龙岩国际汽车城项目可行性研究报告B.docx

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龙岩国际汽车城项目可行性研究报告B

表12龙岩轿车销售市场及相关产业规模预测

年份

小车销售

售后服务

维修

二手车交易

汽配批发销售

合计

计算公式

数量*金额

1000元/辆*小车保有量

2000元/辆*小车保有量

当年小车销售量*二手车比例

3000元/辆*小车保有量

各产业规模之和

04年

0.5

0.21

1.5

15.21

05年

13.2

0.55

1.1

0.23

1.65

16.73

06年

14.52

0.6

1.21

0.25

1.815

18.40

07年

15.97

0.66

1.33

0.28

20.24

08年

17.56

0.73

1.46

0.3

2.19

22.26

09年

19.32

0.8

1.61

0.34

2.41

24.49

根据上面的预测数据，龙岩2004年小车销售及相关行业产值达到近15.21亿元，2006年将达到近18.40亿元，到2010年将达到近24.49亿元。

六．项目实施方案

⒈项目选址及周边状况

（1）项目选址的具体地理位置描述

该项目选址于龙岩经济开发区龙腾路以东一地块，处于建设中的新中心区南边缘，南临待开发的居住用地地块；地块西面为龙工机械厂区；地块以北为公建用地。

（2）配套设施（水、电、气、通讯）状况调查

本地块目前未平整，地貌以农田和草地为主，水、电、气、通讯未通。

根据政府相关部门的规划，龙腾路将建设成为一条高标准的市政干道，将于2005年底通车，届时沿路将可以通过，龙腾路来实现通水、通电、通气、通讯。

（3）交通状况及未来趋势

地块目前交通状况不好，只有龙腾路通过。

（4）半径一公里方圆内的业态调查

（5）周边经济环境及行业调查

2．项目实施初步计划

（1）功能分区及建筑面积

本项目初步规划按约460亩计算，共约306667m22，规划将按用途进行功能分区，初步构想如下表所示。

表13项目功能分区

功能区

主要

业务种类

主要建筑

面积估算

建筑类型

专卖区

销售各类

新轿车

4S专卖店、品牌销售商销售大厅

按15家计算，6000m2/家，占地9万m2；建筑面积按5000m2/家，共7.5万m2。

采用钢架结构，以大厅和少量办公室构成

新车

会展区

各类新车、进口车集中式展览、销售及信息发布、会所

展览中心大厦

占地3万m2，3层，建筑面积2m2，一层作展示用，其余层做休闲会所、中型会议厅、写字楼等

一层采用钢架结构，二三层采用混凝土结构

二手车

交易区

二手车交易

二手车交易中心

占地4万m2，建筑面积4.5万平米，一楼为二手车展示场所、二楼为交易大厅和相关办公场所、二手车拍卖场

整体采用混凝土结构

购车综合

服务区

汽车一条龙服务、包括办证、工商、保险、汽车金融业务等

综合服务大厦

占地面积15000m2，建筑面积8000m2，二层，按照写字楼标准建设

混凝土结构

汽车

服务区

汽车测试、仓储、汽车维修、汽车养护等

按功能分区的建筑群

占地2万m2，建筑面积2万m2，一层为主，局部二层

混凝土结构

汽车

配件市场

汽车配件批发、销售、配送等

汽车配件综合市场

占地1.5万m2，建筑面积5万m2，四层。

混凝土结构

汽车超市

汽车室外展示、销售

各品牌

销售卖场

占地3万m2，建筑面积10000m2

混凝土结构、

市场

综合区

汽车俱乐部、汽车购物广场、餐厅、宿舍等

购物广场

员工大楼

占地1.5万平米，建筑面积3万平米，餐饮、购物广场、汽车俱乐部、员工公寓、宿舍

混凝土结构

摩托车

市场

摩托车室外展示、销售

各品牌

销售卖场

占地1万m2，建筑面积3000平米

混凝土结构

汽车

文化区

休闲场所、

园林、儿童乐园、汽车文化展览馆

占地5.17万m2，建筑面积3000m2

相关建设标准

合计

占地面积30.67万m2、建筑面积26.4万m2

建筑面积其中：

钢结构面积为8.5万m2，混凝土结构为17.9万m2

上述功能分区是根据本项目的业务范围的设想而进行的，如果业务范围变化，则整个功能分区和建筑初步设想都将发生变化。

（2）项目经营模式设想

本项目定位初步设想是：

我公司在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。

本项目占地面积大、投资额大，在经营模式的选择上必须注意防范风险，同时需要整体规划，分期开发。

初步的经营模式设定为：

一期以4S销售区开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进行（具体的经营策略需要根据市场的发展做更深入的研究）。

3．项目实施进度安排

本项目从目前2006年1月1号开始计算，预计到取得土地产权需要半年左右时间（即到2006年6月），土地平整3个月（即到2006年9月），从取得土地产权到具备招商条件（中间包括土地平整、人员组建、策划、招商场所建设等）估计需要6个月时间（即到2006年12月）。

从2007年元月开始一期4S店项目招商，招商时间为半年（即到2007年6月），其余为二期项目在2007年8月开始招商，招商时间1年，在2008年8月全部完成。

招商期内成功招租的地块，在销售期可以开始建设4S店，即一期建设从2007年2月开始；二期各功能项目建设在2007年5月启动，建设周期1年，2008年5月竣工，届时所有功能项目全部启动。

4．项目战略构想与组织安排

（1）项目战略构思

根据本报告中对汽车产业的分析，中国未来将成为一个“汽车上”的国家，汽车产业的发展前景无可限量；而根据目前世界汽车产业的利润格局：

汽配行业占据20%，整车生产占据20%，而剩下的60%都由汽车服务业占据，未来中国的汽车服务业的蛋糕将是最大的，而且汽车服务业相对于汽车制造业的进入壁垒低得多，汽车服务业将是充满活力和不断创新的行业。

结合“世璜投资机构”的发展历程：

从单一的项目开发到多个项目的同时开发体现产品扩张，从单一房地产公司到多行业、跨地域的发展，整个发展体现出稳健的规模扩张思想和有限相关的产业扩张思路。

事实也证明这是一条适合企业稳定发展的战略扩张道路，既达到了扩张的目的，同时又防范了风险。

这可以说是带有世璜风格的文化和战略思路的体现，可以在今后的发展中继续发扬，并扬长避短。

联系到本项目，如果能够把本项目运作成功，则其战略前景亦是远大而诱人的。

按照产品扩张的思路，则可以把汽车城项目通过不同区域的“复制”而迅速发展，如果按照产业扩张的思路，则可以通过汽车城项目而进入汽车产业，再在迅速发展的相关汽车服务业进行介入。

两种战略扩张思路都体现了依靠公司核心竞争力的思想，汽车城项目的产品扩张实质是商业地产的品牌战略思想；汽车城项目的产业扩张实质是通过与公司目前核心主业的对接来实现，即通过汽车与房地产的对接实现汽车商业地产、通过商业地产与商业对接进入汽车服务业，并利用在房地产产业链中的扩张经验实现横向对接，

备选的战略发展思路是利用本项目商业地产的经验，即基于项目扩张的发展思路，使世璜公司今后的发展中多一项主业开发——商业地产，特别是针对各行业新兴商业形态的集中式商业，只要能抢占市场先机，亦能取得不错的效绩。

（2）项目组织安排

根据基于战略的组织构建理论，组织的发展要与战略的发展相一致。

如果本项目今后的战略是上述战略中的一种，建议本项目的组织安排采取以下几种中的一种。

①、采取产品扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车商业投资有限公司，设立针对汽车销售和相关产业研究的经营部门，积极进行跨区域的扩张，设立招商部门，积极进行商业资源的积累。

②采取产业扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车战略投资有限公司，重点设立针对汽车服务业研究的经营部门，积极进行产业内跨行业的研究和投资，设立招商部门，主要针对汽车商业项目的招商运作。

③采取项目扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车招商项目组，主要配备商业地产招商与策划的人员，同时配备相应的产业研究人员，进行针对不同行业的商业项目探索。

5．项目SWOT分析

根据前面产业研究和项目实施设想，本项目的优势、劣势、机会、威胁总结如下。

（1）优势（Strengh）

✧目前龙岩市场还没有出现大型的产权式汽车交易市场，如果本项目能够先于潜在竞争者进入市场，则可以形成先发优势，进而形成进入壁垒，实现寡头垄断者的地位；

✧项目所在位置由于靠近高速公路出口，便于将来汽车交易市场车辆的配送；

✧项目所在位置未来交通将十分便利，而周边产业也不对项目产生实质性损害，并且一些产业能够实现优势互补；

✧项目周边土地储备较为丰富，如果项目操作成功，将为项目的配套发展用地提供可能性，加大了项目的后续发展能力。

（2）劣势（Weakness）

✧本项目为我公司跨省操作的大型商业项目，对于项目当地的经济、人文、政策、法规等都缺乏一定的了解，这些都将会在整个项目过程中产生一定的影响，但影响的程度视组织安排和人员配置而定；

✧我公司是第一次涉足汽车产业，对行业运作规律还需要一定时间的把握，这为项目的发展增加了一定的难度，需要形成一个精英团队以深入了解行业的运作。

（3）机会（Opportunity）

✧国民经济和居民可支配收入的持续快速发展为汽车产业的发展提供了强有力的购买力支撑；

✧近年来汽车产业的高速成长极大的刺激了产业投资热情，对汽车产业美好的预期更坚定了投资者的信心；

✧国家明确了汽车产业的支柱产业地位，各项刺激消费的政策接连出台，汽车产业在今后若干年都是以“发展”为主调；

✧交通基础设施不断完善，城市公共交通设施日益健全推动了私家车的快速发展;

✧民营经济发展加快，运输市场全面放开，对汽车消费需求进一步增加;

✧政府公务用车改革，公务员购车热情高涨，加快私家车的发展;

✧龙岩目前汽车销售的格局还没有形成足够的进入壁垒，突出的表现产权式商业形态的缺乏，几乎所有的卖场都是租赁来的，而且相当部分只是临时场所；

（4）威胁（Treat）

✧龙岩市目前的汽车销售满足了市场需求，各种业态继续显示出生命力，对本项目构成显性的挑战；

✧目前在龙岩投资汽车城的项目很有可能出现，并不排除已经有项目在策划，如果本项目落后于竞争项目，其打击将是致命的；

✧项目占地面积较大，需分期逐步推入市场,无疑将大大增加该项目的招商成本及资金占用成本；

✧项目本身投资额大，如果地价过高，无疑将大大增加项目的风险。

综合上面的SWOT分析，得出本项目机会大于威胁，机会主要是行业的发展所带来的，而威胁主要是由于竞争和无壁垒带来的；优势和劣势并存，优势主要是项目本身产生的，而劣势主要是公司跨省、跨行业运作带来的。

综合评价，本项目是可以进行迅速投入的项目，只要能够抓住有利时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优点，组建高效率团队，将劣势逐步消除甚至转化为优势，本项目将会取得预想的效果。

七．项目经济效益分析

经济分析部分基于的假设条件主要是由表13所决定的，而收入等项目是基于预测的基础上进行的，如果预测偏差较大，无疑结论将会发生很大的变化。

1．基本指标

表14项目经济测算基本指标

序号

项目

数量

备注

基本情况

1.1

建设用地面积（万m2）

30.67

预计面积

1.2

总建筑面积

26.4

初步估计指标

1.2.1

钢结构建筑面积

8.5

初步估计指标

1.2.2

混凝土建筑面积

17.9

初步估计指标

1.3

我方建筑面积

18.9

其中钢结构1万m2

可变因素

2.1

管理费

以建安成本费为基数

2.2

不可预见费用

以建安成本费为基数

2.3

招商费用

以一个月的租金总额计

税金

3.1

营业税

租金*5.05%

每月交

3.2

印花税、房屋租赁管理费

租金*2.1%

每月交

3.3

所得税率

33%

以税前利润为基数

利息

中长期贷款利率

6.44%

1-3年期利息5.76%加融资费用

项目建设周期（年）

2.5

按照项目开发进度估计

2．建安成本估计

表15成本核算明细表

序号

项目名称

工程量（万m2）

单位成本（元/m2）

总成本（万元）

前期费用

30.67

50.00

1533.5

1.1

勘察、设计费

30.67

50.00

1533.5

基础费用

30.67

74.93

2298.1

2.1

土方回填

30.67*3.5

20.00

2146.9

2.2

打桩等

18.9

8.00

151.2

主体费用

17.9

867.04

15520.00

3.1

钢结构建筑

8.5

1200.00

10200.00

其中：

我方投资

1200.00

3.2

混凝土建筑

17.9

800.00

14320.00

配套费用

18.9

174.7

3302.00

4.1

消防

18.9

10.00

189.00

4.2

通风系统

18.9

20.00

378.00

4.3

水电安装

18.9

90.00

1701.00

4.4

室外配套

5.17

200.00

1034.00

其他费用

18.9

19.00

359.1

5.1

监理费

18.9

10.00

189.00

5.2

报建费

18.9

8.00

151.2

5.3

白蚁防治

18.9

1.00

18.9

管理费用

18.9

44.28

836.89

不可预见费用

18.9

55.35

1046.11

合计

18.9

1318.18

24913.7

3．销售与租金收入估算

表16销售收入估算表（万元）

序号

项目（万m2）

面积

（万m2）

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年及

以后各年

出售部分

3240.00

810.00

出租部分

18.9

0.00

4116.00

5880.00

6174.00

6482.70

6806.83

7147.17

2.1

其中：

商业部分

15.6

3931.2

5616.00

5896.80

6191.64

6501.22

6826.28

2.2

仓储部分

50.4

72.00

75.6

79.38

83.35

87.52

2.3

公寓与宿舍

33.6

134.4

192.00

201.6

211.68

222.26

233.37

2.4

公共用房

0.3

总计

3240.00

843.6

4116.00

5880.00

6174.00

6482.70

6806.83

7147.17

出售部分是按照新车销售区用地面积出售的，07年出售80%，08年出售20%，售价按照450元/m2计算；

出租部分:

汽车城整体竣工时间为2008年5月,为了在最短时间内产生最佳的轰动效果，并在短时间内树立强势的垄断地位,我公司考虑对商业部分免租至年底.公寓及宿舍则按30%的出租率予以计算.

出租部分09年按70%，10年达到100%；

出租部分的租金按以下计算：

09年商业部分按30元/m2·月计算，仓储按6元/m2·月计算，公寓和宿舍按8元/m2·月计算；

从2010年以后各年按5%的比例增加，到2014年后保持不变。

4．投资估算

表17建设期投资估算表

序号

项目

06年

07年

08年

合计

单项投资占比

地价

4600.00

14.24%

建安成本

7474.11

12456.85

4982.74

24913.7

77.09%

项目开发费

977.57

1302.22

520.89

2800.68

8.67%

3.1

招商费用

200.00

500.00

200.00

900.00

2.79%

3.2

建设期财务费用

777.57

802.22

320.89

1900.68

5.88%

投资合计

13051.68

13759.07

5503.63

32314.38

100%

其中：

自有投资

4742.23

6728.43

1196.55

12667.21

债权资金

8309.45

7030.64

4307.08

19647.17

累计负债

8309.45

7030.64

4307.08

累计投资

13051.68

13759.07

5503.63

本项目地价按地面地价150元/m2计算；

自有资金为土地出让价格的50%及当年建安成本的30%和招商费用之和；

建安成本2006年发生总额的30%，2007年发生总额的50%，2008年发生总额的20%。

表18损益表

年份

销售收入

各项税费

期间费用

建安成本

税前利润

所得税

税后利润

06年

1510.26

12074.11

-13584.37

07年

3240.00

194.40

5466.02

12456.85

-28461.64

08年

843.60

50.62

734.30

4982.74

-33385.70

09年

4116.00

246.96

6232.32

-35748.98

10年

5880.00

352.80

7325.37

-37547.15

11年

6174.00

370.44

6870.90

-38614.49

12年

6482.70

388.96

3149.63

-35670.39

13年

6806.83

408.41

1841.72

-31113.69

14年

7147.17

428.83

1841.72

-26237.07

15年

7147.17

428.83

1841.72

-21360.45

16年

7147.17

428.83

1841.72

-16483.83

17年

7147.17

428.83

1841.72

-11607.21

18年

7147.17

428.83

1841.72

-6730.59

19年

7147.17

428.83

1841.72

-1853.97

20年

7147.17

428.83

1841.72

3022.65

997.48

2025.18

以后各年

7147.17

428.83

1841.72

4876.62

1609.28

3267.34

注：

建设期从2007年到2008年5月结束，在这期间发生的费用作建设投资计算，所以2008年期间费用是建设期后的2008年下半年所发生的费用；

期间费用包括管理费用、财务费用、折旧与摊销。

折旧与摊销费用按总投资额的5%计算，管理费用按1元/m2·月计算，财务费用以没归还的贷款计算当年利息。

5．债务偿还计划

表19债务偿还计划表

序号

项目

06年

07年

08年

09年

10年

11年

12年

当年债务

8309.45

7030.64

4307.08

当年偿还数

0.00

3240.00

843.60

4116.00

5880.00

5567.57

年末未还数

8309.45

12100.09

15563.57

11447.57

5567.57

0.00

表20现金流量表单位：

万元

年份

现金流出

现金流入

净现金流入

累计净现金流入

地价

建安成本

建设期财务费用

小计

06年

4600

7474.11

1510.26

13584.37

0.00

-13584.37

07年

12456.85

5466.02

17922.87

3240.00

-14682.87

-28267.24

08年

4982.74

734.30

5717.04

843.60

-4873.44

-33140.68

09年

6232.32

4116.00

-2116.32

-35257.01

10年

7325.37

7,325.37

5880.00

-1445.37

-36702.37

11年

6870.90

6,870.90

6174.00

-696.90

-37399.28

12年

3149.63

3,149.63

6482.70

3333.07

-34066.21

13年

634.41

6806.83

6172.42

-27893.79

14年

654.83

7147.17

6492.34

-21401.45

15年

654.83

7147.17

6492.34

-14909.10

16年

654.83

7147.17

6492.34

-8416.76

17年

654.83

7147.17

6492.34

-1924.42

以后各年

654.83

7147.17

6492.34

4567.92

7．现金流量估算

现金流量估算如表20所示。

现金流量计算的基准年为2006年。

根据现金流量表计算，静态投资回收期n=6.13年，动态投资回收期N=14.45年。

从项目的经济指标看，动态投资回收期超过14年，投资回收期过长，这主要是由建设期为2.5年，和商业地产的特点所决定

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