、引进二手车大户:
上海“车王”、“瓜子二手车”、“273平台”。
2、引进市场联盟:
上海汽配城。
3、引进五星级酒店:
华美达。
4、引进知名物流配送企业:
顺风物流、安东物流。
5、本地经营户。
三、 开发模式创新及差异化经营
1、定位目标
立足宿迁、依托长三角、辐射苏北,集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算、生活配套等服务于一体。
围绕此定位,在产品规划和业态选择上才能做到适度超前和合理布局。
2、规划布局(附设计文本)
3、开发模式
在整个建设中,招商工作先行,并以“合作建房”模式分区域锁定自营商户,实现“以销定产”的定制式建设。
对项目的开发节奏把握到位:
先开发低密度大规模建设、后大体量多层建筑开发;符合前期资金回收和经营旺场与项目整体形象展示。
目前已完成60000平方米的销售锁定。
4、差异化经营
顺应宏观与微观的需求,把相关供应链的体系整合起来,建成了生产服务业的综合型专业市场这种超前的商业模式。
在做好传统“展销、发布、汽配、用品、维修、保养、检测、牌照、保险、金融、物流”等业务的同时,大力培育“新能源”、“工程机械配件”、“专汽配件”、“改装拆件”、“电子精品”等业态板块,从而拉长贸易距离及延伸服务深度,形成苏北地区独特的市场竟争力。
另外,以特色小镇为基础,努力打造好生态旅游、汽车运动、休闲娱乐、美食商务等互动元素,最大化的实现“人流、物流、现金流”。
5、投资组合优化
项目以PPP模式进行,投资组合由市城投公司代表政府方、国企为社会资本牵头方、中汽全联为运营方,三方联合开发、建设、运营。
最大程度地保障了项目的成功。
6、保障措施得力:
资本运作+政策扶持+金融服务
资金运转的成功主要归纳于对资本运作的娴熟,充分发挥资金的价值最大化;发挥了资金的杠杆效应,实现股东利益最大化。
政府政策与金融资源:
享受政府在工商、税务、重点项目等方面的优惠政策,政府驻点服务,联席办公;中国工商、农业、中国银行、江苏银行、民丰银行进驻为经营者提供各种金融服务。
三、组织机构
公司实行公司董事会领导下的总经理负责。
董事会决定公司的重大事宜,总经理、副总经理由董事会确定聘任,负责执行董事会的各项决议和日常经营管理工作。
本项目计划劳动定员为30人。
所需人员除部分中高级管理人员由公司内部选用外,其余将从社会上公开招聘,通过考核择优录取,并一律实行劳动合同制。
项目建设工程实施计划
施工及竣工计划:
1、本项目开竣工分为:
主力店及风情街部分(129776平方米),专业市场部分(153045平方米)和高层部分(176912平方米)。
2、建设次序:
2017年建主力店及风情街,2017年底建专业市场部分,2019年建高层部分。
3、交楼和开业次序:
3.1主力店及风情街部分:
2016年12月份开工建设,2017年7月底封顶;2017年“五一”前完成80%的去化,回笼建设金额。
预计2017年10月份开业进入试营业阶段。
3.2专业市场部分:
2017年9月份开工建设,12月底封顶;2017年10前完成80%的去化,回笼建设金额。
预计2018年5月份进入营业阶段。
3.3高层部分:
2018年3月份开工建设,2019年5月份封顶并进入销售阶段。
投资估算
根据国家概算指标,对本项目进行初步估算。
一、投资估算编制依据
1、委托编制可行性研究报告协议书;
2、宿迁市规划局关于地块规划设计条件书;
3、现状地形图及基础资料;
4、其他文件;
5、国家有关法律、法规、政策;
6、有关部门颁布的工程建设定额标准;
7、国家发改委、建设部《建设项目评价方法与参数》第三版;
8、《投资项目可行性研究指南》。
二、项目总投资估算
见城投公司《估算表》
三、项目销售回款估算
按照本项目开发方案和营销计划的策划,以及根据项目建设和销售进度的初步安排,整个项目的销售周期三年。
各期的销售回款计划为:
2017年“五一”前完成主力店及风情街部分80%的去化,每平方均价为6500元,回笼建设金额预计84440万元。
2017年10前完成专业市场部分80%的去化,每平方均价为6200元,回笼建设金额预计94888万元。
2019年5月份高层部分封顶并进入销售阶段。
每平方均价为5000元,回笼建设金额预计88456万元。