前三季度郑州楼市分析报告.docx
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前三季度郑州楼市分析报告
2011年9月份郑州市全市房地产市场
运行情况概述
9月份郑州市全市商品房批准预售面积138.88万平方米，较去年同期下降了27.75%；商品住宅批准预售面积109.19万平方米，较去年同期下降了29.17%。
其中郑州市市区商品房批准预售面积109万平方米，较上月上涨了33.9%，较去年同期下降34.79%；商品住宅批准预售面积80.53万平方米，较上月上涨了29.2%,较去年同期下降了39.12%；非住宅批准预售面积28.46万平方米,较上月上涨了49.24%,较去年同期下降了18.36%。
9月份郑州市全市商品房销售7823套（间），较去年同期下降了35.99%；商品房销售面积85.60万平方米，较去年同期下降了29.46%；商品房销售均价为7248元/平方米，较去年同期上涨了26.03%。
其中郑州市市区商品房销售6138套（间），较上月下降了3.08%,较去年同期下降了36.11%；商品房销售面积65.98万平方米，较上月上涨了1.08%，较去年同期下降了29.99%；商品房销售均价为8410元/平方米，较上月上涨了5.24%，较去年同期上涨了27.39%。
9月份郑州市全市商品住宅销售6330套（间），较去年同期下降了44.42%；商品住宅销售面积67.10万平方米，较去年同期下降了36.87%；商品住宅销售均价为5680元/平方米，较去年同期上涨了9.74%。
其中郑州市市区商品住宅销售4737套（间），较上月下降了12.12%,较去年同期下降了46.91%；商品住宅销售面积48.86万平方米，较上月下降了3.77%；较去年同期下降了39.17%；商品住宅销售均价为6549元/平方米，较上月下降了1.12%，较去年同期上涨了9.85%。
郑州市市区非住宅销售1401套（间），较上月下降了48.57%，较去年同期上涨了104.82%;销售面积17.11万平方米，较上月上涨了18.08%,较去年同期上涨了23.09%;非住宅销售价格为13723元/平方米，较上月上涨7.36%，较去年同期上涨了33.23%。
9月份郑州市全市二手房共成交2348套（间），较去年同期下降了24.43%；成交面积为24.56万平方米，较去年同期下降了21.84%；二手房均价为3921元/平方米，较去年同期上涨了3.78%。
其中郑州市市区二手房共成交1658套（间）,较上月下降了25.11%，较去年同期下降了38.46%；成交面积为15.42万平方米，较上月下降了21.59%，较去年同期下降了39.15%；二手房均价为5243元/平方米，较上月上涨了2.97%，较去年同期上涨了20.39%。
郑州市市区住宅二手房共成交1583套（间）,较上月下降了25.79%，较去年同期下降了39.58%；成交面积为14.45万平方米，较上月下降了24.39%，较去年同期下降了39.25%；住宅二手房均价为5089元/平方米，较上月上涨了3.23%，较去年同期上涨了20.48%。
备注：
二手房均价以市场评估价为计算依据。
（数据来源：
郑州市房产档案和信息中心）
数字解读楼市
2011年9月份郑州市市区房地产市场
主要交易特征
9月份，商品房整体投放面积较上月大幅上涨，可售面积持续增加。
本月商品住宅销售量平稳、价格有所松动，非住宅量、价齐升。
一、投放情况
1、商品房批准预售面积较上月大幅上涨
本月全市商品房批准预售面积109万平方米，环比上涨33.9%，同比下降34.79%。
其中，商品住房投放面积为80.53万平方米，环比上涨29.2%，同比下降39.12%；非住宅投放面积为28.46万平方米，环比上涨49.24%，同比下降18.36%。
其中，商品住房新增投放楼盘主要集中在二七区、金水区，投放面积分别为32.83万平方米、27.26万平方米。
主要投放世纪东城东苑（预售面积11.09万平方米）、苏荷公寓（预售面积10.37万平方米）、亚新橄榄城三期（预售面积9.30万平方米）。
较上月投放面积增幅最大的是中原区，投放面积12.34万平方米，主要投放楼盘是惠众嘉苑（预售面积4.68万平方米）
二、商品住房销量平稳
9月份商品房销售面积65.98万平方米，环比上涨1.08%，同比下降29.99%；商品住宅销售面积48.86万平方米，环比下降3.77%，同比下降39.17%。
本月商品住宅销售集中在金水区、二七区、经开区，销售面积分别为14.67万平方米、6.76万平方米、6.65万平方米。
销售较好的楼盘有：
亚太明珠（销售面积5.17万平方米）、金晨嘉园一期（销售面积3.24万平方米）、大宇世贸广场13号楼（销售面积3.13万平方米）、“恒升府第”四期（销售面积1.40万平方米）、翰林苑（销售面积1.28万平方米）。
其中经开区和高新技术开发区均表现不俗，商品住宅销售较上月分别上涨38.54%、14.14%，这是目前郑州仅剩的两个非限购区域，已逐渐成为广大购房者追逐的区域。
三、月末累计可售量持续增加
截止2011年9月底，商品房月末累计可销量为621.59万平方米，较8月底增加43.48万平方米；其中商品住宅月末累计可售量为382.49万平方米，较8月底增加32.81万平方米。
（备注：
月末累计可售以2005年1月1日起为基期进行统计）
四、商品房价格回升，商品住房价格松动
9月份，商品房销售均价8410元\平方米，环比上涨5.24%，同比上涨27.39%；商品住宅销售均价6549元\平方米，环比下降了1.12%，同比上涨9.85%。
影响商品住房价格的主要原因：
在房地产限购政策效应不断积累下，调控力度不断加大，销售压力也不断增加。
进入传统的销售旺季后，新楼盘集中入市开发商加速推盘，优惠折扣力度不断加大，变相降价也将成为多数开发商应对楼市调整的主要策略，在一定程度上影响了整体房价走势。
五、非住宅销量、价格较上月明显上涨
2011年9月办公用房销售前五名
单位：
万平方米
小区名称
政区
面积
联盟新城五期二批
郑东新区
4.73
绿地之窗（二期）
郑东新区
1.04
天明国际广场
郑东新区
0.48
橄榄城都市广场商业
二七区
0.35
中央特区四期
郑东新区
0.325
2011年9月商业服务用房销售前五名
单位：
万平方米
小区名称
政区
面积
郑州二期万达广场
二七区
1.76
万博商城二期
二七区
0.86
康平苑小区
郑东新区
0.64
正弘旗一期
金水区
0.45
温哥华广场
郑东新区
0.32
9月份，非住宅销售面积17.11万平方米，较上月上涨18.08%，较去年同期上涨23.09%；非住宅销售价格为13723元/平方米，较上月上涨了7.36%。
其中办公用房销售8.96万平方米，较上月上涨21.24%，商业服务用房销售8.09万平方米，较上月上涨23.32%。
六、二手房市场销量较上月下降，价格略有上涨
9月份，二手房销售面积15.42万平方米，环比下降21.59%，同比下降39.15%；二手房成交均价5243元/平方米，环比上涨2.97%，同比上涨20.39%；其中住宅成交均价5089元/平方米，环比上涨3.23%，同比上涨20.48%。
七、商品住宅一次性付款比例较上月下降
本月商品住宅按揭购房比例为55%，较上月下降6个百分点，一次性付款购房占比为42%，较上月上涨9个百分点。
分期付款购房占比为3%，较上月下降3个百分点。
八、郑州市内购房者比例较上月略有上涨
9月份，郑州市内购房人群比例为34%，较上月上涨4个百分点。
省内市外和省外人购房人群比例为59%，较上月上涨3个百分点。
单位购房比例为1%，较上月下降7个百分点。
数据报表：
郑州市全市（含县市区）房地产市场运行情况表（2011年9月份）
目标项目
单位
本月完成
环比±%
同比±%
累计完成
同比±%
%二
手
房
情
况
二手房交易套数
套（间）
2348
-21.52%
-24.43%
21441
-17.20%
其中：
住宅套数
套（间）
2252
-22.13%
-25.06%
20697
-17.42%
二手房交易面积
万㎡
24.56
-16.61%
-21.84%
214.18
-17.14%
其中：
住宅面积
万㎡
23.18
-18.01%
-18.03%
205.83
-15.76%
二手房交易金额
亿元
9.63
-17.42%
-18.88%
82.86
-4.09%
其中：
住宅金额
亿元
8.82
-19.80%
-18.39%
77.20
-5.33%
二手房交易均价
元/㎡
3921
-1.01%
3.78%
3869
15.76%
其中：
住宅均价
元/㎡
3806
-2.16%
-0.37%
3751
12.40%
商
品
房
情
况
商品房批准预售面积
万㎡
138.88
-8.03%
-27.75%
1008.51
-1.77%
商品住房批准预售面积
万㎡
109.19
-14.37%
-29.17%
770.59
-7.52%
商品房实际备案面积
万㎡
85.60
2.55%
-29.46%
707.59
-35.84%
商品住房实际备案面积
万㎡
67.10
-0.78%
-36.87%
565.07
-40.80%
商品房实际备案价格
元/㎡
7248
4.31%
26.03%
6629
32.03%
商品住房实际备案价格
元/㎡
5680
-1.56%
9.74%
5349
17.91%
商品房实际备案套数
套（间）
7823
-2.04%
-35.99%
64606
-39.50%
商品住房实际备案套数
套（间）
6330
-8.22%
-44.42%
53250
-45.73%
商品房实际备案金额
亿元
62.04
6.98%
-11.11%
469.08
-15.29%
商品住房实际备案金额
亿元
38.11
-2.32%
30.71%
302.23
-30.20%
郑州市市区房地产市场运行情况表（2011年9月份）
目标项目
单位
本月完成
环比±%
同比±%
累计完成
同比±%
二
手
房
情
况
二手房交易套数
套（间）
1658
-25.11%
-38.46%
16202
-21.65%
其中：
住宅套数
套（间）
1583
-25.79%
39.58%
15578
-22.67%
二手房交易面积
万㎡
15.42
-21.59%
-39.15%
148.43
-21.61%
其中：
住宅面积
万㎡
14.45
-24.39%
39.25%
142.34
-22.41%
二手房交易金额
亿元
8.08
-19.25%
-26.74%
71.48
-7.25%
其中：
住宅金额
亿元
7.35
-21.95%
-26.81%
66.49
-9.06%
二手房交易均价
元/㎡
5243
2.97%
20.39%
4816
18.33%
其中：
住宅均价
元/㎡
5089
3.23%
20.48%
4671
17.21%
商
品
房
情
况
商品房批准预售面积
万㎡
109
33.9%
-34.79%
716.55
-8.49%
商品住房批准预售面积
万㎡
80.53
29.2%
-39.12%
534.93
-14.22%
商品房实际备案面积
万㎡
65.98
1.08%
-29.99%
497.65
-40.32%
商品住房实际备案面积
万㎡
48.86
-3.77%
-39.17%
377.07
-46.16%
商品房实际备案价格
元/㎡
8410
5.24%
27.39%
8024
38.15%
商品住房实际备案价格
元/㎡
6549
-1.12%
9.85%
6396
21.23%
商品房实际备案套数
套（间）
6138
-3.08%
-36.11%
46800
-43.38%
商品住房实际备案套数
套（间）
4737
-12.12%
-46.91%
36928
-50.81%
商品房实际备案金额
亿元
55.49
6.38%
-10.81%
399.29
-17.55%
商品住房实际备案金额
亿元
32
-4.84%
-33.18%
241.16
-34.74%
备注：
此数据包括金水区、中原区、二七区、惠济区、管城区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新技术开发区。
郑州市市区不同套型新建商品住房供求结构表（2011年1-9月）
单位：
万平方米、套、元/平方米
合计
≤60
平方
60-80
平方
80-90
平方
90-100
平方
100-120
平方
120-144
平方
144-180
平方
≥180
平方
面积
批准预售
534.83
46.67
50.35
153.5
59.36
65.72
96.24
29.71
33.28
占比
100%
8.73%
9.41%
28.7%
11.1%
12.29%
17.99%
5.56%
6.22%
登记销售
377.08
24.84
25.85
76.57
45.28
47.42
80.78
36.57
39.77
占比
100%
6.59%
6.86%
20.31%
12.01%
12.58%
21.42%
9.7%
10.55%
套数
批准预售
57443
9753
7214
17589
6354
5959
7186
1851
1537
占比
100%
16.98%
12.56%
30.62%
11.06%
10.37%
12.51%
3.22%
2.68%
登记销售
36928
5239
3655
8792
4803
4336
6023
2285
1795
占比
100%
14.19%
9.9%
23.81%
13.01%
11.74%
16.31%
6.19%
4.86%
平均
成交价
登记销售
6369
6446
7048
6870
5669
5332
6937
5517
6829
备注：
①60-80平方是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解。
郑州市市区不同价位新建商品住房供求结构表（2011年1-9月）
单位：
万平方米、套、元/平方米
合计
≤1000
1000
-1500
1500
-2000
2000
-2500
2500
-3000
3000
-4000
4000
-5000
5000
-6000
6000
-800020.77
8000
-8000
8000
-9000
9000
-10000
10000
-12000
12000
-15000
>15000
面积
批准
预售
534.84
0
2.37
0
0
60.74
19.45
15.75
4.99
22.26
100.57
61.33
52.95
94.36
48.09
51.98
占比
100%
0%
0.44
0%
0%
11.36%
3.64%
2.94%
0.93%
4.16%
18.8%
11.47%
9.9%
17.64%
8.99%
9.72%
登记
销售
377.09
1.54
2.82
4.04
15.16
45.57
31.61
23.78
22.35
75.12
62.74
39.31
24.39
15.03
8.11
5.52
占比
100%
0.41%
0.75
1.07%
4.02%
12.08%
8.38%
6.31%
5.93%
19.92%
16.64%
10.42%
6.47%
3.99%
2.15%
1.46%
套数
批准
预售
57443
0
323
0
0
5789
1549
1943
511
2218
11474
6880
5601
11611
4952
4598
占比
100%
0%
0.56
0%
0%
10.07%
2.7%
3.38%
0.89%
3.86%
19.97%
11.98%
9.75%
20.21%
8.62%
8%
登记
销售
36928
115
224
332
1109
4240
2721
2197
2528
8348
6579
4105
2218
1281
601
330
占比
100%
0.31%
0.61
0.9%
3%
11.48%
7.37%
5.95%
6.85%
22.61%
17.82%
11.12%
6.01%
3.47%
1.63%
0.89$
平均
成交价
登记
销售
6369
871
1295
1778
2317
2754
3530
4548
5571
6560
7441
8516
9414
10762
13303
18314
备注：
1、1500-2000元/m²是指超过1500元/m²、小于等于2000元/m²，其余作相似理解；2、各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/m²以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/m²以上的要至少每1000元为一个档次。
郑州市市区商品住房购买对象分类表（2011年1-9月）
单位：
万平方米、套、元/平方米
分类
本市合计
本市城区
本市郊县
外地合计
本省其他地区
外省市
境外
其它
面积
销售
153.63
130.4
23.32
223.44
193.08
27.41
0.01
2.94
占住宅总量之比
40.74%
34.58%
6.16%
59.26%
51.21%
7.27%
0%
0.78%
套数
销售
14428
12036
2392
22500
19553
2680
2
265
占住宅总量之比
39.07%
32.59%
6.48%
60.93%
52.95%
7.26%
0.01%
0.72%
价格
平均价格
5826
5603
7076
6678
6830
6716
7437
4638
平均价格与上年同期比（%）
19.95%
17.69%
27.2%
22.35%
23.04%
19.25%
16.15%
3.53%
2011年1-9月郑州市市区商品住房购买对象中以外地人群为主，外地人购买面积占比59.26%，其中本省其他地区占比51.21%，外省市占比7.27%；本地人购买面积占比40.74%，其中本市城区（即郑州市市区）占比34.58%，本市郊县占比6.16%。
从价格上看，外地人购房均价为6788元/平方米。
2011年9月份各区域商品住房批准预售情况表
单位：
万平方米、元/平方米
政域
预售面积
预售均价
二七区
21.97
8106
管城回族区
1.45
6782
惠济区
11.07
13514
金水区
21.11
10671
郑东新区
13.54
15371
中原区
11.39
7693
高新区
0
0
经开区
0
0
上街区
2.89
3255
登封市
0
0
荥阳市
0
0
新密市
0
0
新郑市
10.97
——
中牟县
14.8
3925
巩义市
0
0
备注：
“---”代表无源数据；
“0”代表未批准预售，其它作类似解释。
2011年9月份各区域商品住房销售情况表
单位：
套、万平方米、元/平方米
政区
销售套数
销售面积
销售均价
二七区
835
6.76
6374
管城回族区
403
5.29
4.56
惠济区
384
4.05
8671
金水区
1415
14.67
7864
郑东新区
525
5.17
9674
中原区
552
5.15
5361
高新区
125
1.13
4654
经开区
498
6.65
3336
上街区
182
2.06
2892
登封市
46
0.58
3591
荥阳市
226
2.63
3497
新密市
77
0.62
3040
新郑市
542
6.31
3492
中牟县
341
3.9
3638
巩义市
179
2.14
3215
备注：
“---”代表无源数据；
“0”代表未销售，其它作类似解释。
2011年9月份各区域办公用房批准预售情况表
单位：
套、万平方米、元/平方米
政区
预售套数
预售面积
预售均价
二七区
840
3.67
8065
管城回族区
0
0
0
惠济区
0
0
0
金水区
171
0.83
24000
郑东新区
171
5.94
21000
中原区
0
0
0
高新区
0
0
0
经开区
0
0
0
合计
1182
10.44
16691
2011年9月份各区域办公用房销售情况表
单位：
套、万平方米、元/平方米
政区
销售套数
销售面积
销售均价
二七区
84
0.42
7913
管城回族区
8
0.12
10484
惠济区
0
0
0
金水区
43
0.54
11315
郑东新区
252
6.85
11932
中原区
27
0.33
8262
高新区
5
0.33
2903
经开区
37
0.39
8050
合计
456
8.96
11059
2011年9月份各区域商业用房批准预售情况表
单位：
套、万平方米、元/平方米
政区
预售套数
预售面积
预售均价
二七区
259
6.12
30217
管城回族区
16
0.21
28000
惠济区
29
0.18
35190
金水区
153
3.52
39129
郑东新区
45
0.94
31197
中原区
34
0.
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