郑州楼市.docx

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郑州楼市

郑州楼市

胡葆森:

郑州房价5000元合理预计今年下调15%

2012年03月22日07:

52郑州晚报梁冰我要评论（20）

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胡葆森：

郑州房价5000元合理

预计今年下调15%

3月19日上午，刚刚从“两会”归来的全国人大代表、建业集团董事长胡葆森，在建业新近落成的中原会馆约见了省会主流媒体记者，与大家就小城镇发展、房地产行业趋势、房价走势等问题，进行了深入的交流与探讨。

今年两会，胡葆森共提交了四个议案，分别是：

重视城市“夹心层”社会权益、实施区域差别化房地产调控、加快小城镇发展、深化足球职业化改革，受到了业内外较大关注。

记者梁冰

加快小城镇发展推进中原经济区建设

10年前，建业开始实施省域化战略，用10年时间完成了在全省18地市的布局。

从2010年起，建业又开始进入一些县域城市，目前已经在全省十几个县城安营扎寨。

“随着新型城镇化建设步伐的加快，也为建业的发展战略带来了契机。

”胡葆森说，现在，很多县和镇的建设在并步进行，也就是说在进行县级城市化的过程中，镇也在同步建成，“两步并成一步走了”，所以建业进入镇的时间表很可能要提前。

然而，在参与小城镇建设的过程中，胡葆森发现，大中城市挤占了小城镇发展资源，影响小城镇发展；公共财政投入不足，小城镇财政收支不平衡；融资体系滞后，信贷市场资金供给有限，建设资金压力大；土地流转制度存在缺陷；小城镇普遍规模小，特色产业缺乏，就业、医疗、教育、社保等小城镇综合配套体系不完善，对产业和人口的吸聚作用有限。

因此，在《关于加快小城镇发展全面推进中原经济区建设的建议》的提案中，胡葆森提出了5条建议：

总结小城镇试点经验，加快推进小城镇行政管理体制改革；加大金融支持力度，缓解小城镇建设资金压力；加大财政扶持力度，增强小城镇发展活力；完善土地流转过程中合理的收益分配机制，推进小城镇和谐发展；明确小城镇规划建设主体，使小城镇发展具有持续推进动力。

“今年是建业的20周年，我们要从今年开始加快进入县级城市的步伐。

在此期间，可能要分为三个阶段，今年、明年是一个阶段，进入30个县城；剩下的六七十个县城会分成两步，在未来十年内完成。

最后共计要进入河南的100个县城。

”胡葆森说，“建业‘三十而立’，我们要在建业30周年的时候，把自己的产品开发到河南的100个城市，这是我们的大战略。

”

在胡葆森的理解中，新型城镇化不是拆旧村建新村，也不单纯是拆旧房建新房的过程，而是撤自然村并中心村、撤村并镇、撤村直接并成社区，现有生产、生活方式发生巨大变革的过程。

在这场变革中，河南每年会增加1000亿元以上的投资，这对于房地产商来说，是巨大的机遇。

调控政策“一刀切”制约城镇化发展

在提案之一《关于实施区域差别化房地产调控政策的建议》中，胡葆森写到，在国家一系列限购、限贷、限价等房地产市场宏观调控政策措施的作用下，投机、投资性需求得到明显抑制，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，多数城市房价环比出现下降，房地产市场宏观调控的效果正在显现。

在胡葆森看来，中央政府实施房地产市场宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨，保障民生的做法，无疑是正确的。

但在落实房地产市场调控政策措施时，未充分考虑不同区域所处的不同发展阶段，采取“一刀切”的做法，不仅影响到城镇化加速发展的中原经济区建设，而且也不利于全国区域经济的协调发展。

在3月19日的媒体见面会上，胡葆森对自己的看法进行了解释与分析。

他说道，2010年河南省城镇化率为38.8%，远低于全国49.95%的平均水平，而一线城市及部分沿海城市的城市化率在60%以上，西部一些省份还在30%左右。

“如郑州，是拥有1亿人口大省的省会，但户籍人口不足3500万，刚刚到全省人口的3.5%。

那么作为一个省会城市对全省经济的拉动能力是不够的。

现在又要加快中原经济区建设，从扩大省会城市规模这个角度来看，与当前执行的限购、限贷政策有一定的冲突。

”胡葆森表示，在这种城市化率不平衡的情况下，采取“一刀切”的房地产调控政策，会在一定程度上制约农业人口、外来人口落户城镇，影响城镇化发展。

因此，在本次两会上胡葆森再次建议，对于城市化率有巨大差别的城市，在政策的制定与实施上希望区别对待。

如实行区域差别化的限购政策、住房按揭政策，以及保障房配建区域差别化政策。

预计郑州房价下调15%每平方米5000元算合理

“过去的10年，郑州房价的增涨速度，大家有目共睹。

”胡葆森说道，以联盟新城为例，2004年推出第一期的时候，一平方米卖4000元；到了2010年12月17日推出第七期的时候，它的房价是19500元。

同样的品质，同样的建筑形态，旦价格上涨了近5倍。

但是，从去年3月1日开始郑州实行了“限购令”，致使郑州楼市的成交量急速下滑，去年全年只成交了6万多套，与往年相比，下降了将近50%。

今年的政府工作报告，已经定下了房地产市场的基调，那就是“调控方向不变”。

在这种大背景下，郑州的房价将呈现何种走势？

胡葆森预计，会下调15%以上，甚至更大的空间。

他具体说道，供求关系决定了价格，成交量急速下跌，房地产商就要加速资金回笼，势必会施行多种多样的降价策略。

先前，包括万科、恒大在内的很多楼盘降价幅度超过了20%，龙湖这些具有代表性的全国大地产开发企业，在新楼盘的开盘策略上，普遍出现大幅度下降。

目前，郑州的很多地产商在推出新楼盘的时候，对定价都已经开始下调了自己的预期。

那么，郑州的房价应该在多少算合理呢？

胡葆森表示，5000元是郑州房价的合理价位。

为此，他分析道，去年郑州市的人均收入大概在2万元左右，三口人之家就是6万元钱，通常所说的房价的合理价位，一般在家庭收入的8倍以下，也就是40多万元。

以80平方米的房子算，大概就是每平方米5000元钱。

“所以说，郑州市的平均房价在5000块钱，应该是比较合理的价格。

”胡葆森同时表示，但是还有一种现象不能忽视，就是来郑州买房的人有一半以上来自全省其他城市，这又是一个空白阶层，这个阶层都是年家庭收入超过6万元的，因此，就全国省会城市来看，郑州的房价在六七千元应该比较合理。

胡葆森:

2012郑州房价降15%年底前是买房佳机

2012年03月12日09:

27郑州晚报我要评论（11）

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温家宝总理在今年全国两会上作的《政府工作报告》中，关于房地产行业的调控政策明确，老百姓可谓吃了定心丸，作为房地产商又面临着怎样的挑战和机遇？

11日，在全国两会会议的间歇，本报记者采访了胡葆森，对于当前的形势，他显然并不焦虑。

政策的波动，但是每次胡葆森都能够保持淡定。

今年两会上，一次卢展工书记与他互动时，卢书记就曾笑着说，宏观调控怎么也调整不到老胡，对此胡葆森说，这其中的秘诀就是“顺势而为”，他认为企业必须寻找社会发展的规律，要有前瞻性，顺着社会进步的方向，贴着社会进步的节奏，制定自己的战略。

根植河南，30年实现“百城建业”

郑州晚报：

建业的“省域化战略”今后有什么具体目标？

胡葆森：

10年前建业开始走出郑州，进入地市进行扩张，我们当时提出了“让河南人民住上好房子”。

当时想分为4步，从省会走向地市，再从地市走向108个县城，再从县城走向500个中心城镇，准备用30年时间走下去。

现在我们的战略推进了10年，已经走出郑州10年了，这10年建业已经进入18个地级城市，包括十几个县级城市。

今后建业的10年，准备从现在的30个城市向100个县城发展，实现在建业30周年的时候，能够实现百城建业的计划，这是我们的梦想和动力，把我们根植河南的省域化战略继续推向深入。

郑州晚报：

现在我省提出了“不以牺牲农业和粮食、生态和环境的三化两型协调发展”的路子，在河南未来的发展战略中，建业有什么机会？

胡葆森：

未来的10年，河南基本上要解放出2000万农民，当然这些农民也不是都进城了，而会把住在旧房子的农民，变成住在社区住在新城镇的农民。

这意味着一年要增加一亿平方米的房子，是我们现在在建面积的一倍。

这不是一个简单的事情。

现在我们还有新的项目在谈，各个地市、县城旁边的撤村并镇，我们会适时地介入，接下来的10年，我们会介入更多的县城的撤村并镇撤村并社区的业务，这是我们的一个战略方向。

【谈房产税】

去年采访胡葆森时，他说，宏观经济依然存在不确定性。

昨日他告诉记者，经过一年的时间都确定了，“政策层面不会再松动了，但也不会再收紧了。

房价的走势也确定了，要下行，房价要降。

信贷政策也确定了，不会放松了”。

房产税，3年内不会在全国推开

郑州晚报：

房产税成为今年两会的热点话题，现在已经开始在两个城市试点了，您怎么看房产税的未来？

胡葆森：

首先，我认为短期内也就是3年内不会在全国范围内实行。

即使推，也还会有其他的税收调整政策出台，现在的税负已经很重了，加收房产税，又增加了投资者的负担。

所以我认为在征房产税的同时，必然会在流通税上或者在其他税收上有所减少，这应该是一个配套的事情，不应该只关注房产税，更要关注与房产税相关的其他所有税收的一揽子调整计划。

郑州晚报：

房产税会减少一些购买需求，您怎么看？

胡葆森：

增加投资和保有者的负担，让投资的、投机的人不要那么多，让你只要买了房子就是住。

这样的税收政策下，肯定会减少需求。

但是也要看到，现在市场需求里一部分是刚性需求，而河南的刚性需求在80%以上，沿海城市这个比例低一些。

州经适房领域贪腐黑幕:

官员助开发商抬价格

2012年03月21日09:

16法制日报范传贵我要评论（48）

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近年来，“开宝马住经适房”、“经适房用地被开发成高档别墅”等新闻频频见诸报端。

开发商们究竟是如何绕过层层监管从中渔利，“关系户”们又是如何通行道道关卡，轻松拿房，值得有关部门重视并反思

河南省郑州市一个有393套房源的经济适用房小区，被拿出来参与摇号的仅200套，剩余的193套均神秘地直接落入户主手中。

这批经济适用房在销售以后，被查出购房者中有的伪造户籍信息，有的伪造婚姻信息，有的伪造房产信息，有的能够核实的所有信息全是伪造的。

他们是如何做到的？

根据我国《经济适用住房管理办法》的有关规定，经济适用房是由政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，是适合于低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。

但近年来，“开宝马住经适房”、“经适房用地被开发成高档别墅”等丑闻频频见诸报端。

我们很难理解，开发商们究竟是如何绕过层层监管，从中渔利；“关系户”们又是如何通行道道关卡，轻松拿房。

经适房领域的监管，究竟弱在哪里？

今年2月，一批涉及郑州市经济适用房建设和管理领域职务犯罪案件，以及与此关联的行贿系列案件在河南省郑州市二七区人民法院审结。

随着这组经济适用房领域腐败窝案的公开审判，隐藏在经济适用房市场幕后的惊天黑洞被一点点暴露在阳光之下。

郑州掀经适房领域“廉政风暴”

2009年曝光的郑州“经适房土地建别墅”事件，被视为经适房领域违规操作的典型。

据郑州市政府通报，河南天荣置业有限公司于2000年10月和2006年9月分别取得了3万平方米和9.9万平方米的经济适用住房建设计划，但是该公司却在经济适用住房用地上，违法建设14栋124套住宅，其中230.91至292.2平方米的住房58套，336.04至499.03平方米的住房32套，甚至还有502.36平方米的住房。

近年来，郑州市作为省会城市加大保障性住房建设力度，在经济适用房建设上投入大量人力、财力，经适房申请门槛也级级提高。

2003年以后，随着经适房与商品房差价逐渐拉大，经适房日渐抢手。

2006年，郑州市开始对经适房进行摇号；2010年，郑州市再次抬高购买门槛，对符合条件的人实行轮候制。

然而，《法制日报》记者了解到，当地群众对经适房管理混乱、分配不公、以权谋私等问题依旧反映强烈，各种形式的举报信件和线索落到省、市领导的办公桌上。

经济适用房指标倒卖行为，一度在郑州泛滥，在全国也屡见不鲜。

郑州市一个有393套房源的经济适用房小区，被拿出来参与摇号的仅200套，剩余的193套均神秘地直接落入户主手中。

这批经济适用房在销售以后，被查出购房者中有的伪造户籍信息，有的伪造婚姻信息，有的伪造房产信息，有的能够核实的所有信息全是伪造的。

2011年初，河南省召开专门会议，责成郑州市纪委监察局牵头，以解决经适房建设和管理中存在的问题为突破口，保障和改善民生。

2011年3月开始，郑州市纪委、检察机关组成调查组，对经济适用房领域存在的职务违纪违法犯罪问题进行彻查，一场经适房领域的廉政风暴就此拉开。

包括当地土地、建设、房管、规划、物价、乡镇政府、村组干部等在内的13起案件17名违法分子先后落网并被判处刑罚。

郑州市人民检察院副检察长孙武专门撰文对该系列案件进行剖析：

“这13起经济适用房领域的职务犯罪，一方面暴露出不法开发商和贪腐分子‘见缝插针’、‘见钱就捞’的贪婪本性，另一方面暴露出经济适用房在建设和管理上的漏洞急需完善。

”

“利益链条环环相扣，官商勾结节节腐败。

”二七区法院审判委员会委员陈书冉如此评价。

而这场“经适房廉政风暴”在全国的标本意义在于，它为我们揭开了经适房领域那些最难解开的谜团黑幕——无端虚高的价格、神秘消失的房源和不符合条件的申购者……

河南军安实业服务有限公司一名股东向纪委调查组反映，林连波管郑州市所有经适房入住者资格审定。

开发商卖出去的经适房合不合格都要过他这一关。

据法院查明，林连波曾在河南军安实业服务有限公司开发的经适房小区“西城花园”要走5套经适房，都转手给了张某。

久而久之，张某索性绕过林连波，直接找开发商要房，每套加价2至6万元倒卖。

二七区法院最终以受贿罪判处林连波有期徒刑十二年零六个月，剥夺政治权利二年，违法所得58万元，依法没收，上缴国库。

张某涉嫌行贿犯罪问题正在进一步审理中。

紧随其后，曲连文曾经的下属、郑州市二七区土地储备中心原办公室主任、二七区嵩山南路建设指挥部原执法队指导员卢建国同样因为操控房源，落入法网。

生于1973年的卢建国曾与曲连文有多年同僚关系，就在曲连文兼任郑州市二七区嵩山南路建设指挥部副指挥长期间，卢建国于2007年被借调至该指挥部任执法队指导员，同时兼任郑州市二七区土地储备中心办公室主任。

任职期间，卢建国利用职务之便，先后接受多人请托，并分别通过关系人向当地3家房地产开发企业索要经济适用房11套，其中8套提供给张某进行倒卖，从中收受张某好处费共计13.5万元；剩余3套分别提供给荆某、王某、赵某3人，从中收受3人各2万元好处费。

二七区法院以受贿罪判处卢建国有期徒刑十年零六个月，剥夺政治权利一年；其中受贿赃款共计19.5万元被依法没收并上缴国库。

申请流程被掮客轻松打通

为了保证经适房分配公平，国家有着一整套申请制度。

郑州市早就出台了《郑州市经济适用房管理办法》，申请经适房须过8流程，还特别规定，各街道办、乡（镇）政府要进行“三级审核，两次公示”，做好资格认定工作。

但如此严格的程序，还是没能堵住以权谋私之手。

申请者必须居住在郑州市区满三年以上，这是郑州市申请购买经适房的第一道门槛。

这一看似无法篡改的信息关卡，却轻易地被不法分子攻克了。

按照郑州市2011年前的户籍管理政策规定，外地户籍直接迁入郑州市区的审批程序比较严格，而外地户籍迁入郑州郊县的审批条件则相对宽松，而户籍从郑州郊县迁入郑州市区时则不需要再行审批。

这一管理漏洞被不法分子发现后，成为他们生财的门路。

“户籍掮客”芦秋利就专门干起了这档营生。

他通过打通关节，把想要购置经济适用房的外地人户口办到郑州市某郊县，随后再将该户口迁至郑州市区，并将居住时间改为3年以上，使外地人具有了购买经济适用房的资格。

而房管局的管理漏洞也为芦秋利的生意留下了可乘之机。

“房管局对经济适用房申请人的户籍仅进行形式审查，无法核实其在公安人口信息系统中登记的实际迁入时间，导致一些人利用虚假迁入时间的户口簿使外地购房人通过了资格审查。

”陈书冉介绍。

随着案件曝光，户籍管理中的漏洞也显现出来。

“户口审批责任制不健全，户口迁移审批不严格。

从外地市迁入郑州郊县、从郑州郊县转入市区无须审批，《户口迁移证》可随意领取，这都是很严重的制度漏洞。

”陈书冉告诉记者，目前郑州市已针对暴露出来的漏洞进行了相应完善和调整。

（记者范传贵通讯员李晓理）

（法制日报）